Tanto los inquilinos como los arrendadores propietarios del inmueble arrendado suelen tener dudas respecto a la posibilidad de que el arrendatario se quede con la casa si se le arrienda por mucho tiempo, a lo que respondemos en esta nota.
Al firmar contrato de arrendamiento el inquilino nunca se quedará con la casa.
Lo primero que se debe precisar, es que, si existe un contrato de arrendamiento por escrito, el inquilino o arrendatario jamás se podrá quedar con la casa, no importa cuántos años la ocupe como arrendatario.
La razón es que, al firmar el contrato de arrendamiento, el inquilino está reconociendo dominio ajeno, es decir, está reconociendo que la casa que ocupa no es suya sino del arrendador, por lo tanto, la ocupará en calidad de mera tenencia lo que descarta de plano que pueda reclamar la propiedad en el futuro.
El presupuesto para que una persona se pueda quedar con una casa luego de vivir por mucho tiempo, es que la ocupa en calidad de posesión, lo que no ocurre con el arrendamiento.
Definición de arrendamiento.
El artículo 1973 del código civil define el arrendamiento en los siguientes términos:
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
Claramente el arrendador cede el goce del inmueble a cambio de un canon, por lo tanto, el arrendatario no ocupa el inmueble con ánimo de señor y dueño, asunto que descarta de plano la posesión y la prescripción adquisitiva del dominio.
La posesión es el requisito para que una persona reclame la propiedad de un inmueble mediante la figura de la prescripción adquisitiva del dominio, así que si no hay posesión el dominio no puede ser reclamado mediante la acción prescriptiva del dominio.
En los siguientes artículos se explican en detalles estos conceptos.
Contrato de arrendamiento verbal.
El problema lo tiene la persona cuando hace un contrato de arrendamiento verbal, puesto que no podrá probar con facilidad que en realidad existe un contrato de arrendamiento.
Si el arrendador conserva recibos de pago del arrendamiento, consignaciones, pago de recibos o de impuestos, ayuda a probar la existencia del contrato de arrendamiento, pero si no tienen nada de eso es muy probable pueda quedarse con la casa.
Por lo anterior nunca entregue las llaves de su casa hasta tanto no esté firmado el contrato de arrendamiento, y en lo posible, con reconocimiento de firma ante notario.
Si entrega la casa sin contrato, el inquilino al cabo de 5 años podría intentar reclamar la propiedad de la misma, y si la entrega con contrato de arrendamiento firmado, el inquilino puede permanecer en ella hasta el fin de los tiempos sin asomo de riesgo de perder la propiedad de la casa.
Respecto a cuántos años se necesita habitar una casa para quedarse con ella, depende de la forma en que se posea.
En el caso de la posesión regular, se requiere de 5 años, y en caso de posesión irregular se requiere de 10 años.
Preguntas frecuentes.
A continuación, respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores sobre este tema.
¿Me puedo quedar con una casa que no es mía?
Sí es posible que una persona se quede con una casa que no es suya, si vive en ella por el tiempo necesario sin que medie ningún tipo de contrato, y que actúe como señor y dueño de la casa.
Para que una persona se pueda quedar con una casa que no es suya, debe tener la posesión de la casa, y si la posesión es regular, se requieren 5 años, y si es irregular, 10 años.
Derechos del arrendatario después de 10 años
Cómo ya lo señalamos, el arrendamiento no otorga al inquilino el derecho a quedarse con la casa, no importa cuántos años dure el contrato de arrendamiento.
En el caso del arrendamiento de local comercial, luego de 2 años se tiene el derecho a la renovación de contrato, pero en el arrendamiento de casas y otros inmuebles, la antigüedad no otorga ningún derecho especial.
Evite perder su casa.
De acuerdo a lo anteriormente expuesto, para evitar que usted pierda la casa, cuando permita que otra persona viva en ella debe hacerle firmar un contrato, ya sea de arrendamiento, comodato o incluso usufructo, ya que ninguno de ellos reconoce posesión lo que hace imposible que se puedan quedar con su casa no importa si viven en ella 10 años, 20 o 30 años.
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febrero 25th, 2021 a las 10:07 am
Compre una casa a un hermano heredada de mis padres, como vivo en el extranjero él se quedó a vivir en ella, debo solicitarle un contrato de Arriendo así no me pague las cuotas para asegurarme cualquier inconveniente posterior?
febrero 25th, 2021 a las 5:02 pm
Tengo un lote de terreno por más de 40 años de explotación agrícola, pero no tengo ningún documento (escritura, compraventa, etc) que acredite mi propiedad, tampoco un certificado de propiedad o registro catastral y por ende nunca he pagado impuestos por él. Cómo hago para que el lote sea escriturado a mi favor y ante que oficina debo recurrir para ello, me lo puedo hacer escriturar por oficio ante un juez????.
gracias
febrero 25th, 2021 a las 6:47 pm
muy buena pagina gracias.
febrero 25th, 2021 a las 7:12 pm
Me quedé sin saber la respuesta de cuántos años debe vivir alguien en una casa para que sea suya.
mayo 15th, 2021 a las 2:13 pm
Pues lea!
noviembre 16th, 2022 a las 10:42 pm
Compre una casa para mi madre, ya que vivia de arriendo, ella murio el ano 1993, una personaa que mi madre levanto hurfano, a la muerte de mi madre me pidio que lo dejara vivir por dos meses, ya que estaba en la calle con dos hijas, verbal mente le dije por dos meses el descarado quedo de pagar rrenta y nunca a pagado, el le a dado el poder de la casa a sus hijas que no viven con el, segun el la casa es de el por que vive mas de 10 anos.
Yo vivo fuera del pais. La escritura esta en mombre, puedo rreclamar el Balance de rrenta que me debe…? Nunca pago un centavo.
marzo 1st, 2021 a las 10:36 pm
Si el propietario logra demostrar el título o escritura del bien, muy difícil un arrendatario se quedaría con el bien. El caso ocurre cuando hay posesión por muchos años y no existen documentos que demuestren la titularidad del bien inmueble.
abril 12th, 2021 a las 11:04 pm
Soy de el salvador .yo con mi familia vivimos ya ase 45 años en una propiedad .como colonos y ase asta el 2016 uvo salario dede esa fecha asta el 2021 no abido salario.y no tienen escrituras no aparesen como dueños los supuestos dueños que puedo aser para obtener la propiedad
noviembre 19th, 2022 a las 5:51 pm
Yo ase unos meses vine a vivir a una casa la cual la dueña murió y no tiene erederos por qué ella nunca tuvo hijo no ni tampoco le quedan hermanos vivos , yo puedo reclamar la casa como mía , y después de cuántos años se puede
septiembre 29th, 2021 a las 3:20 pm
Buenas tardes compre un apto con mi esposo pero esa relación acabó y yo tengo dos hijas y quiero saber si puedo hacer posesión del inmueble y que pasa y como lo debo hacer
febrero 12th, 2022 a las 10:17 am
Di en arriendo un lote, con previo contrato de arrendamiento, viajé al exterior y la persona que dejé encargada de cobrar los arriendos me dice que los inquilimnos se negaron a seguir pagando; los herederos están ocupando el lote. Esto fue en el año 1988. ¿Puedo reclamar mi lote?
GRACIAS.
abril 22nd, 2022 a las 9:33 am
buenos dias una pregunta tengo mas de 15 años viviendo alquilada en una casa de mi mama pago alquiler y servicios, pero tengo por los momentos problemas familiares con mis hermanos y mi mama me quiere botar de la casa, mi mama esta sufriendo de demencia fenil una enfermedad q da en el cerebro, y por eso es el problemas con mis hermanos ellos viven fuera del pais pero me humillan por llamadas, tanto asi q me calo eso porque en mi casa vivo con mi familia mi esposo y mis hijos son niños, tengo contrato de arrendamiento, q opinion me podrian dar.
septiembre 1st, 2022 a las 2:40 pm
Hola, que tramites debo realizar para evitar que un ocupante ilegal se apodere de una vivienda de mi propiedad? el y su sra ya tienen varios meses que habitan alli sin mi cfonsentiniento, poseo los documentos del inmueble y aun pago los servicios de la misma.
octubre 9th, 2022 a las 8:25 pm
por buenos a una ahijada que vivia mal le dejamos dos alcobas para que viviera allí y luego ocupo otros espacios, con la condicion que pagara los recibos de luz y agua que ellos consumían nosotros tenemos una alcoba y el garaje para cuando subimos a bogota constantemente la ahijada murio y ahora el hijo esta reclamando posesion llevan 30 años nosotros pagamos impuestos necesito que me orienten.
octubre 13th, 2022 a las 12:55 pm
Yo vivo en una mejora hacen 14 años alquilada solo que te lo problemas con la dueña ya que le pagamos el servicio de gas y ella no lo cancela y siempre me dejan sin el servicio y no sé si lo hace para que yo me mudé xq piensa q me voy adueñar de su casa
Nunca hemos firmado contrato ni nada parecido solo pagamos los servicios pero dándole el dinero a ella y ella no cancela el servicio que hago en este caso
noviembre 5th, 2022 a las 1:44 pm
Buen día disculpe soy de México y quiero exponer mi caso llevo más de 10 años viviendo en una casa que me prestaron y jamás me han dado algún pago …pues en los cuatros que estamos se arreglaron de mi dinero y ahora quiener sacarme que puedo hacer
diciembre 29th, 2022 a las 8:59 am
BUENOS DIAS
MI MAMA TIENE UNA UNION LIBRE CON UN SEÑOR HACE MAS DE 30 AÑOS Y VIVIEN EN UNA FINCA QUE COMPRO SU COMPAÑERO PERO POR CIRCUNSTANCIAS EL LE VENDIO ESA PROPIEDAD A SU HIJO Y ELLOS SIGUIERON VIVIENDO Y CUIDANDOLA HACE POPR LO MENOS 20 AÑOS,AHORA EL COMPAÑERO DE MI MADRE FALLECIO Y LOS HIJOS DE EL QUIEREN SACARLA, ELLA TIENE ALGUN DERECHO POR EL TIEMPO COMPARTIDO CON EL Y EL VIVIDO EN ESA FINCA
diciembre 29th, 2022 a las 7:41 pm
SI UNA HIJA FINCA EN TIERRA DE LA MAMA PARA MUTUAMENTE ALLUDARSE Y MUERE LA MAMA EN PANDEMIA Y HEREDA A NIETOS DE LA HERMANA. Y LA QUE FINCO NO TIENE A DONDE IR Y EL MARIDO LA ABANDONO? PUEDE QUEDARSE Y NEGOCIAR RENTA DE TIERRA PARA NO SER SACADA DE LA TIERRA?
mayo 22nd, 2023 a las 12:49 pm
Estamos metidos en una casa de infonavit por mas de 10 años la dueña o dueño en ese tiempo de 10 años nunca fueron a darle una vuelta y la casa estaba en puro cascaron y yena de yerba nosotros la volvimos a reconstruir como quien dice lo malo que cuando me meti no letome fotos para que vieran como estaba de antemano gracias
mayo 30th, 2023 a las 8:06 pm
Mi hermano y yo compramos una casa, en ella viven nuestros padres, es posible que mi padre se adueñe de la casa, el vive allí porque no tiene a donde ir.