Un inmueble sobre sobre el que se ha constituido una afectación a vivienda familiar o se ha constituido un patrimonio de familia, se puede vender previa cancelación de dichas figuras o gravámenes.
- ¿Patrimonio de familia se puede vender?
- ¿Se puede vender un inmueble con afectación a vivienda familiar?
- Cómo vender un inmueble con afectación a vivienda familiar.
- Cómo vender un inmueble con patrimonio de familia.
- Promesa de compraventa de inmueble con afectación a vivienda familiar.
- Preguntas frecuentes.
¿Patrimonio de familia se puede vender?
Un inmueble que se ha gravado con patrimonio familiar inembargable, puede ser vendido, pero previamente se debe levantar o cancelar el patrimonio de familia.
Un inmueble con patrimonio de familia no se puede embargar, pero tampoco vender, por lo que se hace necesario cancelar ese patrimonio para liberar al inmueble de ese gravamen.
Cuando el patrimonio de familia se puede levantar mediante escritura pública, dicho levantamiento se puede hacer en la misma escritura donde se hace la venta.
¿Se puede vender un inmueble con afectación a vivienda familiar?
Al igual que en el caso del patrimonio de familia, el inmueble con afectación a vivienda familiar se puede vender siempre que previamente se haya levantado la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar se puede hacer en la misma escritura de venta, siendo primero el levantamiento de la afectación familia, y luego la compraventa.
Cómo vender un inmueble con afectación a vivienda familiar.
Para vender un inmueble con afectación familiar se debe primer levantar esa afectación, para que el inmueble que libre por decirlo de alguna forma.
Recordemos que la afectación familiar en un inmueble se hace en favor del cónyuge, por consiguiente, el levantamiento de la afectación familiar para poder vender el inmueble, requiere la aceptación o consentimiento del cónyuge beneficiario de la afectación.
Es necesario que el consentimiento sea libre, es decir, que se encuentre libre de todo vicio, ya que de lo contrario el contrato estaría viciado de nulidad; recordemos que los vicios del consentimiento son error, fuerza o dolo.
Además, el consentimiento debe ser expreso, lo cual se entenderá con la firma de ambos cónyuges, de conformidad con lo señalado en el artículo 3 de la ley 258 de 1996, el cual señala lo siguiente:
«Los inmuebles afectados a vivienda familiar solo podrán enajenarse, o constituirse gravamen u otro derecho real sobre ellos con el consentimiento libre de ambos cónyuges, el cual se entenderá expresado con su firma.»
En el caso en que el cónyuge se encuentre ausente, es necesario primero que se declare judicialmente la ausencia, y segundo que se solicite el levantamiento de la afectación a vivienda familiar, y una vez levantada la afectación se puede vender el inmueble sin problema alguno.
Levantada o cancelada la afectación familiar se puede vender el inmueble sin ningún problema, como cualquier otra venta.
El levantamiento de la afectación familiar se hace por escritura pública, y se puede hacer junto con la escritura de compraventa.
Cómo vender un inmueble con patrimonio de familia.
Igual que sucede con la afectación a vivienda familiar, los inmuebles sobre los que se ha constituido patrimonio familiar, pueden ser vendidos, pero previamente se debe cancelar el patrimonio de familia.
El patrimonio de familia se cancela mediante escritura pública si en el núcleo familiar no hay menores de edad, y si los hubiera, se requiere tramitar el proceso ante un juez de familia.
Una vez levantado el patrimonio de familia se puede vender el inmueble como cualquier otro.
En resumen, la venta de inmuebles con afectación a vivienda familiar o con patrimonio de familia, es posible pero previamente se deben levantar o cancelar estas figuras.
El fin de estas figuras no es prohibir la venta de los inmuebles, sino evitar el embargo por parte de terceros, y la venta sólo se restringe en la medida en que exige el levantamiento previo de tales figuras.
Promesa de compraventa de inmueble con afectación a vivienda familiar.
Ha quedado claro que se puede vender un inmueble con afectación a vivienda familiar o con patrimonio de familia, y, por consiguiente, la promesa de compraventa debe considerar esa situación particular el inmueble.
De manera que se debe incluir una cláusula en la promesa de compraventa en al que el vendedor se compromete a levantar o cancelar esos gravámenes, previo a la venta del inmueble, teniendo en cuenta que esa cancelación o levantamiento se puede hacer junto con la compraventa, pero la escritura no se puede elaborar y menos protocolizar hasta tanto no estén satisfechos los requisitos para levantar tales gravámenes.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Sí. La venta de la casa tiene limitaciones si tiene afectación a vivienda familiar o tiene constituido patrimonio de familia. Si no tiene ninguna de esas figuras puede vender la casa sin ningún problema, y si las tiene, debe cancelarlas previamente.
Sí se puede vender la casa sin autorización de los hijos.
Si la casa tiene constituido patrimonio de familia y los hijos son menores de edad, requiere autorización judicial, no de los hijos. Y si los hijos son mayores de edad, igual se puede cancelar ante notario sin que se requiere la autorización de los hijos, y tampoco del juez. Sólo se debe adjuntar la registro civil de los hijos para acreditar que son mayores de edad.
Sí. No se requiere la firma del cónyuge para comprar un bien o inmueble. Se requiere la firma para venderlo en caso que tenga afectación familiar precisamente a favor del cónyuge.
Sí, se puede vender la participación del 50% de la casa, mas no media casa como tal. Se adquiere un derecho, y se crea una comunidad, puesto que no se puede hacer un desenglobe de media casa.
No. Si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar primero debe cancelarse esa afectación para poder venderlo, y, además, debe tenerse en cuenta que, si hay hijos, parte de la casa, la que pertenecía al cónyuge fallecido, pertenece a los hijos en calidad de herencia, por lo que primero debe liquidarse la respectiva sucesión.
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