Arrendamiento sin contrato: qué hacer y cómo recuperar el inmueble

Arrendar sin documento escrito no significa que no exista contrato: el arrendamiento celebrado de palabra es válido según el artículo 3 de la ley 820 de 2003. Lo que no existe es la prueba de lo pactado, y eso cambia por completo lo que cada parte puede exigir. El caso más frecuente es el del propietario cuyo inquilino no se quiere ir y que descubre que sin papeles no puede sacarlo. ¿Qué se puede hacer entonces?

Sin documento sí hay contrato.

Antes de cualquier trámite hay que despejar el punto de partida, porque de él depende todo lo demás.

El arrendamiento existe desde que las partes acordaron la cosa y el precio, sin que la ley exija escritura alguna. Quien ocupa el inmueble pagando una suma mensual es arrendatario, no invitado ni ocupante de hecho.

Eso tiene dos consecuencias opuestas. La primera favorece al propietario: puede terminar el contrato y pedir la restitución del inmueble como en cualquier arrendamiento. La segunda lo perjudica: no puede tratar al ocupante como a un invasor ni sacarlo por su cuenta, y todas las reglas y los preavisos de la ley se le aplican igual. El régimen del contrato de palabra está en contrato de arrendamiento verbal.

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Cómo desalojar a un inquilino cuando no hay contrato escrito.

El procedimiento es el mismo de cualquier arrendamiento, con un paso previo que en el contrato escrito no hace falta: probar que el contrato existe.

Primero, conseguir la prueba del arrendamiento.

Sin esta prueba no hay nada que hacer, porque el juez de restitución exige que se acredite la relación de arrendamiento antes de ordenar la entrega.

• Recibos o consignaciones. Son la prueba más fuerte, siempre que conste el concepto de arrendamiento y la identificación del inmueble.
• Declaración extrajuicio ante notario. Testigos que declaren bajo juramento que les consta que la persona ocupa el inmueble en calidad de arrendatario.
• Interrogatorio de parte extraprocesal. Se pide al juez que cite al ocupante para que confiese la existencia del contrato, en los términos del artículo 184 del Código General del Proceso.

El interrogatorio suele ser la vía más útil frente a un inquilino que niega el arrendamiento, porque su inasistencia o sus respuestas evasivas hacen presumir ciertos los hechos que se le preguntan.

Segundo, terminar el contrato como la ley lo exige.

Probado el contrato, hay que terminarlo. Y aquí es donde muchos propietarios se equivocan, porque creen que al no haber documento pueden pedir el inmueble cuando quieran.

No es así. Si el inquilino está al día, el propietario solo puede terminar el contrato durante las prórrogas, con tres meses de preaviso escrito enviado por servicio postal autorizado y pagando una indemnización de tres meses de arriendo.

Si el inquilino no está al día, la situación cambia por completo: la falta de pago del canon es causal de terminación con justa causa, según el numeral 1 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, y no hay indemnización que pagar. Las demás causales y sus requisitos están en terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Tercero, intentar un acuerdo conciliado.

Antes de demandar conviene citar al inquilino a un centro de conciliación. No es obligatorio en estos casos, pero sí muy conveniente.

El acta de conciliación presta mérito ejecutivo y hace tránsito a cosa juzgada, de modo que si en ella quedan la fecha de entrega, el reconocimiento de lo adeudado y la forma de pago, el propietario obtiene en semanas lo que un proceso judicial le daría en años.

Cuando el inquilino no asiste o se niega a todo, la constancia de no acuerdo sirve de todas formas: acredita que el propietario intentó una salida y deja al ocupante en mala posición procesal.

Cuarto, el proceso de restitución del inmueble.

Es la única vía para obligar al inquilino a salir. Ni la policía ni la alcaldía pueden desalojarlo sin orden judicial.

El proceso está regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso, y tiene una particularidad decisiva a favor del arrendador: si la causal es la falta de pago, el arrendatario no puede ser oído en el proceso mientras no consigne a órdenes del juzgado lo que se le acusa adeudar.

Obtenida la sentencia, el juez ordena la entrega y, si el ocupante se resiste, el lanzamiento con el apoyo de la fuerza pública. El trámite se detalla en restitución de inmueble arrendado.

La reconstrucción notarial del contrato.

Es un recurso al que se acude cuando no hay recibos ni el inquilino colabora, y sobre el que nuestros lectores preguntan con frecuencia si tiene respaldo legal.

No existe una norma que regule expresamente la reconstrucción notarial de un contrato de arrendamiento. Lo que existe es la facultad general del notario de dar fe pública de los hechos y actos que se le presenten con prueba suficiente, y de protocolizar documentos y declaraciones.

En la práctica, el notario protocoliza las declaraciones de los testigos y los documentos que acrediten la existencia del arrendamiento, y esa escritura queda como soporte del propietario.

De acuerdo con nuestro criterio, esa protocolización no equivale a un contrato ni obliga al inquilino, porque este no la suscribió. Su valor es probatorio: sirve para llevar al proceso un conjunto de declaraciones recogidas con las formalidades notariales, no para crear un contrato que la otra parte no firmó.

No existe un plazo de 7 ni de 30 días para desalojar.

Circula la idea de que la ley concede al propietario un procedimiento rápido para sacar al inquilino en una o cuatro semanas. Es falso, y conviene decirlo sin rodeos porque quien actúa con esa creencia termina cometiendo una vía de hecho.

Ninguna norma colombiana contempla un plazo de esa naturaleza. Los únicos términos que la ley fija son los tres meses de preaviso para terminar sin justa causa y, en la modalidad de contrato de pensión, los diez días del literal d) del artículo 4 de la ley 820 de 2003.

Fuera de esos casos, el camino es terminar el contrato e iniciar el proceso de restitución. Cambiar las cerraduras, cortar los servicios públicos o sacar las cosas del inquilino no acelera nada: expone al propietario a una acción de tutela y a responsabilidad penal por perturbación de la posesión.

Derechos del inquilino sin contrato escrito.

Son exactamente los mismos que tendría con contrato firmado. La ausencia de documento no recorta ningún derecho.

En vivienda urbana el arrendatario puede exigir, entre otras cosas:

1. Que se le entregue el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.
2. Que el arrendador mantenga en buen estado los servicios y las cosas conexas al inmueble.
3. Que se le expida comprobante escrito de cada pago que realice.
4. Que no se le exijan depósitos en dinero ni cauciones reales de ninguna clase.
5. Que el incremento anual no supere el IPC del año anterior y le sea notificado.
6. Que no se le termine el contrato sin justa causa, sin preaviso de tres meses y sin la indemnización de ley.

Los tres primeros derechos nacen de los artículos 8 y 11 de la ley 820 de 2003, que no distinguen entre contrato verbal y escrito. El inquilino sin papeles que quiera reclamarlos deberá probar primero que existe el arrendamiento, con los mismos medios que se explicaron arriba.

Qué hacer si el arrendador no quiere firmar el contrato.

Es una situación frecuente y el inquilino suele creerse desprotegido. No lo está, pero debe construir su propia prueba.

Lo esencial es exigir el comprobante de cada pago, que el arrendador está obligado a expedir. Si se niega, el arrendatario puede pedir la intervención de la alcaldía, y mientras tanto debe pagar por medios que dejen rastro, con el concepto escrito en la transferencia o consignación.

Nadie está obligado a firmar un contrato que no aceptó. Si el arrendador presenta después un documento con condiciones distintas a las acordadas y el inquilino no lo firma, ese documento no le es oponible. Pero si lo firma, queda obligado por lo que allí diga, aunque lo haya hecho a regañadientes, porque no estaba obligado a firmarlo.

Por eso la recomendación es simple: no firmar bajo presión y no entregar dinero por conceptos que no consten por escrito, como anticipos o depósitos, que además están prohibidos en vivienda urbana.

El riesgo mayor: que el ocupante alegue posesión.

Todo lo anterior son molestias. Este es el riesgo que puede costarle el inmueble al propietario.

El ocupante que no aparece como arrendatario en ningún documento puede sostener que nunca hubo arrendamiento y que ha poseído el bien como suyo, para pedir la prescripción adquisitiva del dominio.

Algunos lo construyen deliberadamente: pagan en efectivo sin pedir recibo, asumen el impuesto predial, hacen mejoras y se comportan ante los vecinos como dueños. Cada uno de esos actos es un ladrillo de la posesión que después alegarán en juicio.

El propietario tendrá que desvirtuar esa posesión demostrando que la ocupación era a título de arrendamiento, y después de varios años sin un solo documento eso es muy difícil de lograr.

De acuerdo con nuestro criterio, ese solo riesgo basta para no arrendar nunca de palabra, y para que quien ya lo hizo se ocupe hoy mismo de dejar rastro escrito de la relación, así sea con un recibo firmado o con el concepto anotado en la próxima consignación.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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