Restitución de inmueble arrendado

Una vez terminado el contrato de arrendamiento por la razón que sea, el arrendatario está en la obligación de restituir, entregar o devolver el inmueble al arrendador, y en caso de negarse a ello, el arrendador puede demandar al arrendatario para que el juez lo obligue a restituirle el inmueble.

¿Cuándo iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado?

El proceso de restitución de inmueble arredrado se inicia cuando el arrendatario ha incumplido el contrato de arrendamiento y al arrendador quiere recuperar su inmueble para arrendarlo de nuevo o para su uso personal.

La razón más común por la que se solicita la restitución del inmueble arrendado es porque el arrendatario deja de pagar los cánones de arrendamiento y/o los servicios públicos, lo que supone el incumplimiento del contrato, lo que faculta o legitima al arrendador para solicitar la restitución del inmueble.

También se puede solicitar la restitución del inmueble cuando el contrato de arrendamiento ha terminado y el arrendatario se niega a desocupar el inmueble.

Proceso de restitución de inmueble.

Cuando el arrendatario se niega a restituir el inmueble estando obligado, el arrendador debe demandarlo para que un juez ordene el lanzamiento, demanda proceso conocido precisamente como restitución de inmueble.

El proceso de restitución de inmueble está regulado por el artículo 384 del código general del proceso que fija las reglas que se deben seguir para tramitar la demanda de restitución de inmueble.

El procedimiento allí expuesto aplica para el arrendamiento de vivienda urbana, de locales comerciales e incluso a muebles arrendados, o respecto a cualquier caso de muebles dados en tenencia mediante figuras distintas al arrendamiento, tal como lo dispone el artículo 385 del código general del proceso.

Requisitos de la demanda de restitución de inmueble.

Aparte de los requisitos generales de toda demanda contenidos en el artículo 82 del código general del proceso, para que la demanda de restitución de inmueble sea admitida, el arrendatario debe adjuntar a la demanda la prueba de la existencia del contrato de arrendamiento.

La prueba ideal de la existencia del contrato de arrendamiento es el documento escrito donde conste el contrato de arrendamiento, pero si no se cuenta con ese documento porque se extravió o se trata de un contrato de arrendamiento verbal, se puede recurrir a la prueba testimonial, es decir, conseguir testigos que atestigüen la existencia del arrendamiento, o mediante confesión de parte.

Contrato de arrendamiento.El contrato de arrendamiento permite al arrendatario utilizar un bien de propiedad del arrendador a cambio del pago de un canon de arrendamiento.

También sirve como prueba la confesión de parte en interrogatorio de parte extraprocesal según el artículo 384 del CGP.

Cuando la terminación del contrato de arrendamiento conlleve la indemnización del arrendatario, el arrendador debe presentar la prueba del pago en depósito de la indemnización a que haya lugar como garantía.

Adicionalmente, cuando la causal para la restitución del inmueble sea una de las siguientes debe acompañarse el pago de caución respectiva:

1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
2. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
3. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

La caución o garantía a constituir es la contenida en el artículo 22 de la ley 820 de 2003, que equivale a 6 meses de arrendamiento, y procede cuando se trata de arrendamiento de vivienda urbana únicamente.

Requisitos para la contestación de la demanda por parte del arrendatario.

Admitida y notificada la demanda, el arrendatario puede contestar la demanda, pero para ello hay un importante requisito que se debe cumplir en los casos en que la causal de restitución tiene que ver con la mora en el pago de los cánones de arrendamiento.

Cuando un arrendatario incumple las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento como el pago del canon de arrendamiento, servicios públicos, administración, etc., el arrendador puede iniciar una demanda de restitución del inmueble, y el arrendatario no podrá ser oído (presentar su defensa) hasta tanto no haya pagado ante el juzgado lo que se le acusa deber, o presente las pruebas de que sí ha pagado.

Así lo determina el artículo 384 del código general del proceso, que en la parte pertinente manifiesta:

«Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel.»

Igual requisito contempla el artículo 37 de la ley 820 de 2003, ley de arredramiento de vivienda urbana, que, según la corte constitucional, en la parte procesal también aplica para bienes con destinación diferente a vivienda.

Y no sólo debe pagar lo que se le acusa deber, sino lo que se cause durante el proceso judicial, tal como lo dispone el artículo 384 ya citado:

«Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también deberá consignar oportunamente a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo del pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo.»

Es necesario que el arrendatario esté al día con el pago de los cánones de arrendamiento.

No se requiere conciliación extrajudicial en el proceso de restitución de inmueble.

En la demanda o proceso de restitución de inmueble arrendado no es necesario que el demandante intente primero la conciliación como requisito de procedibilidad de la demanda.

Así lo señala expresamente el artículo 68 de la ley 2020 de 2022.

De otra parte, el parágrafo del artículo 590 del código general del proceso señala:

«En todo proceso y ante cualquier jurisdicción, cuando se solicite la práctica de medidas cautelares se podrá acudir directamente al juez, sin necesidad de agotar la conciliación prejudicial como requisito de procedibilidad.»

Lo anterior hace más expedito el proceso de restitución de inmueble.

Término que tiene el arrendatario para contestar la demanda.

Para el caso de los procesos verbales señala el artículo 369 del código general del proceso, que el traslado de la demanda se debe hacer en un término de 20 días, que es el plazo que tiene el demandado para contestar la demanda y proponer las excepciones que considere procedentes.

Tratándose de procesos verbales sumarios el plazo es de apenas 10 días según lo dispone el artículo 391 del código general del proceso.

Excepciones en el proceso de restitución de inmuebles.

El demandado puede interponer cualquier excepción en el proceso de restitución de inmuebles, pero hay dos excepciones que tienen un tratamiento especial en este tipo de proceso y que están contenidas en el artículo 384 del código general del proceso.

Estamos hablando de las excepciones de pago y desconocimiento del carácter de arrendador.

El arrendatario puede alegar que ya pagó lo que le acusan estar debiendo, o alegar que quien lo demandó no fue quien le arrendó, alegaciones que se deben probar en el proceso, y mientras tanto señala el artículo 384 del código general del proceso:

«Los cánones depositados en la cuenta de depósitos judiciales se retendrán hasta la terminación del proceso si el demandado alega no deberlos; en caso contrario se entregarán inmediatamente al demandante. Si prospera la excepción de pago propuesta por el demandado, en la sentencia se ordenará devolver a este los cánones retenidos; si no prospera se ordenará su entrega al demandante.

Los depósitos de cánones causados durante el proceso se entregarán al demandante a medida que se presenten los títulos, a menos que el demandado le haya desconocido el carácter de arrendador en la contestación de la demanda, caso en el cual se retendrán hasta que en la sentencia se disponga lo procedente.»

Es importante señalar que aún en el caso en que se aleguen las anteriores circunstancias el demandado está obligado a pagar lo que se le acusa deber para poder ser oído en el proceso, y por ello es que en tal caso no se entregan esos dineros al demandante, sino que se depositan hasta que sea emitida la sentencia en cualquier sentido.

Una vez se emite sentencia se aplica lo que dice el artículo 384 del CGP al respecto:

«Cuando se resuelva la excepción de pago o la del desconocimiento del carácter de arrendador, se condenará al vencido a pagar a su contraparte una suma igual al treinta por ciento (30%) de la cantidad depositada o debida.»

Es decir que se impone una multa a la parte procesal vencida.

En caso que la excepción alegada sea que la restitución del inmueble no se ha producido por culpa del arrendador dice la misma norma:

«Cuando el arrendatario alegue como excepción que la restitución no se ha producido por la renuencia del arrendador a recibir, si el juez la halla probada, le ordenará al arrendador que reciba el bien arrendado y lo condenará en costas.»

En ese caso el arrendador es condenado por el que impide la restitución del inmueble y no obstante demandar al arrendatario.

Demanda de reconvención en el proceso de restitución de inmueble.

En el proceso de restitución de inmuebles no es procedente la demanda de reconvención según el numeral 6 del artículo 384 del código general del proceso.

Demanda de reconvención o contrademanda.La demanda de reconvención es la contrademanda que el demandado interpone contra la persona que le ha demandado.

Señala la norma en comento:

«Trámites inadmisibles. En este proceso son inadmisibles la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos. En caso de que se propongan el juez las rechazará de plano por auto que no admite recursos.»

El 384 artículo del código general del proceso es el que regula la demanda de restitución de inmueble arrendado.

Medidas cautelares en el proceso de restitución de inmuebles.

Para garantizar el pago de lo que adeude el arrendatario, el arrendador puede solicitar que se decreten medidas cautelares contra el arrendatario, como es el embargo y secuestro de sus bienes o derechos.

Señala el numeral 7 del artículo 384 del código general del proceso:

«Embargos y secuestros. En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales.

Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la notificación del auto admisorio de la demanda a la parte demandada. En todos los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la oportunidad que el juez señale para responder por los perjuicios que se causen con la práctica de dichas medidas. La parte demandada podrá impedir la práctica de medidas cautelares o solicitar la cancelación de las practicadas mediante la prestación de caución en la forma y en la cuantía que el juez le señale, para garantizar el cumplimiento de la sentencia.

Las medidas cautelares se levantarán si el demandante no promueve la ejecución en el mismo expediente dentro de los treinta (30) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios, o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Si en esta se condena en costas el término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior.»

Las medidas cautelares se pueden solicitar antes de notificar la demanda para evitar que el demandado pueda insolventarse.

Las medidas cautelares no sólo cubren el pago del arrendamiento y servicios públicos, sino que pueden considerarse las posibles indemnizaciones por daños y perjuicios que pueda sufrir el arrendador, como en el caso del arrendatario que destruye la propiedad antes de restituirla a su dueño.

Restitución provisional del inmueble.

El demandante puede solicitar la restitución provisional del inmueble en el caso previsto en el numeral 8 del artículo 384 del código general del proceso:

«Restitución provisional. Cualquiera que fuere la causal de restitución invocada, el demandante podrá solicitar que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra. Si durante la práctica de la diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra desocupado o abandonado, o en estado de grave deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo, el juez, a solicitud del demandante, podrá ordenar, en la misma diligencia, la restitución provisional del bien, el cual se le entregará físicamente al demandante, quien se abstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia que ordene la restitución del bien.

Durante la vigencia de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento a cargo de las partes.»

Lo anterior es de utilidad para el caso de los inquilinos que de mala fe destruyen el inmueble cuando se enteran de que serán desalojados de él.

Procesos de restitución de inmueble de única instancia

No todas las demandas de restitución de inmuebles son de única instancia. Veamos cuáles son.

El código general del proceso en el numeral 9 del artículo 384 dice:

«Única instancia. Cuando la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia.»

Si la causal de restitución alegada en la demanda obra única y exclusivamente sobre la mora o no pago del arrendamiento, entonces será un proceso de única instancia.

Si en la demanda se alegan otras causales, o la mora en el pago más otras causales, ya no es un proceso de única instancia.

Acción de tutela contra la sentencia de única instancia

Como se dijo al inicio del escrito, si en la sentencia de única instancia el juez desconoció la ley de forma flagrante, o dejó de observar alguna prueba que de haberse valorado debidamente hubiera cambiado el sentido del fallo, entonces procede la acción de tutela por violación del debido proceso.

Pero se debe tener presente que en el proceso quien alegue la violación del debido proceso, debe haber ejercido el derecho que tiene a la defensa, lo que es especialmente importante para el demandado, pues este debe cumplir unos requisitos para poder ejercer ese derecho como es el contenido en el inciso 2 del numeral 4 del artículo 384 del código general del proceso que dice:

«Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel.»

Frente a este tema consideramos oportuno transcribir apartes de la sentencia T. No. 23001-22-14-000-2013-00015-01, del 17 de mayo de 2013 de la sala civil de la Corte suprema de justicia:

«La solicitud de amparo procede sólo si no existe algún medio ordinario de resguardo judicial, y no puede ser utilizado a efecto de suplantar los establecidos para tal propósito en el ordenamiento jurídico, como tampoco para subsanar las consecuencias derivadas de no haber actuado en oportunidad, lo que de suyo, hace inadecuada la petición invocada, toda vez que, como lo ha venido sosteniendo esta Corporación, en tratándose de instrumentos dirigidos a la preservación de los derechos, el medio idóneo de protección es, por excelencia, el proceso y, por tanto, a nadie le es dable aducir que careció de posibilidades de defensa, si gozó de la ocasión para ejercerla y no lo hizo; por lo demás, es palmario que esta acción no se puede activar según la discrecionalidad del interesado.»

Resulta evidente que si el demandado dejó cursar el proceso sin haber ejercido el derecho a la defensa en los momentos procesales en que tuvo la oportunidad para hacerlo, no puede pretender que por vía de la tutela se le releve de las consecuencias de su propia inacción.

Sobra decir que si el proceso no es de única instancia quien haya perdido la demanda tiene la posibilidad de apelar o recurrir la sentencia ante la segunda instancia, de manera que la acción de tutela no procederá sino hasta que falle la última instancia cuando ya el afectado se queda sin mecanismos para hacer valer sus derechos que cree vulnerados.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

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