¿Cuántos años debo vivir en una casa para que sea mía?

Tanto los inquilinos como los arrendadores propietarios del inmueble arrendado suelen tener dudas respecto a la posibilidad de que el arrendatario se quede con la casa si se le arrienda por mucho tiempo, a lo que respondemos en esta nota.

Al firmar contrato de arrendamiento el inquilino nunca se quedará con la casa.

Lo primero que se debe precisar, es que, si existe un contrato de arrendamiento por escrito, el inquilino o arrendatario jamás se podrá quedar con la casa, no importa cuántos años la ocupe como arrendatario.

La razón es que, al firmar el contrato de arrendamiento, el inquilino está reconociendo dominio ajeno, es decir, está reconociendo que la casa que ocupa no es suya sino del arrendador, por lo tanto, la ocupará en calidad de mera tenencia lo que descarta de plano que pueda reclamar la propiedad en el futuro.

El presupuesto para que una persona se pueda quedar con una casa luego de vivir por mucho tiempo, es que la ocupa en calidad de posesión, lo que no ocurre con el arrendamiento.

Definición de arrendamiento.

El artículo 1973 del código civil define el arrendamiento en los siguientes términos:

«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»

Claramente el arrendador cede el goce del inmueble a cambio de un canon, por lo tanto, el arrendatario no ocupa el inmueble con ánimo de señor y dueño, asunto que descarta de plano la posesión y la prescripción adquisitiva del dominio.

La posesión es el requisito para que una persona reclame la propiedad de un inmueble mediante la figura de la prescripción adquisitiva del dominio, así que si no hay posesión el dominio no puede ser reclamado mediante la acción prescriptiva del dominio.

En los siguientes artículos se explican en detalles estos conceptos.

Contrato de arrendamiento verbal.

El problema lo tiene la persona cuando hace un contrato de arrendamiento verbal, puesto que no podrá probar con facilidad que en realidad existe un contrato de arrendamiento.

Si el arrendador conserva recibos de pago del arrendamiento, consignaciones, pago de recibos o de impuestos, ayuda a probar la existencia del contrato de arrendamiento, pero si no tienen nada de eso es muy probable pueda quedarse con la casa.

Contrato de arrendamiento.El contrato de arrendamiento permite al arrendatario utilizar un bien de propiedad del arrendador a cambio del pago de un canon de arrendamiento.

Por lo anterior nunca entregue las llaves de su casa hasta tanto no esté firmado el contrato de arrendamiento, y en lo posible, con reconocimiento de firma ante notario.

Si entrega la casa sin contrato, el inquilino al cabo de 5 años podría intentar reclamar la propiedad de la misma, y si la entrega con contrato de arrendamiento firmado, el inquilino puede permanecer en ella hasta el fin de los tiempos sin asomo de riesgo de perder la propiedad de la casa.

Respecto a cuántos años se necesita habitar una casa para quedarse con ella, depende de la forma en que se posea.

En el caso de la posesión regular, se requiere de 5 años, y en caso de posesión irregular se requiere de 10 años.

Preguntas frecuentes.

A continuación, respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores sobre este tema.

¿Me puedo quedar con una casa que no es mía?

Sí es posible que una persona se quede con una casa que no es suya, si vive en ella por el tiempo necesario sin que medie ningún tipo de contrato, y que actúe como señor y dueño de la casa.

Para que una persona se pueda quedar con una casa que no es suya, debe tener la posesión de la casa, y si la posesión es regular, se requieren 5 años, y si es irregular, 10 años.

Derechos del arrendatario después de 10 años

Cómo ya lo señalamos, el arrendamiento no otorga al inquilino el derecho a quedarse con la casa, no importa cuántos años dure el contrato de arrendamiento.

En el caso del arrendamiento de local comercial, luego de 2 años se tiene el derecho a la renovación de contrato, pero en el arrendamiento de casas y otros inmuebles, la antigüedad no otorga ningún derecho especial.

Evite perder su casa.

De acuerdo a lo anteriormente expuesto, para evitar que usted pierda la casa, cuando permita que otra persona viva en ella debe hacerle firmar un contrato, ya sea de arrendamiento, comodato o incluso usufructo, ya que ninguno de ellos reconoce posesión lo que hace imposible que se puedan quedar con su casa no importa si viven en ella 10 años, 20 o 30 años.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2022, febrero 24). ¿Cuántos años debo vivir en una casa para que sea mía? [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/cuanto-debo-vivir-en-una-casa-para-que-sea-mia.html

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  1. Brenda antonia franco campos (enero 19 de 2024)

    Tengo 15 años viviendo en una casa que me re casa que me rentan pero esta intestada y me dan 2dias para desalojarla el queme la renta tenia un año que no pasaba x la renta de repente yega con un licenciado y m ecigen que la desaloje en 2 dias sino lo hago me sacaran de la vivienda la casa yo le la estube areglando xq me la rentaron en mmalas condiciones que devo hacer en ese

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      Gerencie.com en respuesta a Brenda antonia franco campos (enero 20 de 2024)

      En Colombia, el contrato de arrendamiento no puede terminarse de forma intempestiva si el arrendatario no ha incumplido. Si el arrendatario ha sido cumplido, la terminación requiere que el arrendador notifique el arrendatario con una anticipación no inferior a 3 meses.

      Más detalles en este artículo.

      Saludos

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  2. Ferney Victoria García (octubre 6 de 2023)

    Somos una comunidad religiosa (Sin ánimo de lucro) Alexis Montenegro con parte de los diezmos, de las ofrendas y préstamos, adquirió un terreno construido a medias; terminó paredes y techó. Para no quedar él como propietario, le dijo a su hermano menor que hicieran las escrituras a su nombre (Para evitar algún reclamo de herencia por parte de sus hijos) Su hermano menor, por fallas cardíacas, le pasó los derechos a su tío (Persona más jóven) Pensando que éste era tan honrado como él. No se colocó ninguna cláusula anunciando que era un representante legal de una comunidad religiosa y no el dueño de dicho predio. Ahora ha enviado a un abogado para pedirnos que desocupemos de manera tranquila ya que él es dueño y no quiere que se siga predicando la Palabra de Dios en nuestro local.
    Él tambien es pastor en Bogotá. Estas escrituras se hicieron en el 2021. ¿Qué se puede hacer al respecto? Gracias por su colaboración y atención oportuna a la presnte, Dios les bendiga.

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      Gerencie.com en respuesta a Ferney Victoria García (noviembre 13 de 2023)

      Buenos días, Ferney

      Caso muy difícil por la simulación sucesiva de la compraventas (al parecer). Eventualmente se podría solicitar la nulidad por una presunta simulación de la venta al tío menor, pero es un caso que un abogado experto debe revisar.

      Saludos

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      Gerencie.com en respuesta a Ferney Victoria García (abril 13 de 2024)

      Si no hay ningún contrato de por medio, y las escrituras está a nombre de quien lo está reclamando, no se puede hacer mucho. Es un error que se comete con regularidad sin considerar las consecuencias de confiar en la honestidad de las personas.

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  3. Gema (septiembre 22 de 2023)

    Hola viví en una casa q sus dueños m rentaron verbalmente ellos fallecieron y yo seguí viviendo hay pagando los viles d la casa pero los de la mala vida se diseñaron d la colonia y x más de 10 años ese era m hogar y fui despojada y la hija d los dueños no pudo hacer nada ..pregunta que debo. D hacer para recuperar mi hogar

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  4. andres gonzalez (septiembre 21 de 2023)

    vivo en la casa de mis padres hace 25 años y mi padre fallecio hace 2 años yo ayudo con los servicios trabajo y estoy pendiente de mi madre pero mis hermanos me quieren sacar si no hacemos sucesion esto se puede

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  5. Hijos (mayo 30 de 2023)

    Mi hermano y yo compramos una casa, en ella viven nuestros padres, es posible que mi padre se adueñe de la casa, el vive allí porque no tiene a donde ir.

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  6. Jesús de Felipe correa (mayo 22 de 2023)

    Estamos metidos en una casa de infonavit por mas de 10 años la dueña o dueño en ese tiempo de 10 años nunca fueron a darle una vuelta y la casa estaba en puro cascaron y yena de yerba nosotros la volvimos a reconstruir como quien dice lo malo que cuando me meti no letome fotos para que vieran como estaba de antemano gracias

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  7. MARY A PAXTON (diciembre 29 de 2022)

    SI UNA HIJA FINCA EN TIERRA DE LA MAMA PARA MUTUAMENTE ALLUDARSE Y MUERE LA MAMA EN PANDEMIA Y HEREDA A NIETOS DE LA HERMANA. Y LA QUE FINCO NO TIENE A DONDE IR Y EL MARIDO LA ABANDONO? PUEDE QUEDARSE Y NEGOCIAR RENTA DE TIERRA PARA NO SER SACADA DE LA TIERRA?

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  8. BLANLIROSE (diciembre 29 de 2022)

    BUENOS DIAS
    MI MAMA TIENE UNA UNION LIBRE CON UN SEÑOR HACE MAS DE 30 AÑOS Y VIVIEN EN UNA FINCA QUE COMPRO SU COMPAÑERO PERO POR CIRCUNSTANCIAS EL LE VENDIO ESA PROPIEDAD A SU HIJO Y ELLOS SIGUIERON VIVIENDO Y CUIDANDOLA HACE POPR LO MENOS 20 AÑOS,AHORA EL COMPAÑERO DE MI MADRE FALLECIO Y LOS HIJOS DE EL QUIEREN SACARLA, ELLA TIENE ALGUN DERECHO POR EL TIEMPO COMPARTIDO CON EL Y EL VIVIDO EN ESA FINCA

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  9. Caro (noviembre 5 de 2022)

    Buen día disculpe soy de México y quiero exponer mi caso llevo más de 10 años viviendo en una casa que me prestaron y jamás me han dado algún pago …pues en los cuatros que estamos se arreglaron de mi dinero y ahora quiener sacarme que puedo hacer

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  10. Ledys urbano (octubre 13 de 2022)

    Yo vivo en una mejora hacen 14 años alquilada solo que te lo problemas con la dueña ya que le pagamos el servicio de gas y ella no lo cancela y siempre me dejan sin el servicio y no sé si lo hace para que yo me mudé xq piensa q me voy adueñar de su casa
    Nunca hemos firmado contrato ni nada parecido solo pagamos los servicios pero dándole el dinero a ella y ella no cancela el servicio que hago en este caso

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  11. anvepe (octubre 9 de 2022)

    por buenos a una ahijada que vivia mal le dejamos dos alcobas para que viviera allí y luego ocupo otros espacios, con la condicion que pagara los recibos de luz y agua que ellos consumían nosotros tenemos una alcoba y el garaje para cuando subimos a bogota constantemente la ahijada murio y ahora el hijo esta reclamando posesion llevan 30 años nosotros pagamos impuestos necesito que me orienten.

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  12. Lurdes Clemente (septiembre 1 de 2022)

    Hola, que tramites debo realizar para evitar que un ocupante ilegal se apodere de una vivienda de mi propiedad? el y su sra ya tienen varios meses que habitan alli sin mi cfonsentiniento, poseo los documentos del inmueble y aun pago los servicios de la misma.

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  13. maria boscan (abril 22 de 2022)

    buenos dias una pregunta tengo mas de 15 años viviendo alquilada en una casa de mi mama pago alquiler y servicios, pero tengo por los momentos problemas familiares con mis hermanos y mi mama me quiere botar de la casa, mi mama esta sufriendo de demencia fenil una enfermedad q da en el cerebro, y por eso es el problemas con mis hermanos ellos viven fuera del pais pero me humillan por llamadas, tanto asi q me calo eso porque en mi casa vivo con mi familia mi esposo y mis hijos son niños, tengo contrato de arrendamiento, q opinion me podrian dar.

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  14. JOSE VILLA (febrero 12 de 2022)

    Di en arriendo un lote, con previo contrato de arrendamiento, viajé al exterior y la persona que dejé encargada de cobrar los arriendos me dice que los inquilimnos se negaron a seguir pagando; los herederos están ocupando el lote. Esto fue en el año 1988. ¿Puedo reclamar mi lote?
    GRACIAS.

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