Tanto los inquilinos como los arrendadores propietarios del inmueble arrendado suelen tener dudas respecto a la posibilidad de que el arrendatario se quede con la casa si se le arrienda por mucho tiempo, a lo que respondemos en esta nota.
Al firmar contrato de arrendamiento, el inquilino nunca se quedará con la casa.
Lo primero que se debe precisar es que, si existe un contrato de arrendamiento por escrito, el inquilino o arrendatario jamás se podrá quedar con la casa, no importa cuántos años la ocupe como arrendatario.
La razón es que, al firmar el contrato de arrendamiento, el inquilino está reconociendo dominio ajeno, es decir, está reconociendo que la casa que ocupa no es suya, sino del arrendador. Por lo tanto, la ocupará en calidad de mera tenencia, lo que descarta de plano que pueda reclamar la propiedad en el futuro.
El presupuesto para que una persona se pueda quedar con una casa luego de vivir por mucho tiempo es que la ocupa en calidad de posesión, lo que no ocurre con el arrendamiento.
Definición de arrendamiento.
El artículo 1973 del Código Civil define el arrendamiento en los siguientes términos:
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
Claramente, el arrendador cede el goce del inmueble a cambio de un canon; por lo tanto, el arrendatario no ocupa el inmueble con ánimo de señor y dueño, asunto que descarta de plano la posesión y la prescripción adquisitiva del dominio.
La posesión es el requisito para que una persona reclame la propiedad de un inmueble mediante la figura de la prescripción adquisitiva del dominio. Así que, si no hay posesión, el dominio no puede ser reclamado mediante la acción prescriptiva del dominio.
En los siguientes artículos se explican en detalle estos conceptos.
Contrato de arrendamiento verbal.
El problema lo tiene la persona cuando hace un contrato de arrendamiento verbal, puesto que no podrá probar con facilidad que en realidad existe un contrato de arrendamiento.
Si el arrendador conserva recibos de pago del arrendamiento, consignaciones, pago de recibos o de impuestos, ayuda a probar la existencia del contrato de arrendamiento; pero si no tiene nada de eso, es muy probable que pueda quedarse con la casa.
Por lo anterior, nunca entregue las llaves de su casa hasta tanto no esté firmado el contrato de arrendamiento, y en lo posible, con reconocimiento de firma ante notario.
Si entrega la casa sin contrato, el inquilino, al cabo de 5 años, podría intentar reclamar la propiedad de la misma, y si la entrega con contrato de arrendamiento firmado, el inquilino puede permanecer en ella hasta el fin de los tiempos sin asomo de riesgo de perder la propiedad de la casa.
Respecto a cuántos años se necesita habitar una casa para quedarse con ella, depende de la forma en que se posea.
En el caso de la posesión regular, se requieren 5 años; y en caso de posesión irregular, se requieren 10 años.
Preguntas frecuentes.
A continuación, respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores sobre este tema.
¿Me puedo quedar con una casa que no es mía?
Sí es posible que una persona se quede con una casa que no es suya si vive en ella por el tiempo necesario sin que medie ningún tipo de contrato, y que actúe como señor y dueño de la casa.
Para que una persona se pueda quedar con una casa que no es suya, debe tener la posesión de la casa, y si la posesión es regular, se requieren 5 años; y si es irregular, 10 años.
Derechos del arrendatario después de 10 años.
Como ya lo señalamos, el arrendamiento no otorga al inquilino el derecho a quedarse con la casa, no importa cuántos años dure el contrato de arrendamiento.
En el caso del arrendamiento de local comercial, luego de 2 años se tiene el derecho a la renovación de contrato, pero en el arrendamiento de casas y otros inmuebles, la antigüedad no otorga ningún derecho especial.
Evite perder su casa.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, para evitar que usted pierda la casa, cuando permita que otra persona viva en ella, debe hacerle firmar un contrato, ya sea de arrendamiento, comodato o incluso usufructo, ya que ninguno de ellos reconoce posesión, lo que hace imposible que se puedan quedar con su casa, no importa si viven en ella 10, 20 o 30 años.
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Requisitos de la demandaForma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2022, febrero 24). ¿Cuántos años debo vivir en una casa para que sea mía? [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/cuanto-debo-vivir-en-una-casa-para-que-sea-mia.html
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Tengo 15 años viviendo en una casa que me rentan, pero está intestada. Me dan dos días para desalojarla. El propietario tenía un año que no pasaba a cobrar la renta y, de repente, llega con un licenciado y me dicen que debo desalojar en dos días; si no lo hago, me sacarán de la vivienda. Yo estuve arreglando la casa porque me la rentaron en malas condiciones. ¿Qué debo hacer en ese caso?
En Colombia, el contrato de arrendamiento no puede terminarse de forma intempestiva si el arrendatario no ha incumplido. Si el arrendatario ha sido cumplido, la terminación requiere que el arrendador notifique el arrendatario con una anticipación no inferior a 3 meses.
Más detalles en este artículo.
Saludos
Somos una comunidad religiosa (sin ánimo de lucro). Alexis Montenegro, con parte de los diezmos, de las ofrendas y préstamos, adquirió un terreno construido a medias; terminó las paredes y techó. Para no quedar él como propietario, le dijo a su hermano menor que hicieran las escrituras a su nombre (para evitar algún reclamo de herencia por parte de sus hijos). Su hermano menor, por fallas cardíacas, le pasó los derechos a su tío (persona más joven), pensando que este era tan honrado como él. No se colocó ninguna cláusula anunciando que era un representante legal de una comunidad religiosa y no el dueño de dicho predio. Ahora ha enviado a un abogado para pedirnos que desocupemos de manera tranquila, ya que él es dueño y no quiere que se siga predicando la Palabra de Dios en nuestro local. Él también es pastor en Bogotá. Estas escrituras se hicieron en 2021. ¿Qué se puede hacer al respecto? Gracias por su colaboración y atención oportuna a la presente. Dios les bendiga.
Buenos días, Ferney
Caso muy difícil por la simulación sucesiva de la compraventas (al parecer). Eventualmente se podría solicitar la nulidad por una presunta simulación de la venta al tío menor, pero es un caso que un abogado experto debe revisar.
Saludos
Si no hay ningún contrato de por medio, y las escrituras está a nombre de quien lo está reclamando, no se puede hacer mucho. Es un error que se comete con regularidad sin considerar las consecuencias de confiar en la honestidad de las personas.
Hola, viví en una casa cuyos dueños me la rentaron verbalmente. Ellos fallecieron y yo seguí viviendo allí, pagando los gastos de la casa. Sin embargo, aquellos de la mala vida se deshicieron de la colonia y, durante más de 10 años, ese era mi hogar. Fui despojada y la hija de los dueños no pudo hacer nada. Mi pregunta es: ¿qué debo hacer para recuperar mi hogar?
Vivo en la casa de mis padres desde hace 25 años y mi padre falleció hace 2 años. Yo ayudo con los servicios, trabajo y estoy pendiente de mi madre, pero mis hermanos me quieren sacar. Si no hacemos la sucesión, ¿esto se puede?
Mi hermano y yo compramos una casa. En ella viven nuestros padres. Es posible que mi padre se adueñe de la casa; él vive allí porque no tiene a dónde ir.
Hemos estado viviendo en una casa de Infonavit por más de 10 años. La dueña o dueño, durante todo ese tiempo, nunca se presentó para revisar la propiedad, que estaba en un estado muy deteriorado y llena de maleza. Nosotros la reconstruimos, como quien dice. Lo malo es que cuando me mudé no tomé fotos para que se viera cómo estaba. De antemano, gracias.
Qué brutos.
Si una hija finca en tierra de la mamá para mutuamente ayudarse y la mamá muere durante la pandemia, heredando a los nietos de la hermana, y la que fincó no tiene a dónde ir porque el marido la abandonó, ¿puede quedarse y negociar el alquiler de la tierra para no ser sacada de ella?
Buenos días:
Mi mamá tiene una unión libre con un señor desde hace más de 30 años, y viven en una finca que compró su compañero. Sin embargo, debido a ciertas circunstancias, él le vendió esa propiedad a su hijo, y ellos continuaron viviendo y cuidándola durante al menos 20 años. Ahora, el compañero de mi madre falleció y los hijos de él quieren sacarla. ¿Ella tiene algún derecho por el tiempo compartido con él y por haber vivido en esa finca?
Buen día, disculpe. Soy de México y quiero exponer mi caso. Llevo más de 10 años viviendo en una casa que me prestaron y jamás he recibido algún pago. En los cuatro años que estamos, se han hecho arreglos con mi dinero y ahora quieren sacarme. ¿Qué puedo hacer?
Yo vivo en una vivienda alquilada desde hace 14 años, solo que tengo problemas con la dueña. Le pagamos el servicio de gas y ella no lo cancela, lo que siempre me deja sin el servicio. No sé si lo hace para que yo me mude, porque piensa que me voy a adueñar de su casa. Nunca hemos firmado un contrato ni nada parecido; solo pagamos los servicios, pero dándole el dinero a ella y ella no cancela el servicio. ¿Qué hago en este caso?
Por la buena relación que teníamos con una ahijada que vivía en condiciones difíciles, le dejamos dos alcobas para que viviera allí. Posteriormente, ocupó otros espacios con la condición de que pagara los recibos de luz y agua que ellos consumían. Nosotros tenemos una alcoba y el garaje para usar cuando subimos a Bogotá. La ahijada falleció y ahora su hijo está reclamando posesión. Llevamos 30 años en esta situación y nosotros pagamos impuestos. Necesito que me orienten.
Hola, ¿qué trámites debo realizar para evitar que un ocupante ilegal se apodere de una vivienda de mi propiedad? Él y su señora ya llevan varios meses habitando allí sin mi consentimiento. Poseo los documentos del inmueble y aún pago los servicios de la misma.
Buenos días, tengo una pregunta. He estado viviendo alquilada en la casa de mi mamá por más de 15 años. Pago alquiler y servicios. Sin embargo, actualmente tengo problemas familiares con mis hermanos, y mi mamá quiere que me vaya de la casa. Ella está sufriendo de demencia fenil, una enfermedad que afecta el cerebro, y esto ha generado conflictos con mis hermanos. Ellos viven fuera del país, pero me humillan a través de llamadas. He aguantado todo esto porque en mi casa vivo con mi familia; mi esposo y mis hijos son niños. Tengo un contrato de arrendamiento. ¿Qué opinión me podrían dar al respecto?
Di en arriendo un lote, con un contrato de arrendamiento previo. Viajé al exterior y la persona que dejé encargada de cobrar los arriendos me dice que los inquilinos se negaron a seguir pagando; los herederos están ocupando el lote. Esto fue en el año 1988. ¿Puedo reclamar mi lote?
Gracias.