Al firmar una promesa de compraventa no se está comprando todavía, de modo que no se reconoce el inmueble como activo: solo se registra el dinero efectivamente entregado, en la cuenta del Plan Único de Cuentas destinada a las promesas de compraventa. Explicamos el asiento del anticipo y el de cada cuota, por qué todos los pagos van a la misma cuenta, cómo se reconoce el activo al escriturar, cómo registra la operación el promitente vendedor, que reconoce un pasivo y no un activo, y qué cambia bajo los marcos técnicos normativos vigentes.
- Por qué la promesa no se contabiliza como una compra.
- La cuenta 1340 del PUC: promesas de compraventa.
- Registro del anticipo pagado a la firma de la promesa.
- Registro de las cuotas siguientes.
- Registro de la escrituración del inmueble.
- Cómo lo registra el promitente vendedor.
- Qué pasa bajo las NIIF.
- Otros aspectos que suelen olvidarse.
- Preguntas frecuentes.
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Cuando se firma una promesa de compraventa no se está comprando todavía, de modo que no se reconoce el inmueble como activo: lo único que se registra es el dinero efectivamente entregado, en la cuenta 1340 del Plan Único de Cuentas, que el decreto 2650 de 1993 destinó precisamente a las promesas de compraventa. ¿Y cuándo entra entonces el inmueble a la contabilidad?
Por qué la promesa no se contabiliza como una compra.
La promesa de compraventa representa a la vez un derecho y una obligación: el derecho a que le vendan y la obligación de pagar el precio.
Pero es un derecho sobre un negocio futuro e incierto, no sobre el bien. El promitente comprador no adquiere el control del inmueble ni sus riesgos y beneficios, porque el dominio solo se transfiere con el registro de la escritura pública.
En consecuencia, no se reconoce el activo por su valor total ni se reconoce un pasivo por el saldo pendiente. Lo único que entra a la contabilidad es lo que efectivamente salió de la caja o del banco.
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La cuenta 1340 del PUC: promesas de compraventa.
El grupo 13 del Plan Único de Cuentas, denominado Deudores, incluye la cuenta 1340 Promesas de compraventa, que es la que corresponde utilizar y no otra.
Conviene tenerlo claro porque es un error frecuente llevar estos pagos a la cuenta 1330 Anticipos y avances, cuyas subcuentas están previstas para anticipos a proveedores, a contratistas, a trabajadores, a agentes y a concesionarios, ninguna de las cuales corresponde a una promesa de compraventa.
La cuenta 1340 tiene subcuentas según el bien prometido:
| Subcuenta | Denominación |
|---|---|
| 134005 | De bienes raíces |
| 134010 | De maquinaria y equipo |
| 134015 | De flota y equipo de transporte |
| 134020 | De flota y equipo aéreo |
| 134035 | De semovientes |
| 134095 | De otros bienes |
Al tratarse de una cuenta del activo, es de naturaleza débito: se debita con cada pago que se hace en desarrollo de la promesa y se acredita cuando el negocio se perfecciona o se deshace.
Registro del anticipo pagado a la firma de la promesa.
Supongamos que una empresa firma una promesa de compraventa de un inmueble por $400.000.000 y paga $100.000.000 a la firma. El registro es el siguiente:
| Cuenta | Débito | Crédito |
|---|---|---|
| 134005 Promesas de compraventa – bienes raíces | 100.000.000 | |
| 111005 Bancos | 100.000.000 |
Se reconoce únicamente el derecho representado en lo pagado. Los $300.000.000 restantes no se registran, porque todavía no son una obligación cierta de dar: son la contraprestación de un contrato que aún no se ha celebrado.
Registro de las cuotas siguientes.
Supongamos ahora que el saldo de $300.000.000 se paga en seis cuotas de $50.000.000. Cada pago se registra así:
| Cuenta | Débito | Crédito |
|---|---|---|
| 134005 Promesas de compraventa – bienes raíces | 50.000.000 | |
| 111005 Bancos | 50.000.000 |
El mismo asiento se repite cada vez que se paga una cuota, siempre en la cuenta 1340, que va acumulando el total entregado. No hay razón para trasladar estos pagos a otra cuenta a mitad de camino: mientras el contrato prometido no se celebre, la naturaleza del desembolso no cambia.
Al cabo de las seis cuotas, la cuenta 134005 tendrá un saldo débito de $400.000.000, que es exactamente lo que se ha pagado.
Registro de la escrituración del inmueble.
Cuando se otorga y registra la escritura pública, el negocio deja de ser una promesa y se convierte en una compra. Ahí es cuando entra el activo:
| Cuenta | Débito | Crédito |
|---|---|---|
| 1516 Construcciones y edificaciones | 400.000.000 | |
| 134005 Promesas de compraventa – bienes raíces | 400.000.000 |
De esta manera se cancela la cuenta 1340 contra la cuenta del activo que corresponda, que será 1516 si se trata de una construcción, o 1504 Terrenos si lo adquirido es un lote.
Si al momento de escriturar quedara un saldo pendiente de pago, ese saldo sí se reconoce como pasivo, porque a partir de la escritura la obligación de pagar el precio es cierta y exigible.
Cómo lo registra el promitente vendedor.
Este es el lado que casi siempre se omite y que conviene precisar, porque el registro no es simétrico.
El promitente vendedor no está vendiendo todavía, de modo que no puede reconocer un ingreso ni dar de baja el inmueble. Lo que recibe es dinero que aún no ha ganado, y por lo tanto reconoce un pasivo.
Con el mismo ejemplo, al recibir los $100.000.000 iniciales:
| Cuenta | Débito | Crédito |
|---|---|---|
| 111005 Bancos | 100.000.000 | |
| 2805 Anticipos y avances recibidos | 100.000.000 |
El inmueble permanece en el activo del promitente vendedor, con su depreciación si es del caso, hasta el momento de la escrituración. Solo entonces se da de baja el activo, se cancela el pasivo acumulado en la cuenta 2805 y se reconoce el ingreso o la utilidad en la venta, según corresponda.
Llevar el anticipo recibido a una cuenta de ingresos antes de escriturar es un error que anticipa utilidades inexistentes y distorsiona la base gravable del periodo.
Qué pasa bajo las NIIF.
El Plan Único de Cuentas del decreto 2650 de 1993 conserva su valor como catálogo de codificación, pero el reconocimiento y la medición se rigen hoy por los marcos técnicos normativos contables.
Para el comprador. Lo pagado en desarrollo de la promesa es un anticipo, es decir, un activo no financiero, porque no da derecho a recibir efectivo sino un bien. No se reconoce como propiedad, planta y equipo hasta que se obtenga el control del inmueble.
Para el vendedor. Lo recibido es un pasivo. Si el vendedor es una constructora o una empresa cuyo giro ordinario es vender inmuebles, el tratamiento sigue las reglas de reconocimiento de ingresos de contratos con clientes, y el ingreso se reconoce cuando se transfiere el control del bien.
Las cuentas de orden. El PUC previó cuentas de orden para controlar el valor no pagado de la promesa. Bajo los marcos actuales no se utilizan en los estados financieros; el compromiso pendiente se revela en las notas, no en el cuerpo del balance.
De acuerdo con nuestro criterio, la revelación en notas no es opcional cuando el compromiso es material: un contrato que obliga a desembolsar cientos de millones en los meses siguientes es información relevante para cualquier lector de los estados financieros.
Otros aspectos que suelen olvidarse.
El IVA. La venta de bienes inmuebles no está gravada con IVA, de modo que en la promesa de compraventa de un inmueble no hay IVA que registrar ni que descontar.
La retención en la fuente. No se practica sobre los pagos de la promesa, porque en ese momento no hay enajenación. Se causa al momento de la escrituración, y cuando el vendedor es una persona natural que enajena un activo fijo, la retención la practica el notario conforme al artículo 398 del Estatuto Tributario.
Los gastos notariales y de registro. Los que asume el comprador y que son necesarios para dejar el bien en condiciones de uso hacen parte del costo del activo, no del gasto del periodo.
Si el negocio se cae. La resolución de la promesa obliga a revertir el registro. El comprador acredita la cuenta 1340 contra la caja o el banco por lo que le devuelvan, y lleva al gasto lo que pierda por concepto de arras o cláusula penal. El vendedor cancela el pasivo y reconoce como ingreso lo que retenga legítimamente.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Qué es la cuenta 1340 del PUC?
Es la cuenta del grupo Deudores destinada a registrar los valores entregados en desarrollo de un contrato de promesa de compraventa. Es de naturaleza débito y se subdivide según el bien prometido: bienes raíces, maquinaria, flota y equipo de transporte, semovientes y otros.
¿Cómo se registra la compra de un terreno en contabilidad?
Si hubo promesa, los pagos se acumulan en la cuenta 1340 y solo al escriturar se debita la cuenta 1504 Terrenos contra esa misma cuenta. Si se compra directamente por escritura, se debita 1504 contra el banco o contra el pasivo, según la forma de pago.
¿El anticipo de una promesa de compraventa es un gasto?
No. Es un activo, porque representa un derecho a recibir el bien prometido o, si el negocio se cae, a que le devuelvan el dinero. Solo se lleva al gasto la parte que efectivamente se pierda, por ejemplo, las arras o la pena que deba pagar quien incumple.
¿El promitente vendedor debe declarar como ingreso lo que recibe?
No mientras no se perfeccione la venta. Lo recibido es un anticipo y se reconoce como pasivo en la cuenta 2805. El ingreso se reconoce cuando se transfiere el control del inmueble, que en la práctica ocurre con el otorgamiento y registro de la escritura.
¿Se usan cuentas de orden para el saldo no pagado?
El PUC las previó, pero bajo los marcos técnicos normativos vigentes no se presentan en los estados financieros. El compromiso pendiente se revela en las notas cuando es material.
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