Cómo sacar a una persona de una casa que no es suya en Colombia

La forma de sacar legalmente a una persona de una casa depende de cómo llegó a ocuparla. Si la ocupó de hecho y hace poco, la vía es la querella ante el inspector de policía por perturbación de la posesión o la tenencia, que según el artículo 80 de la ley 1801 de 2016 caduca dentro de los cuatro meses siguientes a la ocupación. Si está allí por un contrato de arrendamiento o por un permiso del dueño, la vía es un proceso de restitución ante el juez. Y si ya es poseedora, porque lleva tiempo ocupándola como dueña, la vía es la acción reivindicatoria. ¿Cuál corresponde en cada caso y qué hacer cuando quien no se quiere ir es un familiar?

Lo primero: cómo llegó esa persona a la casa.

Antes de escoger el camino, hay que identificar en qué calidad ocupa la casa la persona que no se quiere ir. Las situaciones más frecuentes son estas:

• Un ocupante de hecho, que entró sin permiso, por ejemplo, aprovechando que la casa estaba desocupada.
• Un arrendatario, que tiene un contrato de arrendamiento, escrito o verbal, y no paga o no entrega al terminar.
• Un invitado o un familiar, al que el dueño le permitió vivir en la casa sin cobrarle, y que no se quiere ir.
• Un poseedor, que lleva tiempo en la casa comportándose como si fuera su dueño, sin reconocer el dominio de otro.

Cada situación tiene un mecanismo distinto, como se explica a continuación. Nunca es legal sacar a la persona por la fuerza, cambiar las cerraduras mientras está fuera o cortarle los servicios: quien lo hace puede incurrir en una perturbación de la posesión o en un delito.

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Si la casa fue ocupada de hecho: la querella policiva.

Cuando una persona ocupa de hecho una casa ajena, el dueño, el poseedor o el tenedor puede acudir al inspector de policía. El numeral 1 del artículo 77 de la ley 1801 de 2016, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, considera contrario a la posesión y la mera tenencia de los inmuebles perturbar, alterar o interrumpir la posesión o mera tenencia de un inmueble ocupándolo ilegalmente, y fija como medidas la restitución y la protección del bien.

Quién puede presentar la querella.

Según el artículo 79 de la ley 1801 de 2016, puede presentar la querella ante el inspector de policía quien tenga la posesión o la mera tenencia del inmueble, sus apoderados o representantes, y las entidades de derecho público. Así, no solo el propietario puede usar este mecanismo: también el arrendatario o el poseedor a quien le ocuparon la casa.

La norma dispone, además, que las oficinas de registro, el catastro y las administraciones municipales deben suministrar de inmediato y sin costo la información que se les solicite para el trámite.

El término de cuatro meses.

La querella tiene un plazo. El artículo 80 de la ley 1801 de 2016 establece que la acción policiva caduca dentro de los cuatro meses siguientes a la perturbación u ocupación, cuando se trata de bienes privados. Pasado ese término, el dueño debe acudir al juez civil.

La medida del inspector es provisional: su único objeto es mantener o restablecer la situación que existía antes de la ocupación, mientras el juez decide sobre los derechos de las partes. Si es necesario, el ocupante puede ser desalojado dentro de las 24 horas siguientes a la orden.

La acción preventiva de la policía.

Si la ocupación se está intentando o acaba de empezar, el artículo 81 de la misma ley ordena a la Policía Nacional impedirla o expulsar a los ocupantes dentro de las 48 horas siguientes. Por eso, ante una invasión en curso, lo primero es llamar a la policía.

Si es un arrendatario: el proceso de restitución.

Si la persona ocupa la casa por un contrato de arrendamiento, el dueño no puede sacarla por la vía policiva. Debe iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado ante el juez civil, según el artículo 384 del Código General del Proceso, por causales como la mora en el pago del canon o el vencimiento del contrato. El tema se explica en el artículo sobre la restitución de inmueble arrendado.

El contrato de arrendamiento puede ser verbal. Si el dueño no tiene un contrato escrito, puede probarlo con testigos, recibos de pago o mensajes.

Si es un invitado o un familiar: la restitución de la tenencia.

Cuando el dueño le prestó la casa a alguien sin cobrarle, como un familiar, un amigo o una expareja, la relación es un comodato o préstamo de uso. Si no se fijó un plazo, es un comodato precario, y el dueño puede pedir la restitución en cualquier momento, según el artículo 2219 del Código Civil.

Si la persona no se va voluntariamente, el dueño debe iniciar un proceso de restitución de la tenencia ante el juez civil, según el artículo 385 del Código General del Proceso. Antes, conviene requerirla por escrito para que entregue la casa en un plazo razonable.

Si quien no se quiere ir es un familiar que ejerce violencia contra los demás miembros del hogar, la víctima puede pedir a la comisaría de familia una medida de protección, que puede incluir el desalojo del agresor de la vivienda, según la ley 294 de 1996.

Si es un poseedor: la acción reivindicatoria.

Si la persona lleva tiempo en la casa y se comporta como su dueña, por ejemplo, porque la compró a quien no era el propietario o porque la ocupó hace años sin que nadie la reclamara, ya no es un simple ocupante sino un poseedor. En ese caso, el dueño debe demandar la reivindicación del inmueble ante el juez civil, como se explica en el artículo sobre la acción reivindicatoria.

El proceso puede tardar, y el dueño debe actuar antes de que el poseedor cumpla el tiempo para adquirir por prescripción, que es de 10 años si no tiene justo título. Además, si el poseedor construyó mejoras, el dueño podrá tener que pagarlas, según las reglas que se explican en el artículo sobre las mejoras en terreno ajeno.

Resumen de las vías.

Las distintas situaciones pueden resumirse así:

Cómo demostrar que se es el dueño.

En todos los casos, quien pide la restitución debe acreditar su derecho. La propiedad se prueba con el certificado de libertad y tradición y la escritura registrada; la posesión, con pruebas de los actos de señor y dueño, como el pago del predial, las mejoras o los testimonios; y la tenencia, con el contrato de arrendamiento, de comodato u otro que la otorgue.

Compré un terreno y apareció otro dueño.

Una situación frecuente es la de quien compró un inmueble mediante un documento privado o «carta venta» a quien no era su dueño, sino un poseedor. En ese caso, el verdadero dueño puede reivindicar el inmueble, y el comprador solo tendrá la posesión que le transfirió el vendedor, con la posibilidad de llegar a ser dueño por prescripción si cumple el tiempo. El tema se explica en el artículo sobre la compraventa de posesión y mejoras.

El comprador puede reclamarle al vendedor la devolución de lo pagado y los perjuicios, y si hubo engaño, denunciar el hecho ante la Fiscalía. Para evitar estos problemas, antes de comprar hay que pedir un certificado de libertad y tradición reciente y verificar que el vendedor figure como propietario.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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