Autenticar el contrato de arrendamiento: ¿es necesario y cuánto cuesta?

La ley no exige que el contrato de arrendamiento se autentique ante notario para que sea válido ni para que preste mérito ejecutivo, de modo que un contrato sin autenticar obliga igual que uno autenticado. Sin embargo, conviene hacerlo, porque la autenticación impide que una de las partes niegue después su firma y complique el cobro judicial. ¿Qué cuesta, quién debe hacerlo y cómo se tramita?

¿Es obligatorio autenticar el contrato de arrendamiento?

No. Ninguna norma lo exige, y conviene decirlo de entrada porque muchas personas creen que sin el sello de la notaría el contrato no vale.

El arrendamiento es un contrato consensual: se perfecciona por el solo acuerdo de las partes sobre la cosa y el precio. Puede incluso ser verbal, según el artículo 3 de la ley 820 de 2003 para la vivienda urbana.

Si un contrato verbal es válido, con mayor razón lo es uno escrito sin autenticar. La autenticación no agrega validez porque el contrato ya la tiene.

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Qué es exactamente la autenticación.

Aquí hay una confusión que conviene despejar, porque determina qué se está pagando en la notaría.

Lo que se autentica no es el contrato sino las firmas. El notario no revisa el contenido, no aprueba las cláusulas ni certifica que el contrato sea legal. Da fe de que quien firmó es quien dice ser.

Por eso el trámite se llama técnicamente reconocimiento de firma, y cuando además se quiere que el notario dé fe del contenido del documento, se habla de reconocimiento de firma y contenido, que es un trámite distinto y más costoso.

Para el contrato de arrendamiento basta con el reconocimiento de firma de las partes y, si se quiere mayor seguridad, con firma y huella.

Para qué sirve autenticar el contrato.

Si no da validez, ¿para qué se hace? Para una sola cosa, pero importante: para que nadie pueda negar su firma cuando llegue el momento de cobrar.

Autenticación y mérito ejecutivo.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta mérito ejecutivo por disposición del artículo 14 de la ley 820 de 2003, y lo presta esté o no autenticado. La autenticación no es requisito para ello.

Lo que ocurre es que el título ejecutivo debe emanar del deudor, según el artículo 422 del Código General del Proceso. Si el arrendatario o su codeudor niegan la firma dentro del proceso ejecutivo, habrá que probar su autenticidad, lo que obliga a un dictamen grafológico y retrasa el cobro meses o años.

Con el contrato autenticado esa discusión no se abre. Es una ventaja procesal, no un requisito de fondo, como se detalla en ¿el contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?.

El caso de los garantes.

Es donde la autenticación rinde más, y suele descuidarse.

El arrendatario está ocupando el inmueble y difícilmente podrá negar que firmó. El codeudor, en cambio, muchas veces firmó hace años, no tiene relación con el inmueble y es quien con más frecuencia niega su firma cuando le llega el mandamiento de pago.

De acuerdo con nuestro criterio, si por costo solo va a autenticarse una firma, la que más conviene autenticar es la del codeudor o fiador.

Cómo se autentica un contrato de arrendamiento.

El trámite es sencillo y se puede hacer en cualquier notaría del país, sin que importe dónde esté el inmueble ni dónde se firmó el contrato.

1. Las partes se presentan personalmente en la notaría con el contrato ya firmado o para firmarlo allí.
2. Cada firmante entrega su documento de identidad original.
3. El notario toma los datos biométricos para verificar la identidad.
4. Se estampa la nota de autenticación y se paga la tarifa correspondiente.

No es necesario que todos vayan al mismo tiempo.

Es una de las dudas que más plantean nuestros lectores y la respuesta suele sorprender.

Como lo que se autentica es la firma de cada persona por separado, cada firmante puede presentarse cuando le convenga, e incluso en notarías distintas y en ciudades distintas.

No hay que coordinar una cita conjunta entre arrendador, arrendatario y codeudor. Cada uno reconoce su propia firma.

Autenticación virtual.

Varias notarías ofrecen el reconocimiento de firma por medios electrónicos, con validación biométrica remota y firma digital.

Es un servicio real y con respaldo normativo, pero no todas las notarías lo prestan ni todas las contrapartes lo aceptan. Conviene confirmarlo con la notaría antes de contar con él, y verificar que el archivo resultante conserve la nota de autenticación.

Cuánto cuesta autenticar un contrato de arrendamiento.

Las tarifas notariales las fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro mediante resolución, y rigen para todo el país. Ninguna notaría puede cobrar por encima de ellas.

Para 2026 el reconocimiento de firma se sitúa alrededor de $3.332 + IVA. Son cifras por firma y no por contrato.

Conviene tener presentes tres cosas que encarecen el trámite por encima de la tarifa base:

• Se cobra por cada firmante. Un contrato con arrendador, arrendatario y codeudor son tres reconocimientos, no uno.
• Se cobra un recargo por folios adicionales. Los documentos de varias hojas tienen un porcentaje adicional por hoja.
• El IVA se suma aparte. Las tarifas notariales se publican sin IVA.

Aun así, el costo total de autenticar un contrato de arrendamiento completo es de unas pocas decenas de miles de pesos, una cifra insignificante frente al valor de un proceso ejecutivo que se demore por una firma desconocida.

Quién paga la autenticación.

La ley no lo dice, de modo que lo paga quien las partes acuerden y, a falta de acuerdo, cada uno paga el reconocimiento de su propia firma.

En la práctica lo asume el arrendatario cuando la exigencia viene de una inmobiliaria, y se reparte cuando el contrato se hace entre particulares. De acuerdo con nuestro criterio, lo razonable es que lo pague quien más se beneficia de la autenticación, que es el arrendador.

¿Tiene validez un contrato de arrendamiento sin notario?

Sí, plena. El contrato sin autenticar es válido, obliga a las partes en todo su contenido y presta mérito ejecutivo si se trata de vivienda urbana.

Lo único que ocurre es que, si alguien niega su firma, habrá que probarla dentro del proceso.

Distinto es el caso del contrato firmado por quien no figura como parte. Si el documento aparece a nombre de una persona pero lo firmó otra, no le es oponible a quien figura como arrendatario, porque no se obligó. La autenticación no arregla eso: revelaría, precisamente, que la firma es de otro.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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