Donación de bienes inmuebles

La donación de un bien raíz no vale si no se otorga por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, así lo diga un documento privado y así el donatario lleve años viviendo en el bien, según el artículo 1457 del Código Civil, y a esa exigencia se suma la autorización del notario cuando el valor supera 50 salarios mínimos mensuales. ¿Qué se necesita para donar una casa o un lote, cómo es el trámite y cuánto cuesta?

Cómo se dona un inmueble en Colombia.

Donar un inmueble exige dos pasos que la gente suele confundir en uno solo.

El primero es el título: el contrato de donación, que debe constar en escritura pública. Dispone el artículo 1457 del Código Civil:

«No valdrá la donación entre vivos, de cualquiera especie de bienes raíces, si no es otorgada por escritura pública, inscrita en el competente registro de instrumentos públicos. Tampoco valdrá sin este requisito la remisión de una deuda de la misma especie de bienes.»

El segundo es el modo: la inscripción de esa escritura en la oficina de registro de instrumentos públicos. Mientras no se registre, el donatario no es dueño, aunque tenga la escritura firmada en la mano.

Nótese que la norma no distingue por valor: cualquier inmueble, cueste lo que cueste, exige escritura pública e inscripción. El valor solo entra a jugar para determinar si además hay que insinuar.

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Cuándo el inmueble donado requiere insinuación.

Si el valor del inmueble supera los 50 salarios mínimos mensuales ($87.545.250), el notario debe autorizar la donación conforme al artículo 1458 del Código Civil, modificado por el artículo 1 del decreto 1712 de 1989. En la práctica casi todas las donaciones de vivienda quedan cobijadas por este requisito.

Son dos exigencias que se suman, no una sola. El trámite de la autorización, la notaría competente y las consecuencias de omitirla las desarrollamos en el artículo sobre la insinuación de donación.

Requisitos para donar un inmueble.

Reunidos en una lista, los requisitos son estos:

• Que el donante sea hábil para donar, conforme al artículo 1444 del Código Civil.
• Que el donatario acepte la donación y que esa aceptación se notifique al donante, según el artículo 1469 del Código Civil.
• Que la donación conste en escritura pública, por exigencia del artículo 1457.
• Que el notario autorice la donación, si supera los 50 salarios mínimos mensuales.
• Que la escritura se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos del círculo donde está el inmueble.
• Que el donante conserve lo necesario para su congrua subsistencia, según el artículo 1465 del Código Civil.

Si la donación se somete a un plazo o a una condición, ese plazo o condición debe quedar expresado en la escritura, porque de lo contrario la donación no produce efecto alguno, según el artículo 1460 del Código Civil.

Cuando alguna de las partes no es plenamente capaz.

El notario solo puede autorizar la donación si donante y donatario son plenamente capaces. Si uno de ellos es menor de edad o carece de capacidad de ejercicio, la autorización debe pedirse ante el juez de familia, según lo precisó la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, en sentencia del 18 de marzo de 2002, expediente 6796.

Esto no impide que un menor reciba un inmueble en donación: puede hacerlo, pero la aceptación la hace su representante legal y la autorización corresponde al juez, precisamente para proteger al incapaz.

Documentos requeridos para donar un inmueble.

La notaría suele exigir, como mínimo:

1. Documento de identidad del donante y del donatario.
2. Certificado de libertad y tradición del inmueble, con expedición reciente.
3. Escritura pública con la que el donante adquirió el inmueble.
4. Avalúo comercial del bien o documento que acredite su valor comercial.
5. Certificado catastral o último recibo del impuesto predial.
6. Paz y salvo de impuesto predial y de valorización.
7. Paz y salvo de la administración, si el inmueble está sometido a propiedad horizontal.
8. Documentos que acrediten que al donante le quedan bienes para su congrua subsistencia.

El avalúo comercial merece atención especial: el artículo 3 del decreto 1712 de 1989 exige prueba fehaciente del valor comercial del bien, y una escritura de donación que se limite al avalúo catastral puede quedar expuesta a discusión sobre la validez de la insinuación.

Paso a paso del trámite.

El orden importa, porque saltarse un paso obliga a rehacer el anterior.

1. Reunir los documentos y obtener el avalúo comercial del inmueble.
2. Escoger la notaría, que debe ser la del domicilio del donante cuando se requiere insinuación.
3. Presentar la solicitud de insinuación, firmada conjuntamente por donante y donatario.
4. Elaborar la minuta de la escritura de donación, con la descripción del inmueble, sus linderos, la matrícula inmobiliaria y la manifestación de aceptación del donatario.
5. Firmar la escritura pública y pagar los derechos notariales.
6. Liquidar y pagar el impuesto de registro y la boleta de rentas ante la autoridad departamental.
7. Inscribir la escritura en la oficina de registro de instrumentos públicos.
8. Verificar el nuevo certificado de libertad y tradición, donde debe aparecer la donación anotada y el donatario como titular del dominio.

Solo cuando el paso 7 se cumple hay transferencia de la propiedad. Antes de eso, jurídicamente el dueño sigue siendo el donante.

Cuánto cuesta donar un inmueble.

Los gastos de una donación son, en esencia, los mismos de una compraventa, porque se liquidan sobre el valor del acto y no sobre la naturaleza gratuita del negocio. Aquí conviene ir por partes.

Derechos notariales.

Los cobra la notaría por otorgar la escritura y se liquidan sobre el valor del acto, conforme a la resolución de tarifas que la Superintendencia de Notariado y Registro expide cada año. A ese valor se suman el IVA, los aportes especiales, el fondo nacional de notariado, el papel notarial y las copias.

Como la tarifa se actualiza anualmente con el IPC, conviene pedir siempre la preliquidación en la notaría antes de firmar. Impuesto de registro y derechos de registro.

El impuesto de registro es un tributo departamental creado por la ley 223 de 1995. Para los actos con cuantía sujetos a registro en las oficinas de registro de instrumentos públicos, la tarifa la fija cada asamblea departamental dentro del rango que señala la ley, de modo que varía de un departamento a otro.

A ese impuesto se suman los derechos de registro que cobra la propia oficina de registro, también liquidados sobre el valor del acto según las tarifas anuales de la Superintendencia.

En la donación no hay retención en la fuente del 1%.

Este es el punto donde donar sale más barato que vender, y casi nadie lo sabe.

En una compraventa de inmueble, el notario cobra al vendedor una retención en la fuente del 1% sobre el valor de la enajenación, por mandato del artículo 398 del Estatuto Tributario.

En la donación esa retención no se practica, porque el donante no recibe ingreso alguno. Así lo sostiene la Dian desde los conceptos 008056 y 023708 de 1998, doctrina reiterada en el concepto 064694 del 7 de julio de 2008:

«Por otra parte, como se mencionó en los Conceptos Nos. 008056 y 023708 de 1998, cuando se refirieron a la donación de un inmueble, se aclaró que no había retención en la fuente por la enajenación de activos fijos.»

La razón es sencilla: la retención es un anticipo del impuesto de renta y en la donación el donante no obtiene utilidad, sino que ve disminuido su patrimonio. El impuesto lo asume el donatario, pero por otra vía, la de la ganancia ocasional, que se declara y paga al año siguiente y no ante el notario. El tratamiento completo puede consultarse en nuestro artículo sobre el tratamiento tributario de las donaciones.

Ejemplo aproximado de liquidación.

Supongamos la donación de un apartamento con un valor comercial de $300.000.000. Una liquidación aproximada tendría esta estructura:

De acuerdo con nuestro criterio, quien vaya a donar debe presupuestar los gastos de escrituración y registro en un orden de magnitud cercano al de una compraventa del mismo inmueble, descontando la retención del 1%. La cifra exacta depende del departamento y del año, de modo que la única cifra confiable es la preliquidación de la notaría.

Donación de una cuota o de una parte del inmueble.

No es necesario donar el inmueble completo. El donante puede donar una cuota parte —por ejemplo, el 50% del derecho de dominio— y conservar el resto, o donar la nuda propiedad reservándose el usufructo.

En todos esos casos la escritura debe describir con precisión qué se dona, porque lo que no quede expresado se entiende reservado por el donante. Y los gastos se liquidan sobre el valor de lo efectivamente donado, no sobre el valor total del inmueble.

Si lo que se dona es una cuota que el donante recibió en una herencia ya liquidada y adjudicada, no hay problema alguno: es un derecho de dominio como cualquier otro.

Donación de un inmueble hipotecado o embargado.

Un inmueble hipotecado sí se puede donar, pero la hipoteca lo sigue: el acreedor conserva su derecho de persecución y el donatario recibe el bien con el gravamen a cuestas. Por eso conviene pactar expresamente quién asume la deuda, lo que la ley permite hasta una suma determinada según el artículo 1477 del Código Civil.

Un inmueble embargado, en cambio, no puede transferirse: el registrador rechazará la inscripción mientras la medida esté vigente.

Y si la donación se hace para dejar sin respaldo a un acreedor, el negocio queda expuesto a la acción revocatoria o pauliana y, según el caso, a la nulidad por causa ilícita, materia que tratamos en el artículo sobre la nulidad de la donación.

Qué pasa después de registrada la donación.

Inscrita la escritura, el donatario es el dueño y puede vender, hipotecar o arrendar el inmueble sin pedirle permiso a nadie.

Eso no significa que el negocio quede blindado para siempre. La donación puede revocarse por ingratitud, rescindirse si el donatario incumple una carga o si al morir el donante se establece que la donación menoscabó la legítima de sus herederos forzosos, hipótesis que desarrollamos en el artículo sobre la revocación y la rescisión de la donación.

Cuando la donación se hace a un hijo, además, entran a jugar reglas propias sobre cómo se imputa lo donado al momento de repartir la herencia, tema que tratamos por separado en el artículo sobre la donación de un inmueble en vida a un hijo.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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