¿Me puedo adueñar de un terreno abandonado? Posesión, prescripción y riesgos

La única forma legal de hacerse dueño de un terreno abandonado que pertenece a otra persona es poseerlo como señor y dueño durante el tiempo que exige la ley y obtener luego una sentencia que declare la prescripción adquisitiva, en un proceso de pertenencia. Según la ley 791 de 2002, ese tiempo es de 10 años para la prescripción extraordinaria, que es la que suele aplicar a quien ocupa sin título, y de 5 años para la ordinaria, que exige justo título y buena fe. Pero si el terreno es un baldío de la Nación, nunca podrá adquirirse por prescripción. ¿Qué requisitos debe cumplir la posesión, cómo saber si un terreno tiene dueño y qué riesgos tiene ocuparlo?

Un terreno abandonado no es un terreno sin dueño.

Que un terreno esté abandonado, enmontado o sin cerramiento no significa que no tenga dueño. Por lo general, tiene un propietario que figura en el registro, aunque no lo visite, o unos herederos que no han hecho la sucesión.

En Colombia no existen terrenos sin dueño. Si no tienen un propietario particular, pertenecen a la Nación, según el artículo 675 del Código Civil. Por eso, la ocupación no permite adquirir inmuebles, como se explica en el artículo sobre la ocupación, y la única vía para hacerse dueño de un terreno ajeno es la prescripción adquisitiva.

• Calculadora de retención en la fuente por salarios
• Liquidador de renta personas naturales
• Liquidador de intereses propiedad horizontal

La posesión como camino a la propiedad.

El primer paso es la posesión. Según el artículo 762 del Código Civil, la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño. Es decir, no basta con estar en el terreno: hay que comportarse como su dueño, sin reconocer dominio ajeno.

Son actos de posesión, por ejemplo, cercar el terreno, construir en él, cultivarlo, arrendarlo, pagar el impuesto predial y defenderlo frente a terceros. No es poseedor, en cambio, quien está en el terreno por permiso del dueño, como un cuidandero, un arrendatario o un comodatario, porque reconoce que el terreno es de otro: es un mero tenedor.

Requisitos de la posesión para prescribir.

Para que la posesión lleve a la prescripción adquisitiva, debe reunir estas características:

1. Con ánimo de señor y dueño, sin reconocer el dominio de otra persona.
2. Pública, es decir, a la vista de todos, y no clandestina.
3. Pacífica, sin violencia para tomarla o conservarla.
4. Ininterrumpida, sin que el dueño la haya recuperado ni haya interrumpido la prescripción con una demanda.
5. Durante el tiempo legal, que depende de la clase de prescripción.

El tiempo de la posesión.

La ley 791 de 2002 fija los términos de la prescripción adquisitiva de inmuebles:

Quien invade u ocupa un terreno sin haberlo comprado a nadie, o lo compró por documento privado a quien no era su dueño, no tiene justo título, porque para los inmuebles el justo título es la escritura pública registrada. En esos casos, el término es de 10 años. Las clases de posesión y el justo título se explican en el artículo sobre la prescripción como modo de adquirir el dominio.

El proceso de pertenencia.

Cumplido el tiempo, la posesión no convierte automáticamente al poseedor en dueño. Debe presentar, por medio de abogado, una demanda de pertenencia ante el juez civil, según el artículo 375 del Código General del Proceso, en la que pruebe la posesión durante el tiempo exigido.

Si la demanda prospera, la sentencia declara al poseedor como dueño, y se inscribe en la oficina de registro de instrumentos públicos, que abre o actualiza el folio de matrícula inmobiliaria a su nombre. El trámite se explica en el artículo sobre el proceso de pertenencia.

Para los inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, la ley 1561 de 2012 creó un proceso verbal especial, más ágil, para otorgar títulos de propiedad a los poseedores y sanear la falsa tradición.

Cómo saber si un terreno tiene dueño.

Antes de ocupar o comprar un terreno, conviene averiguar quién es su dueño. Hay varias formas de hacerlo:

1. Consultar el certificado de libertad y tradición, si se conoce el número de matrícula inmobiliaria.
2. Consultar la ficha catastral en la oficina de catastro o en la secretaría de hacienda del municipio, que puede indicar el propietario o poseedor inscrito y el número de matrícula.
3. Consultar en la oficina de registro de instrumentos públicos por la dirección o la cédula catastral.
4. Preguntar a los vecinos, que con frecuencia conocen al propietario o a sus herederos.

Si el predio es rural y no tiene matrícula inmobiliaria ni antecedentes de propiedad privada, puede tratarse de un baldío.

Si el terreno es un baldío.

Si el terreno es un baldío de la Nación, la posesión no sirve para adquirirlo, por mucho tiempo que pase. Según el artículo 65 de la ley 160 de 1994, los baldíos solo se adquieren por adjudicación del Estado, y quien los ocupa tiene apenas una expectativa de adjudicación, si cumple los requisitos de la ley. El tema se explica en el artículo sobre los bienes de uso público y los baldíos.

Riesgos de ocupar un terreno ajeno.

Ocupar un terreno ajeno no es legal, aunque con el tiempo pueda dar lugar a la prescripción. Quien lo hace asume varios riesgos:

• El desalojo. El dueño puede acudir a la inspección de policía para que proteja su posesión o tenencia, o demandar la reivindicación del inmueble, como se explica en el artículo sobre cómo sacar a una persona de una casa que no es suya.
• La responsabilidad penal. El Código Penal tipifica como delitos la usurpación de inmuebles y la invasión de tierras o edificaciones.
• La pérdida de lo construido. Si el dueño recupera el terreno, quien construyó solo tendrá derecho al pago de ciertas mejoras, según sea poseedor de buena o mala fe, como se explica en el artículo sobre las mejoras construidas en terreno ajeno.

Por eso, la vía más segura para adquirir un terreno sigue siendo comprarlo a su propietario, con escritura pública registrada.

Servicios públicos e impuesto predial sin título.

Quien posee un terreno sin título puede, en principio, solicitar los servicios públicos. Según el artículo 134 de la ley 142 de 1994, cualquier persona capaz de contratar que habite o utilice de modo permanente un inmueble, a cualquier título, tiene derecho a recibir los servicios públicos domiciliarios.

También puede pagar el impuesto predial, porque los poseedores son sujetos pasivos de ese impuesto según la ley. Pagarlo, además, es una prueba de posesión que sirve en el proceso de pertenencia.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

• Liquidador de intereses judiciales y comerciales
• Guía de arrendamiento sin riesgo
• Guía de propiedad horizontal
• Proyección y planeación pensional
• Liquidador de pensiones en Colpensiones
• Guía Laboral 2026