Pacto de retroventa

El pacto de retroventa es la cláusula de la compraventa por la cual el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida, reembolsando al comprador el valor estipulado, según lo define el artículo 1939 del Código Civil. En la práctica se usa sobre todo como garantía que sustituye a la hipoteca, y ahí están sus ventajas y también sus riesgos, ¿cómo funciona y qué plazos tiene?

Qué es el pacto de retroventa.

La definición legal está en el artículo 1939 del Código Civil:

«Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.»

Es una cláusula accesoria: solo existe dentro de un contrato de compraventa, y funciona como una condición resolutoria. Si el vendedor paga lo pactado dentro del plazo, el contrato de compraventa se resuelve y la propiedad regresa a él; si no paga, el comprador consolida su dominio.

Supongamos que Pedro vende su casa a Juan por $300.000.000 con pacto de retroventa a un año: si dentro de ese año Pedro paga a Juan los $340.000.000 pactados para el retracto, recupera la casa, porque el contrato se resuelve; si el año pasa sin pago, Juan queda como dueño definitivo.

La retroventa no es una nueva compraventa.

Contrario a lo que sugiere una lectura ligera, el pacto de retroventa no obliga al comprador a «volver a venderle» la casa al vendedor.

Como la retroventa es una condición resolutoria, su ejercicio resuelve, es decir, extingue el contrato original, y las cosas vuelven al estado anterior sin necesidad de celebrar una nueva compraventa.

La precisión importa en el litigio: si el comprador se niega a restituir, la pretensión de la demanda no es que se le obligue a vender, sino que el juez declare la resolución del contrato de compraventa que contenía el pacto.

Derechos del vendedor y obligaciones del comprador.

Ejercida la retroventa en tiempo, el vendedor tiene derecho a que el comprador le restituya la cosa con sus accesorios naturales, y a que lo indemnice por los deterioros imputables al comprador, conforme al artículo 1941 del Código Civil.

Esa responsabilidad por deterioros es consecuencia de la limitación del dominio: el comprador sabe que su propiedad está sujeta a resolverse, y por eso no puede disponer de la cosa ni tratarla como si fuera definitivamente suya.

El derecho que nace del pacto de retroventa es además personalísimo: el vendedor no puede cederlo a ningún título, de modo que solo él puede ejercer el retracto.

Plazo para ejercer la retroventa.

El plazo es el que fijen las partes, pero con un techo legal: no puede pasar de 4 años contados desde la fecha del contrato, según el artículo 1943 del Código Civil.

La misma norma protege al comprador con un aviso previo:

«Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le de noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos.»

De modo que el vendedor que quiera recuperar un inmueble debe avisar al comprador con no menos de 6 meses de anticipación, y con 15 días si se trata de muebles.

Si el comprador no restituye voluntariamente, el vendedor ejerce la acción de retroventa dentro del mismo término, para que el juez declare resuelto el contrato y ordene la restitución.

La retroventa como garantía que sustituye la hipoteca.

El uso real de la figura está aquí: quien necesita liquidez vende su inmueble a quien le presta el dinero, con la posibilidad de recuperarlo.

Supongamos que Juan necesita dinero urgente y «vende» su casa a Pedro por $100.000.000, pactando retroventa a 3 años por $110.000.000: el pacto se inscribe en el folio de matrícula para darle publicidad a la limitación del dominio, y si Juan no paga en el plazo, Pedro se consolida como dueño.

¿Hay allí una venta simulada que esconde un préstamo? La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC3792-2021, rememoró su criterio:

«No se puede hablar de simulación en una venta con pacto de retracto por el hecho de que se requiera de un dinero, y ser éste el interés inmediato en el vendedor. No. El que vende con retroventa más que un propósito de disposición persigue un dinero, que al no alcanzarlo mediante el mutuo acude al pacto de retro como una manera ágil y rápida de lograr el objetivo. Empero, la voluntad cuando se expresa en sentido de vender sí es real o, mejor, querida, bajo la especial circunstancia de poder readquirir el bien con el pago de lo pactado o de lo consignado como precio de venta. No le es dable, entonces, al vendedor argüir, luego, que no deseaba enajenar la cosa sino de manera simple recibir un dinero y entregar la cosa en garantía, porque esto se presenta con otros actos jurídicos inconfundibles como es, precisamente, el mutuo con hipoteca, que, por tanto, debe ser consignado en exacto sentido.»

Para el acreedor, la ventaja frente a la hipoteca es evidente: adquiere de una vez el dominio, aunque limitado, y si el deudor no paga no tiene que tramitar un proceso ejecutivo hipotecario con embargo y remate; simplemente consolida su propiedad y cancela el pacto.

De acuerdo con nuestro criterio, esa misma agilidad es el riesgo para el vendedor: como la ley no fija límite al valor del retracto, en la diferencia entre el precio de venta y el precio de recuperación pueden camuflarse intereses de usura, y quien firma apremiado por la liquidez puede terminar perdiendo un inmueble que vale mucho más de lo que recibió. Antes de vender con retroventa conviene comparar el costo real de la operación con el de un crédito con hipoteca.

Limitación del dominio y registro del pacto.

La venta con pacto de retroventa limita el dominio del comprador, que no adquiere una propiedad plena mientras el retracto esté vigente.

Tratándose de inmuebles, el contrato con el pacto debe constar en la escritura pública e inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos, de modo que la limitación aparezca en el folio de matrícula inmobiliaria y en el certificado de tradición y libertad.

El registro es lo que hace el pacto oponible a terceros: el inmueble no sale del comercio, pero quien lo compre durante la vigencia del pacto lo adquiere sujeto a él. Sin registro, un tercero podría alegar buena fe y dificultar seriamente la resolución del contrato.

Cancelación del pacto de retroventa.

El pacto se cancela en dos escenarios: cuando el vendedor cumplió la condición y cuando no la cumplió.

Si el vendedor pagó en el plazo. Hace efectiva la condición resolutoria, gestiona la escritura pública que resuelve la compraventa y la inscribe en la oficina de registro, recuperando la propiedad.

Si el vendedor no pagó. El comprador puede gestionar la cancelación del pacto, porque el derecho de retracto se perdió. Sobre quién puede otorgar esa escritura, la Superintendencia de Notariado y Registro, en el oficio SNR2024EE063145 del 9 de julio de 2024, precisó:

«La escritura pública de cancelación del pacto de retroventa debe efectuarla, en principio, quien tiene el derecho de retracto. Ahora, si tal condición se encuentra prescrita la escritura de cancelación de la inscripción puede realizarla el titular inscrito del derecho de dominio, es decir, el actual propietario del bien. En este punto, es menester señalar que mientras el pacto de retroventa se encuentre vigente (es decir, no prescrito), solamente lo puede cancelar quien tiene el derecho de retracto por el interés legítimo que le asiste; escenario diferente ocurre cuando dicho pacto prescribió, pues se entiende que el mismo ya no tiene efecto legal alguno y, por lo tanto, lo puede cancelar el titular del dominio actual por no afectar el interés o el derecho de quien constituyó el pacto.»

En ambos casos, la escritura de cancelación debe inscribirse en la oficina de registro, único modo de que la situación del dominio quede reflejada en el certificado de tradición y libertad.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.