En este artículo 21 secciones
- Qué significa desahucio.
- El desahucio en el Código Civil.
- El desahucio en el local comercial.
- El desahucio en la vivienda urbana.
- Cuadro comparativo de los tres regímenes.
- Reglas prácticas del desahucio.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué es el desahucio en el contrato de arrendamiento?
- ¿Cuál es la diferencia entre desahucio y desalojo?
- ¿Cuándo es obligatorio el desahucio?
- ¿Con cuánta anticipación debe darse?
- ¿Qué pasa si no se da el desahucio?
- ¿Sirve un desahucio dado con más tiempo del exigido?
- ¿Debe probar el arrendador la causal que invoca?
- ¿Puede darse el desahucio por medio de un abogado?
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En Colombia el desahucio no es el desalojo, aunque el lenguaje corriente los confunda. Es la notificación anticipada con que una parte le avisa a la otra que el contrato no continuará, y así lo define el artículo 2009 del Código Civil cuando habla de «noticiándoselo anticipadamente». ¿Cuándo es obligatorio, con cuánta antelación y qué ocurre si no se da?
Qué significa desahucio.
En su uso corriente, y según la definición del diccionario, desahuciar es desalojar a un inquilino del inmueble que ocupa. Ese es el sentido que la palabra tiene en el habla popular y en el derecho de otros países.
En la legislación colombiana significa otra cosa, y la confusión genera errores costosos.
Aquí el desahucio es el aviso, no la salida. Es la notificación anticipada de que el contrato terminará, que la ley exige en determinados casos. Que el arrendatario deba después restituir el inmueble es la consecuencia, no la figura.
Por eso conviene no confundirlo con el desalojo o lanzamiento, que es la diligencia judicial mediante la cual se recupera el inmueble por la fuerza y que solo procede con orden de juez dentro de un proceso de restitución.
| Figura. | Qué es. | Quién la ejecuta. |
|---|---|---|
| Desahucio | El aviso anticipado de que el contrato termina | La parte que decide terminarlo |
| Restitución | La entrega del inmueble al terminar el contrato | El arrendatario, voluntariamente |
| Lanzamiento o desalojo | La recuperación forzada del inmueble | El juez, con apoyo de la fuerza pública |
El desahucio en el Código Civil.
La norma general aparece dentro de las reglas sobre duración del arrendamiento contenidas en el artículo 2009 del Código civil:
«Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente. La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes. El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.»
De ese artículo salen tres reglas.
Solo aplica si no se fijó plazo. Cuando el contrato tiene fecha de vencimiento, el arrendatario ya sabe desde el principio cuándo termina y no hace falta avisarle.
La antelación es proporcional al periodo de pago. Si se paga por mes, el desahucio es de un mes. Si se paga por semana, de una semana.
Empieza a correr con el próximo periodo. Un aviso dado a mitad de mes no cuenta desde ese día sino desde el primer día del mes siguiente, lo que en la práctica alarga el plazo.
El último inciso de la misma norma excluye de su aplicación el arrendamiento de casas, almacenes y demás edificios, y el de predios rústicos, que tienen reglas propias en el mismo Código y en las leyes especiales.
El desahucio en el local comercial.
Es donde la figura tiene su aplicación más importante y su plazo más largo. Dice el artículo 520 del Código de comercio:
«En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.»
El Código de Comercio exige seis meses, y solo para dos de las tres causales por las que el arrendador puede negarse a renovar.
En qué casos se exige y en cuáles no.
| Situación. | ¿Hay desahucio legal? | Plazo. |
|---|---|---|
| El propietario necesita el inmueble para sí | Sí | Seis meses |
| El inmueble debe reconstruirse o repararse | Sí | Seis meses |
| El arrendatario incumplió | No | El del contrato |
| El arrendatario lleva menos de dos años | No | El del contrato |
| El inmueble se ocupa o demuele por orden de autoridad | No | No aplica |
La razón de que solo se exija en esos dos casos es que son los únicos en que el arrendatario, teniendo derecho a la renovación y habiendo cumplido, se ve obligado a irse.
El plazo tampoco es caprichoso. Seis meses es el tiempo que un comerciante necesita para conseguir otro local, adecuarlo, avisar a su clientela y trasladar la operación sin arruinar el negocio.
La consecuencia de no darlo.
No es una multa ni una indemnización: el contrato se considera renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.
Un arrendador que olvidó avisar queda amarrado un periodo completo más, y sin poder siquiera aprovechar esa prórroga forzosa para ajustar el canon, porque la norma dice «en las mismas condiciones».
La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha descrito el desahucio como la protección subsidiaria del comerciante, que opera cuando la principal, el derecho de renovación, cede excepcionalmente. El desarrollo completo está en renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.
El desahucio en la vivienda urbana.
La ley 820 de 2003 no usa la palabra desahucio, pero regula la misma figura bajo el nombre de preaviso.
El preaviso es de tres meses, escrito y remitido por servicio postal autorizado, y lo exigen tanto el artículo 22 para el arrendador como el artículo 24 para el arrendatario.
Y la consecuencia de no darlo es la misma que en el régimen comercial: el contrato se entiende renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
A diferencia del régimen civil general, aquí el preaviso se exige aunque el contrato tenga plazo definido, que es la situación normal. Los modelos de carta y las precauciones al enviarla están en carta de no renovación de contrato de arrendamiento.
Cuadro comparativo de los tres regímenes.
Reunidas, las reglas del desahucio quedan así:
| Régimen. | Cuándo se exige. | Plazo. | Si no se da. |
|---|---|---|---|
| Civil general | Solo si no hay plazo fijado | Igual al periodo de pago | No puede cesar el contrato |
| Vivienda urbana | Siempre, para terminar al vencimiento o en prórrogas | Tres meses | Se renueva por el término inicial |
| Local comercial | Solo en las causales 2 y 3 del art. 518 | Seis meses | Se renueva en las mismas condiciones |
La diferencia de fondo es que en el régimen civil el desahucio suple la ausencia de plazo, mientras que en los regímenes especiales opera aunque el plazo exista, porque lo que enerva no es el vencimiento sino la renovación automática.
Reglas prácticas del desahucio.
Tres cuestiones que se plantean con frecuencia y que conviene resolver antes de enviar el aviso.
Avisar antes del plazo sí vale; avisar después, no.
Los términos que fija la ley son mínimos, no exactos. Si la norma exige avisar con seis meses de anticipación, hacerlo con ocho cumple; hacerlo con cinco, no.
El aviso extemporáneo no produce efecto alguno y el contrato se renueva igual que si nunca se hubiera enviado.
Lo que cuenta es la recepción.
El plazo se cuenta hacia atrás desde la fecha de terminación del contrato, y lo que debe ocurrir dentro de él es que la otra parte reciba el aviso.
De acuerdo con nuestro criterio, conviene enviarlo con varios días de margen sobre el mínimo legal, porque el trayecto postal consume tiempo y la carga de probar la recepción oportuna es de quien envía.
El desahucio hecho por apoderado.
Es válido. El desahucio no es un acto personalísimo y puede hacerlo un abogado, un administrador o la inmobiliaria que representa al arrendador.
De acuerdo con nuestro criterio, si el poder no se adjuntó al aviso, ello no invalida el desahucio: basta con que la notificación se reciba en el término legal, y el mandato puede acreditarse después. Lo que la norma exige es que el arrendatario quede enterado a tiempo.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué es el desahucio en el contrato de arrendamiento?
Es la notificación anticipada con que una parte le avisa a la otra que el contrato no continuará. En Colombia el desahucio es el aviso, no la salida del inmueble, a diferencia del uso corriente de la palabra.
¿Cuál es la diferencia entre desahucio y desalojo?
El desahucio es el aviso previo que da una de las partes. El desalojo o lanzamiento es la recuperación forzada del inmueble, que solo procede con orden judicial dentro de un proceso de restitución. Son dos momentos distintos y solo el segundo requiere juez.
¿Cuándo es obligatorio el desahucio?
En el régimen civil, solo cuando el contrato no tiene plazo fijado. En vivienda urbana, siempre que se quiera terminar al vencimiento o durante las prórrogas. En local comercial, cuando el arrendador niega la renovación porque necesita el inmueble o porque debe reconstruirlo.
¿Con cuánta anticipación debe darse?
En el régimen civil, con una antelación igual al periodo de pago: si se paga por mes, un mes. En vivienda urbana, tres meses. En local comercial, seis meses.
¿Qué pasa si no se da el desahucio?
El contrato se considera renovado o prorrogado. En vivienda urbana por un término igual al inicialmente pactado, y en local comercial en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. No es una multa: es la prolongación del contrato que se quería terminar.
¿Sirve un desahucio dado con más tiempo del exigido?
Sí. Los términos legales son mínimos, no exactos. Avisar con más anticipación cumple el requisito; avisar con menos no produce efecto alguno.
¿Debe probar el arrendador la causal que invoca?
Debe invocarla y describirla en el aviso. En el arrendamiento comercial, si después no le da al local el destino anunciado o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, deberá indemnizar al arrendatario en los términos del artículo 522 del Código de Comercio.
¿Puede darse el desahucio por medio de un abogado?
Sí. No es un acto personalísimo. De acuerdo con nuestro criterio, la falta de poder adjunto no invalida el aviso si este se recibió en término, y el mandato puede acreditarse después.
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Cordial saludo, mi duda es la siguiente: tengo un inquilino al cual se le arrendó un local comercial; ya lleva más de dos años. El contrato termina en el mes de octubre del 2025. No deseo renovar el contrato, toda vez que el local necesita unas adecuaciones y cambio de piso. Al yo pasar la carta con 6 meses de antelación a la finalización del contrato, ¿tengo que indemnizar al inquilino? Muchas gracias.
La indemnización se debe pagar sólo si no inicia las obras dentro de los 3 meses siguientes, en los términos del artículo 522 del Código de Comercio.
Buenos días:
Por favor, tengo una duda. Soy propietario de un local comercial que está en arriendo y necesito iniciar un proceso de restitución, ya que aspiro a montar un negocio propio y diferente al que allí funciona.
Mi pregunta es: ante la posibilidad de un proceso judicial de restitución, ¿debo probar mi intención de montar el nuevo negocio? ¿Cómo se prueba?
Gracias.
Buenas tardes,
Hay dos puntos a tener en cuenta en su caso. Por un lado, el término del contrato de arrendamiento de local comercial, pues, como lo menciona la norma y lo explica el artículo que antecede, el querer montar un negocio distinto del contrato de arrendamiento inicial requiere del desahucio, que es de mínimo 6 meses.
Por otra parte, no es necesario probar su intención de montar un negocio distinto al del contrato de arrendamiento inicial, pues basta con probar que usted cumplió con su carga de notificar del desahucio dentro del término de ley.
Se hizo el desahucio a tiempo a través de un abogado, quien lo envió por correo postal, pero él olvidó mandarle el poder que le di para el desahucio. ¿Es válido?
Sí es válido, es suficiente con que reciba la notificación en el debido tiempo. Luego se puede acreditar el poder o mandato.
Mil gracias por aclarar muchas dudas acerca de este tema de arrendamientos.
Gracias por su comentario.
Buenas tardes,
En el evento de haber realizado el desalojo de manera legal, es posible que el arrendatario entregue anticipadamente el inmueble sin consecuencias alguna. Gracias.
Sí, y depende de lo que se acuerde entre arrendador y arrendatario.