Contrato de compraventa de inmueble – Cosas que debería saber

Cuando se compra un inmueble como casas, apartamentos, locales comerciales, oficinas, fincas, lotes, etc., es preciso firmar un contrato de compraventa, el cual debe ser elevado a escritura pública e inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Qué es un contrato de compraventa de bien inmueble.

El contrato de compraventa de bien inmueble, es un contrato bilateral mediante el cual una persona vende un inmueble y la otra persona lo compra.

En el contrato de compraventa el vendedor se obliga a entregar el inmueble al vendedor, y este se obliga a pagar el precio pactado.

El contrato de compraventa de bien inmueble es un contrato solmene, en razón a que sólo es válido si se eleva a escritura pública, y, además, se requiere su inscripción en Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Contrato preparatorio en la compraventa de inmuebles.

Ante de firmar un contrato de compraventa de bien inmueble, se recomienda firmar un contrato preparatorio en el que consten la condiciones que se que desarrollará la compraventa del inmueble.

Ese contrato preparatorio no es más que una promesa de compraventa, tema que se desarrolla con más detalle en el siguiente artículo.

Contrato de promesa de compraventa.Contrato en el que una parte (promitente vendedor) promete vender una cosa y la otra promete (promitente comprador) promete comprarla.

La promesa de compraventa ofrece cierta garantía al contener las obligaciones que las partes asumen al firmarlo, y que de ser incumplidas pueden generar consecuencias como el pago de arras, clausula penal o de incumplimiento.

Cláusula penal y arras en los contratos.Al firmar un contrato debe tener clara la finalidad de las arras y la cláusula penal, y cuándo procede una o la otra, o las dos.

Aspectos relevantes del contrato de compraventa de bien inmueble.

El contrato de compraventa debe considerar o contener aspectos relevantes como los siguientes:

  • Identificación de las partes. Las partes del contrato, comprador y vendedor, deben estar identificadas claramente, pues de lo contrario el contrato de compraventa no puede ser materializado.
  • Identificación del inmueble objeto de compraventa. Se ha de identificar correctamente el inmueble, lo que se hace con la matricula inmobiliaria, dirección exacta, linderos y cualquier otro aspecto que garantice la identificación y ubicación plena del inmueble.
  • Declaración de pertenencia del inmueble al vendedor. Se debe declarar que el inmueble pertenece efectivamente al vendedor, indicando para ello el número y fecha de la escritura pública mediante la cual el vendedor adquirió el inmueble, y fecha de registro en el folio de la oficina de instrumentos públicos de dicha escritura.
  • Precio de venta. Se debe incluir el precio de venta pactado, indicando la forma de pago y las fechas en que se hace el pago.
  • Declaración de la regularidad del inmueble. El vendedor debe declara que es el propietario del bien, que lo posee de forma regular y pacífica, que está libre de todo gravamen, como prenda, hipoteca, anticresis, embargo, pleito alguno, etc.
  • Declaración de entrega material y cuerpo cierto. El vendedor debe declarar que entrega real y materialmente el inmueble en determinada fecha, en las condiciones indicadas en el contrato, e indicar que la entrega se hace a cuerpo cierto. (Consultar enlace por ser un tema relevante).
  • Obligación de saneamiento. El vendedor se debe obligar a sanear la cualquier vicio o gravamen que afecte el inmueble, como gravámenes, impuestos, acciones reales contra el dominio y cualquier situación que afecte el dominio transferido en el contrato de compraventa.
  • Cualquier otro aspecto particular que las partes consideren oportuno.

Las notarías tienen minutas o modelos según el tipo de inmueble, que son ajustados según las condiciones acordadas por las partes en la promesa de compraventa, o que estas indiquen al notario al momento de solicitar la elaboración de la escritura pública.

Cuidado con el precio de venta indicado en la escritura pública.

Un aspecto importante a tener en cuenta, es el precio de venta que debe quedar en la escritura pública, que está limitado por normas tributarias.

El precio de venta lo fijan libremente las partes, pero para efectos fiscales el artículo 90 del estatuto tributario impone ciertas limitaciones que se explican en el siguiente artículo.

Valor por el que se debe escriturar la venta de inmuebles.El precio de venta que figure en la escritura tiene importantes efectos tributarios para el comprador y para el vendedor.

En resumen, el precio de venta no puede ser inferior al costo fiscal del inmueble ni al avalúo catastral, pero, además, el precio no puede ser inferior al 85% del valor comercial de inmueble.

Recuerde que las notaría reportan a la Dian información en medios magnéticos, debiendo suministrar datos como los siguientes:

  1. Identificación de los enajenantes y adquirientes.
  2. Número de las escrituras de compraventas.
  3. Fecha de las escrituras.
  4. Año de enajenación.
  5. Valor de la enajenación.

Son datos suficientes para que la Dia realice los cruces necesarios y detecte cualquier variación irregular en los precios acordados por las partes.

La forma de pago, un asunto que no depende de las partes.

En el contrato de compraventa de un inmueble las partes acuerdan el precio y la forma en de pago, pero esa forma de pago no puede ser en efectivo por reglamentaciones fiscales.

El inciso octavo del artículo 90 del estatuto tributario señala:

«No serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.»

Usted puede pagar en efectivo, pero declara renta lo que pague en efectivo no le será aceptado como costo fiscal del inmueble que compró, lo que se reflejará en el futuro cuando venda el inmueble y necesite determinar la ganancia ocasional, que será más alta en razón a que el costo fiscal será menor en el monto pagado en efectivo.

Ganancia ocasional en la venta de activos fijos.La venta de activos fijos como bienes inmuebles genera ganancia ocasional para quien la vende debiendo pagar el impuesto respectivo.

Las personas que no declaran renta no tienen mayor problema con el precio de venta ni con la forma de pago, pero las que declaran renta deben ajustarse a lo señalado en el artículo 90 del estatuto tributario.

Solemnidad del contrato de compraventa de bien inmueble.

Como señalamos el inicio, la compraventa de bienes inmuebles de protocolizarse en escritura pública ante notaría, y esa escritura debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Plazo para registrar una escritura pública.Plazo que la ley confiere para registrar las escrituras de compraventa en la oficina de registro de instrumentos públicos.

El registro de la escritura pública debe hacerse dentro de los 2 meses siguientes, pero lo ideal es hacerlo lo más pronto posible, en razón a que el vendedor podría volver a vender el mismo inmueble a otra persona, y no tendría dificultad si la escritura anterior no ha sido inscrita o registrada en razón a que no aparecerá en el certificado de libertad y tradición, que es el documento en el que se basa el notario para autorizar la escritura de compraventa.

Una escritura pública de compraventa no tiene efectos hasta tanto no sea registrada en la oficina de instrumentos públicos, así que debe hacerse de inmediato.

Quién paga los gastos de la escritura de compraventa.

La compraventa de bienes inmuebles genera algunos gastos a saber:

  1. Gastos notariales.
  2. Retención en la fuente
  3. Gastos de registro.
  4. Impuesto de registro.
  5. Retención en la fuente.

Los gastos notariales por regla general son pagados por el comprador y vendedor en partes iguales, asunto que las partes pueden acordar libremente.

La retención en la fuente es una obligación tributaria en cabeza del vendedor, que es recaudada por el notario.

Retención en la fuente en la venta de bienes inmuebles.La venta de bienes inmuebles está sujeta a retención en la fuente con algunas excepciones expresamente contempladas por la ley.

Los gastos de registro los paga el comprador cuando vaya a la oficina de registro de instrumentos públicos a registrar la escritura de compraventa.

El impuesto de registro lo paga el comprador en la secretaría de hacienda de la gobernación respectiva, y es un pago previo al registro de la escritura en la oficina de instrumentos públicos.

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