Cuando se arrienda un inmueble en una propiedad horizontal por medio de una inmobiliaria, y esta no paga las cuotas de administración, ¿qué acciones puede interponer la administración, el arrendador y el arrendatario?
- ¿Quién está obligado a pagar la cuota de administración?
- ¿Se puede delegar la obligación de pagar la cuota de administración?
- ¿Qué puede hacer la copropiedad cuando la inmobiliaria no paga la cuota de administración?
- Lo que puede hacer el arrendatario cuando la inmobiliaria no paga la administración.
- Lo que debe hacer el propietario del inmueble si la inmobiliaria no paga la administración.
- El arrendatario no puede estar en la lista de morosos.
¿Quién está obligado a pagar la cuota de administración?
La obligación de pagar la cuota de administración recae sobre el copropietario, pues es una de las obligaciones que le impone la ley 675 de 2001, así que, ante la copropiedad, es el dueño del inmueble que debe responder.
Debemos partir del supuesto de que, si la inmobiliaria es la encargada de pagar la cuota de administración, es porque así lo acordó el propietario con la inmobiliaria.
De otra parte, el inciso del artículo 29 de la ley 675 del 2001 señala lo siguiente:
«Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.»
Como existe solidaridad la copropiedad puede proceder contra el arrendatario, quien el últimas es quien está gozando de la propiedad.
En tal evento, frente a la propiedad horizontal tanto el arrendador como el arrendatario están obligados a pagar la administración.
Pero la solidaridad procede únicamente respecto a las expensas ordinarias, es decir, respecto a la cuota de administración como tal, y no frente a las cuotas extraordinarias.
¿Se puede delegar la obligación de pagar la cuota de administración?
El dueño del inmueble puede delegar la obligación de pagar la cuota de administración a un tercero, como puede ser la inmobiliaria o el arrendatario (inquilino).
En el contrato de arrendamiento o de intermediación con la inmobiliaria, se puede delegar la responsabilidad económica de pagar la administración, pero en todo caso, tanto el propietario como el inquilino están obligados frente a la copropiedad a pagar las cuotas de administración.
¿Qué puede hacer la copropiedad cuando la inmobiliaria no paga la cuota de administración?
A la copropiedad no le interesan los negocios que haga cada uno de los copropietarios, ni los contratos que estos hayan firmado no son oponibles a la copropiedad, de modo que el administrador debe cobrar las cuotas directamente al propietario del inmueble o al arrendatario.
La copropiedad no tiene por qué cobrar a la inmobiliaria, pues la obligación es exclusivamente entre la copropiedad y los copropietarios, y solidariamente del arrendatario frente a la copropiedad.
Lo que puede hacer el arrendatario cuando la inmobiliaria no paga la administración.
Si como consecuencia del impago por parte de la inmobiliaria la administración de la copropiedad decide restringir el uso y goce de algunos derechos del arrendatario, este puede terminar el contrato de arrendamiento por justa causa.
Señala el artículo 24 de la ley 820 de 2003 como causa para que el arrendatario termine justamente un contrato de arrendamiento:
«La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.»
Naturalmente que en estos casos hay un incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la inmobiliaria, y ese incumplimiento da lugar a la terminación del contrato.
Lo que debe hacer el propietario del inmueble si la inmobiliaria no paga la administración.
El arrendador o propietario del inmueble tendrá que responder por las cuotas de administración, que es su obligación como ya lo anotamos.
Cualquier acción debe tomarla contra la inmobiliaria que ha incumplido el contrato de intermediación.
Ese es un asunto que el arrendador debe resolver con la inmobiliaria sin afectar al arrendatario.
Como se puede observar, la copropiedad debe actuar contra el arrendatario o contra el propietario del inmueble, y estos contra la inmobiliaria.
El arrendatario debe actuar contra la inmobiliaria que fue con quien firmó el contrato, y no actuar contra el propietario con quien no tienen ninguna relación contractual.
El arrendatario no puede estar en la lista de morosos.
Siendo el arrendatario obligado solidario al pago de las cuotas de administración, surge la duda de si puede ser colocado en una lista de morosos ante el impago de la cuota de administración.
En el segundo inciso del artículo 30 de la ley 675 del 2001 encontramos lo siguiente:
«Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.»
Siendo el arrendatario un deudor solidario, al existir mora en el pago de las cuotas de administración eventualmente la administración podría incluirlo en la lista de morosos, pero lo recomendable es que en esa lista se incluya al propietario, máxime si el arrendatario demuestra que cumplió con el pago según el contrato de arrendamiento.
Seguramente un arrendatario que ha honrado el contrato de arrendamiento podrá demandar su inclusión en la lista de morosos mediante una acción de tutela, y como en ella no se discuten asuntos contractuales sino la afectación de derechos constitucionales, probablemente el juez fallará a su favor.
Fondo de imprevistos en la propiedad horizontal
Manejo de parqueaderos en la propiedad horizontal
febrero 17th, 2020 a las 12:04 pm
Como se puede proceder contra la agencia de arrendamiento si esta recibe los pagos del inquilino pero no gira dichos recursos al dueño del inmueble. Existen sanciones por parte de la superintendencia, a quien se debe reportar este hecho.
gracias
julio 4th, 2020 a las 10:45 am
En mi opinión, el ultimo punto del artículo respecto a los arrendatarios como morosos, de ninguna manera puede hacerse, es decir, no cabe la duda siquiera. Esto porque el arrendatario en un momento dado es Solidario de la deuda, pero eso no lo convierte en el causante de la deuda o deudor principal. Por otra parte, la sentencia que establece la publicación de los morosos hace énfasis en que el derecho al buen nombre debe corresponder al cumplimiento de sus obligaciones, y en el caso de las expensas comunes la obligación es del propietario. Incluso si el arrendatario incumple en el pago de su canon, se trata de un incumplimiento entre el y el dueño del inmueble. Las expensas comunes son una obligación entre la copropiedad y el propietario.
agosto 25th, 2020 a las 9:29 pm
Hace 4 años arrendé un apto por medio de una inmobiliaria, cuando les informé que no iba a renovar el contrato, solicitè la devoluciòn del saldo a favor por descuentos que tenìa por haber sido cumplida con el pago de la administraciòn dutante todos esos años(pago que ellos realizaban) siempre paguè mi arriendo (incluida la adminstracion)los 5 primeros dias de cada mes y por lo general hasta mediados de estos se podìa obtener ese descuento por pronto pago. la inmobiliaria me enviaba el recibo del pago al correo y no discriminaba las dos fechas para la obtenciòn de los descuentos de la administraciòn, asì que siempre paguè la administraciòn full. Un año antes de terminar mi contrato, hablè con ellos acerca de esa devoluciòn y me dijeron que cuando terminara el contrato me hacìan la devoluciòn. Hoy me contestaron que no lo van a devolver porque debì solicitarlo 3 meses antes de la terminaciòn del contrato, informaciòn que no existe en el contrato firmado ni en correos ni por escrito.
solicitè a la administraciòn del edificio, una certificaciòn de los pagos realizados por la inmobiliaria y para sorpresa mia, ellos pagaban la administraciòn con los descuentos, ademas de esto, muchas veces no cancelaron el arriendo a tiempo,( pese a q llegando a estar atrasados hasta 4 meses.
agosto 25th, 2020 a las 9:34 pm
la Inmobiliaria puede quedarse con ese dinero? son $450.000. Què puedo hacer para que me sean devueltos?
abril 5th, 2021 a las 11:31 am
demándelos
mayo 14th, 2021 a las 5:15 pm
Buen día, una pregunta, tengo un contrato de admininistración del inmueble con la inmobiliaria de junio de 2019, y durante el año 2020 y parte corrida de este 2021, me han cancelado mes vencido con la excusa que los inquilinos pagan atrasados.
Debido a que la administración del inmueble que hace la inmobiliaria, durante meses no pudo coordinar con la administración del conjunto un arreglo de la presión, debí como propietaria acercare a la ofician de administración para solucionar con ellos y realizaran esa revisión (situación que debió gestionar la inmobiliaria, pero para mi sorpresa me enteré por parte de los inquilinos que han pagado todo estos meses a tiempo los primeros 5 días que dice en el contrato con la inmobiliaria, esta a su vez debía cancelarme los primeros 10 dias, pero me cancelaba mes vencido a fin del mes o los primeros días del siguiente mes, situación que me generó inconformidad y ver las irregularidades de la administración de la inmobiliaria, además del incumplimiento del contrato en mis pagos teniendo el dinero. En este caso los inquilinos quieren quedarse y hacerlo directamente conmigo el nuevo contrato que vence en junio, pero la inmobiliaria quiere cobrarme por una cesión de contrato, a pesar que acabé con ellos unilateralmente por incumplimiento en los pagos, informe por email que no renovaré sus servicios de administración del inmueble, entonces en represalía pidieron a los inquilinos que desocuparan al indicar que ellos fueron conseguidos por la inmobiliaria. Pues no es justo que a pesar de los perjuicios causados y su incumplimiento deba pagarles por dejar los inquilinos y administrar directamente mi apartamento, por favor quisiera saber que e aconsejan hacer. Gracias
enero 11th, 2022 a las 2:25 pm
Hola. Una inmobiliaria tiene arrendado un apartamento de mi propiedad. Incumplió entre julio y diciembre con el pago de la administración y realiza la consignación del canon del arrendamiento dos semanas después de la fecha pactada. Esto me tiene inconforme y no quisiera continuar con ellos. ¿Qué puedo hacer?
marzo 23rd, 2023 a las 3:46 pm
Tengo en arriendo a través de inmobiliaria un apartamento en un edificio. Pago cumplidamente lo que incluye cuota de administración; la administración del edificio me informa que no puedo hacer uso de la piscina porque el propietario está moroso en las cuotas de administración.
Que puedo hacer?