En este artículo 37 secciones
- Qué es el levantamiento del patrimonio de familia.
- Cuándo se puede levantar el patrimonio de familia.
- Las dos vías: notaría o juzgado.
- Levantamiento del patrimonio de familia ante notario.
- Levantamiento del patrimonio de familia ante el juez de familia.
- Cuánto cuesta levantar el patrimonio de familia en 2026.
- Cuánto se demora el levantamiento.
- Situaciones que exigen cuidado especial.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Se puede levantar el patrimonio de familia si un hijo mayor de edad tiene una discapacidad?
- ¿Necesito la firma de mis hijos mayores de edad para cancelarlo?
- ¿Puede un acreedor pedir el levantamiento del patrimonio de familia?
- ¿Se puede cancelar el patrimonio de familia sobre una parte del inmueble?
- ¿Se puede levantar el patrimonio de familia sin la firma de todos los herederos?
- ¿Puedo levantarlo mediante apoderado?
- ¿Cómo debo justificar la cancelación ante la notaría?
- ¿Qué pasa si la casa tiene además afectación a vivienda familiar?
- ¿Dónde consigo el avalúo catastral que me piden?
- ¿Puedo levantar el patrimonio de familia estando en mora con los bancos?
- ¿Qué hago si un familiar ocupa el inmueble y se niega a salir?
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Levantar el patrimonio de familia es cancelar la limitación que pesa sobre el inmueble para que vuelva a quedar sometido a las reglas comunes, trámite que puede surtirse ante notario, conforme al numeral 10 del artículo 617 del Código General del Proceso y a los artículos 84 a 88 del decreto ley 019 de 2012, o ante el juez de familia. ¿Cuál de las dos vías corresponde en su caso, qué documentos exigen y cuánto cuesta?
Qué es el levantamiento del patrimonio de familia.
Levantar y cancelar son la misma cosa. La ley usa la palabra «cancelación» y la gente suele decir «levantamiento», pero ambas expresiones designan el acto por el cual se deja sin efecto el patrimonio de familia constituido sobre un inmueble.
Conviene tener presente qué es lo que se está deshaciendo. El patrimonio de familia es una limitación al dominio que vuelve el inmueble inembargable y que impide venderlo o gravarlo libremente. Al cancelarlo, la casa recupera esa libertad, pero también pierde la protección.
Es distinto de la extinción, que opera sola por el cumplimiento de las condiciones legales, como veremos más adelante, y de la sustitución, que no elimina la protección sino que la traslada a otro inmueble.
- Liquidador de intereses judiciales y comerciales
- Guía de propiedad horizontal
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Cuándo se puede levantar el patrimonio de familia.
Aquí hay una buena noticia para quien consulta con angustia: la ley no exige una causal taxativa. No existe una lista cerrada de motivos válidos.
Lo que sí exige el literal c) del artículo 88 del decreto ley 019 de 2012 es que la escritura exprese las razones por las cuales se cancela o sustituye el patrimonio de familia. Hay que motivar la solicitud, pero hay libertad para hacerlo.
En la práctica, los motivos más frecuentes son:
- Vender el inmueble. Es el caso más común, porque no puede transferirse mientras la anotación esté viva.
- Los beneficiarios ya cumplieron la mayoría de edad, con lo cual la figura perdió su razón de ser.
- Hipotecar la vivienda para obtener un crédito, algo que el artículo 22 de la ley 70 de 1931 prohíbe mientras subsista el patrimonio.
- Liquidar una sucesión o una sociedad conyugal en la que el inmueble debe adjudicarse.
- Cambiar de casa, caso en el cual suele convenir más la sustitución que la cancelación.
Lo que no puede ocurrir es que sea un acreedor quien pida el levantamiento. La figura existe justamente para protegerse de él, y no hay norma que lo legitime para solicitarlo. Este punto lo tratamos a fondo en nuestro artículo sobre el embargo de patrimonio familiar.
Las dos vías: notaría o juzgado.
El levantamiento admite dos caminos, y elegir el equivocado cuesta tiempo y dinero. Estas son las diferencias:
| Aspecto | Ante notario | Ante juez de familia |
|---|---|---|
| Norma | Artículos 84 a 88 del decreto ley 019 de 2012 | Artículos 577 y 581 del CGP |
| Instrumento | Escritura pública | Sentencia |
| Abogado | No se requiere | Sí, es obligatorio |
| Interviene | El defensor de familia, si hay menores | Curador ad hoc, defensor de familia y Ministerio Público |
| Duración típica | Semanas | Meses |
| Vigencia de la autorización | No aplica | Máximo seis (6) meses |
La regla práctica es sencilla: si todos los beneficiarios son mayores de edad, la notaría resuelve. Si hay menores, el asunto se complica, y conviene entender por qué.
La discusión sobre los beneficiarios menores de edad.
Existe un desacuerdo entre dos autoridades que explica por qué unas notarías aceptan el trámite con menores y otras lo rechazan de plano.
Por un lado, la Sala de Consulta y Servicio Civil del Consejo de Estado, en el concepto 2151 del 3 de diciembre de 2013, sostuvo que el trámite notarial está excluido cuando intervienen menores de edad:
«Es pertinente concluir que fue intención manifiesta e inequívoca del legislador extraordinario la de autorizar el trámite de la cancelación y sustitución voluntarias del patrimonio de familia inembargable ante los notarios, excepto cuando en la cancelación intervienen menores de edad, caso en el cual está excluido el trámite notarial.»
Por otro lado, la Superintendencia de Notariado y Registro se apartó de ese criterio y sostiene que los notarios sí son competentes, porque los artículos 84 a 88 no establecen ninguna excepción y, al contrario, aluden expresamente al menor beneficiario y a la intervención del defensor de familia.
De acuerdo con nuestro criterio, la posición de la Superintendencia es la correcta, porque el artículo 86 exige anexar «copia del registro civil del menor beneficiario» y el artículo 87 regula la intervención del defensor de familia, previsiones que carecerían de sentido si el trámite notarial estuviera vedado cuando hay menores.
En todo caso, los conceptos del Consejo de Estado no son vinculantes y los notarios conservan autonomía. Si su notaría se niega, la salida es acudir a otra o iniciar el proceso judicial.
Levantamiento del patrimonio de familia ante notario.
Es la vía natural y la más económica. La competencia notarial está reconocida en el numeral 10 del artículo 617 del Código General del Proceso y desarrollada por el decreto ley 019 de 2012, cuyo artículo 84 dispone:
«Sin perjuicio de la competencia judicial, los notarios podrán sustituir o cancelar mediante escritura pública el patrimonio de familia constituido sobre un bien inmueble.»
El trámite se adelanta ante el notario y termina con una escritura pública que debe inscribirse en el registro. Veamos los dos escenarios posibles.
Cuando los beneficiarios ya son mayores de edad.
Este es el caso más sencillo y el que resuelve la mayoría de las consultas que recibimos.
Conviene aclarar primero un malentendido: la mayoría de edad de los hijos no extingue el patrimonio de familia. Mientras el propietario esté vivo y no lo cancele, el inmueble sigue protegido, como explicamos en el artículo sobre el patrimonio de familia.
Lo que cambia es otra cosa. El artículo 23 de la ley 70 de 1931 subordina la cancelación al consentimiento de los hijos mientras sean menores de edad. Alcanzada la mayoría, ese consentimiento deja de ser necesario y el propietario queda libre para cancelar cuando lo desee.
Por eso el trámite se simplifica: se acude a la notaría, se aportan los registros civiles de nacimiento que acreditan que los beneficiarios ya cumplieron 18 años y se otorga la escritura de cancelación.
Un punto que tranquiliza a muchos lectores: no se requiere la firma ni la autorización de los hijos mayores de edad. Basta con demostrar documentalmente su edad, porque la ley solo exige su consentimiento durante la minoría.
Y no sobra recordar que la anotación no desaparece sola del folio de matrícula. Aunque los hijos sean mayores, mientras no se registre la escritura de cancelación el certificado de libertad y tradición seguirá mostrando el patrimonio de familia y ninguna notaría autorizará la venta.
Cuando hay beneficiarios menores de edad.
Aquí entra en escena el defensor de familia, y el trámite se vuelve más largo pero sigue siendo notarial.
El artículo 87 del decreto ley 019 de 2012 regula su intervención:
«Recibida la solicitud de sustitución y cancelación del patrimonio de familia inembargable el notario comunicará al Defensor de Familia para que en el término de quince (15) días hábiles contados a partir del tercer día hábil siguiente al envío por correo certificado de la comunicación, se pronuncie aceptando, negando o condicionando la cancelación o sustitución del patrimonio de familia.»
De esa norma se desprenden tres consecuencias prácticas que conviene tener claras:
- El defensor competente es el del lugar donde está ubicado el inmueble, no el del domicilio del menor.
- Si el defensor no se pronuncia dentro de los quince días hábiles, el notario continúa el trámite y deja constancia de lo ocurrido en la escritura.
- Si el concepto es desfavorable, el notario pierde competencia y el interesado debe acudir al juez de familia. Ese concepto no admite recursos.
Aunque la ley no lo exige, en la práctica muchos defensores piden pruebas sumarias de la necesidad alegada, como la promesa de compraventa del inmueble que se piensa adquirir o declaraciones extrajuicio. Conviene llevarlas desde el principio.
Contenido de la solicitud.
El artículo 85 del decreto ley 019 de 2012 exige que la solicitud, que se entiende presentada bajo la gravedad del juramento, exprese lo siguiente:
- La identificación, nacionalidad y domicilio del solicitante.
- Lo que se pretende y una síntesis de los hechos que lo fundamentan.
- La identificación, nacionalidad y domicilio de los padres del menor beneficiario y los datos de este.
- La dirección, ubicación, cédula catastral, folio de matrícula y tradición del inmueble al que se le cancela el patrimonio.
- Cuando se trate de sustitución, los mismos datos del nuevo inmueble y la manifestación de que es propiedad del constituyente y no lo posee proindiviso.
El requisito del juramento no es un formalismo menor: quien afirme hechos falsos en esa solicitud queda expuesto a las consecuencias penales de una declaración mendaz.
Documentos que se deben anexar.
El artículo 86 del mismo decreto fija los anexos, a los que la práctica notarial suma la identificación del solicitante:
- Copia del registro civil del beneficiario, que acredita su edad.
- Copia de la escritura pública mediante la cual se constituyó el patrimonio de familia.
- Certificado de libertad y tradición reciente de los inmuebles objeto del trámite.
- Avalúo catastral del inmueble, que se acredita con el recibo del impuesto predial del año en curso.
- Copia de la cédula de ciudadanía del o los constituyentes.
Cuando hay menores conviene llevar un juego adicional de copias, porque es el que la notaría remite al defensor de familia.
Modelo de solicitud de cancelación ante notario.
Ofrecemos un modelo que el interesado puede adaptar a su caso y presentar directamente en la notaría:
| Modelo de solicitud ante notario
Señor NOTARIO ___ DEL CÍRCULO DE ____________ E. S. D. Referencia: Solicitud de cancelación voluntaria de patrimonio de familia inembargable. Artículos 84 y siguientes del decreto ley 019 de 2012. Yo, ____________________, mayor de edad, identificado(a) con cédula de ciudadanía número __________ de __________, de nacionalidad colombiana y domiciliado(a) en __________, bajo la gravedad del juramento manifiesto lo siguiente: 1. Lo que se pretende. Solicito la cancelación del patrimonio de familia inembargable constituido sobre el inmueble que adelante se identifica. 2. Hechos. Mediante escritura pública número __________ del __________, otorgada en la Notaría __________ de __________, constituí patrimonio de familia inembargable sobre el inmueble de mi propiedad, a favor de __________. 3. Inmueble. Folio de matrícula inmobiliaria número __________ de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de __________, cédula catastral __________, ubicado en __________. El inmueble se encuentra libre de embargo. 4. Beneficiarios. ____________________, identificado(a) con __________, nacido(a) el __________, hijo(a) de __________ y __________. 5. Razones de la cancelación. ____________________ (indicar el motivo: venta del inmueble, mayoría de edad de los beneficiarios, necesidad de constituir hipoteca, adjudicación en sucesión, etc.). Anexos: copia de la escritura de constitución, registro civil del beneficiario, certificado de libertad y tradición, recibo del impuesto predial y copia de la cédula. Atentamente, ____________________________ C.C. No. __________ |
La escritura pública y su registro.
Superado el trámite, se otorga la escritura de cancelación, que según el artículo 88 del decreto ley 019 de 2012 debe contener los generales de ley de los otorgantes, la identificación completa del inmueble y las razones por las cuales se cancela.
Con esa escritura se protocolizan la solicitud, sus anexos y toda la actuación, incluido el concepto del defensor de familia cuando lo hubo.
Falta el paso decisivo, que muchos olvidan: la escritura debe inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos. Mientras no se registre, la anotación sigue apareciendo en el certificado de libertad y tradición y el inmueble continúa, para todos los efectos frente a terceros, con patrimonio de familia.
Levantamiento del patrimonio de familia ante el juez de familia.
Es la vía obligada cuando el defensor de familia emite concepto desfavorable, cuando surge oposición o cuando el notario se niega a tramitarlo.
El numeral 8 del artículo 577 del Código General del Proceso incluye «la autorización para levantar patrimonio de familia inembargable» entre los asuntos que se tramitan como proceso de jurisdicción voluntaria.
No hay demandado ni controversia: se trata de pedirle al juez una autorización. Aun así, se requiere abogado, porque la ley no exceptúa este proceso del derecho de postulación.
Intervienen además el curador ad hoc, que representa los intereses del menor, y el defensor de familia, cuya función de intervenir en los procesos donde se discutan derechos de los niños está en el numeral 11 del artículo 82 de la ley 1098 de 2006.
Qué debe probarse ante el juez.
El juez no autoriza por el solo hecho de que se lo pidan. Debe convencerse de que el levantamiento conviene a los menores.
Así lo exige el artículo 581 del Código General del Proceso en su primer inciso:
«En la solicitud de licencia para levantamiento de patrimonio de familia inembargable o para enajenación de bienes de incapaces, deberá justificarse la necesidad y expresarse la destinación del producto, en su caso.»
Dos cargas, entonces: justificar por qué es necesario levantarlo y decir en qué se va a invertir el dinero de la venta. Una solicitud que solo diga «deseo vender» tiene alta probabilidad de ser negada.
La jurisprudencia ha precisado que el juez debe evaluar la necesidad, la utilidad y la conveniencia de la cancelación, y no limitarse a designar el curador de plano.
Conviene aportar la promesa de compraventa, la prueba de la vivienda que se adquirirá en reemplazo o el detalle de la deuda que se pretende pagar. Entre más concreta sea la destinación, mejor.
La licencia tiene vigencia limitada.
Un detalle que arruina negocios cuando se ignora: la autorización judicial no dura para siempre.
El mismo artículo 581 dispone que en la sentencia se fijará el término dentro del cual deba utilizarse la licencia, que no podrá exceder de seis (6) meses, y que vencido ese plazo se entenderá extinguida.
De acuerdo con nuestro criterio, por eso no debe iniciarse el proceso judicial antes de tener un comprador razonablemente firme: si la venta se demora más de seis meses, habrá que repetir el trámite completo.
Modelo de solicitud de levantamiento ante el juez.
Este es el esqueleto de la demanda, que en todo caso debe ser presentada y firmada por abogado:
| Modelo de solicitud ante el juez de familia
Señor JUEZ DE FAMILIA DE ____________ (REPARTO) E. S. D. Referencia: Proceso de jurisdicción voluntaria. Autorización para levantar patrimonio de familia inembargable. Solicitante: ____________________ ____________________, abogado en ejercicio, identificado con cédula __________ y T.P. __________ del C.S. de la J., obrando como apoderado de ____________________, según poder adjunto, respetuosamente solicito: I. PRETENSIÓN. Que se autorice el levantamiento del patrimonio de familia inembargable constituido sobre el inmueble con folio de matrícula __________, y que se designe curador ad hoc para que represente al menor ____________________ en el acto de cancelación. II. HECHOS. 1. Mi poderdante es propietario del inmueble identificado con folio de matrícula __________. 2. Mediante escritura pública __________ del __________ se constituyó sobre él patrimonio de familia a favor de __________. 3. (Relatar la situación que motiva la solicitud). III. NECESIDAD. (Explicar por qué resulta necesario el levantamiento y por qué favorece el interés superior del menor).
IV. DESTINACIÓN DEL PRODUCTO. El dinero que se obtenga de la venta se destinará a ____________________. V. FUNDAMENTOS DE DERECHO. Artículos 577 numeral 8, 578, 579 y 581 del Código General del Proceso; artículo 23 de la ley 70 de 1931; numeral 11 del artículo 82 de la ley 1098 de 2006. VI. PRUEBAS. Escritura de constitución, certificado de libertad y tradición, registro civil del menor, avalúo catastral, promesa de compraventa y demás que acrediten la necesidad alegada. VII. NOTIFICACIONES. ____________________ Atentamente, ____________________________ C.C. __________ — T.P. __________ |
Obtenida la sentencia, el paso siguiente es el mismo de la vía notarial: otorgar la escritura de cancelación e inscribirla en el registro.
Cuánto cuesta levantar el patrimonio de familia en 2026.
El levantamiento se liquida como un acto sin cuantía, de modo que la tarifa no depende del valor del inmueble. Eso lo hace un trámite comparativamente barato.
El artículo 2.2.6.15.2.10.2 del decreto 1069 de 2015, adicionado por el decreto 1664 de 2015, dispone que la escritura de sustitución o cancelación voluntaria del patrimonio de familia inembargable causa la tarifa fijada para los actos sin cuantía.
Consulte: Tarifas notariales y registrales en Colombia.
Cuánto se demora el levantamiento.
La respuesta honesta es que depende de la vía y de si hay menores de por medio.
Ante notario y sin menores de edad, el trámite es corto: suele resolverse en una o dos semanas, incluyendo el tiempo que toma la oficina de registro en inscribir la escritura.
Ante notario y con menores de edad, hay que sumar el término del defensor de familia, que son quince días hábiles contados desde el tercer día hábil siguiente al envío de la comunicación. En total, cerca de un mes y medio.
Ante el juez de familia, la duración es incierta. Puede ir desde un par de meses hasta más de un año, según la congestión del juzgado. Es la razón principal para agotar primero la vía notarial.
Situaciones que exigen cuidado especial.
Hay tres escenarios que aparecen una y otra vez en las consultas de nuestros lectores y que tienen reglas propias.
Este es el caso donde más se equivoca la gente, incluidos algunos asesores inmobiliarios.
Cuando el patrimonio de familia se constituyó sobre una vivienda financiada en los términos de la ley 546 de 1999, el inciso tercero del artículo 22 de esa ley establece:
«Sin perjuicio de lo establecido en el inciso anterior, una vez constituido el patrimonio de familia inembargable y mientras que la deuda se encuentre vigente, éste no podrá ser levantado sin la autorización del acreedor hipotecario. Dicha autorización deberá protocolizarse en la escritura mediante la cual se solemnice el acto.»
La consecuencia es directa: mientras el crédito esté vigente, sí se necesita la autorización del banco, y esa autorización debe protocolizarse en la escritura de cancelación.
Por eso, si usted está comprando una vivienda en esas condiciones, lo primero que debe pedirle al vendedor es la constancia del acreedor hipotecario. Sin ella, la notaría no podrá otorgar la escritura.
Cuando el constituyente ha fallecido.
La muerte del propietario no cancela sola el patrimonio de familia, y esa anotación pendiente puede trabar una sucesión décadas después.
Si sobrevive el cónyuge, el artículo 27 de la ley 70 de 1931 dispone que el patrimonio subsiste a su favor aun cuando no tenga hijos. En ese caso es él quien puede promover la cancelación por el régimen ordinario, ante notario si no hay beneficiarios menores.
Muertos ambos cónyuges y siendo todos los comuneros mayores de edad, se configura el supuesto del artículo 29: la protección se extinguió por ministerio de la ley y el bien quedó sometido al derecho común.
Conviene entender qué queda pendiente entonces. No es una cancelación voluntaria de las del artículo 23, porque esa la hace el propietario y el propietario murió. Lo que queda es cancelar la anotación que sobrevive en el folio de matrícula pese a que la figura ya se extinguió.
Se necesita la comparecencia de todos los herederos.
Es la consecuencia que sorprende a quien creía que bastaba con ir a la notaría.
Al fallecer los titulares, el dominio pasó a los herederos, que hoy son los titulares del derecho sobre el inmueble. Una escritura que modifica la situación registral del bien común exige la comparecencia de todos ellos, o de apoderados con poder especial.
Ninguna norma habilita a un heredero para actuar en nombre de los demás, y el artículo 85 del decreto ley 019 de 2012 radica la solicitud en el interesado bajo la gravedad del juramento, lo que no permite disponer sobre cuota ajena. El defensor de familia, en cambio, no interviene, porque no hay menores.
Si la sucesión ya se tramitó y no se registró.
Es el caso más frecuente y la salida depende de dónde se haya liquidado la sucesión.
Si la sucesión fue judicial, lo eficiente no es la notaría sino volver al mismo despacho y solicitar que en la sentencia aprobatoria de la partición, o mediante auto complementario, se ordene la cancelación de la anotación, acreditando los registros civiles de defunción y de nacimiento. Los herederos ya fueron parte, de modo que no hay que reunirlos de nuevo, y el registrador inscribe por orden judicial.
Si la sucesión fue notarial, habrá que otorgar escritura aclaratoria o adicional, y allí sí comparecen todos los herederos o sus apoderados.
Cuando alguno no pueda asistir, basta un poder especial. Y si alguno se niega o está desaparecido, el camino es el proceso de jurisdicción voluntaria ante el juez de familia.
Un atajo que conviene intentar primero.
Antes de convocar a todos los herederos vale la pena una gestión mucho más barata.
Como la extinción operó de pleno derecho, de acuerdo con nuestro criterio es defendible pedirle directamente a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que cancele la anotación, acreditando las dos defunciones y la mayoría de edad de todos los comuneros, por vía de actuación administrativa registral conforme a la ley 1579 de 2012.
Algunos registradores lo aceptan y otros exigen escritura o providencia judicial. Como el trámite cuesta poco y puede ahorrar todo lo demás, lo razonable es consultar primero el criterio de esa oficina en concreto.
Sustituir en lugar de cancelar.
Quien va a vender para comprar otra vivienda tiene una alternativa que suele pasar desapercibida.
El artículo 84 del decreto ley 019 de 2012 faculta a los notarios no solo para cancelar sino también para sustituir el patrimonio de familia, es decir, trasladar la protección del inmueble antiguo al nuevo.
La ventaja es doble: el defensor de familia concede su concepto con mucha mayor facilidad, porque los menores no quedan desprotegidos, y la familia conserva el blindaje frente a los acreedores.
Para ello, el nuevo inmueble debe cumplir los mismos requisitos del original: ser de propiedad del constituyente, no poseerse proindiviso y estar libre de embargo.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Se puede levantar el patrimonio de familia si un hijo mayor de edad tiene una discapacidad?
Sí. La ley solo exige acreditar la mayoría de edad del beneficiario y no condiciona el trámite a su estado de salud. Además, desde la ley 1996 de 2019 se presume la capacidad legal plena de las personas mayores de edad con discapacidad, de modo que no procede tratarlas como incapaces para este efecto. Basta con el registro civil de nacimiento.
¿Necesito la firma de mis hijos mayores de edad para cancelarlo?
No. La autorización de los beneficiarios solo se exige mientras son menores de edad, según el artículo 23 de la ley 70 de 1931. Alcanzada la mayoría de edad, la figura se extingue por ministerio de la ley conforme al artículo 29, y solo hay que acreditar la edad con el registro civil. Que sus nombres aparezcan en el registro como intervinientes del acto no significa que hayan tenido que autorizarlo.
¿Puede un acreedor pedir el levantamiento del patrimonio de familia?
No. La figura se creó precisamente para proteger la vivienda frente a los acreedores, y ninguna norma los legitima para solicitar su cancelación. Tampoco importa que la deuda sea posterior a la constitución. La única excepción es la entidad que financió la construcción, adquisición, mejora o subdivisión de una vivienda de interés social, que sí puede perseguir el inmueble.
¿Se puede cancelar el patrimonio de familia sobre una parte del inmueble?
No. El patrimonio de familia afecta el inmueble en su integridad, de modo que no es posible cancelarlo parcialmente. Si usted desea vender solo su porcentaje a un familiar, debe cancelar primero la totalidad del patrimonio de familia y luego celebrar la venta de la cuota que le corresponde.
¿Se puede levantar el patrimonio de familia sin la firma de todos los herederos?
No por vía notarial. Fallecidos los titulares, el dominio pasó a los herederos y la escritura que modifica la situación registral del bien común exige que comparezcan todos, o sus apoderados con poder especial. Ningún heredero puede disponer sobre la cuota de los demás. Si la sucesión fue judicial, la salida práctica es pedirle al mismo juzgado que ordene la cancelación de la anotación, porque allí los herederos ya fueron parte.
¿Puedo levantarlo mediante apoderado?
Sí. Ante notario puede otorgarse poder especial, que debe conferirse por escritura pública o documento autenticado y precisar el inmueble y el acto que se autoriza. Ante el juez de familia el poder es obligatorio y debe conferirse a un abogado titulado, porque este proceso no está exceptuado del derecho de postulación.
¿Cómo debo justificar la cancelación ante la notaría?
Con libertad, porque la ley no impone una fórmula. El literal c) del artículo 88 del decreto ley 019 de 2012 solo exige que la escritura exprese las razones. Motivos como vender el inmueble para adquirir otro, pagar una deuda o cubrir un tratamiento médico son perfectamente válidos. Si hay menores, entre más concreta y documentada sea la razón, más probable es el concepto favorable del defensor de familia.
¿Qué pasa si la casa tiene además afectación a vivienda familiar?
Depende, porque son dos figuras independientes y cada una se levanta por su propio camino. La afectación a vivienda familiar se cancela de común acuerdo entre los cónyuges mediante escritura pública, conforme al artículo 4 de la ley 258 de 1996, sin que intervenga juez ni defensor de familia. Explicamos las diferencias en nuestro artículo sobre la diferencia entre patrimonio de familia y afectación a vivienda familiar.
¿Dónde consigo el avalúo catastral que me piden?
En el recibo del impuesto predial del año en curso, donde figura de manera expresa. Si no lo tiene a mano, puede solicitar una certificación catastral ante la autoridad catastral de su municipio o descargarla en línea, según la ciudad.
¿Puedo levantar el patrimonio de familia estando en mora con los bancos?
Sí, nada lo impide, pero conviene pensarlo dos veces. Al cancelar la figura el inmueble deja de ser inembargable y queda expuesto a las medidas cautelares de sus acreedores. Si su intención era protegerlo, cancelarlo en plena mora produce exactamente el efecto contrario.
¿Qué hago si un familiar ocupa el inmueble y se niega a salir?
Ese es un problema de posesión y no de patrimonio de familia, de modo que cancelar la figura no lo resuelve. Debe acudir a las acciones policivas o civiles según el caso, tema que abordamos en nuestro artículo sobre cómo recuperar la posesión de un inmueble.
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Tengo un inmueble por vivienda de interés social como patrimonio de familia. Figuran mi mamá, quien falleció, y yo como propietarias. Tengo dos hijas menores. No habito en el inmueble, ya que mi hermana se fue a vivir allá tan pronto falleció mi mamá y ella se quiere adueñar.
La invitamos a consultar el artículo «¿Cómo recuperar la posesión de un inmueble?».
Pienso adquirir un apartamento, el cual el subsidio del gobierno me requiere que se escriture con patrimonio familiar. Mi hogar es unipersonal; solo yo lo conformo. En este caso, al constituir el patrimonio familiar, ¿este se limita únicamente a mí como único miembro del mismo, o cobijaría a futuras relaciones maritales e hijos que puedan surgir en el futuro?
Al constituirse patrimonio de familia sin tener hijos, si en el futuro tiene hijos, estos quedan cobijados. Si desea evitarlo, deberá levantar el patrimonio de familia antes de tener hijos.
Buenas tardes. Mi abuelo aparece como único propietario de una casa y constituyó patrimonio de familia en favor de su esposa e hijos. Él falleció hace varios años y los hijos son mayores de edad. Hace poco, mi abuela hizo el levantamiento del patrimonio y en el registro de instrumentos públicos aparece en “personas que intervinieron en el acto” cada uno de los hijos. ¿Para esto ella no debía contar con la autorización de ellos?
No se requiere la autorización de los hijos mayores de edad. Cuando son menores de edad, se requiere autorización judicial.
Tengo 2 inmuebles: uno con afectación de vivienda familiar, el cual cancéle la hipoteca hace 2 años y tiene 20 años de construido.
Tenemos otro donde vivimos, el cual tiene hipoteca y faltan como 5 años por pagar, y tiene afectación de patrimonio. Estamos casados y tenemos 2 hijos, uno mayor y otro menor. ¿Cómo debo sustentar la cancelación ante notaría? Gracias.
La ley no exige la forma en que se deben justificar las razones por las que se pretende cancelar el patrimonio de familia, por lo que hay libertad en ese aspecto, como por ejemplo, la necesidad de vender el inmueble para adquirir otro o para pagar una deuda, etc.
Mi abuelo en el año 1981 adquirió un inmueble con patrimonio de familia, él fallece y en el año 1988 se realizó la sucesión (pero el patrimonio de familia no se canceló).
Ahora uno de mis tíos fallece, mis primos necesitan realizar la sucesión sobre esos derechos, les están pidiendo que deben cancelarlo, ¿qué pueden hacer, si antes no lo hicieron?
Muchas gracias.
Tengo un apto y tengo un cliente para venderlo. Ya no tiene hipoteca, pero tiene afectación de patrimonio de familia. Tengo un hijo menor de edad, pero no estoy casado, y el inmueble lo compré yo solo. La persona a la que se lo pienso vender va a tomar un crédito hipotecario. ¿Qué debería hacer para poder venderlo? ¿Es necesario retirar el patrimonio de familia?
Si tiene patrimonio de familia, que es distinto a la afectación a vivienda familiar, deberá cancelar ese patrimonio de familia para poder vender el apartamento, y al tener un hijo menor de edad, debe pedir autorización a un juez de familia.
Si en lugar de patrimonio de familia fuera afectación a vivienda familiar, no necesitaría recurrir a un juez, sino que la firma del cónyuge es suficiente.
Buenas tardes.
Mi esposo y yo adquirimos una casa y la dejamos como patrimonio familiar, y mi esposo y yo firmamos las escrituras.
Mi esposo tiene un hijo extramatrimonial. En estos momentos estamos terminando de pagar al banco. Mi pregunta es: ¿Ese hijo extramatrimonial tiene derecho a la casa o solamente los dos hijos que tenemos?
El hijo extramatrimonial tiene derecho respecto a la parte que corresponde a su cónyuge, no sobre todo el inmueble.
Supongamos que la casa vale $600.000.000. Hay dos hijos dentro del matrimonio y 1 hijo extramatrimonial.
Al liquidarse la sociedad conyugal, a cada uno de los cónyuges le corresponde el 50%, esto es, $300.000.000. La parte que corresponde al cónyuge con un hijo extramatrimonial se distribuye entre sus 3 hijos si se causara la herencia, los tenidos dentro del matrimonio y el extramatrimonial. Esto es, $100.000.000 para cada uno, y la parte que le corresponde al otro cónyuge se distribuye entre sus 2 hijos, esto es, $150.000.000 a cada uno.
¿Dónde se saca el avalúo catastral?
El avalúo catastral lo encuentra en el recibo del impuesto predial.
Hola, buenas noches. Hace 18 años, tomé como núcleo familiar a un sobrino. Él ya es mayor de edad y quiero sacarlo de las escrituras. ¿Qué debo hacer para que las escrituras queden a mi nombre? La casa es de interés social. Me dieron el subsidio familiar y él aparece en la escritura, pero yo he pagado mi casa sola. Me dicen que debo hacer el levantamiento de patrimonio familiar. Estaré atenta a su respuesta. Gracias.
Si lo que constituyó fue un patrimonio de familia, en efecto, deberá levantar dicho patrimonio. Para lo cual no requiere la firma de su sobrino, pero sí una copia de su registro civil para demostrar que ha cumplido la mayoría de edad.
Hola, constituí una casa con patrimonio familiar. Hace 7 años me separé de la madre de mis hijas, las cuales, a la fecha, son mayores de edad. La mamá tiene problemas de alcoholismo. ¿Qué puedo hacer al respecto? ¿Cómo puedo proceder?
Primero debe divorciarse y liquidar la sociedad conyugal o patrimonial, para luego sí poder cancelar el patrimonio de familia.
¡Hola!
Estoy en proceso de compra de una vivienda tipo VIS. Esta vivienda tiene actualmente un crédito hipotecario y está constituida como patrimonio familiar.
¿Es necesario o posible levantar ese patrimonio familiar para que pueda ser vendida?
Dado que la vivienda aún no ha sido pagada al banco, ¿se requiere algún tipo de aprobación del banco para realizar este proceso?
No se requiere la intervención del banco para cancelar el patrimonio de familia, puesto que lo que está garantizado es la hipoteca.
Buen día:
Si mi casa tiene patrimonio de familia desde junio de 2023 (no tiene deuda hipotecaria) y, a partir de julio de 2023, entré en mora con varios bancos por falta de pago (moratorias de 120 días), ¿podrían los bancos solicitar levantar el patrimonio de familia y rematar el inmueble? Gracias.
No, el patrimonio de familia es inembargable sin considerar su fecha de constitución, incluso si se hace luego de haber entrado en mora.
Es posible que un acreedor (persona natural) pueda levantar una afectación a patrimonio de familia en el caso de que la pareja ya no sea compañera permanente y los hijos ya no sean menores de edad. Por cronología, se constituyó primero el patrimonio de familia y diez años después se contrajo la deuda.
Muchas gracias, estimados.
El patrimonio de familia no puede ser levantado por el acreedor, porque el objetivo es precisamente proteger el patrimonio de la familia.
Si quiero vender mi 50% a un familiar, ¿cuál sería el siguiente paso a seguir?
Necesariamente debe cancelar el patrimonio de familia para poder hacer la venta, así sea de un porcentaje.
¿Cuánto tiempo tardan estos trámites?
Si la cancelación del patrimonio de familia se hace en notaría, no toma más de una semana; si se hace ante un juez de familia, es incierto, desde un par de meses hasta 1 año.
Tengo la casa y no la puedo vender, y eso es un problema, loco.
Para venderla, es preciso cancelar el patrimonio de familia, lo que es difícil si hay menores de edad, ya que debe hacerse ante un juez de familia.
¿Dónde podría encontrar el formato para radicar ante un juez el levantamiento de patrimonio de familia?
Lamentablemente, no disponemos de tal formato.
Mis padres constituyeron un patrimonio familiar. Mi madre falleció. ¿Qué debe hacer mi padre para vender la casa?
Si no hay menores de edad, la cancelación del patrimonio de familia se hace ante notario, aportando la partida civil de defunción del cónyuge.
Buenos días, ¿me pueden informar si, en el caso de existir el patrimonio familiar, y dentro de los hijos hay uno con una condición especial pero que ya es mayor de edad, se puede hacer el levantamiento del patrimonio familiar sin inconveniente?
Sí, la ley solo exige como requisito la mayoría de edad y no hace referencia a posibles discapacidades del hijo mayor de edad.