Qué hacer si una de las partes incumple la promesa de compraventa

La promesa de compraventa es un contrato en el que las partes se obligan a cumplir con determinada condición, o se obligan a hacer algo, o a dar algo, como puede ser por ejemplo la enajenación de una casa o un local comercial, donde el promitente vendedor se compromete vender y el promitente comprador se compromete a comprar.

Ahora, si uno de los promitentes no cumple con la promesa realizada, ¿Qué puede hacer la otra parte?

Por ejemplo, si el vendedor se niega a vender la casa que prometió vender, ¿Qué puede hacer el que pretendía comprarla?

En este caso la parte que ha cumplido puede optar por las opciones que le ofrece el artículo 1546 del código civil:

«CONDICION RESOLUTORIA TACITA. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»

Y al respecto tiene dicho la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia STC7636 – 2017 (01 de julio) con ponencia del magistrado Wilson Quirós:

«En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. Sin embargo, si las obligaciones son simultáneas, “el contratante cumplido o que se allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acción de cumplimiento o la acción resolutoria si fuere el caso.»

Seguidamente ha dicho la misma sala.

«Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.

Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resolución  o el cumplimiento del contrato.»

En palabras sencillas, la parte que cumple puede  exigir a la incumplida una de dos cosas: que se resuelva el contrato o que se ordene el cumplimiento del contrato.

Si el negocio es de gran interés para la parte que ha sufrido el incumplimiento, perfectamente puede solicitar al juez que ordene a la contraparte que suscriba el contrato que se pretendía en la promesa de compraventa, aunque en la práctica no siempre es el camino adecuado, porque puede ser que el incumplimiento se deba  a la imposibilidad de pagar el precio, u otra condición que haga imposible ejecutar el contrato, de manera que por lo general las partes no persiguen más que el pago de la cláusula penal o de incumplimiento.

De otra parte, si la una parte incumple y debido a ello la otra decide no cumplir con su parte, apenas puede pretender la resolución del contrato más no exigir su cumplimiento.

En el ejemplo de la promesa de compraventa de la casa, el vendedor tiene la obligación de vender y el comprador de pagar. Si el vendedor no se presenta a firmar la escritura, incumple, pero el comprador no puede demandar el cumplimiento del contrato hasta tanto no haya cumplido con su  parte, o se haya allanado a cumplir, y como su obligación  es pagar, debe primero pagar o por lo menos dejar constancia que ha extendido un título valor (como un cheque de gerencia, por ejemplo), con el cual se dispuso a cumplir, quedando habilitado así a exigir el cumplimiento el contrato por parte del promitente vendedor.

Esto es así, porque para demandar a otra persona que ha incumplido, primero se debe probar que el demandante ha cumplido con su parte, o se allanó a cumplir.

Por supuesto que el comprador no le va a entregar al vendedor el cheque si este se ha negado a firmar la escritura, pero sí puede exhibir el cheque ante el notario donde se debía firmar la escritura y no se hizo por ausencia del vendedor, y con ello demuestra que se ha allanado a cumplir con su parte.

Lo importante es que quien alegue el incumplimiento pueda probar en el proceso que se allanó a cumplir, así que debe tener el cuidado de documentar esa disposición, para lo cual se puede servir de los oficios de la notaría donde se debía llevar a cabo el fallido negocio.

Adicional a lo anterior hay que tener presente que la parte incumplida debe pagar la cláusula penal si se hubiere pactado, tema que abordaremos en otra nota.

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15 Opiniones
  1. adriana Dice:

    Cordial saludo, tengo una promesa de compra venta que dice que la firma de escritura esta para el 30 de septiembre.
    mis preguntas son dos:
    1. el notario viaja del 20 al 3 octubre, otro notario puede estar en lo de la firma?
    2. si se define otra fecha para la firma, debe hacerse firmarse un otro si?
    3. o se puede asignar fecha solo verbalmente?

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    • Franca82 Dice:

      Siempre por escrito, y cuando el notario no está, está el encargado

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  2. Luiselle Dice:

    Agradecería una respuesta… Promesa de Compraventa vence 28 de octubre, la Inmobiliaria informó que no cumplirá con este plazo, presentaremos una demanda a fin de mes, debo darle un Poder ó Mandato al abogado para que me represente. Muchas gracias.

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    • Geovanny Dice:

      Saludos, firme una promesa de un departamento y tenía q pagar cuotas pero la compañía dejó de vender los departamentos y paró la obra . Cómo ellos no están trabajando yo no he pagado las cuotas a las que me comprometí porque no hay oficina donde pagar, ya se va a cumplir la fecha para el pago final, que puedo hacer? Se puede forzar la anulación o cancelación de la promesa? O debo pagar pero ellos no están construyendo? Que opciones hay?

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  3. anderson Dice:

    saludos me gustaría recibir una respuesta sobre lo siguiente tengo un contrato de compra venta de un lote el cual pactamos unas cuotas las cuales yo como comprador estaba pagando puntual mente pero un día el vendedor llega a mi casa pidiéndome el adelanto de 2 cuotas para ese mes yo le hago el adelanto y el me dice que me hace un descuento en el precio del lote yo confió y se va pero nunca mas lo bulbo a ver ya pasaron 4 años y no hay rastro de el pero yo tengo el lote a mi cuidado le e echo algunas mejoras pero me urge ponerlo a mi nombre porque an intentado invadirlo diciendo que el vendedor les debía dinero. gracia espero su pronta respuesta

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  4. ELSA JIMENEZ Dice:

    buenas tardes

    mire compre una casa y firmamos una promesa de compraventa le di un adelanto de 90 millones y el dia 5 de noviembre debo darle 27 millones para firmar escrituras, no he podido recoger toda el dinero saque un credito de hipoteca pero cuando nos pidieron las escrituras de la casa del dueño actual el vendedor solo me entrego unas escrituras de la dueña anterior pero no me entrego dos escrituras mas que hacen falta y me esta colocando trabajas, tambien me dice que si no le cancelo el 5 de noviembre el 6 ya debo pagarle la multa, que debo hacer si el es la persona que no me suministra los docuentos que necesito para la aprobacion del credito hipotecario. por favor me puede decir que debo hacer.

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  5. Luz Dice:

    Buenas noches, por favor me pueden asesorar en la siguiente inquietud:
    Voy a firmar un contrato de promesa de compraventa por la venta de mi casa, el comprador me envía la promesa para revisarla. Esta promesa se la hace una institución oficial pues es la que le va a hacer un préstamo para la compra. Este contrato tiene en la cláusula VALOR Y FORMA DE PAGO, un parágrafo que dice: “No obstante la forma de pago señalada El prometiente vendedor renuncia expresa e irrevocablemente a la condición resolutoria que a su favor pudiere emanar de ella.” – El pago se pacta así: un valor con la firma de la promesa y el saldo con la constitución de la hipoteca a favor de la institución y posteriormente desembolsan el dinero.
    Mi pregunta es: la renuncia a la condición resolutoria invalida la Cláusula Penal; me perjudica este parágrafo o no tiene ninguna insidencia a la hora de exigir el cumplimiento del contrato o el pago de la cláusula penal por incumplimiento? Qué significa este parágrafo? Mil gracias por la ayuda.

    Luz

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  6. YANETH Dice:

    Buenas tardes, en el MES DE octubre firme una promesa de compraventa de una casa, (es una sucesión de 9 hermanos, uno de ellos falleció y dejo una menor que tiene en este momento 16 años, al ir a firmar la promesa de compraventa el notario se había colocado una cláusula que la menor debía tener un poder, el notario en su momento dijo que esta clausula ya no se requería, para la promesa entregue el 40% del valor de la casa (pues se pensaba que los vendedores tenían todos los documentos exigidos, la promesa de compraventa tiene fecha final del 5 de diciembre, cuando fuimos a pasar los documentos para la escritura exigieron un documento de poder para la menor y ellos no tienen el documento de la menor de edad, que puedo hacer, si este documento demora 20 días hábiles, es decir 1 de diciembre mas o menos, en este caso puedo cobrar la clausula o que debo hacer que me aconsejan

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  7. Luz Marina Marmolejo Dice:

    Buenos dias,mi pregunta es se hizo una conciliacion para entregar un apartamneto que esta dentro de una casa y la casa le suministra agua,energia y servicios sanitarios la fecha es 22-09-2017 por una juez y despues esta hace una aclaracion donde dice que la casa queda con usufructo,siendo que la escritura anterio mi madre ya no tenía la casa a su nombre ,se puede hacer esto y que debemos hacer y lo otro es que desde la fecha de aprobación de la conciliación la demandante no la ha hecho cumplir ,lleva mas de 2 años que debemos hacer y ahora ya dice que si ,se le puede colocar un desacato por el tiempo que lleva ante el juez por no hacerla cumplir,los demandados tenemos la certificación de la notaría que comparecimos y la demandante no estuvo presente.gracias por la respuesta.

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  8. Gustavo Bueno Dice:

    Buenas noches. Tengo un problema por incumplimiento previsto a una promesa de compraventa. compré una casa sobre planos con cuota inicial y saldo para pagar con crédito bancario. ante un primer incumplimiento de parte de la constructora firmamos un OTROSI cambiando fecha de entrega y la casa por otra. La nueva fecha de entrega quedo para el próximo 31 de marzo 2020. el año pasado ellos me exigieron que les pagara $30 millones adicionales para poder entregarme la casa con las especificaciones de la compraventa, de lo contrario me la entregarían sin cubierta o terraza, y obvio sin escaleras a la terraza, sin closets, sin cocina integral (como se contempla en la promesa se compraventa) aduciendo que LA CASA SE HABÍA VALORIZADO MUCHO, pero no tienen en cuenta que yo les di la cuota inicial hace 6 años. Obviamente yo me negué.
    Hoy fui a ver los avances de la construcción de la casa, y ohhhh sorpresa, efectivamente le están poniendo el techo convencional, es decir nada de escaleras a la cubierta del tercer piso o terraza, lo que se manifiesta que me van a entregar la casa como a ellos se les antojó, muy diferente a la que yo les compre desde un comienzo incumpliendo lo acordado en la promesa de compraventa.
    lo grave es que yo ya tengo el préstamo bancario aprobado para pagar el saldo, y la constructora se niega a entregar la información que solicita la firma que va a hacer el avalúo para autorizar el desembolso del dinero. se sabe que después de la visita del evaluador se demoran mas o menos un mes en girar la plata para pagar el saldo. La constructora dice que entrega los documentos en los últimos días previos a la entrega de la casa y la firma de las escrituras.
    por favor aconséjenme que debo hacer, yo exijo que se me entregue la casa que les compre, en las condiciones pactadas, les agradezco me orienten que debo hacer antes de que terminen la casa a su antojo.
    si puedo hacer algo !
    cordialmente GUSTAVO BUENO

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  9. andrea latorre Dice:

    Buen dia

    Vendi mi moto a cuotas a un señor y realizó contrato notariado, le entrego la moto y a los 3 días el señor quiere devolverla porque se estrelló en ella, que puedo hacer porque se debe realizar arreglos a la moto.

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  10. NICANOR Dice:

    Compre una casa se pactaron los pagos en dos cuotas, en el último pago no fue posible cumplir solo se pagó el 70 % de este último pago, se conversó con el propietario para realizar el 30% restante dos meses después de lo acordado, no fue posible cumplir con este 30% se pagó un 20% en la nueva fecha acordada se conversó nuevamente con el propietario quien acepto el pago del 10% restante, en estos últimos pagos se incumplieron por razones de fuerza mayor ya que el país estaba recién entrando en una emergencia epidemiológica por el civil 19, a pesar de esto el negocio se cerró. Cuando se fueron a firmar las escrituras en la notaria se le pregunto al propietario que si estaba de acuerdo con la nueva fecha para el pago del 30% restante, el propietario acepto seguir con la negociación. Ahora el propietario no quiere entregarme las escrituras, él dice que quiere el 10% de intereses por no cumplir lo pactado en la promesa de venta, ósea que quiere hacer cumplir esta clausura. No tengo forma alguna de pagar este 10%. Yo como comprador puedo retractarme del negocio por incumplimiento de lo pactado Y QUE EL PROPIETARI ME DEVUELVA EL DIINERO CON EL DESCUENTO DE ESTE 10%.

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  11. Mauricio Dice:

    buen día
    realice la venta de una propiedad por 750mm, se firmó en notaria la compraventa con clausula de penalidad para quien incumpliera. el comprador ha decidido No continuar con el negocio, y va a pagar la penalidad. la pregunta es en cuanto a la comisión pactada del 4%, se debe pagar sobre los 750mm o sobre la multa pactada que es al fin lo que voy a recibir?
    Gacias

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  12. roberto Dice:

    buenas tardes

    tengo una promesa de compra venta desde el 26/12/2019, el vendedor se comprometió para el 28/2/2020 a levantar un embargo en la oficina de registro de instrumentos públicos que ya esta cancelado pero el juzgado no lo ha reportado, el registro del levantamiento del embargo es condicional del pago de la cuota inicial de 58 millones el 28/2/2020.

    se le requirió antes del 28/2/2020 al vendedor varias veces el registro con el levantamiento del embargo y siempre se disculpo diciendo que el juzgado no le entregaba el oficio para llevar a registro, se le pidió evidencia del tramite ante el juzgado y presento un oficio con fecha de 13/3/2020, a la fecha no se ha podido hacer la transacción por la cuarentena. esto me trae problemas por que ya tenia el crédito y estoy pagando interes desde el diciembre del 2019 y corro riesgo que COMFAMA me suspenda el otro credito.
    Puedo demandar incumplimiento de Compra venta y cobrar la sancion?

    pienso que el señor obra así por que tengo el bien arrendado y esta sacando provecho de ello.

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  13. ANDRES FELIPE Dice:

    El 3 de Junio de 2020 se firmo promesa de compraventa, $430 Millones condicionado al avaluo del predio por parte del banco, se entregaron arras del negocio, El avaluo el banco informa que salio por debajo de lo pactado $322 Millones, por consiguiente el banco no le da viabilidad a negocio, porque el credito sera por el 70% del avaluo $225 Millones y yo como comprador no tendria al diferencia del dinero que esto implica cuando hay un preaprobado de $320 Millones.
    Ante esta situacion el negocio no es viable, que paso debo de seguir y solicitar al vendedor la devoluocn de las arras consigandas…??

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