Garantías en el contrato de arrendamiento

Cuando se firma un contrato de arrendamiento el arrendador suele exigir algún tipo de garantía al arrendatario para asegurar el pago del canon de arrendamiento.

Garantías personales en el contrato de arrendamiento.

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El contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda urbana, de locales comerciales o de otros inmuebles o incluso muebles, permite la constitución de garantías personales mediante garantes.

Contrato de arrendamiento

Existen varias figuras con distintas connotaciones cada una, y cada quién exigirá la que considere más oportuna.

Fiador en el contrato de arrendamiento.

El arrendador puede solicitar al arrendatario que consiga un fiador como garante respecto al pago del arrendamiento, para lo cual se aplica lo relativo al contrato de fianza.

Contrato de fianza o cómo ser fiador

El fiador se obliga a pagar los cánones de arrendamiento y demás obligaciones derivadas del contrato si el arrendatario no paga.

El fiador solo responde por la deuda, más no tiene derecho sobre el inmueble arrendado, es decir, no puede ocuparlo.

Codeudor en el contrato de arrendamiento.

En el contrato de arrendamiento se utiliza también la figura del codeudor o deudor solidario, donde el codeudor se obliga a responder por la obligación en las mismas condiciones que el deudor principal.

Si el arrendatario no paga, el arrendador puede ejecutar o perseguir al arrendatario o al codeudor indistintamente; puede perseguir a uno o a otro, o ambos, pues los dos están obligados a pagar en las mismas condiciones.

Fiador o codeudor – Comprenda las implicaciones de serlo

El codeudor no tiene derecho al beneficio de excusión, consistente en exigir que primero se persiga al deudor principal (arrendatario), por cuanto no existe un deudor principal, sino que los dos, deudor y codeudor, están obligados en igualdad de condiciones.

El codeudor no tiene derecho a ocupar el inmueble arrendado.

Coarrendatario

El coarrendatario se presenta cuando el contrato de arrendamiento es firmado por dos arrendatarios que comparten las obligaciones y los derechos en igualdad de condiciones.

Al ser ambos arrendatarios quedan obligados al pago del arrendamiento, y los dos pueden ocupar el bien arrendado.

En tal caso el arrendador puede exigir el pago del arrendamiento a los dos o a uno de ellos.

Cuando hay coarrendatarios también existir el fiador o el codeudor que respalde a esos coarrendatarios.

Garantías reales en el contrato de arrendamiento.

Las garantías reales en el contrato de arrendamiento son poco comunes, pues rara vez se solicita una hipoteca o una prenda para garantizar el pago del arrendamiento.

Además, en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana está expresamente prohibido solicitar garantías de este tipo o similares.

Recordemos lo que señala el artículo 16 de la ley 820 de 2003:

«PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.»

La ley expresamente prohíbe exigir depósitos en garantía o cauciones reales de cualquier tipo y bajo cualquier figura o nombre.

Es ilegal por ejemplo exigirle al arrendatario que deje como garantía un depósito equivalente a 1, 2 o más meses de arrendamiento.

Lo único que permite la ley, es exigir garantías para el pago de los servicios públicos, pero esa garantía no se cumple entregando un depósito en dinero al arrendador sino constituyendo una póliza o un depósito a un tercero en favor del arrendador, como se detalla en el siguiente artículo.

Servicios públicos en el contrato de arrendamiento

Estas prohibiciones son exclusivas para el arrendamiento de vivienda urbana; tratándose de arrendamiento de locales comerciales y demás, es posible constituir garantías y cauciones reales de cualquier tipo.

Títulos valores como garantías en el contrato de arrendamiento.

Es costumbre en Colombia que el arrendador exija títulos valores al arrendatario como garantía para el pago del arrendamiento, títulos como letras de cambio, pagarés y hasta cheques posfechados, garantías que en nuestra opinión son innecesarias.

Títulos valores. ¿Que es un titulo valor?

Las letras de cambio y pagarés se constituyen con la idea de ejecutar al arrendatario si este no paga el arriendo, olvidando que el arrendatario puede ser ejecutado con el mismo contrato de arrendamiento, por lo que no es necesario tener una letra o un pagaré.

El contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo al igual que un título valor, de modo que el arrendatario puede ser ejecutado con cualquiera de esos documentos.

¿Contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?

Un proceso ejecutivo se puede iniciar con el contrato de arrendamiento, siempre que el contrato esté debidamente diligenciado, de modo que no hace falta hacer firmar una letra de cambio cuando el contrato de arrendamiento cumple la misma función que la letra de cambio.

Por supuesto que no hace daño tener doble garantía; lo que queremos anotar es que el arrendatario y sus garantes pueden ser ejecutados con el contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento.

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7 Opiniones
  1. juan de jesus sanchez Dice:

    muchas gracias por la informacion y los temas escogidos personalmente me han servido mucho y me han prestado gran utilidad.

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  2. Alejandro palacios Dice:

    La solicitud de un depósito es actualmente usada por inmobiliarias, según veo en el artículo se dice q no lo es. Están seguros q esa ley no cambio?. Que saben de la póliza por no renovación del contrato si pido el inmueble antes de los 90dias solicitados por ley?.gracias

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  3. dianaR Dice:

    mi esposo es deudor solidario de un local comercial el cual a los 3 meces de abierto tuvo problemas extras como la cerrada de la calle por parte de la empresa de acueducto por labores, lo cual trajo el cierre y problemas económicos, atraso en pagos etc. el local no se ha podido levantar y los inquilinos pasaron carta de culminación de contrato pero por error de no haber leido aunque el local lo entregaron en diciembre de 2018 la administradora coloco fecha de noviembre asi que se paso con 2 meces en lugar de 3,y ya lo habían renovado y a mi esposo no le notificaron para esa renovación para la cual el no esta dispuesto a fiar ya que sabemos que el negocio esta quebrado, como podemos hacer para revocar? gracias

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  4. Rut Castellanos Dice:

    no sé que tan acertado sea este post, por cuanto la figura de la fianza ya no usa en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, debido a que el fiador cuenta con el beneficio de excusión, y es que se ataque para el cobro de la deuda, primero a los bienes del deudor principal.

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  5. Martha Dice:

    Mi esposo es codeudor de un contrato de arrendamiento. La persona que es arrendataria quedó sin trabajo en los primeros días de abril, por este tema de la Pandemia. En vista de ello, la arrendataria pasó una carta a la inmobiliaria para entregar el apartamento y no tener incumplimiento en el pago del canon. El contrato vence en Septiembre de 2020.
    La respuesta de la inmobiliaria fue que no se podía disolver el contrato y que debía pasar la carta 3 meses antes del vencimiento del contrato.
    La idea de la dueña del apto es que se realice un acuerdo de pago para los meses que vienen sin generar intereses.
    Preguntas:
    1. Si la arrendataria no tiene ingresos como se puede hacer un acuerdo de pago con esta incertidumbre de no saber cuándo pueda conseguir un nuevo trabajar.?
    2. Es posible que el codeudor pueda revocarse de esta obligación
    el contrato.
    3. A quien mas puedo recurrir para una asesorá?

    Responder
  6. JorgeT Dice:

    puedo usar un prenda(bien raíz) como fianza para un arriendo?¿

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  7. Daniela Sandoval Dice:

    Buenas tardes.

    ¿Tengo una pregunta?

    En que contratos es posible pedir depósitos como garantías?

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