Doble venta: ¿qué pasa cuando se vende una misma cosa a dos personas?

Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el comprador que haya entrado en posesión será preferido al otro; si se hizo la entrega a los dos, se prefiere a aquel a quien se le hizo primero; y si no se ha entregado a ninguno, prevalece el título más antiguo, según el artículo 1873 del Código Civil. En los inmuebles, la entrega que cuenta es la tradición, es decir, el registro de la escritura: el comprador que registra primero es el dueño. El comprador que no fue preferido no pierde su dinero, pero debe reclamarlo al vendedor. ¿Cómo se aplica esta regla, qué puede hacer el comprador perjudicado y cómo evitar que le vendan algo que ya estaba vendido?

La regla del artículo 1873 del Código Civil.

La doble venta está regulada en el artículo 1873 del Código Civil:

«Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el comprador que haya entrado en posesión será preferido al otro; si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se haya hecho primero será preferido; si no se ha entregado a ninguno, el título más antiguo prevalecerá.»

De la norma se desprende un orden de preferencia:

1. Primero, el comprador que entró en posesión de la cosa.
2. Si se entregó a los dos, el que la recibió primero.
3. Si no se entregó a ninguno, el que tenga el contrato más antiguo.

La regla se explica por la distinción entre título y modo. La compraventa es un título traslaticio de dominio, pero por sí sola no transfiere la propiedad: solo obliga al vendedor a transferirla. La transfiere la tradición. Por eso, entre dos compradores, prevalece el que recibió la cosa, aunque su contrato sea posterior, como se explica en el artículo sobre la tradición de bienes muebles e inmuebles.

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La doble venta de inmuebles.

En los inmuebles, la tradición no se hace con la entrega material, sino con la inscripción de la escritura en la oficina de registro de instrumentos públicos, según el artículo 756 del Código Civil. Por eso, en la doble venta de un inmueble, el comprador preferido es el que primero registró su escritura, aunque el otro haya firmado antes o esté ocupando el inmueble.

Supongamos que María le vende su apartamento a Juan por escritura del 1 de marzo, y luego, por escritura del 10 de marzo, se lo vende a Luis. Si Luis registra su escritura el 12 de marzo y Juan todavía no ha registrado la suya, Luis es el dueño del apartamento. Juan no podrá registrar después, porque María ya no figura como propietaria, y solo le quedarán las acciones contra María.

Por eso, el comprador de un inmueble debe registrar la escritura cuanto antes. Mientras no lo haga, no es dueño y corre el riesgo de que el vendedor venda o hipoteque de nuevo el inmueble, o de que se lo embarguen sus acreedores.

Si solo hubo promesa de compraventa.

Si con uno de los compradores solo se firmó una promesa de compraventa, no hay todavía una venta, sino la obligación de celebrarla. En ese caso, el comprador que tiene la escritura registrada es el dueño, y el promitente comprador solo tiene acciones contra el promitente vendedor por incumplimiento de la promesa.

La doble venta de muebles.

En los muebles, la tradición se hace con la entrega. Por eso, en la doble venta de un mueble, como una nevera o una maquinaria, prevalece el comprador al que se le entregó primero. En los vehículos, la tradición exige además la inscripción en el organismo de tránsito, de modo que en la práctica prevalece quien primero obtuvo la entrega y el traspaso.

Qué puede hacer el comprador que no fue preferido.

El comprador que no fue preferido no puede reclamarle la cosa al otro comprador, porque este la adquirió válidamente. Tampoco puede ejercer la acción reivindicatoria, porque nunca llegó a ser dueño: su contrato era solo un título que no se convirtió en tradición.

Lo que sí puede hacer es dirigirse contra el vendedor, que incumplió su obligación de entregar y transferir la cosa. Sus opciones son las siguientes:

1. Demandar la resolución del contrato, con la devolución del precio que pagó y la indemnización de los perjuicios, según el artículo 1546 del Código Civil.
2. Cobrar la cláusula penal, si el contrato la incluía.
3. Denunciar penalmente al vendedor, si vendió la cosa sabiendo que ya la había vendido, porque puede configurarse una estafa.

Cómo evitar que le vendan algo que ya estaba vendido.

Para reducir el riesgo, el comprador de un inmueble debería tomar estas precauciones:

1. Pedir un certificado de libertad y tradición reciente, del mismo día o de los días anteriores a la firma, para verificar que el vendedor sigue siendo el propietario y que no hay embargos ni otras ventas inscritas.
2. No pagar la totalidad del precio antes de la escritura, y si se paga una parte en la promesa, que sea una suma razonable.
3. Firmar la escritura y registrarla de inmediato, sin dejar pasar días entre la firma y la radicación en la oficina de registro.
4. Desconfiar de las ventas por documento privado o «carta venta», que no transfieren el dominio.

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