Entrega de la cosa por el tradente al adquirente

Cuando se compra un inmueble, el dominio se transfiere con la inscripción de la escritura en el registro, pero eso no significa que el vendedor haya entregado materialmente el bien. Si el vendedor, que en la tradición se llama tradente, no lo entrega, el comprador, o adquirente, puede demandarlo por el proceso de entrega de la cosa por el tradente al adquirente del artículo 378 del Código General del Proceso (CGP): si el demandado no se opone ni propone excepciones previas, el juez dicta sentencia que ordena la entrega, sin más trámite.

Qué es el tradente.

La tradición es el modo de transferir el dominio de una cosa: el dueño la entrega a otro con la intención de transferírselo, y el otro la recibe con la intención de adquirirlo. En la tradición intervienen dos personas:

• El tradente, que es quien transfiere el dominio, por lo general el vendedor.
• El adquirente, que es quien lo recibe, por lo general el comprador.

En los inmuebles, la tradición se hace mediante la inscripción del título, como la escritura de compraventa, en la oficina de registro de instrumentos públicos, como se explica en el artículo sobre la tradición de bienes muebles e inmuebles.

La entrega material del inmueble.

La inscripción en el registro transfiere el dominio, pero no pone al comprador en posesión del bien. Para eso se necesita la entrega material: que el vendedor desocupe el inmueble y entregue las llaves, de modo que el comprador pueda usarlo.

Según el artículo 1880 del Código Civil, las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida. La entrega material puede pactarse antes, al mismo tiempo o después del registro de la escritura. Lo que no puede hacer el vendedor es quedarse con el inmueble después de la fecha pactada.

Cuando eso ocurre, el comprador ya es dueño, pero no tiene el inmueble. Para recuperarlo, el CGP le ofrece un proceso especial y rápido.

El proceso de entrega del tradente al adquirente.

El artículo 378 del CGP dispone en su primer inciso:

«El adquirente de un bien cuya tradición se haya efectuado por inscripción del título en el registro, podrá demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente.»

La misma acción tienen quien adquiere de esa forma un usufructo, un uso o una habitación, y el comprador en los casos del inciso primero del artículo 922 del Código de Comercio.

Requisitos de la demanda.

Además de los requisitos generales de toda demanda, debe acompañarse copia de la escritura pública registrada en la que conste la obligación de entregar, que debe ser ya exigible.

Si en la escritura se dice que la entrega ya se hizo, como es frecuente en las compraventas, el demandante debe afirmar bajo juramento que no se ha efectuado; ese juramento se entiende prestado con la presentación de la demanda.

Trámite.

Si, vencido el traslado, el demandado no se opone ni propone excepciones previas, el juez dicta sentencia que ordena la entrega. Si se opone, el proceso, que es verbal, sigue su curso hasta la sentencia.

La sentencia se cumple conforme a las reglas generales de la entrega de bienes de los artículos 308 a 310 del CGP: el juez practica la diligencia, entrega el inmueble al demandante y, si hay terceros que se oponen, tramita su oposición. La oposición de quien tenga el bien a nombre del tradente, como un familiar o un empleado suyo, se rechaza de plano (numeral 1 del artículo 309).

Si el inmueble está arrendado.

Si el inmueble está arrendado, el proceso de entrega no puede privar de la tenencia al arrendatario que pruebe, al menos sumariamente, que su contrato con el tradente es anterior a la tradición. En ese caso, la entrega se hace notificando al arrendatario que en adelante debe tener al comprador como su arrendador. Si el contrato no consta por escrito, el acta de la diligencia sirve de prueba (artículo 378 del CGP).

Así, el comprador recibe el inmueble con el arrendatario adentro y pasa a cobrar el canon.

Otras opciones del comprador.

El proceso de entrega del artículo 378 es la vía rápida para obtener el inmueble. Pero el incumplimiento del vendedor también le permite al comprador, según el caso, pedir la resolución del contrato o el cumplimiento con indemnización de perjuicios, por las reglas generales del Código Civil, en un proceso verbal.

Supongamos que el comprador pagó $5.000.000 de arras y el saldo del precio, la escritura quedó registrada y el vendedor, sin justificación, no ha desocupado el inmueble tres meses después de la fecha pactada. El comprador puede demandar la entrega por el artículo 378 y, por separado, reclamar los perjuicios que le cause la demora, como los arriendos que ha debido pagar mientras tanto.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.