Qué hacer si una de las partes incumple la promesa de compraventa

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La promesa de compraventa es un contrato en el que las partes se obligan a cumplir con determinada condición, o se obligan a hacer algo, o a dar algo, como puede ser por ejemplo la enajenación de una casa o un local comercial, donde el promitente vendedor se compromete vender y el promitente comprador se compromete a comprar.

Ahora, si uno de los promitentes no cumple con la promesa realizada, ¿Qué puede hacer la otra parte?

Por ejemplo, si el vendedor se niega a vender la casa que prometió vender, ¿Qué puede hacer el que pretendía comprarla?

En este caso la parte que ha cumplido puede optar por las opciones que le ofrece el artículo 1546 del código civil:

«CONDICION RESOLUTORIA TACITA. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»

Y al respecto tiene dicho la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia STC7636 – 2017 (01 de julio) con ponencia del magistrado Wilson Quirós:

«En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. Sin embargo, si las obligaciones son simultáneas, “el contratante cumplido o que se allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acción de cumplimiento o la acción resolutoria si fuere el caso.»

Seguidamente ha dicho la misma sala.

«Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.

Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resolución  o el cumplimiento del contrato.»

En palabras sencillas, la parte que cumple puede  exigir a la incumplida una de dos cosas: que se resuelva el contrato o que se ordene el cumplimiento del contrato.

Si el negocio es de gran interés para la parte que ha sufrido el incumplimiento, perfectamente puede solicitar al juez que ordene a la contraparte que suscriba el contrato que se pretendía en la promesa de compraventa, aunque en la práctica no siempre es el camino adecuado, porque puede ser que el incumplimiento se deba  a la imposibilidad de pagar el precio, u otra condición que haga imposible ejecutar el contrato, de manera que por lo general las partes no persiguen más que el pago de la cláusula penal o de incumplimiento.

De otra parte, si la una parte incumple y debido a ello la otra decide no cumplir con su parte, apenas puede pretender la resolución del contrato más no exigir su cumplimiento.

En el ejemplo de la promesa de compraventa de la casa, el vendedor tiene la obligación de vender y el comprador de pagar. Si el vendedor no se presenta a firmar la escritura, incumple, pero el comprador no puede demandar el cumplimiento del contrato hasta tanto no haya cumplido con su  parte, o se haya allanado a cumplir, y como su obligación  es pagar, debe primero pagar o por lo menos dejar constancia que ha extendido un título valor (como un cheque de gerencia, por ejemplo), con el cual se dispuso a cumplir, quedando habilitado así a exigir el cumplimiento el contrato por parte del promitente vendedor.

Esto es así, porque para demandar a otra persona que ha incumplido, primero se debe probar que el demandante ha cumplido con su parte, o se allanó a cumplir.

Por supuesto que el comprador no le va a entregar al vendedor el cheque si este se ha negado a firmar la escritura, pero sí puede exhibir el cheque ante el notario donde se debía firmar la escritura y no se hizo por ausencia del vendedor, y con ello demuestra que se ha allanado a cumplir con su parte.

Lo importante es que quien alegue el incumplimiento pueda probar en el proceso que se allanó a cumplir, así que debe tener el cuidado de documentar esa disposición, para lo cual se puede servir de los oficios de la notaría donde se debía llevar a cabo el fallido negocio.

Adicional a lo anterior hay que tener presente que la parte incumplida debe pagar la cláusula penal si se hubiere pactado, tema que abordaremos en otra nota.

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Déjenos su opinión

8 Opiniones
  1. Karen Dice:

    Buenas noches. Quisiera tener asesoria vendi un carro y el traspaso yo lo hice pero la persona a la cual se lo vendi no lo hizo y te go un contrato de compraventa he llamado al la persona para conciliar pero no a sido posible necesito ayuda

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    • Luis heras Dice:

      Lo practico es cancelarle la matricula acercarse al transito donde esta matriculado.

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  2. anderson Dice:

    buen día. que pasa si incumplo una promesa de compraventa de un una casa?

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  3. Angela Dice:

    Buen dia, hay un límite de otrosi para la promesa de compraventa de una casa? Los compradores no quieren desistir del negocio pero han pedido 2 veces plazo porque no han completado el resto del dinero para firmar la escritura. Este es el tercer otrosi que se firmaría, es válido?
    Gracias

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  4. JOSE Dice:

    SE ADELANTO UN TRAMITE DE COMPRA DEUN LOTE A INURBE ESTA HIZO LA PROPUESTA DE VENTA Y TRAZO UN VALOR EL CUAL SE PAGO A INURBE. EL PAGO SE HIZO EXTEMPORANEO , INURBE SE LIQUIDO Y PASO EL BIEN AL MINISTERIO DE VIVIENDA PARA SEGUIR CON EL PRECESO DE VENTA DESPUES DE VARIAS DISCUSIONES EL MINISTERIO EXTENDIO ESCRITURA A LA NOTARIA PARA PROYECTAR LA MINUTA HUBO CONCEPTO JURIDICO Y TECNICO FAVORABLE PARA LA VENTA Y HECHURA DE ESCRITURAS-SE FIRMO POR PARTE DEL COMPRADOR , PERO LA FIRMA TOCABA PRESENTAR PAZ Y SALVO POR PARTE DEL COMPRADOR. DENTRO DE LA CLAUSULA EL COMPRADOR ESTABA OBLIGADO A PAGAR LOS IMPUESTOS. CUANDO LLEGA LA CARTA DEL MINISTERIO PARA QUE ME PRESENTE A LA NOTARIA DEBÍA PAGAR LOS IMPUESTOS. LUEGO DETODO SE FIRMA Y EL MIMNISTERIO NO FIRMO PORQUE NO SE CUMPLIO CON LAS CLAUSULAS DE PROPUESTA UNA EXTEMPORANEO EL PAGO. LA CONSIGMACION LA HIZO UN TERCERO ES DECIR UN AMIGO CONSIGANDO A LA CUENTA DEL MINISTERIO SOBRE EL LOTE QUE ERA Y ESTABA A NOMBRE LA PROPUEESTA DE JOSE. AHORA NO DEVUELVEN LA PLATA DEL PAGO DEL PREDIO, LA PLATA DE LOSIMPUESTOS DICEN QUE LA ALCALDIA POR PAGO DE LO NO DEBIDO Y EL LOTE VA SER ENTREGADO EN SUSBASTA PARA LA VENTA QUE DEBO HACER GRACIAS.

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  5. Diego Dice:

    Hola, le iba a comprar un auto a un señor, el auto valía 23.5 millones, le di arras de 500.000 e hicimos un contrato promesa de venta; pero no sé o pudo hacer él traspasos porque el auto debía comparendos y tenía embargo; debido a eso se incumplió la promesa y le he solicitado que me regrese el dinero de arras pero parece que no quiere hacerlo; de modo que quiero hacer valida la cláusula que se fijo por valor de 500.000 adicionales a quien incumpliera... como puedo hacer para que me pague mi dinero y el dinero de La cláusula? Que entidad me orienta, debo demandar? Que me sugieren gracias

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  6. John Urquiza Dice:

    Buenos días,
    Yo tengo una propiedad de un piso, le hice contrato a mi padre para venderle el aire y construyó 2 pisos más encima del mío, pero solo tiene registrado en Agustín Codazzi el primero a nombre mío, mi papá falleció y mis hermanos están reclamando sucesión por los dos pisos construidos. Tengo la inquietud si la promesa compraventa que firmé es válida para mis hermanos pues quien la firmó fue mi padre y el ya falleció, gracias por la asesoría

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  7. jose alberto lopez duran Dice:

    El negocio nació con inurbe para la compra de un lote para construir mi vivienda,proceso que llego hasta la primera parte que fue la oferta que envió inurbe sobre las condiciones de venta: termino de 5 dias para aceptar las condiciones de ventas , ente las obligaciones estaba pagar el valor del predio en los términos establecidos y de que manera, pago de impuestos y todo cargo por parte del comprador.

    yo envie un escrito en el aceptando las condiciones, el dia 20 de enero del año 2000 y la propuesta era de diciembre 19 del año 1999.es decir 25 dias despues.
    no obtengo respuesta alguna por parte de la entidad, posteriormente hablo con una persona de la entidad y le comento que debo hacer y el me dice pues como se presentaron tre personas interesadas y la unica que envio carta aceptando comprar el bien pues pague a una cuenta de la entidad.
    Efectivamente lo hice, a través de un amigo se consigno la plata para el año 2004, es decir 4 años después $ 12.300.000. sobre los dineros consignados inicialmente no se pronuncio la entidad, si no cuando el amigo resulto reclamando la plata consignada, porque yo supuestamente lo había engañado en el sentido de como el estaba interesado en otro predio de la entidad pero que apenas s empezaba hacer tramites para su compra,y al verse que ese predio tenia dificultades para la venta porque estaba en comodato , optó por esa conducta , solicitando en caso de no devolver el dinero se lo abonaran al predio mio, porque el argumento en el escrito que el numero predial que yo le había dictado no correspondía al predio de su interés sino al mio, situación que se cai de peso porque el nunca tuvo en su manos antes del pago que acordamos hacer un comunicado por parte de la entidad inurbe sobre su propuesta de estar interesado en su predio de sus intenciones.esta situacion hizo que el proceso se estancara,y ahora liquidado inurbe pasaron todos los bienes al ministerio de vivienda quien debia resolver la venta de los activos. el ministerio de vivienda, despues de un tiempo de carta y respuestas y el amigo que consigno la plata dejo en manos esta situación de una amiga de el y mia para que se arreglara este impase suscitado por mi amigo porque vio esfumada sus esperanzas de hacerse al lote de sus pretensiones y opto por echar mano a lo que vio mas propicio, pues había consignado un dinero de su propia cuenta bancaria y eso lo hacia como la persona que estaba interesado en comprar supuestamente el predio de sus pretensiones, la señora que yo menciono me manifiesta que el amigo tomo una decisión no debida y que el dejaba en manos de ella para que yo resolviera pues el no me quiso dar la cara la vez que lo encare solamente me dijo estoy muy enfermo hablese con la señora y mire como se arreglan, asi fue hable con ella y consciente de que las cosa fueron como inicialmente se hicieron sw hizo un documento autenticado donde ella avala que efectivamente el pago del lote era para el predio mio donde si había oferta de venta.
    posteriormente el ministerio emite un concepto técnico y juridico y solicita a la oficina administrativa encargada de los tramites de escrituración, con es concepto positivo el jefe y quien firma las escrituras me envia una comunicación para que presente en la notaria 60 de bogota a firmar las escrituras y me presente con los requerimiento que debo cumplir, efectivamente la notaria me dice que me debo presentar con los paz y salvo de todos los impuestos como requisito para que yo pueda firmar las escrituras ademas de los gastos notariales.
    Efectivamentes se hizo si y firme las escrituras y fuero devueltas para el ministerio de vivienda para su firma, el señor jefe de esa cartera y autorizado por el ministro para las firmas de escrituras aplazo el acto administrativo de su firma para el primer trimestre del siguiente año por lo que yo firme las escritura sobre el año finalizando 2015 y que daba para firmar primer trimestre del año 2016.
    En el mes de diciembre finalizando me llega una comunicación del ministerio del señor encargado de firmar escrituras que ya no se podían firmar porque se habían encontrado en expediente una serie de irregularidades.y que habia un pronunciamiento de un abogado externo de la entidad que sobre el caso dijo no se cumplieron LOS PRESUPUESTO DE LA OFERTA DE VENTA POR PARTE DEL INTERESADO CONCEPTO DEL AÑO 2006.es decir casi 10 despues de que yo firmo las escrituras.

    AHORA YA NO FIRMAN ESCRITURAS, EL DINERO CONSIGNADO PARA EL PAGO DEBE IR A JUEZ PARA QUE DETERMINE A QUIEN HAY QUE DEVOLVERLE ES DINERO Y LOS PAGOS DE LOS IMPUESTOS DEBEN SER DEVUELTOS POR EL MUNICIPIO DONDE SE PAGO ESOS DERECHOS, EL PAGO A LO DEBIDO PORQUE LA VENTA ERA SIMPLEMENTE UNA EXPECTATIVA.
    El municipio no devuelve porquE es un impuesto CAUSADO Y LE CORRESPONDE AL MINISTERIO RESOLVER ESTA SITUACIÓN.

    AHORA EL MINISTERIO CERRO QUE YA SE AGOTO ESA VIA ADMINISTRATIVA Y POR PARTE DE LA ALCALDÍA TAMBIÉN.

    QUE DEBO HACER CUANDO HASTA HOY YA NO PUEDO SEGUIR ENVIANDO DOCUMENTOS NI AL MINISTERIO NI ALCALDÍA PORQUE NO HABER RESPUESTA , EL MUNICIPIO ME SUGIERE QUE ME VAYA POR VIA JUDICIAL.

    LA COMPRA DEL LOTE ES PARA MI VIVIENDA PUES NUNCA HE TENIDO Y ERA LA OPCIÓN DE ESE LOTE PARA CONSTRUIRLA ES UN PREDIO IRREGULAR DE 240 MTS CUADRADOS, PREDIO DE ESA CUYAS QUE DEJO EL INSTITUTO DE CREDITO TERRITORIAL CUANDO HIZO URBANIZACIONES.

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