Qué hacer si se incumple la promesa de compraventa

Cuando se firma una promesa de compraventa que es incumplida por una de las partes, se presentan varios escenarios que dependerán de lo acordado y de las circunstancias del incumplimiento.

Incumplimiento del contrato de compraventa.

La promesa de compraventa es un contrato en el que una parte se obliga a comprar algo y la otra a venderlo, como puede ser, por ejemplo, una casa o un local comercial.

El objetivo de la promesa de compraventa es firmar un contrato de compraventa; es la obligación que asumen el promitente vendedor, como futuro vendedor, y el promitente comprador, como futuro comprador.

Contrato de promesa de compraventa.Contrato en el que una parte (promitente vendedor) promete vender una cosa y la otra promete (promitente comprador) promete comprarla.

Cuando una de las partes no cumple con lo que se ha obligado a hacer, ya sea comprar o vender dentro de los plazos acordados, estamos ante un incumplimiento de la promesa de compraventa, que puede ser incumplido por el comprador, por el vendedor, o por los dos.

Pasos a seguir cuando se incumple la promesa de compraventa.

Cuando una de las partes incumple la promesa de compraventa, la otra parte puede demandar el cumplimiento o pedir la resolución del contrato.

Demandar el cumplimiento de la promesa de compraventa.

Cualquiera de las partes puede demandar a la otra parte para que cumpla lo prometido en la compraventa, si no lo hiciere por su propia voluntad.

Si Felipe prometió a Edelmira vender un apartamento y no cumple con su promesa, Edelmira puede demandar a Felipe para que un juez lo ordene cumplir con el contrato, esto es, venderle el apartamento.

Esto en función del artículo 1546 del Código Civil colombiano al contemplar la resolución tácita del contrato:

«En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»

Al respecto, ha dicho la sala civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia STC7636 – 2017 (01 de julio) con ponencia del magistrado Wilson Quirós:

«En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. Sin embargo, si las obligaciones son simultáneas, “el contratante cumplido o que se allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acción de cumplimiento o la acción resolutoria si fuere el caso.»

Seguidamente ha dicho la misma sala.

«Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.

Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resolución o el cumplimiento del contrato.»

La parte cumplida puede elegir el cumplimiento del contrato, y lo único que debe acreditar es que ella misma cumplió o se allanó a cumplir con su parte.

Cuando las dos partes han incumplido, ninguna puede exigir a la otra que cumpla, siendo la única opción la resolución del contrato.

El cumplimiento del contrato se puede exigir judicialmente cuando las partes no han acordado cláusula de retracto, pues de ser ese el caso, el pago del retracto libera de la obligación de cumplir a quien la paga.

Cláusula penal en los contratos.En los contratos se suele incluir una cláusula penal, que como se nombre lo indica, penaliza a quien incumpla el contrato.

Cuando se promete comprar o vender un inmueble, o cualquier propiedad de alto valor, siempre existe la posibilidad de que a última hora uno de los dos promitentes se arrepienta, y ello se puede permitir o prohibir por vía de las arras.

1. Las arras de retracto permiten el retracto.
2. Las arras confirmatorias prohíben el retracto.

Cuando en la promesa de compraventa se pactan arras sin especificar de qué clase son, se presume que son de retracto a la luz del artículo 1961 del Código Civil.

Dependiendo de lo que se haya acordado, la parte cumplida puede demandar a la incumplida para que cumpla con lo prometido.

Resolución de la promesa de compraventa.

Cuando la promesa de compraventa no se cumple, las partes pueden, en común acuerdo, terminar el contrato o dejarlo sin efecto, y si ello no es posible, cualquiera de las partes puede exigir judicialmente su resolución, que debe ser declarada por el juez, según el artículo 374 del Código General del Proceso.

¿Qué es la resolución de un contrato?.La resolución de los contratos y los efectos o consecuencias jurídicas que se derivan de la resolución.

De lo que se trata es de dejar sin efecto la promesa de compraventa, ya sea que las partes lo decidan en común acuerdo, o que un juez lo ordene por solicitud de una de las partes.

La resolución del contrato supone la necesidad de proceder a las restituciones mutuas a fin de que las cosas vuelvan a su estado previo antes de la celebración del contrato.

Restituciones mutuas – ¿Qué son?.Cuando se termina, anula o resuelve un contrato hay lugar a las restituciones mutuas entre las partes del contrato.

Si el vendedor había entregado previamente el inmueble prometido en venta, y el comprador había pagado parte del precio, cada uno restituye al otro lo que de él recibió, lo que puede suponer conflictos adicionales si el inmueble sufrió desmejoras o se le hicieron mejoras.

Cuando la parte incumplida exige la resolución del contrato a la parte cumplida, esta, como parte cumplida que es, sigue teniendo el privilegio de exigir el cumplimiento del contrato, lo que puede hacer mediante una demanda de reconvención.

Demanda de reconvención o contrademanda.La demanda de reconvención es la contrademanda que el demandado interpone contra la persona que le ha demandado.

Pago de indemnizaciones en el incumplimiento de la promesa de compraventa.

Cuando se incumple una promesa de compraventa, si se ha pactado una cláusula penal o de incumplimiento, esta se debe pagar.

Si además se acordó el pago de indemnizaciones, se deben pagar; pago que, naturalmente, debe hacer quien haya incumplido.

Incumplimiento de contratos.El incumplimiento de un contrato abre la puerta a distintitos escenarios para las partes involucradas como la resolución del contrato o la acción de cumplimiento.

El pago de las indemnizaciones, o de la cláusula de incumplimiento o penal, no necesariamente libera a las partes de la obligación del cumplimiento del contrato.

La única cláusula que libera del cumplimiento del contrato es la de arras de retracto, de manera que, si no existen arras de retracto, la parte cumplida puede demandar a la incumplida para que cumpla con la promesa de compraventa, y al tiempo exigirle el pago de indemnizaciones o la pena, o las dos si expresamente se pactó tal posibilidad.

Por lo anterior, cuando se firma una promesa de compraventa se debe tener cuidado con su redacción, pues ya conocemos que los contratos se constituyen en ley para las partes que un juez puede hacer cumplir.

Vencimiento de la promesa de compraventa.

Nuestros lectores suelen consultarnos sobre el vencimiento de la promesa de compraventa, y esta consulta puede entenderse de dos formas.

1. Plazo que se tiene para cumplir la promesa.
2. Plazo que se tiene para demandar el cumplimiento de la promesa.

Plazo para cumplir la promesa de compraventa.

El plazo para cumplir con la promesa de compraventa vence en el plazo que se haya acordado.

Si las partes acordaron cumplir el contrato de compraventa el 24 de julio de 2023, ese día vence, y a partir del 25 ya hay incumplimiento con las consecuencias ya señaladas.

Recordemos que la promesa de compraventa es un contrato preparatorio que se materializa con la realización del contrato definitivo, que no es otro que el de compraventa, que puede ser una escritura de compraventa, o un documento privado si se trata de otros bienes o derechos que para su enajenación no requieren de protocolización mediante escritura pública.

En consecuencia, el cumplimiento efectivo de la promesa de compraventa se concreta cuando se firme ese contrato definitivo.

Por otra parte, la promesa de compraventa puede contener obligaciones a plazos, y cada plazo es un vencimiento parcial que debe ser cumplido.

Es el caso cuando se acuerda pagar una parte del precio antes de firmar la escritura, otra parte al firmar la escritura, y una tercera parte luego de firmar la escritura.

Cada plazo debe ser cumplido, y de no ser así, cada incumplimiento parcial tiene las consecuencias que se hayan acordado.

Resaltamos una vez más la relevancia de que las dos partes cumplan, o que la parte demandante haya cumplido.

Lo normal es que una promesa de compraventa se pacte algo así como: los promitentes se comprometen a firmar la respectiva escritura pública el día 24 de julio de 2023 a las 10:00 am en la notaría 64 de la ciudad de Bogotá.

Esto significa que las dos partes deben concurrir en la hora y fecha acordada, pues el que no lo haga está incumpliendo.

Si el comprador no comparece en el lugar señalado a la hora y fecha fijada, el vendedor debe comparecer y solicitar al notario constancia o certificación de su presencia, a fin de probar que se allanó a cumplir, y así quedar habilitado para demandar a la otra parte por incumplimiento.

Allanarse a cumplir.Allanarse a cumplir tiene los mismos efectos jurídicos que cumplir, tema relevante en el incumplimiento de contratos.

Si quien se presentó a la notaría en la hora y fecha acordada no deja constancia del tal hecho, no podrá probar que es la parte cumplida, quedando impedido para exigir el cumplimiento del contrato; pequeño detalle al que la mayoría de las personas no presta atención.

Prescripción de la promesa de compraventa.

El segundo caso tiene que ver con el plazo que se tiene para exigir judicialmente el cumplimiento de la promesa de compraventa una vez se ha incumplido.

Los derechos se deben reclamar oportunamente, pues si no se hacen dentro del tiempo otorgado por la ley, el derecho puede prescribir.

El plazo o término para reclamar un derecho depende de si se trata de una acción ordinaria o ejecutiva.

Para ello debemos recurrir al artículo 2536 del Código Civil, que señala el término de prescripción de las acciones civiles, que contempla dos situaciones:

1. La acción ejecutiva se prescribe por cinco (5) años, y la ordinaria por diez (10).
2. La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de cinco (5) años, y convertida en ordinaria, durará solamente otros cinco (5).

Por lo general, la promesa de compraventa no presta mérito ejecutivo; por tanto, se debe iniciar una acción ordinaria que prescribe en un término de 10 años.

¿Qué se entiende por mérito ejecutivo?.El mérito ejecutivo es la cualidad de un documento que contiene una deuda o una obligación, y que permite ejecutar al deudor u obligado.

Si la promesa de compraventa presta mérito ejecutivo, la acción ejecutiva prescribe a los 5 años.

El término para demandar se cuenta desde la fecha en que venció el plazo para cumplir con la promesa de compraventa.

Resolución contractual de la promesa de compraventa.

La promesa de compraventa es un contrato que puede ser deshecho de la misma forma en que se hizo, por acuerdo de las partes.

Lo ideal es que, cuando una de las partes no quiera o no pueda cumplir un contrato, intente llegar a un acuerdo con la otra parte a fin de terminar la relación amigablemente.

La promesa misma puede contener los elementos para evitar conflictos o para solucionarlos en caso de que se presenten, como son las mismas arras o el pago de indemnizaciones, así que, desde el inicio, cada parte sabe lo que debe cumplir y las consecuencias que debe asumir si incumple.

Sin embargo, nada impide que luego las partes modifiquen lo acordado, o hagan una nueva promesa, o fijen nuevas condiciones para el negocio como conceder nuevos plazos.

Otrosí en los contratos.El Otrosí tiene como finalidad modificar, aclarar o adicionar el contrato sin que se llega a la novación del objeto u obligación principal.

Cualquier nuevo acuerdo debe hacerse por escrito, ya sea mediante un otrosí o haciendo un nuevo contrato de promesa de compraventa.

Por último, recordemos que el artículo 1546 del Código Civil contempla la resolución tácita de los contratos cuando hay incumplimiento mutuo, que se entiende como un mutuo desistimiento si ninguna de las partes cumple, o una de ellas acepta el incumplimiento de la otra y desiste del negocio.

En última instancia, la parte que ha cumplido puede exigir la resolución del contrato por vía judicial.

Demanda por incumplimiento de compraventa.

En primer lugar, se debe precisar que una cosa es incumplir el contrato de promesa de compraventa, y otra incumplir el contrato de compraventa.

Se incumple el contrato de promesa de compraventa cuando no se firma el contrato de compraventa, pues la promesa de compraventa es un contrato preparatorio.

Se incumple el contrato de compraventa cuando se firma la compraventa, pero una de las partes no cumple con su obligación, como terminar de pagar el precio pactado, o no hacer la entrega de la cosa comprada, entregarla con vicios o sin saneamiento, etc.

En este caso se incumple tanto la promesa de compraventa como el mismo contrato de compraventa.

En cualquier caso, se debe demandar el incumplimiento del contrato, ya sea para obligar el cumplimiento o para exigir la resolución del contrato.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

¿Qué pasa si el vendedor de una casa se arrepiente?

Cuando el vendedor de la casa se arrepiente, en caso de existir promesa de compraventa, se debe actuar conforme a ella, y se pueden dar las situaciones ya explicadas en esta nota. Lo normal y general es que pague el retracto o la cláusula penal.

¿Qué pasa si no se firma la promesa de compraventa?

Si no se firma la promesa de compraventa, esta no existe, y si no hay promesa de compraventa, no hay obligaciones que cumplir, y tanto el comprador como el vendedor se pueden arrepentir sin consecuencias.

De otra parte, la falta de una promesa de compraventa no impide que se haga la compraventa; no es requisito de la compraventa que exista una promesa de compraventa.

¿Si tengo una promesa de compraventa, me pueden embargar?

No. La promesa de compraventa representa una mera expectativa y no le hace propietario de la cosa prometida en venta sino hasta que la venta prometida se materialice.

Ahora, si usted es el vendedor, sí le pueden embargar la casa prometida en venta porque, hasta tanto no se materialice la venta, la casa seguirá siendo suya y seguirá estando a su nombre, ya que la promesa de compraventa no es traslaticia de dominio.

¿Cómo anular una promesa de compraventa en Colombia?

La anulación del contrato de promesa de compraventa implica que debe existir una cláusula de nulidad, como haber sido firmada por quien no tiene capacidad legal, y si ese fuere el caso, se requiere acudir a un juez para que decrete la nulidad del contrato.

Nulidad de los contratos.La nulidad de un contrato se debe a que tiene vicios o a que no cumple con los requisitos que la ley exige para su validez.

Empero, si se trata de una promesa de compraventa legal, que no tiene ningún vicio de nulidad, no se puede anular, y el camino es la resolución del contrato, ya sea por mutuo acuerdo o judicialmente cuando una de las partes ha incumplido.

¿Se puede modificar una promesa de compraventa?

Sí se puede modificar una promesa de compraventa siempre que las dos partes, promitente vendedor y promitente comprador, estén de acuerdo. En el derecho civil, las cosas se deshacen como se hacen, lo que habilita a las partes, en común acuerdo, modificar o deshacer la promesa de compraventa.

Si una de las partes no acepta modificar la promesa, no se puede, ni siquiera demandando ante un juez, pues mientras no exista un vicio de nulidad o un incumplimiento, el juez no puede hacer nada, puesto que no tiene la facultad para decidir lo que corresponde a las partes del contrato.

Así, un juez no puede obligar a que el precio de la casa pactado en la promesa de compraventa sea modificado. Es algo que compete exclusivamente a las partes. Si luego se presenta lesión enorme, entonces el juez sí puede actuar, pero la lesión enorme solo se materializa cuando se firme el contrato de compraventa, no antes.

¿Una promesa de compraventa tiene vencimiento?

Sí. La promesa de compraventa debe tener fecha de vencimiento, y si no la tiene, es inoponible porque, al no existir una fecha para cumplir, jamás existirá incumplimiento porque las partes tienen plazo infinito.

Se precisa que una cosa es el vencimiento de la compraventa, entendido como el plazo para que las partes cumplan con las obligaciones, y otra es la prescripción, que también requiere la existencia de un vencimiento, pues es el vencimiento el requisito para que se materialice el incumplimiento por mora.

¿Qué pasa si el vendedor no quiere firmar la escritura?

Si el vendedor se niega a firmar la escritura, está incumpliendo con la promesa de compraventa y el promitente comprador podrá actuar conforme se ha explicado en esta nota.

Esto denota la importancia de firmar una promesa de compraventa, porque si esta no existe, es imposible obligar al vendedor a que firme la escritura.