En este artículo 22 secciones
- El comprador no termina de pagar.
- El vendedor no entrega el inmueble.
- Cómo prevenir el problema.
- Qué debe quedar en la promesa de compraventa.
- Preguntas frecuentes.
- Vendí una casa, ya escrituré y no me terminaron de pagar, ¿qué hago?
- ¿Puedo pedir la acción reivindicatoria para recuperar mi casa?
- ¿Por qué hay que resolver el contrato antes de pedir la restitución?
- Firmé escrituras y no me entregan la casa, ¿qué puedo hacer?
- ¿Cuándo debe entregarse el inmueble vendido?
- ¿Puede el vendedor negarse a entregar si el comprador se insolventó?
- Me piden entregar el apartamento y esperar dos meses por el saldo, ¿es riesgoso?
- El comprador dice que no paga porque el vendedor falleció, ¿es válido?
- ¿Qué pasa si el incumplimiento fue por demora del banco?
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En la compraventa de un inmueble el pago suele fraccionarse y la entrega ocurre antes de que se complete: se paga una parte al firmar la promesa, otra al otorgar la escritura y el saldo cuando el banco desembolsa. Ese desfase entre entregar y cobrar es el origen de casi todos los conflictos, y el camino para resolverlos depende de quién incumplió y de qué se busca. ¿Qué puede hacer el vendedor a quien no le pagaron y el comprador a quien no le entregaron?
El comprador no termina de pagar.
Es el escenario más frecuente. La casa ya se escrituró y se entregó, y el saldo quedó pendiente.
Aquí el vendedor está en la peor posición posible: ya transfirió el dominio y ya entregó la posesión, de modo que perdió los dos elementos con los que podría presionar.
Tiene dos objetivos posibles, y cada uno exige un camino distinto: cobrar el precio o recuperar el inmueble.
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Cobrar el precio no pagado.
El vendedor puede demandar el cumplimiento del contrato para que se obligue al comprador a pagar el saldo. La vía depende del documento con que cuente.
Si tiene un título valor. Una letra de cambio o un pagaré firmados como garantía del saldo permiten iniciar un proceso ejecutivo, con embargo y secuestro de bienes del comprador desde el comienzo. Es la vía más rápida.
Si solo tiene la promesa o la escritura. El asunto se complica. Lo más probable es que la promesa no preste mérito ejecutivo, que es lo común, y entonces hay que acudir a un proceso declarativo antes de poder ejecutar.
La diferencia entre una y otra vía es de años, y se explica en el artículo sobre la acción de cumplimiento de contrato.
De acuerdo con nuestro criterio, esa es la razón por la que el saldo pendiente debería estar siempre respaldado por un título valor: al ser autónomo, se ejecuta con independencia del contrato de compraventa, sin tener que discutir el negocio.
Recuperar el inmueble: la acción correcta.
Muchos vendedores prefieren recuperar la casa antes que perseguir un cobro que puede tomar años. Y aquí es donde más se equivocan al escoger la acción.
Existen dos figuras para recuperar la posesión de un inmueble, y aplican a casos distintos.
La acción reivindicatoria. Procede cuando una persona tiene el dominio y otra tiene la posesión sin que medie contrato entre ellas. Se explica en el artículo sobre la acción reivindicatoria.
La acción restitutoria. Procede cuando la posesión del demandado nace de un negocio jurídico celebrado con el dueño. Es el caso que nos ocupa, y se desarrolla en el artículo sobre la acción restitutoria.
En nuestro escenario el vendedor ya no tiene el dominio, porque lo transfirió, y la posesión del comprador nace precisamente del contrato que celebraron. Por eso la vía no es la reivindicatoria sino la restitutoria.
La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia lo precisó en sentencia del 30 de julio de 2010, con ponencia del magistrado William Namén:
«La reivindicatoria es acción real distinta a las acciones restitutorias surgidas de las relaciones jurídicas contractuales, tanto por su fuente cuanto por los sujetos legitimados y finalidad; aquélla surge del derecho real, lo protege, se reserva a su titular y dirige a obtener frente a cualquier poseedor la restitución de la posesión sobre la cosa, y las últimas, por lo general están circunscritas a los sujetos del acto dispositivo, negocio jurídico o contrato del cual emanan.»
Escoger mal la acción no es un detalle de forma: la demanda no prospera y el vendedor no recupera nada.
Primero hay que resolver el contrato.
Hay un paso previo indispensable que suele omitirse.
Mientras el contrato subsista, es ley para las partes y la posesión del comprador está legitimada por él. No puede pedirse la restitución de algo que el propio contrato autoriza a tener.
La misma providencia lo explica:
«La pretensión reivindicatoria excluye de suyo todos los casos en que la posesión del demandado sea de naturaleza contractual. En tales casos, mientras el contrato subsista constituye ley para las partes y como tal tiene que ser respetado por ellas. La pretensión reivindicatoria sólo puede tener cabida si se la deduce como consecuencia de la declaración de simulación, de nulidad o de resolución o terminación del contrato, es decir, previa la supresión del obstáculo que impide su ejercicio.»
El camino es entonces pedir primero la resolución del contrato y, obtenida esta, la restitución del inmueble. Ambas pretensiones pueden acumularse en la misma demanda, y sus efectos se explican en los artículos sobre la resolución de un contrato y las restituciones mutuas.
El vendedor no entrega el inmueble.
El escenario inverso es igual de frecuente: el comprador pagó, firmó escrituras y el vendedor no le entrega la casa.
Conviene distinguirlo de un supuesto anterior y distinto: que el vendedor se niegue a otorgar la escritura. Ese incumplimiento se sitúa en la etapa de la promesa y no en la de la compraventa ya celebrada, y su tratamiento, incluida la posibilidad de que el juez otorgue la escritura en nombre del vendedor renuente, corresponde al artículo sobre qué hacer si se incumple la promesa de compraventa.
El plazo para entregar.
El artículo 1882 del Código Civil establece que el vendedor debe entregar la cosa vendida inmediatamente después de celebrado el contrato, o en el plazo que las partes hayan fijado.
Vencido ese plazo sin entrega, el vendedor queda constituido en mora por el solo vencimiento, con las consecuencias que se explican en el artículo sobre la constitución en mora.
Las dos opciones del comprador.
Frente al incumplimiento del vendedor, el comprador puede escoger entre dos caminos, y en ambos conserva el derecho a ser indemnizado.
- Perseverar en el contrato. Exigir que se le entregue la cosa, con indemnización de los perjuicios que la mora en la entrega le haya causado.
- Desistir del contrato. Deshacer el negocio y recuperar lo pagado, igualmente con derecho a indemnización.
Hay, eso sí, una condición para poder escoger cualquiera de las dos: el comprador debe haber pagado, o estar pronto a pagar, o tener estipulado el pago a plazo. Es la manifestación en la compraventa de la regla general que explicamos en el artículo sobre allanarse a cumplir.
Dicho de otro modo: quien no pagó ni estaba listo a pagar no puede reclamar la entrega.
Cuándo puede el vendedor retener la cosa.
Hay un supuesto en que el vendedor queda legitimado para no entregar, aunque el plazo haya vencido.
Ocurre cuando, después de celebrado el contrato, la condición económica del comprador se ha deteriorado de tal manera que el vendedor corre el riesgo de perder el precio. En ese caso solo debe entregar cuando el comprador pague o asegure el pago.
Es una aplicación del derecho de retención, que la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia definió en sentencia del 18 de agosto de 2000, expediente 5519:
«Es aquel que le otorga al acreedor la facultad de conservar la cosa que está obligado a entregar a otro, hasta que no se le pague lo que se le deba en razón de un crédito vinculado con la misma obligación de restituir.»
La misma providencia advierte que el derecho de retención debe aducirse expresamente por quien pretenda ejercerlo, porque siempre puede optar por restituir la cosa, lo que implica renunciar a él.
De acuerdo con nuestro criterio, esa exigencia es la que hace fracasar muchas retenciones: quien retiene sin invocar el derecho ni acreditar el menoscabo de la fortuna del comprador queda simplemente como incumplido.
Qué puede hacer el comprador.
El comprador puede demandar el cumplimiento del contrato de compraventa o de la promesa, para que el juez obligue al vendedor a entregar, o la resolución del contrato para que le reintegre lo pagado, en ambos casos con la cláusula penal que se haya pactado. El régimen de esa cláusula se explica en el artículo sobre la cláusula penal en los contratos.
Cómo prevenir el problema.
Casi todos estos conflictos se evitan con tres previsiones en la promesa de compraventa.
- Entregar el inmueble en calidad de mera tenencia hasta que el precio se pague íntegramente, dejándolo expreso en una cláusula.
- Estipular que el cumplimiento del contrato solo se entiende satisfecho con el pago total, y que mientras ello no ocurra el promitente comprador es un mero tenedor y no un poseedor.
- Respaldar el saldo pendiente con una letra de cambio o un pagaré, que al ser títulos valores autónomos se ejecutan con independencia del contrato.
La diferencia entre mera tenencia y posesión no es teórica: decide qué acción procede y cuánto tarda recuperar el bien. Se explica en el artículo sobre la diferencia entre mera tenencia y posesión.
De acuerdo con nuestro criterio, la previsión más eficaz es la más simple y la que menos se aplica: no firmar escrituras ni entregar el inmueble mientras quede un saldo pendiente sin garantía. Cuando el comprador pide plazo para completar el pago después de escriturar, lo prudente es retrasar la firma de la escritura hasta que ese pago se produzca, y no confiar en una cláusula que después habrá que hacer valer ante un juez.
Qué debe quedar en la promesa de compraventa.
- La forma de pago detallada, con montos, fechas y el hecho que dispara cada desembolso.
- El momento de la entrega material y la calidad en que se entrega, que debería ser mera tenencia mientras haya saldo.
- El respaldo del saldo mediante título valor, con su carta de instrucciones.
- La cláusula penal y qué incumplimientos la hacen exigible.
- La cláusula que exima de responsabilidad cuando el incumplimiento sea imputable a un tercero, como la demora del banco en el desembolso.
- El procedimiento y los plazos para la restitución en caso de resolución.
El régimen general de la promesa se explica en el artículo sobre la promesa de compraventa, y el de la compraventa de inmuebles en el artículo sobre el contrato de compraventa de inmueble.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
Vendí una casa, ya escrituré y no me terminaron de pagar, ¿qué hago?
Tiene dos objetivos posibles. Para cobrar el saldo, si cuenta con un título valor puede iniciar un proceso ejecutivo; si solo tiene la promesa, probablemente deba acudir primero a un proceso declarativo. Para recuperar el inmueble debe pedir la resolución del contrato y, como consecuencia, la restitución, en la misma demanda.
¿Puedo pedir la acción reivindicatoria para recuperar mi casa?
No en este caso. La reivindicatoria procede cuando no hay contrato entre el dueño y el poseedor. Si la posesión del comprador nace del contrato que usted celebró con él, la vía es la acción restitutoria, y siempre previa resolución del contrato. Escoger mal la acción hace fracasar la demanda.
¿Por qué hay que resolver el contrato antes de pedir la restitución?
Porque mientras el contrato subsista es ley para las partes y legitima la posesión del comprador. No puede pedirse la restitución de algo que el propio contrato autoriza a tener. Primero hay que suprimir ese obstáculo mediante la resolución.
Firmé escrituras y no me entregan la casa, ¿qué puedo hacer?
Puede demandar el cumplimiento para que el juez obligue al vendedor a entregar, o la resolución para que le reintegre lo pagado, en ambos casos con indemnización de perjuicios y con la cláusula penal que se haya pactado. Para poder escoger debe haber pagado o estar pronto a pagar.
¿Cuándo debe entregarse el inmueble vendido?
Inmediatamente después de celebrado el contrato, o en el plazo que las partes hayan fijado, conforme al artículo 1882 del Código Civil. Vencido ese plazo sin entrega, el vendedor queda en mora.
¿Puede el vendedor negarse a entregar si el comprador se insolventó?
Sí, cuando después del contrato la condición económica del comprador se deterioró al punto de que el vendedor corre el riesgo de perder el precio. En ese caso solo debe entregar cuando se pague o se asegure el pago. Pero debe invocar expresamente el derecho de retención y acreditar ese deterioro, porque de lo contrario queda como incumplido.
Me piden entregar el apartamento y esperar dos meses por el saldo, ¿es riesgoso?
Lo es, porque una vez escriturado y entregado el inmueble usted pierde las dos herramientas de presión. Lo prudente es retrasar la firma de la escritura hasta que se pague ese saldo. Si aun así decide avanzar, exija que el saldo quede respaldado por un título valor y que la promesa establezca que el inmueble se entrega en mera tenencia hasta la protocolización.
El comprador dice que no paga porque el vendedor falleció, ¿es válido?
No es razón para incumplir. La promesa de compraventa puede hacerse efectiva si se cumplen sus condiciones, aunque el propietario haya fallecido, caso en el cual habrá que vincular a la sucesión. Conviene además verificar a nombre de quién figura el inmueble en el folio de matrícula, que es lo determinante, y no quién conserve las escrituras, porque siempre puede pedirse otra copia en la notaría.
¿Qué pasa si el incumplimiento fue por demora del banco?
Técnicamente hay incumplimiento, pero puede alegarse que obedeció a una circunstancia ajena al control de quien debía pagar. Su éxito depende de la prueba, y por eso conviene prevenirlo incluyendo en la promesa una cláusula que exima de responsabilidad cuando el incumplimiento sea imputable a un tercero.
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Estoy vendiendo mi apartamento. La forma de pago en la promesa de compraventa se había señalado de la siguiente manera: un monto inicial del 10% a la firma de la promesa de compraventa, 30% a la firma de la escritura hipotecaria y el saldo cuando el banco hace el desembolso, y se haría la entrega del inmueble después de firmar la promesa de compraventa. Ahora el comprador me dice que se le presentó un imprevisto y no puede pagar el 30% con la firma de la escritura, que le dé un plazo de aproximadamente 2 meses para pagar el 30%, que contarían después de firmadas las escrituras y el desembolso por parte del banco.
Mi pregunta es si es viable hacer este tipo de negocio porque me preocupa firmar escrituras y entregar el apartamento y esperar dos meses para que pague el saldo pendiente. La promesa de compraventa tendría validez después de entregado el apto y firmadas las escrituras. De ser así, ¿qué cláusula se puede dejar señalada en la promesa para este último pago?
Lo que puede hacer es retrasar la firma de la escritura hasta tanto se pague el 30%.
¡Muchas gracias!
¿Qué debo hacer si compré una vivienda por 180 millones, cancelé 112 millones, hicimos escrituras y ya tengo las escrituras a mi nombre, pero no he podido pagar el resto de la deuda? ¿Cómo puedo llegar a un acuerdo con la vendedora o qué proceso debo seguir? No quiero perder lo que he pagado y ya llevo un año esperando. ¿Cómo puedo conseguir el dinero?
Depende de lo que se haya acordado en la promesa de compraventa respecto a las consecuencia de incumplir con el pago. En todo caso, y de forma general, cuando no se puede pagar una deuda no hay camino distinto que intentar llegar a un acuerdo con el acreedor, y si este no acepta acuerdos, el camino es vender la casa, pagar la deuda y con el excedente hacer otro negocio.
No hay proceso que pueda utilizar para evitar el pago de una deuda.
Estoy vendiendo un apartamento y me quieren dar una cuarta parte del valor y vivir de inmediato en el apartamento mientras obtienen el crédito de la parte de dinero que falta. ¿Es viable el negocio o es mejor esperar a tener todo el dinero y firmar las escrituras?
Es viable siempre que se firme una promesa de compraventa y en ella se indique que el inmueble se entrega en calidad de mera tenencia hasta la protocolización de la escritura de compraventa.
¿Qué debo hacer si mi padre vendió una propiedad por una cifra, pero el comprador no pagó y, aun así, mi padre no le firmó ningún documento que certifique al comprador como dueño, y el comprador reside en la propiedad como si fuera el dueño?
Deberá demostrar que se realizó el negocio y que el comprador no lo pagó, por lo que se configura un incumplimiento de contrato que debe llevar a restituciones mutuas, debiendo el comprador entregar el inmueble y el vendedor devolver el dinero recibido, lo que necesariamente implica una demanda civil.
Hola, buenas tardes. ¿Qué puedo hacer si la mamá de mi mujer vendió una casa a través de una compra-venta hace 2 años y no han cumplido con el pago total? Mi esposa tiene las escrituras y los compradores dicen que no pagarán más porque el papá de mi mujer murió hace 8 meses. Las escrituras están a nombre de mi suegra, no del difunto.
Habrá que consultar qué se acordó en la promesa de compraventa, pero en general, si el comprador no pagó hay incumplimiento de su parte, pero también puede haber incumplimiento por parte de su suegra, que al parecer es la que firmó la promesa de compraventa.
Si bien el comprador puede tener una entendible incertidumbre porque el dueño de la casa ya falleció, no es una razón para incumplir, puesto que en todo caso la promesa de compraventa se puede hacer efectiva si se cumplen las condiciones.
De otra parte, una cosa es que su mujer tenga las escrituras, y otra que la casa esté a nombre de su suegro, y lo que interese es a nombre de quién está la casa, no quien guarde las escrituras, puesto siempre se puede pedir otra copia en la notaría.
En todo caso, hace falta más información sobre el negocio que realizó el comprador con la suegra, considerando que la casa al parecer no es de la suegra sino del suegro ya fallecido.