Qué hacer si una de las partes incumple la promesa de compraventa

Por   05/09/2017

La promesa de compraventa es un contrato en el que las partes se obligan a cumplir con determinada condición, o se obligan a hacer algo, o a dar algo, como puede ser por ejemplo la enajenación de una casa o un local comercial, donde el promitente vendedor se compromete vender y el promitente comprador se compromete a comprar.

Ahora, si uno de los promitentes no cumple con la promesa realizada, ¿Qué puede hacer la otra parte?

Por ejemplo, si el vendedor se niega a vender la casa que prometió vender, ¿Qué puede hacer el que pretendía comprarla?

En este caso la parte que ha cumplido puede optar por las opciones que le ofrece el artículo 1546 del código civil:

«CONDICION RESOLUTORIA TACITA. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»

Y al respecto tiene dicho la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia STC7636 – 2017 (01 de julio) con ponencia del magistrado Wilson Quirós:

«En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. Sin embargo, si las obligaciones son simultáneas, “el contratante cumplido o que se allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acción de cumplimiento o la acción resolutoria si fuere el caso.»

Seguidamente ha dicho la misma sala.

«Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.

Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resolución  o el cumplimiento del contrato.»

En palabras sencillas, la parte que cumple puede  exigir a la incumplida una de dos cosas: que se resuelva el contrato o que se ordene el cumplimiento del contrato.

Si el negocio es de gran interés para la parte que ha sufrido el incumplimiento, perfectamente puede solicitar al juez que ordene a la contraparte que suscriba el contrato que se pretendía en la promesa de compraventa, aunque en la práctica no siempre es el camino adecuado, porque puede ser que el incumplimiento se deba  a la imposibilidad de pagar el precio, u otra condición que haga imposible ejecutar el contrato, de manera que por lo general las partes no persiguen más que el pago de la cláusula penal o de incumplimiento.

De otra parte, si la una parte incumple y debido a ello la otra decide no cumplir con su parte, apenas puede pretender la resolución del contrato más no exigir su cumplimiento.

En el ejemplo de la promesa de compraventa de la casa, el vendedor tiene la obligación de vender y el comprador de pagar. Si el vendedor no se presenta a firmar la escritura, incumple, pero el comprador no puede demandar el cumplimiento del contrato hasta tanto no haya cumplido con su  parte, o se haya allanado a cumplir, y como su obligación  es pagar, debe primero pagar o por lo menos dejar constancia que ha extendido un título valor (como un cheque de gerencia, por ejemplo), con el cual se dispuso a cumplir, quedando habilitado así a exigir el cumplimiento el contrato por parte del promitente vendedor.

Esto es así, porque para demandar a otra persona que ha incumplido, primero se debe probar que el demandante ha cumplido con su parte, o se allanó a cumplir.

Por supuesto que el comprador no le va a entregar al vendedor el cheque si este se ha negado a firmar la escritura, pero sí puede exhibir el cheque ante el notario donde se debía firmar la escritura y no se hizo por ausencia del vendedor, y con ello demuestra que se ha allanado a cumplir con su parte.

Lo importante es que quien alegue el incumplimiento pueda probar en el proceso que se allanó a cumplir, así que debe tener el cuidado de documentar esa disposición, para lo cual se puede servir de los oficios de la notaría donde se debía llevar a cabo el fallido negocio.

Adicional a lo anterior hay que tener presente que la parte incumplida debe pagar la cláusula penal si se hubiere pactado, tema que abordaremos en otra nota.

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3 Opiniones
  1. Karen dice:

    Buenas noches. Quisiera tener asesoria vendi un carro y el traspaso yo lo hice pero la persona a la cual se lo vendi no lo hizo y te go un contrato de compraventa he llamado al la persona para conciliar pero no a sido posible necesito ayuda

  2. anderson dice:

    buen día. que pasa si incumplo una promesa de compraventa de un una casa?

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