Clases de propiedad: plena, nuda, fiduciaria y otras formas según el derecho civil

La propiedad no siempre es completa. El propietario pleno puede usar la cosa, gozar de sus frutos y disponer de ella, según el artículo 669 del Código Civil. Pero esas facultades pueden separarse: quien tiene la nuda propiedad conserva el dominio sin el goce, porque otro tiene el usufructo; quien tiene la propiedad fiduciaria debe entregar la cosa a otro si se cumple una condición; y la propiedad puede estar gravada con servidumbres o compartida con otros copropietarios. ¿Qué clases de propiedad existen, qué puede hacer el titular de cada una y qué debe revisar quien va a comprar?

La propiedad plena.

La propiedad plena es la que reúne las tres facultades del dominio: el uso, que es la facultad de servirse de la cosa; el goce, que es la facultad de aprovechar sus frutos; y la disposición, que es la facultad de venderla, donarla, gravarla o incluso destruirla, dentro de los límites de la ley. El artículo 669 del Código Civil la define así:

«El dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.

La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.»

Quien compra un apartamento libre de gravámenes y lo habita es su propietario pleno. Las formas de adquirir el dominio se explican en el artículo sobre los modos de adquirir el dominio.

La propiedad privada y su función social.

La Constitución garantiza la propiedad privada, pero no como un derecho absoluto. El artículo 58 de la Constitución Política dispone que la propiedad es una función social que implica obligaciones, y que cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social resulte en conflicto con los derechos de los particulares, el interés privado debe ceder al interés público o social.

Por esa razón la Corte Constitucional, en la sentencia C-595 de 1999, declaró inexequible la expresión «arbitrariamente» que el artículo 669 del Código Civil incluía en la definición del dominio. El propietario puede gozar y disponer de su bien, pero no de manera arbitraria, y el Estado puede expropiarlo por motivos de utilidad pública, previa indemnización.

La nuda propiedad.

La nuda propiedad es la que queda al propietario cuando otra persona tiene el usufructo de la cosa. El nudo propietario conserva el dominio y puede disponer de él, pero no puede usar la cosa ni gozar de sus frutos, porque esas facultades corresponden al usufructuario.

El tema se desarrolla en el artículo sobre la nuda propiedad y el nudo propietario.

Supongamos que unos padres donan su casa a sus hijos, pero se reservan el usufructo para seguir viviendo en ella. Los hijos son nudos propietarios: la casa es suya, pero no pueden habitarla ni arrendarla. Cuando los padres fallezcan, el usufructo se extingue y los hijos consolidan la propiedad plena.

El nudo propietario puede vender su nuda propiedad, pero el comprador la recibe con el usufructo, que continúa hasta su terminación. La renta vitalicia inmobiliaria es un ejemplo de este esquema, como se explica en el artículo sobre la hipoteca inversa.

Algo similar ocurre cuando otra persona tiene el derecho de uso o de habitación sobre la cosa, que son versiones más limitadas del usufructo.

La propiedad fiduciaria.

La propiedad fiduciaria es la que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona por el hecho de cumplirse una condición, según el artículo 794 del Código Civil. El propietario fiduciario es dueño de la cosa, pero si se cumple la condición, debe restituirla a otra persona, llamada fideicomisario.

Supongamos que una persona deja en su testamento una finca a su sobrino, con la condición de que, si se casa antes de los 30 años, la finca pase a su hermana. El sobrino es propietario fiduciario: puede usar la finca, pero si se cumple la condición, debe entregarla.

La propiedad fiduciaria puede enajenarse, pero sujeta a la misma condición. Lo dispone el artículo 810 del Código Civil:

«La propiedad fiduciaria puede enajenarse entre vivos y transmitirse por causa de muerte, pero en uno y otro caso con el cargo de mantenerla indivisa y sujeta al gravamen de restitución, bajo las mismas condiciones de antes.

No será, sin embargo, transmisible por testamento o abintestato, cuando el día fijado para la restitución es el de la muerte del fiduciario; y en este caso, si el fiduciario la enajena en vida, será siempre su muerte la que determine el día de la restitución.»

Quien compra un bien en propiedad fiduciaria corre el riesgo de tener que restituirlo si se cumple la condición. El tema se desarrolla en el artículo sobre el fiduciario, el fideicomisario y la extinción del fideicomiso.

La copropiedad o comunidad.

La copropiedad existe cuando una cosa pertenece a varias personas en común, cada una con una cuota. Es lo que ocurre, por ejemplo, cuando varios hermanos heredan una casa o cuando dos personas compran juntas un lote.

Cada comunero puede disponer de su cuota, pero no de la cosa entera sin el consentimiento de los demás. Y ninguno está obligado a permanecer en la comunidad: cualquiera puede pedir la división de la cosa o su venta para repartir el precio, mediante el proceso divisorio.

La propiedad horizontal.

La propiedad horizontal es una forma especial que combina la propiedad exclusiva sobre una unidad, como un apartamento o un local, con la copropiedad sobre los bienes comunes, como las zonas verdes, los pasillos o la estructura del edificio. Se rige por la ley 675 de 2001.

La propiedad limitada por servidumbres.

La propiedad también puede estar limitada por una servidumbre, que es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño, según el artículo 879 del Código Civil. El dueño del predio que soporta la servidumbre sigue siendo propietario pleno, pero debe tolerar, por ejemplo, que el vecino pase por su terreno o que por él corra un acueducto. El tema se explica en el artículo sobre las servidumbres.

Resumen de las clases de propiedad.

Las principales clases de propiedad pueden resumirse así:

A estas se suman otras formas reguladas por leyes especiales, como la propiedad intelectual sobre las obras y las invenciones, y la propiedad colectiva de los pueblos indígenas y las comunidades negras sobre sus territorios.

La propiedad sin la posesión.

Puede ocurrir que una persona sea dueña de un bien, pero que otra lo tenga en su poder como si fuera suya, es decir, que lo posea. En ese caso, el propietario puede recuperarlo mediante la acción reivindicatoria, salvo que el poseedor ya haya adquirido el dominio por prescripción adquisitiva.

Por eso, el dueño de un inmueble que no lo ocupa debe vigilar que nadie lo posea por el tiempo que la ley exige para prescribir, como se explica en el artículo sobre la acción publiciana.

Qué revisar al comprar.

Antes de comprar un inmueble, conviene verificar en el certificado de libertad y tradición qué clase de propiedad tiene el vendedor. En particular, conviene revisar:

1. Que el vendedor figure como titular del dominio pleno, y no de una cuota, de la nuda propiedad o de un dominio incompleto.
2. Que no existan usufructos, derechos de uso o de habitación a favor de terceros.
3. Que no haya una condición que convierta la propiedad en fiduciaria.
4. Qué hipotecas, servidumbres, embargos o afectaciones a vivienda familiar pesan sobre el inmueble.

Si el inmueble tiene alguna de estas limitaciones, el comprador debe saber que la recibe con el bien.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.