Sí. Ninguna ley prohíbe pagar un inmueble en efectivo, pero hacerlo tiene un costo tributario importante para el comprador: según el artículo 90 del Estatuto Tributario, las sumas que no se desembolsan a través de entidades financieras no se aceptan como costo de los bienes raíces, lo que aumenta el impuesto cuando el inmueble se venda en el futuro. A eso se suman los controles de lavado de activos y los riesgos de manejar grandes sumas. ¿Cuánto puede costar y cómo evitarlo?
Pagar en efectivo es legal.
La compraventa de inmuebles exige escritura pública, pero no exige que el precio se pague por un medio determinado. Comprador y vendedor pueden pactar el pago en efectivo, por transferencia, con cheque o con una combinación de ellos.
Lo que la ley sí castiga es la falta de transparencia: el pago en efectivo no es ilegal, pero tiene consecuencias tributarias y despierta la atención de las autoridades de control.
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El efectivo no se reconoce como costo fiscal.
El inciso 8 del artículo 90 del Estatuto Tributario dispone que no serán constitutivos de costo de los bienes raíces las sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.
El costo fiscal es el valor que el comprador puede restar del precio de venta cuando, en el futuro, venda el inmueble. Si una parte del precio de compra se pagó en efectivo, esa parte no forma parte del costo, y la utilidad sobre la que se paga el impuesto será mayor.
La Dian lo confirmó en el oficio 018064 del 4 de noviembre de 2025: la parte del precio pagada en efectivo no se acepta como costo fiscal, y si todo el precio se pagó así, el costo es cero.
Ejemplo.
Supongamos que una persona compra una casa en $300.000.000: paga $200.000.000 por transferencia y $100.000.000 en efectivo. Años después la vende en $450.000.000.
| Concepto | Pagando todo por banco | Pagando parte en efectivo |
|---|---|---|
| Precio de venta | $450.000.000 | $450.000.000 |
| Costo fiscal | $300.000.000 | $200.000.000 |
| Ganancia ocasional | $150.000.000 | $250.000.000 |
| Impuesto al 15% | $22.500.000 | $37.500.000 |
Pagar $100.000.000 en efectivo le cuesta al comprador $15.000.000 más de impuesto al vender, sin considerar los beneficios que se explican más adelante.
La venta de un inmueble poseído por dos años o más genera ganancia ocasional, según el artículo 300 del Estatuto Tributario, gravada a la tarifa del 15% para las personas naturales residentes.
Alternativas para mitigar el efecto.
El efecto puede atenuarse en algunos casos, aunque no siempre desaparece.
El avalúo catastral como costo. Las personas naturales pueden tomar como costo fiscal de un inmueble que sea activo fijo el avalúo catastral o el autoavalúo declarado, conforme al artículo 72 del Estatuto Tributario, si es superior al costo. La Dian señaló en el mismo oficio que esta alternativa sigue disponible, de modo que, si el avalúo catastral es alto, puede compensar en parte la pérdida del costo pagado en efectivo.
La exención de la casa de habitación. Las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural están exentas, según el artículo 311-1 del Estatuto Tributario. Si la utilidad no supera ese valor, el impuesto podría ser cero aunque el costo se haya reducido.
De acuerdo con nuestro criterio, ninguna de estas alternativas justifica pagar en efectivo: dependen del avalúo y de las condiciones de la exención en el momento de la venta, que pueden cambiar.
Otros riesgos de pagar en efectivo.
Además del efecto tributario, pagar o recibir grandes sumas en efectivo tiene otros riesgos:
- Controles contra el lavado de activos. Las notarías y las entidades financieras deben reportar a la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF) las operaciones en efectivo que superen los montos que fija la regulación, y las operaciones sospechosas.
- Explicar el origen del dinero. La Dian puede pedir al comprador que demuestre de dónde salió el efectivo, y si no lo justifica, puede tratarlo como un incremento patrimonial no justificado, gravado como renta.
- Riesgo de robo y de falsificación al transportar y contar grandes sumas.
- Falta de prueba del pago. Si surge un conflicto, el vendedor podría negar haber recibido el dinero. Si se paga en efectivo, debe exigirse un recibo firmado y dejar constancia en la escritura.
La escritura debe reflejar el precio real.
El artículo 90 del Estatuto Tributario exige además que en la escritura las partes declaren, bajo la gravedad del juramento, que el precio es real y que no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente. Sin esa declaración, la Dian no acepta el costo ni el precio declarado.
Por eso es un error escriturar por un valor menor y pagar la diferencia «por debajo de la mesa» en efectivo. Además de que esa diferencia no será costo para el comprador, ambas partes se exponen a sanciones y a que la Dian determine el valor real de la operación.
Recomendación práctica.
Pague el inmueble por medio de transferencia bancaria, cheque de gerencia o cualquier otro mecanismo que pase por una entidad financiera, y conserve los soportes. Es la forma de proteger su costo fiscal, de probar el pago y de evitar problemas con la Dian y con los controles de lavado de activos.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Se puede pagar en efectivo la compra de un inmueble en Colombia?
Sí, la ley no lo prohíbe. Pero la parte pagada en efectivo no se acepta como costo fiscal, según el artículo 90 del Estatuto Tributario, lo que aumenta el impuesto cuando el inmueble se venda.
¿Qué pasa si pago una casa en efectivo?
Pierde como costo fiscal la parte pagada en efectivo, de modo que al vender pagará más ganancia ocasional. Además, puede tener que justificar el origen del dinero ante la Dian.
¿Qué impuesto se paga al vender una casa?
Si el inmueble se poseyó dos años o más, ganancia ocasional del 15% sobre la utilidad, con la posibilidad de que las primeras 5.000 UVT estén exentas si es la casa de habitación de una persona natural.
¿Puedo usar el avalúo catastral como costo si pagué en efectivo?
Sí, si el inmueble es activo fijo y el avalúo figura en la declaración correspondiente, conforme al artículo 72 del Estatuto Tributario, como lo confirmó la Dian en el oficio 018064 de 2025.
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