Coarrendatario: qué es y hasta dónde responde

El coarrendatario es quien firma el contrato de arrendamiento en calidad de arrendatario junto con otra u otras personas. No es un garante ni un acompañante: es arrendatario en toda regla, y por virtud del artículo 7 de la ley 820 de 2003 responde por el total de las obligaciones y no solo por su parte. ¿Qué implica firmar en esa calidad?

Qué es un coarrendatario.

El contrato de arrendamiento tiene dos partes, arrendador y arrendatario, y cada una puede estar integrada por varias personas.

Cuando dos o más personas firman como arrendatarias, cada una es coarrendataria. No hay un arrendatario principal y otro secundario: todos son arrendatarios en igualdad de condiciones.

Todos tienen derecho a ocupar el inmueble. Es la diferencia esencial con las figuras de garantía, y la que decide casi todo lo demás.

Se usa sobre todo en dos situaciones: cuando varias personas van a vivir juntas y quieren figurar todas en el contrato, y cuando el arrendador exige un segundo obligado y prefiere esta figura al codeudor. Las demás garantías admitidas están en garantías en el contrato de arrendamiento.

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El coarrendatario responde por el total.

Este es el punto que casi nadie tiene claro al firmar, y el que conviene entender antes de estampar la firma. Dice el artículo 7 de la ley 820 de 2003:

«Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.»

La deuda no se divide. El arrendador puede cobrarle el total a cualquiera de los coarrendatarios, sin perseguir primero al que dejó de pagar y sin tener que repartir la deuda entre todos.

Supongamos tres estudiantes que arriendan juntos un apartamento por $1.800.000 mensuales. Dos se van sin pagar y el tercero se queda. El arrendador puede exigirle a ese tercero los $1.800.000 completos, no los $600.000 de su parte.

Y lo mismo ocurre con la restitución: puede exigírsela a cualquiera de ellos.

El acuerdo interno no le sirve al arrendador.

Los coarrendatarios pueden pactar entre sí cómo se reparten el canon, qué habitación usa cada uno o en qué proporción responden.

De acuerdo con nuestro criterio, ese acuerdo es válido y obliga entre ellos, pero no le es oponible al arrendador, que es ajeno a él. El arrendador seguirá pudiendo cobrarle el total a cualquiera.

Lo que sí le sirve al coarrendatario que pagó de más es repetir contra los demás por lo que asumió en su lugar, apoyándose en ese acuerdo interno si existe, o en las reglas generales de la solidaridad si no.

¿Qué se debe hacer? Dejar el acuerdo por escrito y conservar la prueba de lo que cada uno paga. Sin esos soportes, quien asumió la deuda ajena tendrá dificultad para recuperarla.

Coarrendatario, codeudor y fiador.

Las tres figuras responden ante el arrendador, y por eso se usan como si fueran intercambiables. No lo son.

La diferencia práctica no está en cuánto responde sino en qué recibe a cambio. Las tres figuras ofrecen al arrendador una garantía semejante, pero solo el coarrendatario obtiene el derecho a usar el inmueble.

De ahí una advertencia. Cuando el arrendador pide un segundo obligado y le hace firmar como coarrendatario a alguien que no va a vivir allí, esa persona asume las obligaciones de un arrendatario sin recibir ninguno de sus beneficios.

De acuerdo con nuestro criterio, quien va a garantizar sin ocupar el inmueble debería firmar como codeudor y no como coarrendatario, porque su posición es la de un garante y así debe quedar reflejada. La diferencia entre las figuras de garantía se desarrolla en fiador en el contrato de arrendamiento.

El subarrendatario es otra cosa.

También se confunde, aunque su posición es completamente distinta.

El coarrendatario tiene relación directa con el arrendador y firmó con él. El subarrendatario no: firmó con el arrendatario, que le subarrendó, y no tiene vínculo contractual con el dueño del inmueble.

El subarriendo, además, requiere autorización expresa del arrendador, como se explica en cesión del contrato de arrendamiento.

Derechos del coarrendatario.

Son exactamente los del arrendatario, sin recorte alguno por compartir la condición.

• Que se le entregue el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.
• Que se mantengan en buen estado los servicios y las cosas conexas.
• Gozar el inmueble sin ser perturbado por el arrendador ni por terceros.
• Que se le expida comprobante de cada pago que realice.
• Que no se le exijan depósitos ni cauciones reales.
• Que el incremento anual no exceda el tope legal y le sea notificado.

Ninguno de esos derechos se divide entre los coarrendatarios: cada uno los tiene íntegros. El desarrollo está en derechos del arrendatario.

Cómo dejar de ser coarrendatario.

Es la consulta que suele llegar tarde, cuando la persona ya quiere salir y descubre que no puede hacerlo sola.

El coarrendatario firmó un contrato, y de un contrato no se sale por voluntad unilateral. Hay tres vías.

1. Terminar el contrato. Con las causales y los preavisos que correspondan, lo que afecta a todos los coarrendatarios y no solo a quien quiere salir.
2. Modificar el contrato. Mediante otrosí que retire a uno de los coarrendatarios, lo que exige el acuerdo del arrendador y de los demás.
3. Ceder su posición. A un tercero que lo reemplace, lo que también requiere autorización expresa del arrendador.

Irse del inmueble no basta. Quien deja de vivir allí pero sigue figurando en el contrato sigue obligado, y el arrendador podrá cobrarle el canon completo aunque no ocupe el inmueble hace meses.

De acuerdo con nuestro criterio, ese es el error más costoso asociado a esta figura: se asume que salir del apartamento equivale a salir del contrato, y no es así.

¿Qué se debe hacer? Antes de mudarse, formalizar la salida por escrito con el arrendador y los demás coarrendatarios, y conservar constancia de que quedó a paz y salvo hasta esa fecha.

Qué revisar antes de firmar como coarrendatario.

Cuatro verificaciones que evitan la mayoría de los problemas.

1. En qué calidad está firmando. Revise si el contrato lo llama coarrendatario, codeudor o fiador, porque las consecuencias son distintas.
2. Si va a ocupar el inmueble. Si no va a hacerlo, la figura que corresponde a su situación es la de garante y no la de arrendatario.
3. Con quién comparte la obligación. Usted responderá por lo que ellos dejen de pagar.
4. Qué dice el contrato sobre la salida de uno de los coarrendatarios, si es que dice algo.

De acuerdo con nuestro criterio, conviene además pactar por escrito entre los coarrendatarios el reparto del canon y el procedimiento si uno decide irse, aunque ese acuerdo no le sea oponible al arrendador. Sirve entre ellos, que es donde suele surgir el conflicto.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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