En los contratos de construcción de bien inmueble y de obra civil el impuesto a las ventas se liquida solamente sobre los honorarios pactados con el constructor o, a falta de ellos, sobre su utilidad, y como contrapartida el impuesto pagado en los materiales de la obra no es descontable. La retención en la fuente, en cambio, se practica sobre el valor total del pago a la tarifa del dos por ciento, porque la base especial del A.I.U. no cubre estos contratos; la única excepción es la administración delegada, donde la retención recae sobre los honorarios. Cuando el contratista de obra pública pertenece al régimen tributario especial, la retención se practica a la tarifa general del impuesto de renta.
- Qué es un contrato de construcción de bien inmueble.
- Iva en los contratos de construcción de bien inmueble.
- Retención en la fuente en los contratos de construcción.
- Contratos de construcción por administración delegada.
- Retención en la fuente en los contratos de obra pública.
- Quién es el agente de retención en la obra.
- Autorretención especial en las actividades de construcción.
- La retegarantía no es una retención tributaria.
- Constructores del régimen simple de tributación.
- Ejemplo completo de liquidación y contabilización.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuál es la retención en la fuente en un contrato de construcción?
- ¿La retención en la fuente se aplica sobre el A.I.U. en construcción?
- ¿Cuál es la base del Iva en un contrato de construcción?
- ¿Qué retención se aplica en un contrato de obra por administración delegada?
- ¿Qué retención se le practica a una entidad sin ánimo de lucro en un contrato de obra pública?
- ¿Una empresa de acabados o de mantenimiento puede facturar con la base especial?
- ¿El Iva pagado en materiales de construcción es descontable?
- ¿La retegarantía disminuye la base de la retención en la fuente?
- ¿A un constructor del régimen simple se le practica retención en la fuente?
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Los contratos de construcción de bien inmueble y de obra civil tienen dos reglas propias que conviene no confundir: el Iva se liquida sobre los honorarios o la utilidad del constructor, según el artículo 1.3.1.7.9 del decreto 1625 de 2016, mientras que la retención en la fuente se practica sobre el valor total del pago, a la tarifa del 2% del artículo 1.2.4.9.1 del mismo decreto. ¿Cómo se aplica cada una y qué cambia cuando el contrato es por administración delegada o cuando la obra es pública?
Qué es un contrato de construcción de bien inmueble.
El contrato de construcción de bien inmueble, o de obra material como también se le llama, es aquel cuyo objeto es levantar, edificar o construir una obra adherida al suelo.
El criterio práctico es si lo contratado es la construcción de una obra o una intervención sobre una edificación ya existente.
De acuerdo con nuestro criterio, no clasifican como contratos de construcción las actividades accesorias: la terminación y acabado de edificios, la instalación de ventanería o vidrios, el mantenimiento de redes eléctricas, la carpintería o la modernización de ascensores.
Esa distinción es decisiva, porque de ella depende que el Iva se liquide sobre una base reducida o sobre el valor total.
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Iva en los contratos de construcción de bien inmueble.
La base gravable especial del Iva en estos contratos está en el artículo 1.3.1.7.9 del decreto 1625 de 2016:
«En los contratos de construcción de bien inmueble, el impuesto sobre las ventas se genera sobre la parte de los ingresos correspondiente a los honorarios obtenidos por el constructor. Cuando no se pacten honorarios el impuesto se causará sobre la remuneración del servicio que corresponda a la utilidad del constructor. Para estos efectos, en el respectivo contrato se señalará la parte correspondiente a los honorarios o utilidad, la cual en ningún caso podrá ser inferior a la que comercialmente corresponda a contratos iguales o similares.»
La norma no menciona el A.I.U., y ese es el error más frecuente en este tipo de contratos: la base no es la suma de administración, imprevistos y utilidad, sino solo los honorarios o, a falta de ellos, la utilidad.
Supongamos un contrato con costo directo de $100.000.000 y un A.I.U. del 25%, integrado por administración del 10%, imprevistos del 3% y utilidad del 12%:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Costo directo | 100.000.000 |
| A.I.U. (25%) | 25.000.000 |
| Valor antes de Iva | 125.000.000 |
| Base gravable del Iva (utilidad del constructor) | 12.000.000 |
| Iva 19% | 2.280.000 |
| Valor total de la propuesta | 127.280.000 |
Si se hubieran pactado honorarios, la base sería el valor de esos honorarios y no la utilidad presupuestada.
La comparación con el otro escenario del A.I.U. ayuda a fijar la diferencia: en un contrato de aseo, cafetería o vigilancia con las mismas cifras, el Iva se liquidaría sobre los $25.000.000 del A.I.U. completo y no sobre los $12.000.000, como explicamos en el artículo sobre el A.I.U..
El Iva descontable también queda limitado.
La contrapartida de una base reducida es un descuento reducido, y así lo dice el segundo inciso de la misma norma:
«En estos eventos, el responsable sólo podrá solicitar impuestos descontables por los gastos directamente relacionados con los honorarios percibidos o la utilidad obtenida, que constituyeron la base gravable del impuesto; en consecuencia, en ningún caso dará derecho a descuento el impuesto sobre las ventas cancelado por los costos y gastos necesarios para la construcción del bien inmueble.»
El Iva pagado en cemento, hierro, ladrillo o alquiler de equipos no es descontable: se lleva como mayor valor del costo de la obra.
Cuando la empresa desarrolla al tiempo actividades gravadas sobre el valor total y contratos de construcción, sí puede descontar el Iva que identifique con las primeras, y para el resto debe aplicar la proporcionalidad del artículo 490 del estatuto tributario.
Retención en la fuente en los contratos de construcción.
Como toda actividad que genera ingresos gravados con renta, los pagos por contratos de construcción están sometidos a retención en la fuente.
Tarifa general del 2%.
El artículo 1.2.4.9.1 del decreto 1625 de 2016, que regula la retención por otros ingresos, fija una tarifa propia para estos contratos:
«Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a contratos de construcción o urbanización, la retención prevista en este artículo será del dos por ciento (2.0%).»
Esta tarifa del 2% aplica tanto a obras privadas como a obras públicas, y no depende de si el contratista es o no declarante de renta.
La base es el valor total del pago.
La retención se practica sobre el 100% del pago o abono en cuenta, sin descontar el costo directo y sin limitarse al A.I.U.
La razón es sencilla: la base especial del A.I.U. está en el artículo 462-1 del estatuto tributario y allí solo figuran los servicios de aseo y cafetería, vigilancia, temporales, cooperativas de trabajo asociado y contratos sindicales. La construcción no está en esa lista.
La Dian lo confirmó en el concepto 901006 de 2021, al descartar que la base especial del artículo 462-1 sea extensible a los contratos de construcción. La comparación entre los dos universos está en el artículo sobre la base de retención en los contratos con A.I.U..
Cuantía mínima: 10 Uvt.
No se practica retención cuando el pago es inferior a 10 Uvt, según el literal i) del artículo 1.2.4.9.1 del decreto 1625 de 2016, sustituido por el decreto 572 de 2025.
Antes ese tope era de 27 Uvt.
Conviene revisar la parametrización del sistema contable, porque muchas tablas de retención todavía traen las 27 Uvt anteriores.
Contratos de construcción por administración delegada.
La administración delegada es la única excepción a la regla anterior, y tiene su propia norma en el artículo 1.2.4.4.9 del decreto 1625 de 2016:
«En los contratos de construcción de obra material de bien inmueble por el sistema de administración delegada, el contratante, persona jurídica o sociedad de hecho, aplicará la retención en la fuente sobre el valor de los pagos o abonos en cuenta efectuados en favor del contratista por concepto de honorarios.»
En este esquema el contratante asume los costos de la obra y el contratista solo recibe honorarios por administrarla, de modo que la retención se practica sobre esos honorarios y no sobre el valor girado para la obra.
La tarifa que se aplica es la de honorarios, esto es, el 11% cuando el contratista es persona jurídica, y el 10% u 11% cuando es persona natural, según las reglas del artículo 1.2.4.10.2 del decreto 1625 de 2016.
Una persona natural puede expedir cuenta de cobro discriminando un A.I.U., pero de acuerdo con nuestro criterio eso no cambia la base: solo bajo administración delegada la retención se limita a los honorarios; en los demás casos se practica sobre el 100% de la factura. El detalle del contrato está en nuestro artículo sobre el contrato de administración delegada.
Retención en la fuente en los contratos de obra pública.
La obra pública sigue las mismas reglas de la obra privada, con una excepción importante según quién sea el contratista.
Contratistas del régimen ordinario.
Si el contratista es una sociedad o una persona natural del régimen ordinario, la entidad estatal practica la retención del 2% sobre el valor total del pago, igual que cualquier contratante privado.
No hay tarifa diferencial por tratarse de recursos públicos ni por la modalidad del proceso de selección.
Contratistas del régimen tributario especial.
Cuando el contrato de obra pública lo ejecuta una entidad del régimen tributario especial, la situación cambia por completo, y así lo dispuso el artículo 358 del estatuto tributario:
«Los ingresos obtenidos por las entidades admitidas al Régimen Tributario Especial, correspondientes a la ejecución de contratos de obra pública y de interventoría, cualquiera que sea la modalidad de los mismos, estarán gravados a la tarifa general del impuesto sobre la renta y complementarios. La entidad estatal contratante deberá practicar retención en la fuente al momento del pago o abono en cuenta.»
Esos ingresos no gozan de la exención propia del régimen especial, y por eso la retención se practica a la tarifa general del impuesto sobre la renta, hoy del 35%, sobre el monto total del pago, según el artículo 1.2.1.5.1.48 del decreto 1625 de 2016.
Es una tarifa alta que suele tomar por sorpresa a las fundaciones y corporaciones que contratan con el Estado, y que conviene tener en cuenta al presentar la propuesta económica.
La regla aplica a los contratos de obra pública y de interventoría. Otros contratos con entidades estatales, como los de consultoría o los de servicios ambientales que no impliquen obra, siguen sus propias reglas, y por eso el primer paso es calificar correctamente el objeto contratado.
Quién es el agente de retención en la obra.
El agente de retención es quien encarga la obra y hace el pago, sea entidad estatal o particular, siempre que tenga la calidad de agente retenedor.
Esa condición no cambia porque el desembolso lo haga materialmente un tercero, como una fiduciaria o un banco que administra los recursos del proyecto: la obligación sigue en cabeza de quien contrató la obra.
La excepción es que el constructor sea autorretenedor autorizado, caso en el cual el contratante no practica la retención y es el propio constructor quien la declara.
Autorretención especial en las actividades de construcción.
Las sociedades y personas jurídicas contribuyentes de renta son autorretenedoras de la autorretención especial, cuya tarifa depende de la actividad económica principal registrada en el RUT.
Estas son las tarifas de las principales actividades del sector, según el artículo 1.2.6.8 del decreto 1625 de 2016, sustituido por el decreto 572 de 2025:
| Código | Actividad económica | Tarifa |
|---|---|---|
| 4111 | Construcción de edificios residenciales | 3,50% |
| 4112 | Construcción de edificios no residenciales | 1,10% |
| 4210 | Construcción de carreteras y vías de ferrocarril | 3,50% |
| 4290 | Construcción de otras obras de ingeniería civil | 1,10% |
| 4311 | Demolición | 3,50% |
| 4312 | Preparación del terreno | 3,50% |
| 4330 | Terminación y acabado de edificios y obras de ingeniería civil | 3,50% |
La base de esta autorretención es la misma de la retención, es decir, el valor total del pago en los contratos de construcción.
Y a diferencia de la retención ordinaria, las cuantías mínimas no le aplican, de manera que se practica sobre cada pago aunque no supere las 10 Uvt.
La retegarantía no es una retención tributaria.
En los contratos de obra es habitual que el contratante retenga un porcentaje de cada acta parcial, entre el 5% y el 10%, hasta el recibo final de la obra.
Esa retención de garantía, o retegarantía, es una figura contractual, no tributaria: no está regulada en el estatuto tributario ni se declara ante la Dian.
Por eso no disminuye la base de la retención en la fuente. El impuesto se retiene sobre el valor total del acta, aunque el contratante gire una parte más adelante.
Contablemente, el contratista registra ese valor retenido como una cuenta por cobrar y no como un menor ingreso.
Constructores del régimen simple de tributación.
Una constructora del régimen simple puede facturar con la base especial del Iva del artículo 1.3.1.7.9, porque esa base depende del tipo de contrato y no del régimen de renta del contratista.
En cambio, no se le practica retención en la fuente a título de renta, porque los contribuyentes del régimen simple no están sometidos a ella.
Sí se le practica retención de Iva cuando el comprador es responsable del impuesto, según el numeral 9 del artículo 437-2 del estatuto tributario, y sí procede la retención de industria y comercio en los términos del acuerdo municipal.
Ejemplo completo de liquidación y contabilización.
Supongamos que una empresa contrata la construcción de una bodega por $200.000.000, con honorarios pactados del constructor por $20.000.000.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Valor del contrato | 200.000.000 |
| Base gravable del Iva (honorarios) | 20.000.000 |
| Iva 19% | 3.800.000 |
| Retención en la fuente 2% sobre el valor total | 4.000.000 |
| Retención de Iva 15% sobre $3.800.000 | 570.000 |
| Neto a pagar | 199.230.000 |
El registro en la empresa contratante, con el PUC del decreto 2650 de 1993, sería el siguiente:
| Cuenta | Débito | Crédito |
|---|---|---|
| 1615 Construcciones en curso | 200.000.000 | |
| 2408 Impuesto sobre las ventas por pagar | 3.800.000 | |
| 2365 Retención en la fuente | 4.000.000 | |
| 2367 Impuesto a las ventas retenido | 570.000 | |
| 2335 Costos y gastos por pagar | 199.230.000 |
El costo del contrato, incluido el A.I.U., se capitaliza como mayor valor de la obra en construcción, porque todo lo pagado corresponde al activo que se está levantando.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Cuál es la retención en la fuente en un contrato de construcción?
El 2% sobre el valor total del pago, siempre que este sea igual o superior a 10 Uvt. La tarifa es la misma para obras privadas y públicas y no depende de si el contratista declara renta.
¿La retención en la fuente se aplica sobre el A.I.U. en construcción?
No. En construcción no opera la base especial del A.I.U., porque el artículo 462-1 del estatuto tributario no incluye estos contratos. La retención se practica sobre el 100% del pago.
¿Cuál es la base del Iva en un contrato de construcción?
Los honorarios pactados con el constructor y, si no se pactaron, la utilidad que le corresponda. No es el A.I.U. completo, y esos honorarios o esa utilidad no pueden ser inferiores a los que comercialmente correspondan a contratos similares.
¿Qué retención se aplica en un contrato de obra por administración delegada?
La de honorarios sobre el valor de los honorarios del contratista: 11% si es persona jurídica, y 10% u 11% si es persona natural. Es la única modalidad en la que la base de retención no es el valor total del contrato.
¿Qué retención se le practica a una entidad sin ánimo de lucro en un contrato de obra pública?
Si pertenece al régimen tributario especial, el 35% sobre el monto total del pago, porque los ingresos por obra pública e interventoría están gravados a la tarifa general del impuesto de renta. Si no pertenece a ese régimen, se le aplica el 2% ordinario.
¿Una empresa de acabados o de mantenimiento puede facturar con la base especial?
No, en nuestro criterio. La terminación y acabado de edificios, el mantenimiento de instalaciones y las adecuaciones sobre construcciones existentes son actividades accesorias que no constituyen la construcción de una obra, de modo que el Iva se liquida sobre el valor total.
¿El Iva pagado en materiales de construcción es descontable?
No, cuando el Iva se generó sobre los honorarios o la utilidad del constructor. Ese impuesto se lleva como mayor valor del costo de la obra. Solo es descontable el Iva de los gastos directamente relacionados con los honorarios o la utilidad que formaron la base gravable.
¿La retegarantía disminuye la base de la retención en la fuente?
No. La retención de garantía es una figura contractual y no tributaria. La retención en la fuente se practica sobre el valor total del acta o del pago, con independencia del porcentaje que el contratante retenga como garantía de la obra.
¿A un constructor del régimen simple se le practica retención en la fuente?
No a título de renta, porque los contribuyentes del régimen simple no están sometidos a ella. Sí se le practica retención de Iva cuando el comprador es responsable del impuesto, y la retención de industria y comercio que disponga el acuerdo municipal.
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Buen día, ¿una persona natural no declarante de renta puede hacer una cuenta de cobro relacionando AIU en un contrato de construcción? Y si es así, ¿cuál sería la base de retención? Muchas gracias.
En nuestro criterio, solo cuando se aplica la figura de la administración delegada se puede aplicar la retención sobre el valor de los honorarios. En los demás casos, la retención se aplica sobre el 100% de la factura, puesto que en este tipo de contratos no opera la figura del A.I.U. como tal.
Si un proveedor me factura:
– avance en obra
– administración
– imprevistos
– utilidad
¿Cuáles serían las bases para el cálculo de las retenciones en la fuente e ICA?
La base de retención en la fuente sería el valor total facturado según se explica en este artículo.
¿Las empresas del régimen simple de tributación pueden facturar con AIU?
Gracias.
Sí, siempre que se den los presupuestos que permitan facturar con A.I.U., que aplica únicamente en la construcción de bienes inmuebles respecto al IVA.
Si compro a un proveedor de régimen simple que factura con AIU, ¿puedo aplicar retención de IVA si soy régimen común?
Buenos día, Caro.
El numeral 9 del artículo 437-2 del estatuto tributario señala que los responsables del régimen común debe retener Iva al régimen simple.
Saludos
Para la declaración de IVA, una empresa obtuvo ingresos; de estos, algunos se cobraron con IVA con base AIU y otros ingresos no se cobraron con base AIU.
Mi pregunta es: ¿Para temas de IVA descontable, puedo tomar el valor de IVA pagado para los ingresos que no cobré con base AIU, o debo llevar todo el IVA descontable al mayor valor del costo?
En ese caso, si puede identificar el IVA descontable asociado al IVA generado por las actividades que no utilizan AIU, puede declararlo.
Buenas tardes, tengo una duda con la base de retención de los contratos de construcción, ya que para el año 2022, en la tabla de retenciones ya no aparece el 100%, sino que tiene una base de $1.026.000. Me podrían, por favor, aclarar si es así. Gracias.
La base es de 27 UVT.