Cómo sacar a una persona de una casa que no es suya

Cuando una persona ocupa una casa o propiedad que no es suya, y no se quiere ir, sacarla de ella dependerá de las circunstancias en las que llegó a ocupar esa casa.

Cómo pudo llegar esa persona a ocupar la casa.

Existen distintas razones o motivos por los que una persona ocupa una casa que no es suya, como puede ser una buena acción del dueño de la casa que le dio permiso para ocuparla sin cobrarle nada.

Puede ser porque existe un contrato de arrendamiento verbal, y luego el dueño de la casa no puede probar el contrato de arrendamiento.

La persona tomó posesión de la casa en virtud de un negocio o simplemente la ocupó sin permiso del dueño.

Cómo recuperar la casa ocupada por otra persona.

Como señalamos al inicio, eso dependerá de la razón por la cual la persona esté ocupando la casa.

En los casos más sencillos, donde no hay discusión sobre la propiedad del dominio o de la posesión, y la casa está siendo ocupada por una persona que no tiene ningún derecho sobre ella y la ocupa irregularmente, se debe recurrir a un proceso policivo denominado proceso de lanzamiento por ocupación de hecho.

Este proceso está contemplado en los artículos 79 al 82 de la Ley 1801 de 2016 o Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.

Es un proceso administrativo y transitorio que se adelanta ante un inspector de policía, mientras un juez civil decide sobre los derechos en cuestión.

Lo que el dueño de la casa debe hacer es presentar los documentos que acrediten la propiedad de la casa, como el certificado de libertad y tradición, escrituras, etc., y, además, señala la norma que la Superintendencia de Notariado y Registro, el Instituto Agustín Codazzi y las administraciones municipales deben suministrar la información necesaria que se les requiera para el efecto.

Cómo demostrar que soy dueño de una propiedad.

Para poder expulsar a la persona que ocupa la casa, hay que acreditar que es el dueño de ella, o que es el poseedor, o que tiene la tenencia de ella en términos del artículo 79 de la Ley 1801 de 2016.

La propiedad de la casa se acredita con el certificado de libertad y tradición; la tenencia se acredita con un contrato de arrendamiento, comodato o cualquiera otro que otorgue la tenencia del inmueble; la posesión se puede acreditar con un contrato o una sentencia que declare la posesión.

Si usted no es el dueño de la casa sino el arrendatario, y una persona ha ocupado su casa, también puede hacer uso de este recurso para expulsarla.

Cuando el que ocupa la casa tiene la posesión.

Si la persona que ocupa la casa o propiedad tiene la posesión de ella, el asunto es diferente y el dueño de la casa debe iniciar un proceso de reivindicación de dominio.

Acción reivindicatoria de dominio.La acción reivindicatoria de dominio busca que el dueño de una propiedad la recupere cuando está ocupada por otra persona en calidad de poseedor.

Esto ocurre cuando quien ocupa la casa lo ha hecho por varios años y ha actuado como amo, señor y dueño de ella frente a terceros, y es un proceso que puede durar varios años.

El proceso de lanzamiento por ocupación de hecho es ideal para cuando un invitado no se quiere ir, o que ha ocupado la casa sin permiso, o con permiso, pero le ha vencido el tiempo por el que le fue otorgado el permiso y no se quiere ir de la casa, o cuando alguien ha ocupado la casa mientras usted estaba de vacaciones, etc.

Cuando de la ocupación surge una verdadera posesión, se debe recurrir a la acción reivindicatoria de dominio.

Compré un terreno y salió otro dueño.

Es una consulta que nos hacen los usuarios con frecuencia, y ocurre cuando se compra un terreno a quien no es el dueño sino un poseedor, que por ser poseedor no tiene escrituras y no puede dar escrituras.

Esto se da cuando la compra se hace mediante lo que popularmente se llama carta venta, tema abordado en el siguiente artículo.

Compraventa de posesión y mejoras.Es posible celebrar la compraventa de posesiones y mejoras, pero debe conocer las implicaciones que tiene y los riesgos que conlleva.

Cuando ello sucede, es probable que el comprador sea expulsado mediante un proceso de lanzamiento por ocupación de hecho, para luego continuar en un largo proceso civil para que el juez determine quién es el verdadero poseedor de los derechos del inmueble ocupado.

El comprador que compró un terreno al que le resultó otro dueño incluso puede iniciar un proceso civil contra quien le vendió lo que no es suyo para intentar recuperar el dinero pagado, donde incluso se puede hablar de estafa, pero todo dependerá de cada caso individual según sus particularidades.

Para evitar estos problemas, se debe exigir un certificado de libertad y tradición con fecha reciente donde se pueda probar que quien le está vendiendo el terreno es el dueño, y si no es dueño, sin un poseedor, que le presente el documento que le reconozca la posesión.

Cómo desalojar a una persona de mi propiedad.

Eso dependerá de cómo llegó esa persona a su propiedad. Si llegó por un contrato de arrendamiento, tendrá que iniciar un proceso de restitución de inmueble.

Si la persona le invadió su propiedad, tendrá que iniciar un proceso de reivindicación de dominio en caso de que el invasor haya adquirido la posesión.

Si el invasor no ha adquirido la posesión, un simple proceso policivo es suficiente, como se comentó líneas atrás.

¿Me pueden sacar de mi casa si no tengo escrituras?

Dependerá de cada caso particular y de los documentos que tenga. Pero es posible si el verdadero dueño logra reivindicar la propiedad del dominio.