¿Qué debe hacer si vende una casa y no se la pagan?

Cuando se negocian bienes inmuebles las partes acuerdan pagar una parte del precio por anticipado, una parte al firmar la escritura, y si la compra es financiada el saldo se paga posteriormente cuando el banco hace el desembolso, y la propiedad se entrega al firmar la escritura antes de que el comprador haga el último pago.

El comprador no termina de pagar la casa.

Suele ocurrir por distintas razones que el comprador no termina de pagar el saldo adeudado, y como ya se le ha entregado la casa e incluso ya se le ha escriturado, surge la duda respecto al camino que debe seguir el vendedor.

Una vez la casa se ha escriturado y se ha entregado, y si el comprador no paga el saldo pendiente, el vendedor tendrá dificultades para cobrar y, sobre todo, para recuperar la casa.

Contrato de promesa de compraventa.Contrato en el que una parte (promitente vendedor) promete vender una cosa y la otra promete (promitente comprador) promete comprarla.

El vendedor puede demandar el cumplimiento del contrato y buscar que se le obligue al comprado a pagar lo que quedó debiendo, pero conseguir que alguien pague una deuda por vía civil puede ser un imposible, así que muchos prefieren intentar recuperar la casa, lo cual requiere un proceso distinto y en el que las personas se suelen equivocar.

Figuras para cobrar el precio.

Si la casa ya fue vendida, escriturada y entregada, el vendedor puede intentar cobrar el precio no pagado, para lo cual puede utilizar la promesa de compraventa, la misma escritura de compraventa, y algún título valor que haya hecho firmar como garantía, ya sea una letra de cabio o un pagaré.

Si se cuenta con un título valor simplemente se inicia un proceso ejecutivo en el que se solicitará el embargo y secuestro de los bienes del comprador.

Si no se tiene un título valor, y sólo se cuenta con una promesa de compraventa incumplida, el asunto es más complejo porque lo más probable es que sea necesario iniciar un proceso declarativo y ordinario, en el caso que la promesa de compraventa no preste mérito ejecutivo, que es lo más común.

Figuras para recuperar la casa.

Resulta que para recuperar la posesión de una propiedad existen dos figuras o acciones civiles a saber:

Cada figura o acción aplica para casos distintos.

En término generales la acción reivindicatoria aplica cuando una persona ostenta el dominio y otra ostenta la posesión, que no es el caso que nos ocupa en esta nota, por lo que esta posibilidad se descarta en el escenario aquí propuesto.

En el presente caso el vendedor no ostenta el dominio porque ya se lo transfirió al comprador que no cumplió con el pago completo, y, además, esa posesión nace de un negocio jurídico realizado entre vendedor y comprador, y en tal circunstancia procede es la acción restitutoria.

La sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia 11001 - 3103-014 – 2005 - 00154-01 del 30 de julio de 2010 con ponencia del magistrado William Name dijo:

«La reivindicatoria es acción real distinta a las acciones restitutorias surgidas de las relaciones jurídicas contractuales, tanto por su fuente cuanto por los sujetos legitimados y finalidad; aquélla surge del derecho real, lo protege, se reserva a su titular y dirige a obtener frente a cualquier poseedor la restitución de la posesión sobre la cosa, y las últimas, por lo general están circunscritas a los sujetos del acto dispositivo, negocio jurídico o contrato del cual emanan y procuran solucionar las situaciones gestadas por su inteligencia entre las partes.

En particular, la restitución de la cosa podrá obtenerse como consecuencia directa e inmediata de la reivindicación o, en virtud, del ejercicio de una acción contractual.

Más exactamente, existiendo entre el dueño y el poseedor de la cosa, una relación jurídica negocial o contractual de donde deriva su posesión, la restitución no puede lograrse con independencia sino a consecuencia y en virtud de las acciones correspondientes al negocio jurídico o contrato.»

Como en el presente caso la posesión de la casa surge para el comprador de un contrato firmado con el vendedor, no es aplicable la acción civil reivindicatoria sino la restitutoria, lo que resulta relevante, porque si el vendedor se equivoca en escoger la acción, esta no prosperará y no podrá obtener la restitución de la casa.

Como existe un contrato entre las partes que fue incumplido por el comprador, es preciso que ese contrato se “destruya” como se suele decir en el argot  jurídico, para lo cual se debe perseguir la resolución del respectivo contrato,  pues sin esa resolución no es posible la restitución del inmueble, como bien lo expuso la sala civil de la corte suprema de justicia en reiteración de jurisprudencia en la misma sentencia ya citada :

«La pretensión reivindicatoria excluye de suyo todos los casos en que la posesión del demandado sea de naturaleza contractual, es decir, se rija por un contrato celebrado entre el dueño y el actual poseedor. En tales casos, mientras el contrato subsista constituye ley para las partes (artículo 1602 del Código Civil) y como tal tiene que ser respetado por ellas. Entonces, la restitución de la cosa poseída, cuya posesión legitima el acuerdo de voluntades, no puede demandarse sino con apoyo en alguna cláusula que la prevea, mientras el pacto esté vigente. La pretensión reivindicatoria sólo puede tener cabida si se la deduce como consecuencia de la declaración de simulación, de nulidad o de resolución o terminación del contrato, es decir, previa la supresión del obstáculo que impide su ejercicio.»

Queda claro entonces que el camino a seguir es solicitar la resolución del contrato, y concedido esta entonces sí demandar la restitución del inmueble, lo cual se puede solicitar en la misa demanda.

Protegerse ante un eventual incumplimiento del comprador.

Para evitar estos problemas, o por lo menos para hacer más sencilla su solución, en la promesa de compraventa se debe precisar que la casa se entrega en calidad de mera tenencia, y en alguna cláusula dejar en claro que el cumplimiento del contrato sucederá sólo cuando el pago se satisfaga en su totalidad, y mientras ello no suceda, el comprador o promitente comprador sólo tendrá la mera tenencia de la casa.

Tenencia – Mero tenedor.La tenencia implica tener una cosa sin ánimo de señor o dueño, es decir, reconociendo dominio ajeno.

Es por lo anterior que la entrega anticipada de un inmueble es una práctica que en ocasiones trae problemas, pues una vez escriturado el inmueble, si el comprador no paga y tampoco quiere entregar la propiedad, el vendedor tendrá que invertir unos cuantos años en procesos judiciales para conseguir o el pago o la restitución de la propiedad, y ello sucederá por más contratos que haya de por medio, así que en cuestión de negocios es mejor lo que decía la abuela: plata en mano…

De otra parte, cuando se queda debiendo una parte de precio, ese saldo debe estar respaldado por una letra de cambio o pagaré, que el ser títulos valores autónomos, se podrán ejecutar independientemente del contrato de compraventa incumplido, por lo que resultará mucho más fácil cobrar el precio no pagado.

Firmé escrituras y no me entregaron la casa.

No sólo el vendedor puede sufrir incumplimientos, sino el comprador, que luego de firmar escrituras y pagar el precio, el vendedor se niega a entregarle la casa.

En este caso el comprador debe demandar el cumplimiento del contrato de compraventa o la promesa de compraventa, para que el juez obligue al vendedor la entrega de la casa, o la resolución del contrato de compraventa para obligar al vendedor a que le reintegre el precio pagado, con el pago de las cláusulas de incumpliendo o penales que se hayan pactado en la promesa de compraventa.

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