Efectos tributarios en la venta de inmuebles con pacto de retroventa

La venta con pacto de retroventa se usa con frecuencia como una forma de conseguir un préstamo garantizado con un inmueble, pero para efectos tributarios es una venta: genera utilidad o ganancia ocasional para el vendedor, retención en la fuente en la escritura y, cuando el vendedor recupera el inmueble, un ingreso gravado para el comprador. Así lo ha señalado la Dian, entre otros, en el concepto 8657 del 8 de noviembre de 2024. ¿Qué impuestos genera cada etapa y conviene fiscalmente frente a una hipoteca?

Qué es la venta con pacto de retroventa.

El pacto de retroventa es una cláusula de la compraventa por la cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar el bien, devolviendo al comprador el precio que se pacte. Lo define el artículo 1939 del Código Civil, y según el artículo 1943 del mismo código, ese derecho no puede ejercerse después de cuatro años desde el contrato. Los aspectos civiles los explicamos en el artículo sobre la compraventa con pacto de retroventa.

En la práctica, muchas veces el propósito no es vender sino obtener dinero: el vendedor necesita un préstamo, el comprador actúa como prestamista, y el inmueble queda en manos de este como garantía hasta que el vendedor pague el precio de la retroventa, que incluye el rendimiento del prestamista.

Para efectos tributarios hay una venta.

Aunque la intención económica sea un préstamo, jurídicamente hay una enajenación: el dominio del inmueble se transfiere al comprador mediante escritura pública. Por eso, para efectos tributarios, se aplican las reglas generales de la venta de inmuebles.

El pacto de retroventa no cambia esa realidad. Así, el vendedor debe determinar la utilidad o la ganancia ocasional de la venta, como explicamos en el artículo sobre los impuestos en la venta de inmuebles.

El precio mínimo de la venta.

Como el comprador en realidad presta dinero, el precio pactado suele ser muy inferior al valor del inmueble. Por ejemplo, por una casa que vale $450.000.000, el prestamista entrega $200.000.000.

Pero el artículo 90 del E.T. no acepta, para los inmuebles, un precio de venta inferior al avalúo catastral ni al costo fiscal. Por eso, el precio que se declara no puede ser inferior a esos valores, aunque el dinero entregado sea menor, y con base en ese precio se calcula la utilidad o la ganancia ocasional del vendedor.

Además, el notario practica la retención en la fuente sobre el precio de la escritura, sin ningún tratamiento especial por la retroventa, como explicamos en el artículo sobre la retención en la fuente en la venta de inmuebles.

Qué pasa cuando se ejerce la retroventa.

Cuando el vendedor ejerce el pacto, paga el precio de retroventa y el inmueble regresa a su patrimonio. Para el comprador, que recibe más de lo que pagó, se genera un ingreso.

Supongamos el siguiente caso:

• Precio de la venta inicial: $200.000.000.
• Precio de la retroventa: $300.000.000.
• Ingreso del comprador: $300.000.000 − $200.000.000 = $100.000.000.

Ese ingreso lo declara el comprador según las reglas generales: como ganancia ocasional, si tuvo el inmueble dos años o más, o como renta ordinaria, si lo tuvo menos.

Retención en la fuente al ejercer la retroventa.

La Dian considera que sobre el ingreso del comprador se debe practicar retención en la fuente. Lo señaló en el concepto 8657 del 8 de noviembre de 2024:

«La retención en la fuente aplica para el impuesto sobre la renta si, al ejecutar el pacto de retroventa, el comprador original recibe más de lo que pagó en la venta inicial. La diferencia entre ambos valores constituye un ingreso gravable y determina la retención exigible, respecto de la que deberá darse aplicación al parágrafo del artículo 401 del Estatuto Tributario.»

En otras palabras, la retención se calcula sobre la diferencia entre lo que recibe el comprador y lo que pagó, aplicando el parágrafo del artículo 401 del E.T. Técnicamente la retroventa no es una nueva venta sino la resolución de la primera, pero implica que el dominio regresa al vendedor, y por eso la Dian la trata como una enajenación.

Efectos en el patrimonio.

Durante el tiempo que el inmueble está en manos del comprador, sale del patrimonio del vendedor y vuelve a entrar cuando ejerce la retroventa. Esos movimientos deben reflejarse correctamente en las declaraciones de ambas partes, para evitar diferencias que la Dian pueda tratar como renta por comparación patrimonial.

¿Conviene fiscalmente frente a una hipoteca?

Desde el punto de vista tributario, la venta con pacto de retroventa es más costosa que un préstamo con garantía hipotecaria. La venta genera ganancia ocasional o renta, retención y gastos de escritura y registro; la hipoteca solo genera los gastos de su constitución y cancelación.

Además, el mayor valor que paga el vendedor para recuperar el inmueble no es un interés, porque no hay un crédito sino una venta. Por eso, a diferencia de los intereses de un préstamo hipotecario, no puede tratarse como un gasto financiero.

Para el comprador, el ingreso es equivalente al de un préstamo, pero de acuerdo con nuestro criterio la retroventa le permite obtener un rendimiento superior al que podría cobrar en un crédito, porque no se somete al límite de la tasa de usura. Esa diferencia de trato explica, en buena parte, por qué se usa esta figura.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.