Esta calculadora estima el valor de una propuesta a partir del costo directo de la obra y de los porcentajes de Administración, Imprevistos y Utilidad, y liquida el Iva según el tipo de contrato, porque la base gravable no es la misma en los servicios del artículo 462-1 del estatuto tributario que en los contratos de construcción de bien inmueble.
Calcular el A.I.U.
Capture el costo directo y los porcentajes de cada componente, elija el tipo de contrato y presione «Calcular».
Diligencie los siguienes datos para calcular el A.I.U
- Liquidador de intereses propiedad horizontal
- Guía de propiedad horizontal
- Proyección y planeación pensional
Cómo se arma el presupuesto.
El punto de partida es el costo directo, que es la suma de los análisis de precios unitarios: materiales, mano de obra con prestaciones, equipo y transporte de cada ítem.
Sobre ese costo directo se aplica cada componente del A.I.U. como un porcentaje independiente. Los tres no se acumulan entre sí: la administración no se calcula sobre los imprevistos, ni estos sobre la utilidad.
Valor antes de IVA = Costo directo × (1 + A + I + U)
Cada componente responde a una función distinta del presupuesto, y el detalle de cada uno lo explicamos en el artículo sobre el A.I.U.:
- Administración: los costos indirectos para ejecutar la obra, como dirección, residencia, campamento, pólizas, costos financieros, impuestos de obra y papelería. Idealmente se estima dividiendo los costos indirectos entre el costo directo, no eligiendo un porcentaje al azar.
- Imprevistos: la reserva para contingencias, que se dimensiona según el nivel de riesgo del proyecto.
- Utilidad: la ganancia esperada del contratista.
La suma de los tres da el A.I.U. total, en pesos y como porcentaje, y al sumarlo al costo directo se obtiene el valor antes de Iva.
La base del Iva depende del tipo de contrato.
Este es el punto que determina el resultado, y por eso la calculadora pide el tipo de contrato antes de liquidar el impuesto.
Aseo, cafetería y vigilancia.
En los servicios del artículo 462-1 del estatuto tributario el Iva se causa sobre el A.I.U. completo, es decir, sobre la suma de los tres componentes.
La misma norma fija un piso: el A.I.U. no puede ser inferior al 10% del valor del contrato. Si los porcentajes que captura arrojan un A.I.U. menor, la calculadora liquida el impuesto sobre ese mínimo y se lo advierte debajo de la tabla, porque es un error que la Dian revisa en las fiscalizaciones. El tratamiento completo está en el artículo sobre el Iva en los servicios integrales de aseo, cafetería y vigilancia.
Los servicios temporales de empleo siguen la misma regla del A.I.U. y por eso tienen su propia opción en el formulario: lo que cambia entre ellos y el aseo o la vigilancia no es la base del Iva, sino la tarifa de retención en la fuente.
Construcción de bien inmueble.
En construcción la base es más estrecha. Señala el artículo 1.3.1.7.9 del decreto 1625 de 2016:
«En los contratos de construcción de bien inmueble, el impuesto sobre las ventas se genera sobre la parte de los ingresos correspondiente a los honorarios obtenidos por el constructor. Cuando no se pacten honorarios el impuesto se causará sobre la remuneración del servicio que corresponda a la utilidad del constructor.»
El Iva no se liquida entonces sobre el A.I.U. completo, sino sobre los honorarios pactados o, a falta de ellos, sobre la utilidad.
La misma norma exige que esos honorarios o esa utilidad no sean inferiores a los que comercialmente correspondan a contratos iguales o similares, de modo que el valor que capture debe poder sostenerse frente a esa referencia. El desarrollo del tema está en el artículo sobre Iva y retención en la fuente en los contratos de construcción.
Cómo usar la calculadora.
Estos son los campos del formulario y lo que espera cada uno:
- Costo directo total: la suma de los análisis de precios unitarios. Es obligatorio y debe ser mayor que cero.
- Administración, Imprevistos y Utilidad: los porcentajes de cada componente sobre el costo directo.
- Tarifa de Iva: normalmente el 19%.
- Tipo de contrato: construcción de bien inmueble, aseo, cafetería y vigilancia, o servicios temporales de empleo. Determina la base del Iva y la base y la tarifa de la retención.
- Honorarios del constructor: campo opcional que solo aparece cuando el tipo es construcción. Si lo deja en cero, el Iva se calcula sobre la utilidad; si captura un valor, se calcula sobre ese valor.
- Tarifa de retención de Ica: se captura por mil y depende del acuerdo del municipio donde se ejecuta el contrato. Déjela en cero si no quiere liquidarla.
- Casillas de retención en la fuente y de retención de Iva: márquelas según si quien paga tiene esa calidad.
La primera tabla de resultados muestra, en orden, el costo directo, el valor de la administración, los imprevistos y la utilidad, el subtotal del A.I.U. con su porcentaje, el valor antes de Iva, la base gravable con su etiqueta (A.I.U., honorarios del constructor o utilidad del constructor), el Iva y el valor total de la propuesta.
La segunda tabla aparece cuando se marca alguna retención y muestra la base utilizada, cada retención con su tarifa y el neto a pagar al contratista.
Ejemplo de la diferencia entre los dos contratos.
Supongamos un costo directo de $100.000.000, con administración del 10%, imprevistos del 3% y utilidad del 12%. El A.I.U. total es del 25%, esto es, $25.000.000, y el valor antes de Iva queda en $125.000.000 en ambos escenarios.
| Concepto | Construcción | Aseo y vigilancia |
|---|---|---|
| Valor antes de Iva | 125.000.000 | 125.000.000 |
| Base gravable del Iva | 12.000.000 | 25.000.000 |
| Iva 19% | 2.280.000 | 4.750.000 |
| Valor total de la propuesta | 127.280.000 | 129.750.000 |
La diferencia de $2.470.000 sobre las mismas cifras muestra por qué calificar bien el contrato es más importante que afinar los porcentajes.
Las retenciones y el neto a pagar.
La base de retención no siempre coincide con la base del Iva, y ese desfase es la fuente más común de error al armar una propuesta.
| Tipo de contrato | Base de retención | Tarifa |
|---|---|---|
| Construcción de bien inmueble | Valor total antes de Iva | 2% |
| Aseo, cafetería y vigilancia | A.I.U. | 2% |
| Servicios temporales de empleo | A.I.U. | 1% |
En los servicios del artículo 462-1 la retención se practica sobre el A.I.U., según concluyó la Dian en el concepto 1587 del 30 de agosto de 2026, y esa misma base sirve para la retención de industria y comercio. En construcción se retiene sobre el valor total del pago. La comparación completa está en el artículo sobre la base de retención en los contratos con A.I.U..
La retención de Iva, cuando se marca, es del 15% del valor del impuesto, conforme al artículo 437-1 del estatuto tributario.
Lo que la calculadora no resuelve.
La herramienta no verifica la cuantía mínima a partir de la cual procede la retención, que se mira sobre el valor total del pago y que en un contrato de esta magnitud siempre se supera.
Tampoco cubre los contratos de construcción por administración delegada, en los que la retención recae sobre los honorarios del contratista a la tarifa de honorarios, ni descuenta la retención en la fuente de renta cuando el contratista pertenece al régimen simple de tributación, que no está sometido a ella.
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