IVA y retención en la fuente en los contratos de construcción y obra civil

Los contratos de construcción de bien inmueble y de obra civil tienen dos reglas propias que conviene no confundir: el IVA se liquida sobre los honorarios o la utilidad del constructor, según el artículo 1.3.1.7.9 del decreto 1625 de 2016, mientras que la retención en la fuente se practica sobre el valor total del pago, a la tarifa del 2% del artículo 1.2.4.9.1 del mismo decreto. Además, los contratos de obra pública con departamentos y municipios están excluidos del IVA. ¿Qué contratos califican como de construcción y cómo se aplica cada regla?

Qué es un contrato de construcción de bien inmueble.

El contrato de construcción de bien inmueble, o de obra material, es aquel en el que el contratista se obliga a levantar, edificar o construir una obra que queda adherida al suelo de forma permanente, como un edificio, una casa, una bodega, una vía, un puente, un acueducto o una represa, incluidas las instalaciones inherentes a la obra, como la electricidad, la plomería y la mampostería.

El criterio práctico es si lo contratado es la construcción de una obra nueva o una intervención sobre una edificación que ya existe. De esa distinción depende que el IVA se liquide sobre una base reducida o sobre el valor total.

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Contratos que sí son de construcción.

Estos son ejemplos de obras que permiten aplicar la base especial del IVA:

• Construir una casa, un edificio, una bodega o un segundo piso sobre una casa existente.
• Construir una vía, un puente, un acueducto o una cancha deportiva.
• Construir una piscina.

Son obras individualizadas y completas, en las que se puede apreciar una construcción nueva y distinta de lo que existía.

Contratos que no son de construcción.

De acuerdo con nuestro criterio, no clasifican como contratos de construcción las reparaciones, el mantenimiento y las actividades accesorias sobre inmuebles ya construidos, como las siguientes:

• Pintar una casa, cambiar el piso o el techo, o dividir un cuarto.
• Instalar aire acondicionado, una cocina integral, armarios, ventanas, puertas o vidrios.
• La terminación y acabado de edificios, el mantenimiento de redes eléctricas, la carpintería o la modernización de ascensores.

En estos casos el IVA se liquida sobre el valor total del contrato. Y cuando lo que se contrata es la fabricación de un bien mueble que luego se instala en la obra, el servicio sigue la tarifa del bien, como explicamos en el artículo sobre los servicios intermedios de la producción.

Los subcontratos y la compra de materiales.

Que el contrato principal sea de construcción no convierte en contratos de construcción todos los que celebra el constructor para ejecutarlo. La Dian lo precisó en el oficio 27292 de 2017:

«Ahora bien, el contrato de construcción de bien inmueble, como lo indica el artículo 3o del Decreto 1372 de 1992, puede realizarse directa o indirectamente por el contratista, siendo factible que este subcontrate, no obstante, el tratamiento tributario de los contratos que a su vez realice el contratista para la adquisición de servicios y/o de bienes que se requieren para el desarrollo de la obra, dependerá del objeto de ellos, esto es, de lo que se subcontrate.»

Así, el subcontratista que instala los vidrios o la cocina integral de una urbanización no presta un servicio de construcción, y el proveedor que vende cemento, hierro o estructuras prefabricadas celebra una compraventa, gravada sobre el valor total. En cambio, el subcontratista que construye una parte completa de la obra, como la estructura o las redes, sí puede calificar como contratista de construcción.

IVA en los contratos de construcción de bien inmueble.

La base gravable especial del IVA en estos contratos está en el artículo 1.3.1.7.9 del decreto 1625 de 2016:

«En los contratos de construcción de bien inmueble, el impuesto sobre las ventas se genera sobre la parte de los ingresos correspondiente a los honorarios obtenidos por el constructor. Cuando no se pacten honorarios el impuesto se causará sobre la remuneración del servicio que corresponda a la utilidad del constructor. Para estos efectos, en el respectivo contrato se señalará la parte correspondiente a los honorarios o utilidad, la cual en ningún caso podrá ser inferior a la que comercialmente corresponda a contratos iguales o similares.»

La norma no menciona el A.I.U., y ese es el error más frecuente en este tipo de contratos: la base no es la suma de administración, imprevistos y utilidad, sino solo los honorarios o, a falta de ellos, la utilidad. La tarifa es la general del 19%, porque no existe una tarifa especial para estos contratos.

Supongamos un contrato con costo directo de $100.000.000 y un A.I.U. del 25%, integrado por administración del 10%, imprevistos del 3% y utilidad del 12%.

Si se hubieran pactado honorarios, la base sería el valor de esos honorarios. En un contrato de aseo, cafetería o vigilancia con las mismas cifras, en cambio, el IVA se liquidaría sobre los $25.000.000 del A.I.U. completo, como explicamos en el artículo sobre el A.I.U..

La norma exige que el contrato señale la parte que corresponde a los honorarios o a la utilidad. De acuerdo con nuestro criterio, si el contrato no la señala, no hay cómo determinar la base especial y el constructor se expone a que el IVA se liquide sobre el valor total.

El IVA descontable también queda limitado.

La contrapartida de una base reducida es un descuento reducido, y así lo dice el segundo inciso de la misma norma:

«En estos eventos, el responsable sólo podrá solicitar impuestos descontables por los gastos directamente relacionados con los honorarios percibidos o la utilidad obtenida, que constituyeron la base gravable del impuesto; en consecuencia, en ningún caso dará derecho a descuento el impuesto sobre las ventas cancelado por los costos y gastos necesarios para la construcción del bien inmueble.»

El IVA pagado en cemento, hierro, ladrillo gravado o alquiler de equipos no es descontable: se lleva como mayor valor del costo de la obra. Cuando la empresa tiene también actividades gravadas sobre el valor total, puede descontar el IVA que identifique con ellas, y para el resto aplica el prorrateo del IVA del artículo 490 del Estatuto Tributario.

Exclusión del IVA en los contratos de obra pública.

Los contratos de obra pública siguen, por regla general, el mismo tratamiento de los contratos de construcción: IVA sobre los honorarios o la utilidad. Pero hay una exclusión especial, que ninguna reforma ha derogado, en el artículo 100 de la ley 21 de 1992:

«Los contratos de Obras Públicas que celebren las personas naturales o jurídicas con las Entidades Territoriales y/o Entidades Descentralizadas del Orden Departamental y Municipal estarán excluidos del IVA.»

La Dian ha precisado, entre otros en el concepto 013295 del 1 de octubre de 2025, que la exclusión exige dos requisitos: que el contratante sea un departamento, distrito o municipio, o una entidad descentralizada de esos órdenes, y que el objeto sea efectivamente un contrato de obra pública en los términos del artículo 32 de la ley 80 de 1993.

Qué contratos quedan por fuera.

A partir de esos requisitos, no están excluidos los siguientes contratos:

• Los que celebran entidades del orden nacional, como ministerios o agencias nacionales, que causan IVA sobre los honorarios o la utilidad. La Dian lo reiteró en el mismo concepto 013295 de 2025 y, para la Agencia Nacional de Infraestructura, en el oficio 5422 de 2017.
• Los de interventoría, consultoría o estudios, que no son contratos de obra, aunque se relacionen con una.
• Los subcontratos que el contratista celebra con terceros para ejecutar la obra. De acuerdo con nuestro criterio, no están excluidos, porque el contratante del subcontrato no es la entidad territorial.

En cambio, la Dian ha admitido que las asociaciones de municipios tienen la calidad de entidad territorial para este efecto, en el concepto 008931 del 14 de marzo de 2026. En el mismo concepto precisó que el contratista puede ser una persona natural o jurídica, o actuar mediante un consorcio o una unión temporal, sin perder la exclusión.

Consorcios y uniones temporales.

La norma habla de personas naturales o jurídicas, y los consorcios y las uniones temporales no son ni lo uno ni lo otro. La Dian ha resuelto que la exclusión también les aplica, desde el concepto 069631 del 27 de septiembre de 2005, porque sus miembros son personas naturales o jurídicas que actúan en conjunto. Lo reiteró en el oficio 12001 de 2015.

El IVA descontable en la obra pública excluida.

Como el contrato excluido no genera IVA, el contratista no tiene de qué descontar el IVA que paga en sus compras para esa obra: lo lleva como mayor valor del costo. Si además ejecuta contratos gravados, debe separar el IVA de cada uno o prorratear el que sea común.

Retención en la fuente en los contratos de construcción.

Los pagos por contratos de construcción están sometidos a retención en la fuente, con una tarifa y una base propias.

Tarifa del 2% sobre el valor total.

El artículo 1.2.4.9.1 del decreto 1625 de 2016, que regula la retención por otros ingresos, fija la tarifa para estos contratos:

«Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a contratos de construcción o urbanización, la retención prevista en este artículo será del dos por ciento (2.0%).»

Esa tarifa del 2% se aplica tanto a obras privadas como a públicas, y sobre el 100% del pago o abono en cuenta, sin descontar el costo directo y sin limitarse al A.I.U.

La razón es que la base especial del A.I.U. está en el artículo 462-1 del Estatuto Tributario, y allí solo figuran los servicios de aseo y cafetería, vigilancia, temporales, cooperativas de trabajo asociado y contratos sindicales. La Dian lo confirmó en el concepto 901006 de 2021. La comparación completa está en el artículo sobre la base de retención en los contratos con A.I.U..

Cuantía mínima de 10 UVT.

No se practica retención cuando el pago es inferior a 10 UVT, según el literal i) del artículo 1.2.4.9.1 del decreto 1625 de 2016, sustituido por el decreto 572 de 2025. Antes ese tope era de 27 UVT. Con la UVT de 2026, las 10 UVT equivalen a $523.740, un valor que en un contrato de construcción se supera casi siempre.

Conviene revisar la parametrización del sistema contable, porque muchas tablas de retención todavía traen las 27 UVT anteriores.

Administración delegada.

La administración delegada es la única excepción a la base del valor total, según el artículo 1.2.4.4.9 del decreto 1625 de 2016:

«En los contratos de construcción de obra material de bien inmueble por el sistema de administración delegada, el contratante, persona jurídica o sociedad de hecho, aplicará la retención en la fuente sobre el valor de los pagos o abonos en cuenta efectuados en favor del contratista por concepto de honorarios.»

En este esquema el contratante asume los costos de la obra y el contratista solo recibe honorarios por administrarla. Por eso la retención se practica sobre esos honorarios, a la tarifa de retención por honorarios: el 11% cuando el contratista es persona jurídica, y el 10% u 11% cuando es persona natural, según el artículo 1.2.4.10.2 del decreto 1625 de 2016.

Una persona natural puede expedir cuenta de cobro discriminando un A.I.U., pero de acuerdo con nuestro criterio eso no cambia la base: solo bajo administración delegada la retención se limita a los honorarios. El detalle está en el artículo sobre el contrato de administración delegada.

Contratistas del régimen tributario especial en obra pública.

Cuando una entidad sin ánimo de lucro del régimen tributario especial ejecuta un contrato de obra pública o de interventoría, sus ingresos por ese contrato están gravados a la tarifa general del impuesto de renta, según el artículo 358 del Estatuto Tributario:

«Los ingresos obtenidos por las entidades admitidas al Régimen Tributario Especial, correspondientes a la ejecución de contratos de obra pública y de interventoría, cualquiera que sea la modalidad de los mismos, estarán gravados a la tarifa general del impuesto sobre la renta y complementarios. La entidad estatal contratante deberá practicar retención en la fuente al momento del pago o abono en cuenta.»

Por eso la entidad estatal les retiene a la tarifa general del impuesto de renta, hoy del 35%, sobre el total del pago, según el artículo 1.2.1.5.1.48 del decreto 1625 de 2016. Es una tarifa que suele tomar por sorpresa a las fundaciones y corporaciones que contratan con el Estado.

Quién es el agente de retención.

El agente de retención es quien encarga la obra y hace el pago, sea entidad estatal o particular, siempre que tenga la calidad de agente retenedor. Esa obligación no cambia porque el desembolso lo haga materialmente una fiduciaria. La excepción es que el constructor sea autorretenedor, caso en el cual el contratante no le retiene.

Autorretención especial en las actividades de construcción.

Las sociedades contribuyentes de renta practican la autorretención especial, cuya tarifa depende de la actividad económica principal registrada en el RUT. Estas son las tarifas de las principales actividades del sector, según el artículo 1.2.6.8 del decreto 1625 de 2016, sustituido por el decreto 572 de 2025.

La base de esta autorretención es la misma de la retención, el valor total del pago, y a diferencia de la retención ordinaria no tiene cuantías mínimas, de modo que se practica sobre cada pago.

La retegarantía no es una retención tributaria.

En los contratos de obra es habitual que el contratante retenga entre el 5% y el 10% de cada acta hasta el recibo final. Esa retención de garantía es una figura contractual, no tributaria: no está en el Estatuto Tributario ni se declara ante la Dian.

Por eso no disminuye la base de la retención en la fuente, que se practica sobre el valor total del acta. El contratista registra el valor retenido como una cuenta por cobrar y no como un menor ingreso.

Constructores del régimen simple de tributación.

Una constructora del régimen simple puede aplicar la base especial del IVA del artículo 1.3.1.7.9, porque depende del tipo de contrato y no del régimen de renta del contratista.

No se le practica retención en la fuente a título de renta, porque los contribuyentes del régimen simple no están sometidos a ella. Sí se le practica retención de IVA cuando el comprador es responsable del impuesto, según el numeral 9 del artículo 437-2, y la de industria y comercio que disponga el municipio.

Ejemplo de liquidación y contabilización.

Supongamos que una empresa privada contrata la construcción de una bodega por $200.000.000, con honorarios pactados del constructor por $20.000.000, y que la empresa es gran contribuyente, de modo que retiene IVA.

El registro en la empresa contratante, con el PUC del decreto 2650 de 1993, sería el siguiente.

Como la bodega será un activo fijo de la empresa, el IVA de $3.800.000 no se registra como descontable en la cuenta 2408 sino como mayor valor de la construcción, porque el artículo 491 del Estatuto Tributario impide descontar el IVA de los activos fijos. Si la obra fuera un inventario destinado a la venta de bienes gravados, el tratamiento del IVA sería distinto.

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