Cuando se firma un contrato de arrendamiento el arrendador suele exigir algún tipo de garantía al arrendatario para asegurar el pago del canon de arrendamiento.
Garantías personales en el contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda urbana, de locales comerciales o de otros inmuebles o incluso muebles, permite la constitución de garantías personales mediante garantes.
Existen varias figuras con distintas connotaciones cada una, y cada quién exigirá la que considere más oportuna.
En el caso del arrendamiento de vivienda urbana existe regulación especial sobre las garantías que se pueden exigir por parte del arrendador.
Fiador en el contrato de arrendamiento.
El arrendador puede solicitar al arrendatario que consiga un fiador como garante respecto al pago del arrendamiento, para lo cual se aplica lo relativo al contrato de fianza.
El fiador se obliga a pagar los cánones de arrendamiento y demás obligaciones derivadas del contrato si el arrendatario no paga.
El fiador solo responde por la deuda, más no tiene derecho sobre el inmueble arrendado, es decir, no puede ocuparlo.
Codeudor en el contrato de arrendamiento.
En el contrato de arrendamiento se utiliza también la figura del codeudor o deudor solidario, donde el codeudor se obliga a responder por la obligación en las mismas condiciones que el deudor principal.
Si el arrendatario no paga, el arrendador puede ejecutar o perseguir al arrendatario o al codeudor indistintamente; puede perseguir a uno o a otro, o ambos, pues los dos están obligados a pagar en las mismas condiciones.
El codeudor no tiene derecho al beneficio de excusión, consistente en exigir que primero se persiga al deudor principal (arrendatario), por cuanto no existe un deudor principal, sino que los dos, deudor y codeudor, están obligados en igualdad de condiciones.
El codeudor no tiene derecho a ocupar el inmueble arrendado.
Coarrendatario.
El coarrendatario se presenta cuando el contrato de arrendamiento es firmado por dos arrendatarios que comparten las obligaciones y los derechos en igualdad de condiciones.
Al ser ambos arrendatarios quedan obligados al pago del arrendamiento, y los dos pueden ocupar el bien arrendado.
En tal caso el arrendador puede exigir el pago del arrendamiento a los dos o a uno de ellos.
Cuando hay coarrendatarios también puede existir el fiador o el codeudor que respalde a esos coarrendatarios.
Garantías reales en el contrato de arrendamiento.
Las garantías reales en el contrato de arrendamiento son poco comunes, pues rara vez se solicita una hipoteca o una prenda para garantizar el pago del arrendamiento.
Además, en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana está expresamente prohibido solicitar garantías de este tipo o similares.
Recordemos lo que señala el artículo 16 de la ley 820 de 2003:
«PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.»
La ley expresamente prohíbe exigir depósitos en garantía o cauciones reales de cualquier tipo y bajo cualquier figura o nombre.
Es ilegal por ejemplo exigirle al arrendatario que deje como garantía un depósito equivalente a 1, 2 o más meses de arrendamiento.
Lo único que permite la ley, es exigir garantías para el pago de los servicios públicos, pero esa garantía no se cumple entregando un depósito en dinero al arrendador sino constituyendo una póliza o un depósito a un tercero en favor del arrendador, como se detalla en el siguiente artículo.
Estas prohibiciones son exclusivas para el arrendamiento de vivienda urbana; tratándose de arrendamiento de locales comerciales y demás, es posible constituir garantías y cauciones reales de cualquier tipo.
Títulos valores como garantías en el contrato de arrendamiento.
Es costumbre en Colombia que el arrendador exija títulos valores al arrendatario como garantía para el pago del arrendamiento, títulos como letras de cambio, pagarés y hasta cheques posfechados, garantías que en nuestra opinión son innecesarias.
Las letras de cambio y pagarés se constituyen con la idea de ejecutar al arrendatario si este no paga el arriendo, olvidando que el arrendatario puede ser ejecutado con el mismo contrato de arrendamiento, por lo que no es necesario tener una letra o un pagaré.
El contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo al igual que un título valor, de modo que el arrendatario puede ser ejecutado con cualquiera de esos documentos.
Un proceso ejecutivo se puede iniciar con el contrato de arrendamiento, siempre que el contrato esté debidamente diligenciado, de modo que no hace falta hacer firmar una letra de cambio cuando el contrato de arrendamiento cumple la misma función que la letra de cambio.
Por supuesto que no hace daño tener doble garantía; lo que queremos anotar es que el arrendatario y sus garantes pueden ser ejecutados con el contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento.
Depósito en garantía contrato de arrendamiento.
En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana regulado por la ley 820 de 2003, se puede exigir un depósito de garantía únicamente para garantizar el pago de los servicios públicos equivalentes a un periodo de 2 meses de facturación.
El numeral primer del artículo 15 de la ley 820 de 2003 señala:
«Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).»
Es el único depósito que se puede exigir al arrendatario, ya que los demás están expresamente prohibidos por el artículo 16 de la misma ley:
«En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.»
Por lo tanto, ni siquiera es dable exigir garantías como letras de cambio o pagarés, para efecto de garantizar el pago de los cánones de arrendamiento que el arrendatario pudiera quedar debiendo al finalizar el contrato.
Por lo anterior, cuando el arrendatario incumple con el pago del arriendo lo ideal, por lo general el arrendador termina el contrato de arrendamiento antes que el arrendatario quede debiendo más de 1 mes de arriendo, puesto que si espera varios meses lo más probable es que pierda el dinero, puesto que si bien puede demandar al arrendatario o a sus garantes, nada garantiza que pueda conseguir que le paguen.
Tradición en bienes muebles e inmuebles
Cesión del contrato de arrendamiento
julio 11th, 2019 a las 5:14 pm
muchas gracias por la informacion y los temas escogidos personalmente me han servido mucho y me han prestado gran utilidad.
agosto 24th, 2019 a las 7:24 pm
La solicitud de un depósito es actualmente usada por inmobiliarias, según veo en el artículo se dice q no lo es. Están seguros q esa ley no cambio?. Que saben de la póliza por no renovación del contrato si pido el inmueble antes de los 90dias solicitados por ley?.gracias
octubre 28th, 2019 a las 9:16 am
mi esposo es deudor solidario de un local comercial el cual a los 3 meces de abierto tuvo problemas extras como la cerrada de la calle por parte de la empresa de acueducto por labores, lo cual trajo el cierre y problemas económicos, atraso en pagos etc. el local no se ha podido levantar y los inquilinos pasaron carta de culminación de contrato pero por error de no haber leido aunque el local lo entregaron en diciembre de 2018 la administradora coloco fecha de noviembre asi que se paso con 2 meces en lugar de 3,y ya lo habían renovado y a mi esposo no le notificaron para esa renovación para la cual el no esta dispuesto a fiar ya que sabemos que el negocio esta quebrado, como podemos hacer para revocar? gracias
marzo 7th, 2020 a las 5:03 pm
no sé que tan acertado sea este post, por cuanto la figura de la fianza ya no usa en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, debido a que el fiador cuenta con el beneficio de excusión, y es que se ataque para el cobro de la deuda, primero a los bienes del deudor principal.
mayo 15th, 2020 a las 5:04 pm
Mi esposo es codeudor de un contrato de arrendamiento. La persona que es arrendataria quedó sin trabajo en los primeros días de abril, por este tema de la Pandemia. En vista de ello, la arrendataria pasó una carta a la inmobiliaria para entregar el apartamento y no tener incumplimiento en el pago del canon. El contrato vence en Septiembre de 2020.
La respuesta de la inmobiliaria fue que no se podía disolver el contrato y que debía pasar la carta 3 meses antes del vencimiento del contrato.
La idea de la dueña del apto es que se realice un acuerdo de pago para los meses que vienen sin generar intereses.
Preguntas:
1. Si la arrendataria no tiene ingresos como se puede hacer un acuerdo de pago con esta incertidumbre de no saber cuándo pueda conseguir un nuevo trabajar.?
2. Es posible que el codeudor pueda revocarse de esta obligación
el contrato.
3. A quien mas puedo recurrir para una asesorá?
mayo 18th, 2020 a las 10:07 pm
puedo usar un prenda(bien raíz) como fianza para un arriendo?¿
junio 18th, 2020 a las 5:15 pm
Buenas tardes.
¿Tengo una pregunta?
En que contratos es posible pedir depósitos como garantías?
mayo 26th, 2021 a las 12:54 pm
Buen día, requiero saber si ser codeudor de un contrato de arrendamiento implica disminución de capacidad de endeudamiento?
julio 11th, 2021 a las 4:29 pm
buenas tarde como esta en una inmobiliaria deje 4894000 de deposito porque no contaba con fiador y estaba reportada en las entidades de riesgo me toco salir del inmueble por fuerza mayor y el contrato falta 5 meses para vencer que puedo hacer
por parte de la inmobiliaria me dice que debo entregar las llaves y seguir pagando hasta que encuentren quien se pase para dicho apartamento que puedo hacer
quien me puede ayudar le agradezco mi teléfono 3116960433
enero 3rd, 2022 a las 10:12 am
Lo de los depósitos es ilegal, en virtud de la ley 820 de 2003.Le sugiero poner el conocimiento el caso ante la Secretaria del Hábitat, Subsecretaria de Vigilancia, inspección y control de vivienda, en el caso de Bogotá. También puede llamar a la línea 195 opción 6.La línea fija 3581600 tambien es una opción para que se pueda comunicar con la misma entidad.
julio 26th, 2021 a las 1:59 pm
BUENAS TARDES, PREGUNTO:
SI EL ARRENDATARIO ARGUMENTA NO TENER CODEUDORES PARA UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UN BIEN INMUEBLE PARA SER EMPLEADO COMO VIVIENDA, SE PUEDE USAR COMO GARANTIA UNA LETRA DE CAMBIO O UN PAGARE Y DEJAR CONSTANCIA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO? CUAL ES MEJOR PARA GARANTIZAR? SE DEBE AUTENTICAR?
MUCHAS GRACIAS
[email protected]
diciembre 13th, 2022 a las 12:07 pm
creeria que no es util la letra de cambio o pagaré. toda vez que, la letra de cambio, pagaré y el contrato escrito de arriendo de vivienda. son titulos valores. es decir, el contrato y los pagarés. prestan merito ejecutivo. si llegara el caso que el arrendatario quedara en mora, pues el arrendador con solo tener el contrato escrito y autenticado puede presentar una demanda de proceso ejecutivo singular en el cual va a reclamar dicha deudas.
marzo 12th, 2023 a las 9:51 am
El contrato de arriendo por intermedio de una inmobiliaria puede ser solicitado por el dueño del apartamento? lo solicite y ellos se negaron a entregarmen una copia
septiembre 25th, 2023 a las 1:09 pm
El articulo 16 de la Ley 820 de 2003, habla de la prohibicion de pedir garantias o depositos en contratos de arrendamiento de vivienda urbana, segun lo anterior; ¿SI es posible pedir deposito o garantia para arrendamientos de bien inmueble comercial?
muchas gracias.