Falsa tradición

Hay falsa tradición cuando alguien transfiere un inmueble sin ser su dueño, o siéndolo solo en parte, de manera que el comprador queda inscrito en el registro sin haber adquirido la propiedad plena, situación que el certificado de tradición y libertad advierte expresamente. ¿Cómo se origina, cómo se reconoce antes de comprar y qué se puede hacer con un inmueble en esa condición?

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Qué es la falsa tradición.

La falsa tradición es una tradición aparente: se cumplieron las formas —hubo escritura y hubo registro—, pero no se transfirió el dominio, porque quien vendió no lo tenía o lo tenía de forma incompleta.

Su rasgo característico es la ausencia de un justo título traslaticio de dominio, esto es, de un título capaz de trasladar la propiedad al adquirente.

La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC10882 del 18 de agosto de 2015 con ponencia del magistrado Luis Armando Tolosa, la define así:

«En este sentido, se entiende por falsa tradición la realizada inadecuada o ilegalmente, sea porque no existe título o porque falta un modo de adquisición de los previstos por el legislador, correspondiendo a circunstancias como los títulos de non domine, donde no se posee el dominio sino títulos diferentes a la propiedad o el dominio, a las enajenaciones de cosa ajena, o las realizadas sobre una cosa sobre la cual no se tiene propiedad o dominio, por tenerlo otra persona; o las circunstancias de dominio incompleto porque no se tiene la totalidad del dominio, al haberlo adquirido de persona que sólo tiene parte de él.»

Y agrega la Corte una consecuencia que conviene retener: una adquisición viciada continúa siendo viciada, y los actos dispositivos posteriores no purgan la irregularidad.

Dicho de otro modo, la falsa tradición no se limpia sola con el paso de las ventas: se arrastra de comprador en comprador hasta que alguien la sanee judicialmente.

La falsa tradición no está en el código civil.

Muchos lectores buscan el artículo del código civil que la regula, y conviene aclararlo: el código civil no usa esa expresión. Es un concepto del derecho registral.

La falsa tradición aparece en el estatuto de registro de instrumentos públicos, hoy la ley 1579 de 2012, que subrogó al decreto 1250 de 1970. Bajo ese decreto, el folio de matrícula estaba organizado por columnas y la falsa tradición se asentaba en la columna sexta.

Lo que sí está en el código civil es el fundamento de la figura, en las normas sobre la tradición como modo de adquirir el dominio.

De manera que quien busque «falsa tradición en el código civil» debe mirar los artículos sobre tradición y justo título, que son los que explican por qué esa transferencia no produjo el efecto esperado.

La verdadera tradición.

La tradición es uno de los modos de adquirir el dominio, y el artículo 740 del código civil la define como la entrega que el dueño hace de la cosa, con la facultad y la intención de transferir el dominio de un lado, y la capacidad e intención de adquirirlo del otro.

Para que valga se requiere un título traslaticio de dominio, según el artículo 745 del mismo código: una compraventa, una permuta, una donación. Y tratándose de inmuebles, el artículo 756 exige además la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos.

El punto decisivo está en el artículo 752: si quien entrega no es el verdadero dueño, por la tradición no se adquieren otros derechos que los transmisibles del propio tradente sobre la cosa entregada.

Ahí se explica todo: nadie transfiere más de lo que tiene, y por eso la escritura es válida, el registro es válido, pero el dominio no llegó.

Cómo se origina la falsa tradición.

Estos son los casos que con más frecuencia la producen.

• Venta de cosa ajena. El vendedor simplemente no era el dueño. El contrato es válido conforme al código civil, pero no transfiere la propiedad.
• Venta de mejoras en suelo ajeno. Se vende lo construido sobre un terreno que pertenece a otro, típicamente al municipio o a un particular ausente.
• Venta de una posesión. El vendedor solo tenía la ocupación material y por eso no pudo otorgar escritura de compraventa del dominio.
• Cesión de derechos herenciales. Se compran los derechos de un heredero antes de que la sucesión se liquide y se le adjudique un bien concreto.
• Venta de cuota sobre un bien común. El vendedor era comunero y transfirió su porcentaje, no el inmueble.
• Adjudicación de derechos y acciones en un proceso de sucesión, o transferencia hecha por un propietario putativo.
• Inscripciones sin antecedente propio. El folio se abrió sin una cadena de tradición que respaldara el derecho.

Como se puede observar, en todos los casos el defecto está en el origen y no en la forma del documento, que suele ser impecable.

Por eso el comprador rara vez se entera al firmar: se entera después, cuando pide un crédito o intenta vender.

Cómo se reconoce en el certificado y en la escritura.

La falsa tradición es visible antes de comprar, si se sabe dónde mirar.

En el certificado de tradición y libertad. Cada anotación indica el acto inscrito y las partes que intervinieron. Cuando la inscripción conlleva falsa tradición, la anotación lo dice expresamente y, junto al nombre del adquirente, aparece la letra I de titular de dominio incompleto, en lugar de la X que corresponde al titular de derecho real de dominio.

En la escritura pública. El indicio está en el objeto del contrato: si la escritura habla de vender «los derechos», «las mejoras», «la posesión» o «una cuota», y no el inmueble, lo que se transfiere no es el dominio.

Recordemos que una anotación de falsa tradición es distinta de un gravamen o de una medida cautelar: la hipoteca o el embargo afectan un dominio que sí existe, mientras que aquí lo que falta es el dominio mismo.

Qué limitaciones tiene un inmueble con falsa tradición.

El inmueble no deja de tener valor, pero sirve para menos cosas de las que el comprador suele suponer.

Se puede vender. Lo que ocurre es que el comprador adquiere exactamente lo mismo que tenía el vendedor: la posesión, no la propiedad. De acuerdo con nuestro criterio, callar esa circunstancia en la negociación expone al vendedor a una reclamación posterior.

No se puede hipotecar, y esa es la limitación que más pesa, porque ningún banco acepta como garantía un inmueble sobre el cual el deudor no acredita dominio pleno.

No se puede segregar. Sin englobe ni desenglobe no hay forma de separar una porción del predio para venderla o construir formalmente sobre ella.

Ese conjunto de restricciones explica por qué estos inmuebles se negocian muy por debajo del precio de mercado.

Cómo evitar comprar un inmueble con falsa tradición.

Prevenir cuesta el valor de un certificado; corregir cuesta un proceso judicial de años.

Pida el certificado de tradición y léalo completo. No basta con la última anotación: hay que revisar la cadena hacia atrás y verificar que cada transferencia provenga de quien sí era dueño.

Revise la letra junto a cada nombre. Una I en el adquirente actual o en cualquiera de los anteriores es la señal.

Desconfíe del precio. Un inmueble bien ubicado y muy por debajo del mercado casi siempre tiene un problema de títulos.

Lea el objeto de la escritura. Si dice derechos, cuota, mejoras o posesión, no está comprando el dominio.

Encargue un estudio de títulos cuando el predio sea rural, provenga de una sucesión o tenga un folio antiguo, que son los escenarios donde más se presenta.

Teniendo claro lo anterior, la regla práctica es sencilla: el certificado de tradición se pide antes de dar el anticipo, no después de firmar.

La falsa tradición deja al comprador como poseedor.

Conviene terminar con la única buena noticia de esta figura.

Quien adquirió con falsa tradición no es propietario, pero sí es poseedor: tiene el bien con ánimo de señor y dueño, y su situación consta en el registro público.

Esa condición lo habilita para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva, y si compró mediante escritura pública, esta le sirve de justo título, de modo que la posesión es regular y el término que corre es el más corto.

Cómo salir de la falsa tradición.

El camino depende del acto que la originó y del tamaño del inmueble, y en todos los casos termina en una sentencia judicial.

El proceso de la ley 1561, con sus requisitos, su trámite y sus plazos, lo desarrollamos en el artículo sobre el saneamiento de la falsa tradición, y el trámite ordinario en el del proceso de pertenencia.

Lo que no funciona en ningún caso es otorgar una escritura nueva ante notario, porque el defecto viene del origen y se repite en cada venta posterior.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.