En este artículo 24 secciones
- Qué son las reparaciones locativas.
- Qué son las reparaciones no locativas.
- Quién debe pagar cada reparación.
- Casos frecuentes y a quién corresponden.
- Qué hacer si el arrendador no repara.
- Las mejoras útiles no se reembolsan.
- El contrato puede cambiar el reparto.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué son las reparaciones locativas?
- ¿Quién paga las reparaciones locativas?
- ¿Quién paga las humedades del inmueble arrendado?
- ¿El arrendatario puede descontar del arriendo una reparación?
- ¿Puedo dejar de pagar el arriendo si el arrendador no repara?
- ¿Quién paga los daños causados por vandalismo?
- ¿Quién paga el mantenimiento de los electrodomésticos en un inmueble amoblado?
- ¿Me reembolsan una mejora que hice en el inmueble?
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Cuando algo se daña en un inmueble arrendado, la pregunta es siempre la misma: quién lo paga. La respuesta depende de si se trata de una reparación locativa, que corresponde al arrendatario, o de una no locativa, que corresponde al arrendador, distinción que traza el artículo 1985 del Código Civil. ¿Cómo se sabe en cuál de las dos categorías cae cada arreglo?
Qué son las reparaciones locativas.
Son las que buscan mantener el inmueble en las condiciones en que se recibió, sin tocar su estructura ni su distribución.
La definición legal está en el decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.1.10:
«Reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas.»
El mismo artículo 2.2.6.1.1.10 del decreto 1077 de 2015 da ejemplos: el mantenimiento, la sustitución o el mejoramiento de pisos, cielorrasos, enchapes y pintura en general, y la sustitución o mejoramiento de las redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.
La palabra clave es «mantener». La reparación locativa sustituye o repara algo que ya existe sin cambiar la estructura.
Pintar el inmueble es locativo. Cambiar una baldosa rota es locativo. Levantar una pared para unir dos habitaciones no lo es, porque altera la distribución interior. Mover la escalera tampoco.
Qué son las reparaciones no locativas.
Son las que van más allá del mantenimiento: las que afectan la estructura, las que corrigen defectos del inmueble mismo y las que resultan indispensables para que pueda seguir usándose.
Si se cae parte del techo, si se revienta la tubería interna por antigüedad, si aparece una humedad estructural o si el inmueble presenta un defecto de construcción, la reparación es no locativa.
También lo es cambiar un piso que está en buen estado solo porque se quiere otro color o material. Ahí no hay conservación sino modificación.
Las mejoras útiles.
Son un tercer grupo y conviene separarlo, porque tiene reglas propias.
La mejora útil no repara nada: agrega algo que el inmueble no tenía. Construir un baño adicional, ampliar la cocina, levantar un balcón o cerrar un patio son mejoras útiles.
El arrendatario no puede hacerlas sin autorización expresa del arrendador, y quien las hace por su cuenta corre el riesgo de asumirlas y de perderlas.
Quién debe pagar cada reparación.
La regla general es sencilla y está en el Código Civil:
«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»
De ese artículo salen tres reglas y la tercera es la que suele olvidarse.
- Las reparaciones necesarias no locativas son del arrendador.
- Las locativas son del arrendatario, salvo que el deterioro provenga de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad del inmueble, caso en el cual vuelven a ser del arrendador.
- Las partes pueden modificar ese reparto en el contrato.
La segunda regla es la que resuelve la mayoría de las discusiones. No basta con que el arreglo sea locativo por su naturaleza: hay que mirar de dónde vino el daño.
El límite de la responsabilidad del arrendatario.
El Código Civil lo precisa para el arrendamiento de casas:
«Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.»
El artículo 2028 del Código Civil marca entonces la frontera: el arrendatario responde por lo que dañó, no por lo que se desgastó. Una chapa forzada la paga él; una tubería que se revienta por vetustez, no.
Esa lista de exclusiones es la defensa del arrendatario a quien le exigen arreglar algo que nunca usó o que ya venía dañado. El tiempo, el uso legítimo, la fuerza mayor, la vetustez, el suelo y los defectos de construcción están expresamente excluidos.
Casos frecuentes y a quién corresponden.
La clasificación en abstracto es fácil; el problema aparece con los casos concretos. Estos son los que más consultan nuestros lectores.
| Situación. | A cargo de. | Por qué. |
|---|---|---|
| Pintura desgastada por el paso del tiempo | Arrendador | Deterioro del tiempo y uso legítimos |
| Pared rayada o golpeada por el arrendatario | Arrendatario | Daño imputable a su culpa |
| Humedad o filtración estructural | Arrendador | Defecto del inmueble, no del uso |
| Tubería reventada por antigüedad | Arrendador | Vetustez, expresamente excluida |
| Chapa forzada o vidrio roto | Arrendatario | Daño por mal uso |
| Daños por vandalismo o terceros | Arrendador | Fuerza mayor o caso fortuito |
| Aseo del inmueble y de sus exteriores | Arrendatario | Hace parte de conservarlo en buen estado |
| Revisión periódica obligatoria de la red de gas | Arrendador | Obligación de mantener el inmueble en condiciones de seguridad |
| Jardín o zona verde deteriorada por el uso pactado | Arrendador | Uso legítimo, si el contrato lo permitía |
| Jardín deteriorado por un uso distinto al pactado | Arrendatario | Daño por uso indebido |
Los casos de humedad merecen una precisión, porque es donde más se abusa. La causa de la humedad es estructural y su corrección es del arrendador; lo que suele exigírsele al arrendatario es resanar la pintura afectada.
De acuerdo con nuestro criterio, esa exigencia es improcedente cuando la pintura se dañó por la humedad y no por el uso, porque el deterioro proviene de la mala calidad del inmueble y no del arrendatario. Es una práctica extendida, pero no por extendida es correcta.
Los electrodomésticos en inmuebles amoblados.
Cuando se arrienda con nevera, lavadora, aire acondicionado o calentador, el contrato debe decir quién asume su mantenimiento. Si guarda silencio, se aplican las mismas reglas.
El daño por el simple uso o por el paso del tiempo es del arrendador, porque esos bienes hacen parte de lo entregado y él está obligado a mantenerlos en estado de servir. El daño causado por el arrendatario es de este.
Qué hacer si el arrendador no repara.
Es la situación que más angustia al arrendatario, y la ley le da una salida que no consiste en dejar de pagar el arriendo.
Primero, avisar por escrito.
El aviso no es una formalidad: es el requisito que habilita el reembolso según el artículo 1993 del Código civil.
«El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.»
El artículo 1993 del Código Civil exige entonces tres condiciones para que el arrendatario pueda hacer la obra y cobrarla: que la reparación sea indispensable y no locativa, que no la haya hecho necesaria por su culpa y que haya avisado al arrendador a tiempo.
Por eso el aviso debe hacerse por un medio que deje constancia, y debe describir el daño y pedir expresamente que se repare.
Segundo, descontar del canon.
En vivienda urbana el reembolso no se pide: se descuenta, y con un tope mensual. Dice el artículo 27 de la ley 820 de 2003:
«En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.»
El artículo 27 de la ley 820 de 2003 permite entonces descontar hasta el 30% del canon cada mes, tantos meses como haga falta hasta recuperar lo invertido.
Supongamos un canon de $1.200.000 y una reparación indispensable no locativa de $900.000. El descuento máximo mensual es de $360.000, de modo que el arrendatario recupera su dinero en tres meses: $360.000, $360.000 y $180.000.
Advertencia. El descuento solo procede sobre reparaciones indispensables no locativas y previo aviso. No autoriza a descontar cualquier gasto ni a dejar de pagar el canon completo, y hacerlo sin cumplir las condiciones convierte al arrendatario en incumplido.
Tercero, retener el inmueble por el saldo.
Si el contrato termina antes de que los descuentos cubran el total, el arrendatario puede negarse a entregar el inmueble hasta que le paguen el saldo, según el inciso tercero del mismo artículo 27. Ese es el derecho de retención, que allí se desarrolla.
Cuarto, terminar el contrato.
Cuando el mal estado del inmueble impide usarlo para lo que se arrendó, el arrendatario puede terminar el contrato con justa causa, sin pagar indemnización, como se explica en terminación del contrato de arrendamiento.
Las mejoras útiles no se reembolsan.
Quien construye por su cuenta algo que el inmueble no tenía corre un riesgo que conviene conocer antes de empezar la obra. Dice el artículo 1994 del Código civil.
«El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.»
El artículo 1994 del Código Civil es exigente: no basta con que el arrendador haya autorizado la mejora. Debe haber consentido «con la expresa condición de abonarla». Sin ese compromiso escrito de pagarla, no hay reembolso.
Lo único que le queda al arrendatario es retirar los materiales, si puede hacerlo sin dañar el inmueble, y a menos que el arrendador prefiera pagarle lo que valdrían separados.
¿Qué se debe hacer? Dejar por escrito, antes de iniciar la obra, que el arrendador autoriza la mejora y que se compromete a abonar su valor o a descontarlo del canon. Sin ese documento, la mejora se pierde.
El contrato puede cambiar el reparto.
El último inciso del artículo 1985 permite a las partes modificar estas obligaciones, y muchos contratos lo hacen.
Es frecuente encontrar cláusulas que trasladan al arrendatario reparaciones que por naturaleza serían del arrendador, y en principio son válidas porque la norma lo autoriza.
De acuerdo con nuestro criterio, esa libertad tiene un límite en la vivienda urbana: no puede llegar a vaciar la obligación del arrendador de entregar y mantener el inmueble en condiciones de servicio, seguridad y sanidad, que impone el artículo 8 de la ley 820 de 2003 y que es imperativa. Una cláusula que obligue al arrendatario a asumir daños estructurales choca con esa obligación.
Por eso conviene levantar un inventario del estado del inmueble al recibirlo, con fotografías fechadas y firmado por ambas partes. Es la única forma de demostrar después qué venía dañado, como se explica en cláusulas que deberían incluirse en un contrato de arrendamiento de vivienda.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué son las reparaciones locativas?
Las obras que mantienen el inmueble en condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura, su distribución interior ni sus características funcionales. Pintar, cambiar un enchape o reparar una red interna son ejemplos que trae el propio decreto 1077 de 2015.
¿Quién paga las reparaciones locativas?
Por regla general el arrendatario, porque debe mantener el inmueble en el estado en que lo recibió. Pero si el deterioro vino del paso del tiempo, del uso legítimo, de fuerza mayor o de la mala calidad del inmueble, la reparación vuelve a ser del arrendador.
¿Quién paga las humedades del inmueble arrendado?
El arrendador, porque la humedad proviene de un defecto estructural y no del uso. De acuerdo con nuestro criterio, tampoco procede exigirle al arrendatario que resane la pintura afectada por la humedad, porque ese deterioro también proviene del inmueble.
¿El arrendatario puede descontar del arriendo una reparación?
Sí, si es indispensable, no locativa, no la hizo necesaria por su culpa y avisó antes al arrendador. El descuento no puede exceder el 30% del canon cada mes, y puede repetirse mes a mes hasta recuperar lo invertido.
¿Puedo dejar de pagar el arriendo si el arrendador no repara?
No. Dejar de pagar lo convierte en incumplido y le da al arrendador causal para terminar el contrato. Lo que la ley permite es descontar hasta el 30% del canon cuando se cumplen las condiciones del artículo 27 de la ley 820 de 2003.
¿Quién paga los daños causados por vandalismo?
El arrendador, salvo pacto en contrario. El artículo 2028 del Código Civil excluye expresamente de la responsabilidad del arrendatario los deterioros provenientes de fuerza mayor o caso fortuito.
¿Quién paga el mantenimiento de los electrodomésticos en un inmueble amoblado?
Lo que diga el contrato. Si nada dice, el daño por el simple uso o el paso del tiempo es del arrendador, porque debe mantener en estado de servir lo que entregó, y el daño causado por el arrendatario es de este.
¿Me reembolsan una mejora que hice en el inmueble?
Solo si el arrendador consintió expresamente en abonarla. No basta con que la haya autorizado. Sin ese compromiso, el arrendatario únicamente puede retirar los materiales si logra hacerlo sin dañar el inmueble.
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Hola, la Asamblea de propietarios aprobó el mantenimiento y arreglo de las fachadas del edificio, el cual supuso actividades por alrededor de 20 días que incluyeron tapar ventanas y ventilación al exterior con plásticos, además de las perturbaciones propias de una obra. Los inquilinos están solicitando un descuento del 50% en el cánon por las afectaciones sufridas, argumentando que el propietario debe mantener el inmueble en óptimas condiciones, de acuerdo con el artículo 8 de la ley 820 de 2003. Justamente estas obras se hacen para mantener los inmuebles en buen estado. Ante esta situación, ¿el propietario del inmueble debe acceder a dicha solicitud?
En nuestro criterio, no porque es una situación temporal que además es cotidiana y puede considerarse normal, y no corresponde a una culpa imputable al arrendador, de modo que en nuestro criterio el arrendador no tiene que acceder a esa solicitud del inquilino.
Adicionalmente, no es el inquilino quien debe fijar el monto de la indemnización en un 50% del canon, sino que es un juez el que la fija según el daño o perjuicio que se pruebe en un eventual proceso, lo que sugiere que en estos casos, lo indicado es que el inquilino recurra a la justicia a reclamar la indemnización que persigue.
Cordial saludo.
En una propiedad amoblada que está arrendada, los mantenimientos (aire acondicionado, lavadora, secadora, etc.) ¿quién los debe asumir, el arrendador o el arrendatario?
La revisión periódica (de ley) de la red de gas ¿es a cargo del arrendador o del arrendatario?
Gracias.
La revisión periódica debería estar a cargo del arrendador, y el mantenimiento de los electrodomésticos depende de lo que diga el contrato de arrendamiento; en su defecto, se tratará como una reparación locativa, es decir, que si el daño es por el mero uso o paso del tiempo, le corresponde al arrendador. El arrendatario solo debe arreglar lo que dañó.
Buenas noches. He vivido dos años en un apartamento arrendado por una inmobiliaria. Al momento de la entrega, la inmobiliaria no quiere recibir el inmueble porque desea que le arregle una humedad que hay debajo de una ventana que da a la fachada posterior del edificio, causada por el agua de lluvia. me gustaría saber si este tipo de arreglos le corresponde al arrendatario.
En principio, las humedades son originadas en problemas estructurales del edificio que no soy propios del uso continuo del inmueble, y en se sentido, el arreglo le correspondería al arrendador, sin embargo, como la consecuencia de la humedad es estática, como caída o deterioro de pintura, los arrendadores concluyen que debe ser arreglado por el arrendatario, caso en el cual el arrendatario sólo debe resanar la pintura, aunque sin solucionar de fondo el problema de la humedad. Es el manejo que se le suele dar, aunque incorrecto pero es como se suele trabajar.
Saludos
Hola, si alquilo una casa en la que el estacionamiento tiene grama y también piso, se supone que el auto debe tocar el piso; sin embargo, nuestro auto es una camioneta y, antes de arrendar, el dueño no anotó que esto representaba un impedimento. Deberíamos encontrar una solución si el pasto se maltrataba, lo cual sucedió, y ahora le mando a colocar pasto nuevo en la zona y debemos pagarle. Ayúdenme, por favor. ¿Es así como él dice? ¿O podemos defendernos? En el contrato no dice nada de eso.
En efecto, si el arrendatario causa un daño, así sea sin intención, debe repararlo.
¿Quién está obligado a pagar los daños ocasionados por vandalismo en una propiedad, el arrendador o el arrendatario?
De acuerdo con el artículo 1985 del Código Civil, correspondería al arrendador arreglarlas, siempre que en el contrato no se haya pactado otra cosa.
Mi arrendador no me autoriza a arreglar el techo que filtra aguas lluvias al último piso que habito en un edificio de propiedad horizontal. El deterioro de los muebles fijos de la cocina es el resultado de humedades. ¿Puedo, en mi calidad de arrendatario, hacer los arreglos sin su autorización y deducir el costo de los arreglos de la renta?
Sí, en aplicación y en los términos del artículo 820 de la Ley 820 de 2003.
Me renovaron el contrato de arrendamiento por un año, pero a los 20 días se arrepintieron (la inmobiliaria) y me pidieron el apartamento. Me deben una indemnización. ¿Cómo se puede hacer para obligarlos a que paguen la indemnización?
Muchas gracias.
No podría terminarse si no hay incumplimiento por parte del arrendatario, pero, en todo caso, habría lugar al pago de la indemnización correspondiente.
El arrendador me obliga a reparar un calentador obsoleto que nunca utilicé, así como a arreglar un lavamanos que se desajustó porque quedó mal instalado. ¿Qué puedo hacer para defenderme? ¿Quién regula a las inmobiliarias que nos atropellan?
Desafortunadamente, el arrendatario se obliga a conservar el inmueble en el estado en que lo recibió, y con base en eso, el arrendador se impone, resultando difícil demostrar lo contrario.
Buenas tardes, el propietario realizó unas obras sin avisarme. Mientras tanto, nos dejó sin baño ni ducha porque rompieron todo el piso y la tubería. Así llevo más de 8 días y nada que arreglan. ¿Qué se puede hacer en este caso?
Podría alegarse un incumplimiento de contrato, pero ello supondría terminar el contrato.
Buena tarde. El dueño de la casa donde vivo me exige que debo mantener aseado el andén. ¿A quién corresponde el aseo de estos exteriores? Gracias.
Le corresponde al arrendatario conservar el inmueble en buenas condiciones, y asear el inmueble permite mantenerlo en buen estado.