Plazo para registrar una escritura pública

Cuando se compra un bien inmueble, por ejemplo, la escritura pública que protocoliza el negocio debe inscribirse o registrarse en la oficina de registro de instrumentos públicos dentro de los dos meses siguientes a la expedición de la misma.

Registro de escritura en oficina de instrumentos públicos.

Las escrituras relacionadas con la transferencia de dominio de un inmueble, o su limitación o gravamen, requieren se inscritas en la oficina de registros públicos de la localidad en que está ubicado el inmueble.

La inscripción de la escritura pública es necesaria para completar la tradición del bien inmueble según señala de forma expresa el artículo 756 del código civil.

Esto quiere decir que hasta que el comprador no registre la escritura de compra venta no será el dueño real y efectivo del inmueble.

Plazo o término para registrar la escritura.

Sucede muy a menudo que una persona compra una casa y por el alto costo que hay que pagar tanto en la notaría como en las secretarias de hacienda departamental y en la oficina de registro de instrumentos públicos, no registra la escritura y pasa el tiempo desconociendo que la ley ha fijado un límite temporal para registrar tal escritura y que de no cumplirse contempla una sanción que se liquida por cada mes o fracción de mes.

Así los dispone el artículo 231 de la ley 223 de 1995:

«Términos para el registro. Cuando en las disposiciones legales vigentes no se señalen términos específicos para el registro, la solicitud de inscripción de los actos, contratos o negocios jurídicos sujetos a registro deberán formularse de acuerdo con los siguientes términos, contados a partir de la fecha de su otorgamiento o expedición:

a) Dentro de los dos meses siguientes, si han sido otorgados o expedidos en el país, y

b) Dentro de los tres meses siguientes, si han sido otorgados o expedidos en el exterior.

La extemporaneidad en el registro causará intereses moratorios, por mes o fracción de mes de retardo, determinados a la tasa y en la forma establecida en el Estatuto Tributario para el impuesto sobre la renta y complementarios.»

De otra parte, y según consta en el sitio Web de la superintendencia de notariado y registro:

  1. La constitución de hipoteca y patrimonio de familia tienen un término de 90 días hábiles, contados desde la fecha de autorización de la escritura pública vencidos los cuales es necesario constituir nueva escritura pública.
  2. Las medidas cautelares tales como embargo, demanda, gravámenes de valorización, y sus correspondientes cancelaciones y los demás actos que no pagan el impuesto de registro no tienen término.

Por su parte, la ley 1579 de 2012 en su artículo 28 dice que la hipoteca y el patrimonio de familia sólo se pueden inscribir en el registro inmobiliario dentro de los 90 días hábiles siguientes a su otorgamiento.

Sanción por no registrar oportunamente una escritura.

Registrar extemporáneamente una escritura pública merece una sanción que corresponde al interés moratorio por mes o fracción de mes, liquidado con la misma tasa aplicable a las deudas tributarias.

Aunque la ley no es clara en fijar la base para el cálculo de la sanción o interés moratorio, se ha de asumir que es el valor del impuesto dejado de pagar como consecuencia del registro extemporáneo de la escritura pública.

Por qué registrar oportunamente una escritura pública.

La principal razón por la que el comprador debe registrar la escritura de compraventa lo más pronto posible, no es la sanción que le pudieran cobrar, sino la posibilidad de que el vendedor pueda vender dos veces el inmueble.

Si no se registra la escritura de compraventa, el certificado de libertad y tradición aparecerá como si el inmueble no se hubiera vendido, es decir, el vendedor sigue siendo dueño del inmueble y por lo tanto es posible que pueda venderlo dos veces, y cuando el primer comprador vaya a registrar su escritura, puede encontrarse con que no es posible porque ya fue registrada otra.

Es un fraude o estafa, pero es posible, y el comprador tendría que iniciar un costoso y largo proceso judicial para recuperar la plata o el inmueble, y quizás nunca lo logre.

Preguntas frecuentes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

Depende de cada oficina de registro, de su nivel de trabajo, pero suele tomar entre 3 días hábiles y hasta 2 semanas.

La escritura sin registrar es válida pero no es oponible frente a terceros hasta tanto sea registrada, de manera que, si no es registrada, el vendedor perfectamente puede vender otra vez el mismo inmueble y registrar esa segunda escritura, y el comprador original tendrá que iniciar un proceso civil complejo y lento para recuperar sus intereses.

Corresponde al pago del interés moratorio por cada mes o fracción de mes de retraso en el registro de la escritura, sobre el valor a pagar por derechos de registro.

Cuenta con 2 meses desde que se realizó la escritura en escrituras realizadas en el país, y 3 meses para escrituras realizadas en el exterior.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2023, junio 16). Plazo para registrar una escritura pública [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/plazo-para-registrar-una-escritura-publica.html

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  1. Rafael (febrero 7 de 2022)

    hola buenas compre un lote, solo tengo documento de compra y venta, que paso debo seguir para sacar las escrituras y quede a mi nombre.

    Responder
  2. Nicolas (marzo 17 de 2022)

    Buenas noches.

    Compre una casa hace un año y no la registre en intrumentros publicos, es posible realizar la inscripcion pasados 12 meses despues de la firma ?

    Responder
  3. MARIA MEDINA (julio 7 de 2022)

    HICE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE TERRENO AGRARIO CON MI PAPA PORQUE ALLI TENGO UN PROYECTO PRODUCTIVO CON DEUDA DE MAS DE 20 AÑOS CON EL BANCO AGRARIO, NO COLOQUE TERMINO PARA REALIZAR LAS ESCRITURAS SOLO QUE EN CUALQUIER MOMENTO Y MI PADRE FALLECIO, EXISTEN TRES HEREDEROS MAS, EN ESPERA DE COMENTARIOS, MUCHAS GRACIAS

    Responder
    • Roberto Noguera en respuesta a MARIA MEDINA (febrero 23 de 2024)

      Vendí lostes hace 20 años y los compradores no hicieron las correspondientes escrituras, me están cobrando el impuesto predial. Que debo hacer en ese caso?

      Responder
  4. miguel florez (julio 15 de 2022)

    compre un inmueble en el año 2015 y hasta el momento no la he registrado por falta de dinero, sera que en la puedo registrar en este año 2022

    Responder
  5. victoria (noviembre 1 de 2022)

    una pregunta

    Responder
  6. victoria (noviembre 1 de 2022)

    mi abuelita cedió unos derechos con una escritura que lleva 28 años que nunca fue registrada ante supernotariado y registro, pero en catastro aparece la persona que tiene esa escritura tiene validez nunca ha pagado impuestos de ese terreno los hijos de la abuelita son los que pagan , tiene validez esa escritura o prevalece la que si aparece en registro ya que esa aparece como dueña mi abuela que e aconsejan

    Responder
  7. juan David alvarez (noviembre 19 de 2022)

    vendi un predio. se hizo una escritura con hipoteca, no la registraron dentro de los noventa dias correspondientes. ya han pasado 5 años y 10 meses y no me han pagado la deuda de hipoteca. estaba tranquilo pues la norma indica que no podia registrar el comprador.
    resulta que la oficina de instrumentos publicos si le regisro la escritura con hipoteca despues de 5 años. y ademas sin pagar los impuestos predial,
    ya puse un derecho de peticion y no he recibido respuesta, que creen que va a suceder?

    Responder
  8. mary (julio 21 de 2023)

    mary.

    una escritura de ampliación de hipoteca sobre inmueble no fue registrada por el deudor que se comprometió a asumir este gasto. la acreedora se dio cuenta en este año 2023, escritura es del 18 de abril de 2012.

    1-Como se puede hacer este cobro sin el registro de dicha escritura?
    2-la inadmite un juzgado?
    3-que se puede hacer?

    Responder
  9. Hectorlazarus (agosto 29 de 2023)

    Señores Gerencie.com:
    Por favor, quiero saber si el Registro de una escritura de compraventa ante la SNR, es cierto que hoy en día, ese procedimiento, lo hace la Notaría donde se protocolizo dicha escritura?
    Gracias

    Responder
  10. jairo mantilla (abril 14 de 2024)

    Buenos dias mi pregunta:
    Pagué la boleta fiscal, y mi esposa no registró la escritura, y han pasado 10 años, DEBO PAGAR NUEVAMENTE LA BOLETA FISCAL ?
    De antemano gracias

    Responder

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