Cuando se firma un contrato de arrendamiento, el arrendador suele exigir algún tipo de garantía al arrendatario para asegurar el pago del canon de arrendamiento.
Garantías personales en el contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda urbana, de locales comerciales o de otros inmuebles, o incluso muebles, permite la constitución de garantías personales mediante garantes.
Existen varias figuras con distintas connotaciones, y cada quien exigirá la que considere más oportuna.
En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, existe regulación especial sobre las garantías que se pueden exigir por parte del arrendador.
Fiador en el contrato de arrendamiento.
El arrendador puede solicitar al arrendatario que consiga un fiador como garante respecto al pago del arrendamiento, para lo cual se aplica lo relativo al contrato de fianza.
El fiador se obliga a pagar los cánones de arrendamiento y demás obligaciones derivadas del contrato si el arrendatario no paga.
El fiador solo responde por la deuda, más no tiene derecho sobre el inmueble arrendado, es decir, no puede ocuparlo.
Codeudor en el contrato de arrendamiento.
En el contrato de arrendamiento se utiliza también la figura del codeudor o deudor solidario, donde el codeudor se obliga a responder por la obligación en las mismas condiciones que el deudor principal.
Si el arrendatario no paga, el arrendador puede ejecutar o perseguir al arrendatario o al codeudor indistintamente; puede perseguir a uno o a otro, o a ambos, pues los dos están obligados a pagar en las mismas condiciones.
El codeudor no tiene derecho al beneficio de excusión, consistente en exigir que primero se persiga al deudor principal (arrendatario), por cuanto no existe un deudor principal, sino que los dos, deudor y codeudor, están obligados en igualdad de condiciones.
El codeudor no tiene derecho a ocupar el inmueble arrendado.
Coarrendatario.
El coarrendatario se presenta cuando el contrato de arrendamiento es firmado por dos arrendatarios que comparten las obligaciones y los derechos en igualdad de condiciones.
Al ser ambos arrendatarios, quedan obligados al pago del arrendamiento, y los dos pueden ocupar el bien arrendado.
En tal caso, el arrendador puede exigir el pago del arrendamiento a los dos o a uno de ellos.
Cuando hay coarrendatarios, también puede existir el fiador o el codeudor que respalde a esos coarrendatarios.
Garantías reales en el contrato de arrendamiento.
Las garantías reales en el contrato de arrendamiento son poco comunes, pues rara vez se solicita una hipoteca o una prenda para garantizar el pago del arrendamiento.
Además, en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana está expresamente prohibido solicitar garantías de este tipo o similares.
Recordemos lo que señala el artículo 16 de la ley 820 de 2003:
«PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.»
La ley expresamente prohíbe exigir depósitos en garantía o cauciones reales de cualquier tipo y bajo cualquier figura o nombre.
Es ilegal, por ejemplo, exigirle al arrendatario que deje como garantía un depósito equivalente a 1, 2 o más meses de arrendamiento.
Lo único que permite la ley es exigir garantías para el pago de los servicios públicos, pero esa garantía no se cumple entregando un depósito en dinero al arrendador, sino constituyendo una póliza o un depósito a un tercero en favor del arrendador, como se detalla en el siguiente artículo.
Estas prohibiciones son exclusivas para el arrendamiento de vivienda urbana; tratándose de arrendamiento de locales comerciales y demás, es posible constituir garantías y cauciones reales de cualquier tipo.
Títulos valores como garantías en el contrato de arrendamiento.
Es costumbre en Colombia que el arrendador exija títulos valores al arrendatario como garantía para el pago del arrendamiento, títulos como letras de cambio, pagarés y hasta cheques posfechados, garantías que, en nuestra opinión, son innecesarias.
Las letras de cambio y pagarés se constituyen con la idea de ejecutar al arrendatario si este no paga el arriendo, olvidando que el arrendatario puede ser ejecutado con el mismo contrato de arrendamiento, por lo que no es necesario tener una letra o un pagaré.
El contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo al igual que un título valor, de modo que el arrendatario puede ser ejecutado con cualquiera de esos documentos.
Un proceso ejecutivo se puede iniciar con el contrato de arrendamiento, siempre que el contrato esté debidamente diligenciado, de modo que no hace falta hacer firmar una letra de cambio cuando el contrato de arrendamiento cumple la misma función que la letra de cambio.
Por supuesto que no hace daño tener doble garantía; lo que queremos anotar es que el arrendatario y sus garantes pueden ser ejecutados con el contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento.
Depósito en garantía contrato de arrendamiento.
En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana regulado por la ley 820 de 2003, se puede exigir un depósito de garantía únicamente para garantizar el pago de los servicios públicos equivalentes a un periodo de 2 meses de facturación.
El numeral primero del artículo 15 de la ley 820 de 2003 señala:
«Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).»
Es el único depósito que se puede exigir al arrendatario, ya que los demás están expresamente prohibidos por el artículo 16 de la misma ley:
«En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.»
Por lo tanto, ni siquiera es dable exigir garantías como letras de cambio o pagarés, para efecto de garantizar el pago de los cánones de arrendamiento que el arrendatario pudiera quedar debiendo al finalizar el contrato.
Por lo anterior, cuando el arrendatario incumple con el pago del arriendo, lo ideal, por lo general, es que el arrendador termine el contrato de arrendamiento antes que el arrendatario quede debiendo más de 1 mes de arriendo, puesto que si espera varios meses, lo más probable es que pierda el dinero, puesto que si bien puede demandar al arrendatario o a sus garantes, nada garantiza que pueda conseguir que le paguen.
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Buenos días:
Quiero agradecerle por el contenido de su página. Me ha sido de gran ayuda.
Tengo una pregunta: en el caso de que la persona a quien se le arrendó tenga un fiador que ha fallecido, y esta persona no quiera proporcionar otro fiador como garantía ni quiera renovar el contrato, ¿qué se puede hacer?
La deuda, o en este caso la responsabilidad, muere con el fallecido. ¿Se puede solicitar la renovación del contrato o restitución del inmueble si ha incumplido en una de sus cláusulas?
El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 habla de la prohibición de pedir garantías o depósitos en contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Según lo anterior, ¿sí es posible pedir depósito o garantía para arrendamientos de bienes inmuebles comerciales?
Muchas gracias.
Sí, la Ley 820 de 2003 solo aplica para vivienda urbana.
¿El contrato de arriendo por intermedio de una inmobiliaria puede ser solicitado por el dueño del apartamento? Lo solicité y ellos se negaron a entregarme una copia.
En principio, la inmobiliaria no está obligada a entregar copia del contrato, porque es un contrato en el que el propietario no tiene parte directa.
Creería que no es útil la letra de cambio o el pagaré, toda vez que la letra de cambio, el pagaré y el contrato escrito de arriendo de vivienda son títulos valores. Es decir, el contrato y los pagarés prestan mérito ejecutivo. Si llegara el caso de que el arrendatario quedara en mora, el arrendador, con solo tener el contrato escrito y autenticado, puede presentar una demanda de proceso ejecutivo singular en la cual va a reclamar dichas deudas.
Es correcto. Tanto el contrato de arrendamiento como la letra de cambio prestan mérito ejecutivo, así que ofrecen la misma garantía.
Lo de los depósitos es ilegal, en virtud de la Ley 820 de 2003. Le sugiero poner en conocimiento el caso ante la Secretaría del Hábitat, Subsecretaría de Vigilancia, Inspección y Control de Vivienda, en el caso de Bogotá. También puede llamar a la línea 195, opción 6. La línea fija 3581600 también es una opción para que se pueda comunicar con la misma entidad.
Gracias por el aporte.