Qué hacer si se incumple la promesa de compraventa

Cuando se firma una promesa de compraventa que es incumplida por una de las partes, se presentan varios escenarios que dependerán de lo acordado y de las circunstancias del incumplimiento.

Incumplimiento del contrato de promesa de compraventa.

incumplir-promesa

La promesa de compraventa es un contrato en el que una parte se obliga a comprar algo y la otra a venderlo, como puede ser por ejemplo una casa o un local comercial.

Contrato de promesa de compraventa

Cuando una de las partes no cumple con lo que se obliga hacer, ya sea comprar o vender dentro de los plazos acordados, estamos ante un incumplimiento de la promesa de compraventa.

Pasos a seguir cuando se incumple la promesa de compraventa.

Cuando una de las partes incumple la promesa de compraventa, la otra parte puede demandar el cumplimiento, o pedir la resolución del contrato.

Demandar el cumplimiento de la promesa de compraventa.

Cualquiera de las partes puede demandar a la otra parte para que cumpla lo prometido en compraventa, si no lo hiciere por su propia voluntad.

Si Felipe prometió Edelmira vender un apartamento y no cumple con su promesa, Edelmira puede demandar a Felipe para que un juez lo ordene cumplir con el contrato, esto es, venderle el apartamento.

Esto en función del articulo 1546 del código civil colombiano al contemplar la resolución tácita del contrato:

«En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»

Al respecto tiene dicho la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia STC7636 – 2017 (01 de julio) con ponencia del magistrado Wilson Quirós:

«En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. Sin embargo, si las obligaciones son simultáneas, “el contratante cumplido o que se allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acción de cumplimiento o la acción resolutoria si fuere el caso.»

Seguidamente ha dicho la misma sala.

«Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.

Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resolución o el cumplimiento del contrato.»

La parte cumplida puede elegir el cumplimiento del contrato, y lo único que debe acreditar es que ella misma cumplió o se allanó a cumplir.

Cuando las dos partes han incumplido ninguna puede exigir a la otra que cumpla, siendo la única opción la resolución del contrato.

El cumplimiento del contrato se puede exigir judicialmente cuando las partes no han acordado cláusula de retracto, pues de ser ese el caso, el pago del retracto libera de la obligación de cumplir a quien la paga.

Cláusula penal y arras en los contratos

Cuando se promete comprar o vender un inmueble, o cualquier propiedad de alto valor, siempre existe la posibilidad de que a última hora uno de los dos promitentes se arrepienta, y ello se puede permitir o prohibir por vía de las arras.

  1. Arras de retracto permiten el retracto.
  2. Arras confirmatorias prohíben el retracto.

Cuando en la promesa de compraventa se pactan arras sin especificar de qué clase son, se presume que son de retracto a la luz del artículo 1961 del código civil.

Dependiendo de lo que se haya acordado, la parte cumplida puede demandar a la incumplida para que cumpla con lo prometido.

Resolución de la promesa de compraventa.

Cuando la promesa de compraventa no se cumple las partes puede en común acuerdo terminar el contrato o dejarlo sin efecto, y si ello no es posible, cualquiera de las partes puede exigir judicialmente su resolución.

¿Qué es la resolución de un contrato?

De lo que se trata es dejar sin efecto la promesa de compraventa, ya sea que las partes lo decidan en común acuerdo, o que un juez lo decida por solicitud de una de las partes.

La resolución del contrato supone la necesidad de proceder a las restituciones mutuas a fin de que la cosas vuelvan a su estado previo antes de la celebración del contrato.

Restituciones mutuas – ¿Qué son?

Si el vendedor había entregado previamente el inmueble prometido en venta, y el comprador había pagado parte del precio, cada uno restituye al otro lo que de él recibió, lo que puede suponer conflictos adicionales si el inmueble sufrió desmejoras o se le hicieron mejoras.

Cuando la parte incumplida exige la resolución del contrato a la parte cumplida, esta, como parte cumplida qué es sigue teniendo el privilegio de exigir el cumplimiento del contrato, lo que puede hacer mediante una demanda de reconvención.

Demanda de reconvención o contrademanda ¿Qué es?

Pago de indemnizaciones en el incumplimiento de la promesa de compraventa.

Cuando se incumple una promesa de compraventa, si se ha pactado una cláusula penal o de incumplimiento esta se debe pagar.

Si además se acordó el pago de indemnizaciones se deben pagar, pago que naturalmente debe hacer quien haya incumplido.

Incumplimiento de contratos – Qué hacer cuando ocurre

El pago de las indemnizaciones, o de la cláusula de incumplimiento o penal, no necesariamente libera a las partes de la obligación del cumplimiento del contrato.

La única cláusula que libera del cumplimiento del contrato es la de arras de retracto, de manera que, si no existen arras de retracto, la parte cumplida puede demandar a la incumplida para que cumpla con la promesa de compraventa, y al tiempo exigirle el pago de indemnizaciones o la pena, o las dos si expresamente se pactó tal posibilidad.

Por lo anterior, cuando se firma una promesa de compraventa se debe tener cuidado con su redacción, pues ya conocemos que los contratos se constituyen en lay para las partes que un juez puede hacer cumplir.

Vencimiento de la promesa de compraventa.

Nuestros lectores suelen consultarnos sobre el vencimiento de la promesa de compraventa, y esta consulta puede entenderse de dos formas.

  1. Plazo que se tiene para cumplir la promesa.
  2. Plazo que se tiene para demandar el cumplimiento de la promesa.

Plazo para cumplir la promesa de compraventa.

El plazo para cumplir con la promesa de compraventa vence en el plazo que se haya acordado.

Si las partes acordaron cumplir el contrato de compraventa el 24 de julio de 2020, pues ese día vence, y a partir del 25 ya hay incumplimiento con las consecuencias ya señaladas.

Recordemos que la promesa de compraventa es un contrato preparatorio que se materializa con la realización del contrato definitivo que no es otro que el de compraventa, que puede ser una escritura de compraventa, o un documento privado si se trata de otros bienes o derechos que para su enajenación no requieren de protocolización mediante escritura pública.

En consecuencia, el cumplimiento efectivo de la promesa de compraventa se concreta cuando se firme ese contrato definitivo.

De otra parte, la promesa de compraventa puede contener obligaciones a plazos, y cada plazo es un vencimiento parcial que debe ser cumplido.

Es el caso cuando se acuerda pagar una parte del precio antes de firmar la escritura, otra parte al firmar la escritura, y una tercera parte luego de firmar la escritura.

Cada plazo debe ser cumplido y de no ser ese el caso, cada incumplimiento parcial tiene las consecuencias que se hayan acordado.

Resaltamos una vez más la relevancia de que las dos partes cumplan, o que la parte demandante haya cumplido.

Lo normal es que una promesa de compraventa se pacte algo así como: los promitentes se comprometen a firmar la respectiva escritura pública el día 24 de julio a las 10:00 am en la notaria 64 de la ciudad de Bogotá.

Esto significa que las dos partes deben concurrir en la hora y fecha acordada, pues el que no lo haga está incumpliendo.

Si el comprador no comparece en el lugar señalado a la hora y fecha fijada, el vendedor debe comparecer y solicitar al notario constancia o certificación de su presencia, a fin de probar que se allanó a cumplir, y así quedar habilitado para demandar a la otra parte por incumplimiento.

Lo que significa cumplir y allanarse a cumplir en un negocio

Si quien se presentó a la notaria en la hora y fecha acordada no deja constancia del tal hecho no podrá probar que es la parte cumplida, quedando impedido para exigir el cumplimiento del contrato, pequeño detalle al que la mayoría de las personas no presta atención.

Prescripción de la promesa de compraventa.

El segundo caso tiene que ver con el plazo que se tiene para exigir judicialmente el cumplimiento de la promesa de compraventa una vez se ha incumplido.

Los derechos se deben reclamar oportunamente, pues si no se hace dentro del tiempo otorgado por la ley, el derecho puede prescribir.

El plazo o término para reclamar un derecho depende de si se tratad de una acción ordinaria o ejecutiva.

Para ello debemos recurrir al artículo 2536 del código civil que señala el término de prescripción de las acciones civiles, que contempla dos situaciones:

  • La acción ejecutiva se prescribe por cinco (5) años. Y la ordinaria por diez (10).
  • La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de cinco (5) años, y convertida en ordinaria durará solamente otros cinco (5).

Por lo general la promesa de compraventa no presta mérito ejecutivo, por tanto, se debe iniciar una acción ordinaria que prescribe en un término de 10 años.

¿Qué se entiende por mérito ejecutivo?

Si la promesa de compraventa presta mérito ejecutivo, lo que puede ocurrir cuando en ella se incluye una cláusula con la que expresamente se la da tal connotación, la acción ejecutiva prescribe a los 5 años.

El término para demandar se cuenta desde la fecha en que venció el plazo para cumplir con la promesa de compraventa.

Resolución contractual de la promesa de compraventa.

La promesa de compraventa es un contrato que puede ser deshecho de la misma forma en que se hizo, por acuerdo de las partes.

Lo ideal es que cuando una de las partes no quiera o no pueda cumplir un contrato, intente llegar a un acuerdo con la otra parte a fin de terminar la relación amigablemente.

La promesa misma puede contener los elementos para evitar conflictos o para solucionarlos en caso que se presenten, como son las mismas arras o el pago de indemnizaciones, así que desde el inicio cada parte sabe lo que debe cumplir y las consecuencias que debe asumir si incumple.

Sin embargo, nada impide que luego la partes modifiquen lo acordado, o hagan una nueva promesa, o fijen nuevas condiciones para el negocio como conceder nuevos plazos.

Otrosí en los contratos. ¿Qué es y para qué sirve?

Cualquier nuevo acuerdo debe hacerse por escrito, ya sea mediante un otrosí o haciendo un nuevo contrato de promesa de compraventa.

Por último, recordemos que el artículo 1546 el código civil contempla la resolución tácita de los contratos cuando hay incumplimiento mutuo, que se entiende como un mutuo desistimiento si ninguna de las partes cumple, o una de ellas acepta el incumplimiento de la otra y desiste del negocio.

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19 Opiniones
  1. adriana Dice:

    Cordial saludo, tengo una promesa de compra venta que dice que la firma de escritura esta para el 30 de septiembre.
    mis preguntas son dos:
    1. el notario viaja del 20 al 3 octubre, otro notario puede estar en lo de la firma?
    2. si se define otra fecha para la firma, debe hacerse firmarse un otro si?
    3. o se puede asignar fecha solo verbalmente?

    Responder
    • Franca82 Dice:

      Siempre por escrito, y cuando el notario no está, está el encargado

      Responder
  2. Luiselle Dice:

    Agradecería una respuesta… Promesa de Compraventa vence 28 de octubre, la Inmobiliaria informó que no cumplirá con este plazo, presentaremos una demanda a fin de mes, debo darle un Poder ó Mandato al abogado para que me represente. Muchas gracias.

    Responder
    • Geovanny Dice:

      Saludos, firme una promesa de un departamento y tenía q pagar cuotas pero la compañía dejó de vender los departamentos y paró la obra . Cómo ellos no están trabajando yo no he pagado las cuotas a las que me comprometí porque no hay oficina donde pagar, ya se va a cumplir la fecha para el pago final, que puedo hacer? Se puede forzar la anulación o cancelación de la promesa? O debo pagar pero ellos no están construyendo? Que opciones hay?

      Responder
  3. anderson Dice:

    saludos me gustaría recibir una respuesta sobre lo siguiente tengo un contrato de compra venta de un lote el cual pactamos unas cuotas las cuales yo como comprador estaba pagando puntual mente pero un día el vendedor llega a mi casa pidiéndome el adelanto de 2 cuotas para ese mes yo le hago el adelanto y el me dice que me hace un descuento en el precio del lote yo confió y se va pero nunca mas lo bulbo a ver ya pasaron 4 años y no hay rastro de el pero yo tengo el lote a mi cuidado le e echo algunas mejoras pero me urge ponerlo a mi nombre porque an intentado invadirlo diciendo que el vendedor les debía dinero. gracia espero su pronta respuesta

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  4. ELSA JIMENEZ Dice:

    buenas tardes

    mire compre una casa y firmamos una promesa de compraventa le di un adelanto de 90 millones y el dia 5 de noviembre debo darle 27 millones para firmar escrituras, no he podido recoger toda el dinero saque un credito de hipoteca pero cuando nos pidieron las escrituras de la casa del dueño actual el vendedor solo me entrego unas escrituras de la dueña anterior pero no me entrego dos escrituras mas que hacen falta y me esta colocando trabajas, tambien me dice que si no le cancelo el 5 de noviembre el 6 ya debo pagarle la multa, que debo hacer si el es la persona que no me suministra los docuentos que necesito para la aprobacion del credito hipotecario. por favor me puede decir que debo hacer.

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  5. Luz Dice:

    Buenas noches, por favor me pueden asesorar en la siguiente inquietud:
    Voy a firmar un contrato de promesa de compraventa por la venta de mi casa, el comprador me envía la promesa para revisarla. Esta promesa se la hace una institución oficial pues es la que le va a hacer un préstamo para la compra. Este contrato tiene en la cláusula VALOR Y FORMA DE PAGO, un parágrafo que dice: “No obstante la forma de pago señalada El prometiente vendedor renuncia expresa e irrevocablemente a la condición resolutoria que a su favor pudiere emanar de ella.” – El pago se pacta así: un valor con la firma de la promesa y el saldo con la constitución de la hipoteca a favor de la institución y posteriormente desembolsan el dinero.
    Mi pregunta es: la renuncia a la condición resolutoria invalida la Cláusula Penal; me perjudica este parágrafo o no tiene ninguna insidencia a la hora de exigir el cumplimiento del contrato o el pago de la cláusula penal por incumplimiento? Qué significa este parágrafo? Mil gracias por la ayuda.

    Luz

    Responder
  6. YANETH Dice:

    Buenas tardes, en el MES DE octubre firme una promesa de compraventa de una casa, (es una sucesión de 9 hermanos, uno de ellos falleció y dejo una menor que tiene en este momento 16 años, al ir a firmar la promesa de compraventa el notario se había colocado una cláusula que la menor debía tener un poder, el notario en su momento dijo que esta clausula ya no se requería, para la promesa entregue el 40% del valor de la casa (pues se pensaba que los vendedores tenían todos los documentos exigidos, la promesa de compraventa tiene fecha final del 5 de diciembre, cuando fuimos a pasar los documentos para la escritura exigieron un documento de poder para la menor y ellos no tienen el documento de la menor de edad, que puedo hacer, si este documento demora 20 días hábiles, es decir 1 de diciembre mas o menos, en este caso puedo cobrar la clausula o que debo hacer que me aconsejan

    Responder
  7. Luz Marina Marmolejo Dice:

    Buenos dias,mi pregunta es se hizo una conciliacion para entregar un apartamneto que esta dentro de una casa y la casa le suministra agua,energia y servicios sanitarios la fecha es 22-09-2017 por una juez y despues esta hace una aclaracion donde dice que la casa queda con usufructo,siendo que la escritura anterio mi madre ya no tenía la casa a su nombre ,se puede hacer esto y que debemos hacer y lo otro es que desde la fecha de aprobación de la conciliación la demandante no la ha hecho cumplir ,lleva mas de 2 años que debemos hacer y ahora ya dice que si ,se le puede colocar un desacato por el tiempo que lleva ante el juez por no hacerla cumplir,los demandados tenemos la certificación de la notaría que comparecimos y la demandante no estuvo presente.gracias por la respuesta.

    Responder
  8. Gustavo Bueno Dice:

    Buenas noches. Tengo un problema por incumplimiento previsto a una promesa de compraventa. compré una casa sobre planos con cuota inicial y saldo para pagar con crédito bancario. ante un primer incumplimiento de parte de la constructora firmamos un OTROSI cambiando fecha de entrega y la casa por otra. La nueva fecha de entrega quedo para el próximo 31 de marzo 2020. el año pasado ellos me exigieron que les pagara $30 millones adicionales para poder entregarme la casa con las especificaciones de la compraventa, de lo contrario me la entregarían sin cubierta o terraza, y obvio sin escaleras a la terraza, sin closets, sin cocina integral (como se contempla en la promesa se compraventa) aduciendo que LA CASA SE HABÍA VALORIZADO MUCHO, pero no tienen en cuenta que yo les di la cuota inicial hace 6 años. Obviamente yo me negué.
    Hoy fui a ver los avances de la construcción de la casa, y ohhhh sorpresa, efectivamente le están poniendo el techo convencional, es decir nada de escaleras a la cubierta del tercer piso o terraza, lo que se manifiesta que me van a entregar la casa como a ellos se les antojó, muy diferente a la que yo les compre desde un comienzo incumpliendo lo acordado en la promesa de compraventa.
    lo grave es que yo ya tengo el préstamo bancario aprobado para pagar el saldo, y la constructora se niega a entregar la información que solicita la firma que va a hacer el avalúo para autorizar el desembolso del dinero. se sabe que después de la visita del evaluador se demoran mas o menos un mes en girar la plata para pagar el saldo. La constructora dice que entrega los documentos en los últimos días previos a la entrega de la casa y la firma de las escrituras.
    por favor aconséjenme que debo hacer, yo exijo que se me entregue la casa que les compre, en las condiciones pactadas, les agradezco me orienten que debo hacer antes de que terminen la casa a su antojo.
    si puedo hacer algo !
    cordialmente GUSTAVO BUENO

    Responder
  9. andrea latorre Dice:

    Buen dia

    Vendi mi moto a cuotas a un señor y realizó contrato notariado, le entrego la moto y a los 3 días el señor quiere devolverla porque se estrelló en ella, que puedo hacer porque se debe realizar arreglos a la moto.

    Responder
  10. NICANOR Dice:

    Compre una casa se pactaron los pagos en dos cuotas, en el último pago no fue posible cumplir solo se pagó el 70 % de este último pago, se conversó con el propietario para realizar el 30% restante dos meses después de lo acordado, no fue posible cumplir con este 30% se pagó un 20% en la nueva fecha acordada se conversó nuevamente con el propietario quien acepto el pago del 10% restante, en estos últimos pagos se incumplieron por razones de fuerza mayor ya que el país estaba recién entrando en una emergencia epidemiológica por el civil 19, a pesar de esto el negocio se cerró. Cuando se fueron a firmar las escrituras en la notaria se le pregunto al propietario que si estaba de acuerdo con la nueva fecha para el pago del 30% restante, el propietario acepto seguir con la negociación. Ahora el propietario no quiere entregarme las escrituras, él dice que quiere el 10% de intereses por no cumplir lo pactado en la promesa de venta, ósea que quiere hacer cumplir esta clausura. No tengo forma alguna de pagar este 10%. Yo como comprador puedo retractarme del negocio por incumplimiento de lo pactado Y QUE EL PROPIETARI ME DEVUELVA EL DIINERO CON EL DESCUENTO DE ESTE 10%.

    Responder
  11. Mauricio Dice:

    buen día
    realice la venta de una propiedad por 750mm, se firmó en notaria la compraventa con clausula de penalidad para quien incumpliera. el comprador ha decidido No continuar con el negocio, y va a pagar la penalidad. la pregunta es en cuanto a la comisión pactada del 4%, se debe pagar sobre los 750mm o sobre la multa pactada que es al fin lo que voy a recibir?
    Gacias

    Responder
  12. roberto Dice:

    buenas tardes

    tengo una promesa de compra venta desde el 26/12/2019, el vendedor se comprometió para el 28/2/2020 a levantar un embargo en la oficina de registro de instrumentos públicos que ya esta cancelado pero el juzgado no lo ha reportado, el registro del levantamiento del embargo es condicional del pago de la cuota inicial de 58 millones el 28/2/2020.

    se le requirió antes del 28/2/2020 al vendedor varias veces el registro con el levantamiento del embargo y siempre se disculpo diciendo que el juzgado no le entregaba el oficio para llevar a registro, se le pidió evidencia del tramite ante el juzgado y presento un oficio con fecha de 13/3/2020, a la fecha no se ha podido hacer la transacción por la cuarentena. esto me trae problemas por que ya tenia el crédito y estoy pagando interes desde el diciembre del 2019 y corro riesgo que COMFAMA me suspenda el otro credito.
    Puedo demandar incumplimiento de Compra venta y cobrar la sancion?

    pienso que el señor obra así por que tengo el bien arrendado y esta sacando provecho de ello.

    Responder
  13. ANDRES FELIPE Dice:

    El 3 de Junio de 2020 se firmo promesa de compraventa, $430 Millones condicionado al avaluo del predio por parte del banco, se entregaron arras del negocio, El avaluo el banco informa que salio por debajo de lo pactado $322 Millones, por consiguiente el banco no le da viabilidad a negocio, porque el credito sera por el 70% del avaluo $225 Millones y yo como comprador no tendria al diferencia del dinero que esto implica cuando hay un preaprobado de $320 Millones.
    Ante esta situacion el negocio no es viable, que paso debo de seguir y solicitar al vendedor la devoluocn de las arras consigandas…??

    Responder
  14. Edison Acevedo Dice:

    Agradezco la ayuda!!!
    Compre una moto con contrato compraventa, esta firmado y con huellas pero no autenticado!!! El contrato estipula que yo compraba la moto y le realizaba los arreglos correspondientes incluyendo tecnomecanica y soat y por la otra parte a entregar la moto libre de pagos de impuestos y con traspaso de propiedad antes del 20 de julio,a lo cual me ha incumplido porque la moto debe impuestos y dice que si quiero el traspaso que yo pague el impuesto!!! Hay una clausula que si alguna de las dos partes incumple debe pagarse una multa por un millon quinientos.
    ¿Que debo hacer?

    Responder
  15. juan balta Dice:

    Que tengo que hacer para extinguir un proindiviso de unos lotes rurales que vendí en un municipio del tolima, de área de 240 M2?

    Responder
  16. Duvier claros Dice:

    Hice una compra de un juego de sala y en el momento me dijeron que la mesa de centro no estaba disponible, que en una semana ya podía reclamarla. En la factura quedó escrito que la entrega estaba pendiente (sin fecha de entrega) y a la fecha, luego de dos meses y de tanta insistencia ante el almacen, he recibido evasivas y no ha sido posible que me entreguen la mesa. ¿Qué debo hacer?

    Responder
  17. Blanca Alvarado Dice:

    Buenos días, soy una persona de tercera edad, compre una casa sin escrituras, con contrato de compra-venta y el que era dueño se separo de la esposa y ella no quiere desocupar. Yo, después de comprar me enferme, me hospitalizaron y me diagnosticaron diabetes, me dirigí a la casa que compre y la señora se burla de que no puedo disgustarme ni estresarme (ya que se me sube el azúcar) ,no tengo como pagar un abogado, yo pago arriendo en Cundinamarca y la casa esta en Villavicencio que puedo hacer?

    Responder
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