Arrendamiento sin contrato

El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, y cuando es verbal, no existe un contrato como tal, sino un mero acuerdo verbal que solo está respaldado por la palabra de cada una de las partes.

Riesgos de arrendar sin contrato.

Arrendar un inmueble sin contrato, es decir, con un contrato de arrendamiento verbal, supone un gran riesgo para las partes, en especial para el arrendador.

En el contrato de arrendamiento verbal no es posible tener certeza sobre la fecha de vencimiento del contrato, por lo que es posible que luego el inquilino no se quiera ir de la casa, o que el arrendatario solicite el inmueble al arrendador antes del vencimiento.

En un contrato de arrendamiento verbal no hay prueba del valor del arrendamiento, ni del plazo para pagar el canon de arrendamiento, ni de las obligaciones para las partes, y ni siquiera que sea un contrato de arrendamiento.

Cómo desalojar a un inquilino que no tiene contrato.

Si no hay contrato de arrendamiento, no hay forma de probar que el contrato finalizó, y será difícil obligar al inquilino a entregar la casa si el propósito de este es quedarse en ella el mayor tiempo posible, y quizás sin pagar.

En tal caso, el arrendador puede recurrir a un centro de conciliación a fin de lograr un acuerdo con el arrendatario, y el acta respectiva le servirá de soporte para lo pertinente, como la fecha de entrega del inmueble, el reconocimiento de los valores adeudados y la fecha de pago.

Si no es posible lograr una conciliación, ya sea por intransigencia del arrendatario o porque este no se presenta, el arrendador puede intentar una reconstrucción notarial del contrato de arrendamiento con la presencia de tres testigos que darán fe de la existencia del contrato verbal o de que los ocupantes del inmueble lo hacen en calidad de inquilinos.

Una vez tenga la reconstrucción notarial del contrato de arrendamiento, podrá recurrir al juez para iniciar un proceso de lanzamiento (restitución de inmueble).

Cómo probar la existencia del contrato de arrendamiento.

Al no existir un contrato que pruebe la existencia del arrendamiento, es preciso recurrir a testigos y a documentos como los recibos de pago del canon de arrendamiento o a los recibos de consignación.

Si el arrendatario tuvo la osadía de arrendar sin contrato, por lo menos debe tener la precaución de firmar un recibo del pago del arrendamiento en el que conste que el pago se hace por concepto de arrendamiento y conservar una copia de él.

Es probable que mediante testigos se pueda probar la existencia del contrato, pero si no existe un recibo de pago, resulta imposible probar el monto del canon de arrendamiento, lo cual exige un proceso civil de regulación del canon de arrendamiento para que sea el juez quien lo fije según lo que se acredite en el proceso, y por lo general, el valor fijado por el juez es muy inferior al que comercialmente se hubiera pactado.

Derechos del inquilino sin contrato de arrendamiento.

Considerando que la ley contempla que el contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, en caso de que sea verbal, los derechos son los mismos que si existiera un contrato escrito.

Es pertinente precisar que no se puede hablar de la inexistencia del contrato, pues el contrato sí existe, solo que es verbal. Lo que no existe es un documento escrito en el que consten las condiciones pactadas.

En consecuencia, los derechos que el arrendatario o inquilino tiene sin un contrato escrito son los derechos mínimos que contempla la ley, que en el caso de arrendamiento de vivienda urbana los encontramos en el artículo 8 de la ley 820 de 2003 bajo el nombre de obligaciones del arrendador, y encontramos dos derechos elementales:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado para servir al fin convenido en el contrato.

El arrendatario o inquilino tiene derecho a que se le entregue el inmueble en condiciones adecuadas, a mantener dicho inmueble en condiciones aceptables y a no ser perturbado por terceros o por el arrendador.

En general, el arrendatario tiene todos los derechos que contempla la ley 820 y los que contempla el código civil.

Por qué no arrendar sin contrato.

Si lo que se ha expuesto en las líneas anteriores no le convence de la inconveniencia de arrendar sin contrato, existe un riesgo mucho más alto, y es que el inquilino intente quedarse con el inmueble por la vía de la prescripción adquisitiva del dominio.

El inquilino, luego de cinco años, puede alegar posesión y desconocer la existencia del contrato de arrendamiento, y pretender la prescripción del dominio a su favor.

El arrendador tendrá que desvirtuar en juicio la posesión, demostrando la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, y luego de cinco o más años, será difícil conseguirlo si no existe documentación alguna que sugiera la existencia del arrendamiento, como recibos de pago.

Hay inquilinos que, al no tener contrato de arrendamiento, identifican la oportunidad de quedarse con el inmueble y empiezan a construir los elementos que más adelante les permitan probar la posesión, como pagar en efectivo y no exigir recibos de pago, o pagar el impuesto predial, y comenzar a actuar como verdaderos dueños del inmueble, haciendo algunas adecuaciones o reparaciones.

Por todo lo anterior, bajo ninguna circunstancia se debe hacer un contrato de arrendamiento verbal, sin importar si el arrendatario es un amigo o un familiar.