La restitución del inmueble arrendado es el único camino para recuperarlo cuando el arrendatario no entrega, y está diseñada para ser rápida: no exige conciliación previa, no admite reconvención y permite embargar antes de notificar la demanda. Su regla más poderosa es que, cuando se demanda por falta de pago, el arrendatario no será oído mientras no consigne lo que se le atribuye o presente los recibos de los tres últimos periodos. Y si la única causal invocada es la mora, el proceso es de única instancia y la sentencia no se apela.
- Cuándo se inicia el proceso.
- Qué debe acompañarse a la demanda.
- La carga que pesa sobre el arrendatario.
- Las excepciones del arrendatario.
- Medidas cautelares.
- La restitución provisional.
- Única instancia cuando la causal es solo la mora.
- Plazos del proceso.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué es el proceso de restitución de inmueble arrendado?
- ¿Qué debe contener la demanda de restitución?
- ¿Se requiere conciliación previa?
- ¿Se necesita abogado?
- ¿Qué pasa si el arrendatario no consigna lo adeudado?
- ¿Puedo embargar los bienes del arrendatario?
- ¿Qué hago si el inquilino abandonó el inmueble sin entregarlo?
- ¿La sentencia se puede apelar?
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Cuando el contrato de arrendamiento termina y el arrendatario no entrega el inmueble, la única vía para recuperarlo es el proceso de restitución del artículo 384 del Código General del Proceso. Es un proceso diseñado para ser rápido: no admite reconvención, permite embargar antes de notificar la demanda y, cuando la causal es la mora, impide que el arrendatario sea oído si no consigna lo adeudado. ¿Cómo funciona y qué hay que preparar?
Cuándo se inicia el proceso.
Cuando el arrendatario está obligado a restituir y no lo hace. Eso ocurre en dos situaciones.
- El contrato terminó y no entrega. Por vencimiento del plazo, por preaviso o por mutuo acuerdo incumplido.
- El arrendatario incumplió. Y el arrendador terminó el contrato por esa causa. La falta de pago del canon o de los servicios públicos es la causal más frecuente.
Terminar el contrato es un requisito previo. El proceso persigue la entrega de un inmueble cuya tenencia ya no tiene título, de modo que primero hay que haber terminado el contrato y luego demandar.
El procedimiento del artículo 384 aplica a vivienda urbana, a locales comerciales y a cualquier inmueble arrendado. El artículo 385 lo extiende a otras formas de tenencia y a los bienes muebles, con una diferencia importante en materia de conciliación que se explica más abajo.
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Qué debe acompañarse a la demanda.
Además de los requisitos generales de toda demanda, la de restitución exige documentos propios.
La prueba del contrato.
El demandante debe acreditar que existe el arrendamiento. Lo ideal es el contrato escrito, pero no es la única prueba.
Si el contrato se extravió o fue verbal, sirven la prueba testimonial y la confesión de parte obtenida en interrogatorio extraprocesal.
Sin esa prueba la demanda no se admite, y esa es la mayor dificultad de quien arrendó sin documento, como se explica en arrendamiento sin contrato.
La caución, cuando la causal la exige.
Cuando la restitución se pide invocando una de las causales especiales de la vivienda urbana, hay que acompañar la caución.
- Que el propietario o poseedor necesite ocupar el inmueble para su propia habitación, por un término no menor de un año.
- Que el inmueble deba demolerse para una nueva construcción, o desocuparse para ejecutar obras independientes de reparación.
- Que deba entregarse en cumplimiento de las obligaciones de un contrato de compraventa.
La caución equivale a seis meses de arrendamiento, la fija el artículo 22 de la ley 820 de 2003 y procede únicamente en vivienda urbana.
Y cuando la terminación genera indemnización a favor del arrendatario, debe acompañarse la prueba de su consignación, como se detalla en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
No se requiere conciliación previa.
Es una ventaja procesal importante y conviene conocer su alcance exacto, porque tiene un límite.
El artículo 68 de la ley 2220 de 2022, que es el Estatuto de Conciliación, exceptúa expresamente del requisito de procedibilidad la restitución de bien arrendado del artículo 384 del Código General del Proceso.
La excepción es del trámite del artículo 384, no de toda restitución. Las restituciones de tenencia que se tramitan por el artículo 385, como las derivadas de un leasing o de un comodato, sí requieren agotar la conciliación previa.
Y hay una segunda vía que también la exceptúa: el parágrafo del artículo 590 del Código General del Proceso permite acudir directamente al juez, sin conciliación previa, cuando se solicitan medidas cautelares.
La carga que pesa sobre el arrendatario.
Es la característica que define este proceso y la que explica por qué favorece tanto al arrendador cuando la causal es la falta de pago, y que está establecida en el artículo 384 del CGP.
«Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel.»
El arrendatario que no consigna no puede defenderse. No es que pierda: es que no será oído, lo que en la práctica equivale a que el proceso avance sin contradicción.
Tiene dos formas de levantar esa carga: consignar el valor total que la demanda le atribuye, o presentar los recibos de pago de los tres últimos periodos expedidos por el arrendador.
De ahí la importancia de conservar los comprobantes de pago. Un arrendatario que pagó pero no puede probarlo tendrá que pagar de nuevo para poder defenderse.
Y debe seguir consignando durante el proceso.
La carga no se agota con el pago inicial.
«Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también deberá consignar oportunamente a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo del pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo.»
Esta segunda carga opera cualquiera sea la causal. No solo cuando se demanda por mora: también cuando la causal es el vencimiento del plazo o cualquier otra.
Las excepciones del arrendatario.
El demandado puede proponer cualquier excepción, pero dos tienen tratamiento especial y consecuencias propias.
Excepción de pago y desconocimiento del carácter de arrendador.
La primera consiste en alegar que ya pagó lo que se le acusa deber. La segunda, en alegar que quien demanda no es quien le arrendó.
En ambos casos el arrendatario debe consignar de todas formas para ser oído, pero los dineros no se entregan al demandante: se retienen hasta la sentencia.
| Situación. | Qué pasa con lo consignado. | Consecuencia. |
|---|---|---|
| El demandado no alega no deberlos | Se entregan de inmediato al demandante | Ninguna |
| Prospera la excepción de pago | Se devuelven al demandado | Condena del 30% al vencido |
| No prospera la excepción | Se entregan al demandante | Condena del 30% al vencido |
La condena del 30% es sobre la cantidad depositada o debida. Se impone a la parte vencida en cualquiera de las dos excepciones, de modo que alegarlas sin fundamento sale caro.
Excepción de renuencia del arrendador a recibir.
Es la defensa del arrendatario que quiso entregar y no le recibieron.
«Cuando el arrendatario alegue como excepción que la restitución no se ha producido por la renuencia del arrendador a recibir, si el juez la halla probada, le ordenará al arrendador que reciba el bien arrendado y lo condenará en costas.»
Es la contrapartida de la mala fe del arrendador que no recibe para provocar el incumplimiento, y se conecta con el mecanismo de la entrega provisional que se explica en qué hacer cuando el arrendador no recibe el inmueble.
Trámites que no se admiten.
Dice el numeral 6 del artículo 384 del Código general del proceso:
«Trámites inadmisibles. En este proceso son inadmisibles la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos. En caso de que se propongan el juez las rechazará de plano por auto que no admite recursos.»
El numeral 6 del artículo 384 cierra así las vías que el arrendatario podría usar para dilatar el proceso. El rechazo es de plano y no admite recursos.
Medidas cautelares.
El arrendador puede pedir el embargo y secuestro de los bienes del arrendatario para asegurar el pago de lo adeudado.
Pueden practicarse antes de notificar la demanda. Es la ventaja decisiva de esta figura, porque impide que el arrendatario se insolvente al enterarse del proceso.
Cubren los cánones adeudados y los que se lleguen a adeudar, cualquier otra prestación económica del contrato, las indemnizaciones y las costas.
El demandante debe prestar caución para responder por los perjuicios que las medidas causen, y el demandado puede impedirlas o levantarlas prestando a su vez caución.
Hay un plazo que no conviene dejar pasar. Las medidas se levantan si el demandante no promueve la ejecución en el mismo expediente dentro de los treinta días siguientes a la ejecutoria de la sentencia.
La restitución provisional.
Es un mecanismo poco conocido y muy útil cuando el inmueble corre riesgo.
El demandante puede pedir, antes de notificar la demanda o en cualquier momento del proceso, una inspección judicial al inmueble para verificar su estado.
Si en esa diligencia se establece que está desocupado, abandonado, en grave deterioro o en riesgo de sufrirlo, el juez puede ordenar en el acto la restitución provisional y entregarlo físicamente al demandante.
Con dos condiciones. El demandante no puede arrendarlo hasta que la sentencia quede en firme, y durante la restitución provisional se suspenden los derechos y obligaciones del contrato para ambas partes.
De acuerdo con nuestro criterio, es la herramienta que corresponde al caso del arrendatario que abandona el inmueble sin entregar formalmente, o del que empieza a destruirlo al enterarse de que será desalojado.
Única instancia cuando la causal es solo la mora.
Es una regla que conviene tener presente al redactar la demanda, porque depende de qué se invoque. Dice el numeral 9 del artículo 384 del CGP:
«Única instancia. Cuando la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia.»
La palabra clave es «exclusivamente». Si se invoca solo la mora, no hay apelación. Si se invocan además otras causales, o la mora junto con otra, el proceso deja de ser de única instancia y la sentencia es apelable.
De acuerdo con nuestro criterio, cuando el arrendador tiene una causal de mora sólida conviene invocarla sola, precisamente para obtener el trámite de única instancia y evitar la segunda instancia.
La tutela contra la sentencia de única instancia.
Al no haber apelación, la única vía frente a un fallo de única instancia es la acción de tutela, y solo por violación del debido proceso.
La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha sido restrictiva al respecto, en el sentido de que la tutela no sirve para suplir la defensa que no se ejerció a tiempo.
De acuerdo con nuestro criterio, esa doctrina afecta sobre todo al arrendatario que no consignó y por eso no fue oído: no podrá alegar después que se le violó el debido proceso, porque tuvo la ocasión de defenderse y no cumplió la carga que la ley le imponía para ello.
Plazos del proceso.
El traslado de la demanda depende del tipo de proceso.
| Tipo de proceso. | Plazo para contestar. | Norma. |
|---|---|---|
| Verbal | 20 días | Artículo 369 del CGP |
| Verbal sumario | 10 días | Artículo 391 del CGP |
El proceso de única instancia por mora se tramita como verbal sumario, con el plazo más corto.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué es el proceso de restitución de inmueble arrendado?
Es el proceso judicial mediante el cual el arrendador obtiene que el juez ordene al arrendatario devolver el inmueble y, si se niega, decrete su lanzamiento. Está regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso.
¿Qué debe contener la demanda de restitución?
Los requisitos generales de toda demanda, la prueba de la existencia del contrato de arrendamiento y, cuando la causal invocada lo exija, la caución de seis meses de arriendo o la prueba de haber consignado la indemnización.
¿Se requiere conciliación previa?
No para la restitución de inmueble arrendado del artículo 384, exceptuada expresamente por el artículo 68 de la ley 2220 de 2022. Sí para las restituciones de otras formas de tenencia que se tramitan por el artículo 385, como el leasing o el comodato.
¿Se necesita abogado?
Sí, salvo en los casos de mínima cuantía en que la ley permite actuar sin apoderado. Conviene verificarlo según la cuantía del proceso, y en todo caso la asesoría reduce el riesgo de que la demanda sea inadmitida.
¿Qué pasa si el arrendatario no consigna lo adeudado?
No será oído en el proceso mientras no lo haga. Puede levantar esa carga consignando el valor total que se le atribuye o presentando los recibos de pago de los tres últimos periodos expedidos por el arrendador.
¿Puedo embargar los bienes del arrendatario?
Sí, desde la presentación de la demanda y aun antes de que se le notifique, prestando caución. Cubren los cánones adeudados y los que se causen, las demás prestaciones del contrato, las indemnizaciones y las costas.
¿Qué hago si el inquilino abandonó el inmueble sin entregarlo?
Solicitar la inspección judicial y la restitución provisional. Si en la diligencia se establece que está desocupado, abandonado o en grave deterioro, el juez puede entregárselo en el acto, con la condición de no arrendarlo hasta que la sentencia quede en firme.
¿La sentencia se puede apelar?
Depende de la causal. Si se invocó exclusivamente la mora en el pago, el proceso es de única instancia y no hay apelación. Si se invocaron otras causales, o la mora junto con otra, la sentencia es apelable.
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Que se debe hacer como último recurso jurídico, cuando el juez jamás actuó en proceso verbal sumario de restitución de inmueble arrendado, excepto auto admisorio de la demanda; a pesar de haber actuado con distintos impulsos procesales e incluso la última solicitud de sentencia anticipada, estando muy próximo a cumplir dos años de su auto admisorio.
Puede solicitar la pérdida de competencia del juez en aplicación del artículo 121 del Código General del Proceso.
Deben tener en cuenta que el proceso de restitución de bien inmueble es de naturaleza verbal, por disposición especial, la cual se encuentra en el capítulo II de las disposiciones especiales del título I del proceso verbal. El factor cuantía solamente se tendría en cuenta para la competencia y no para el procedimiento.
Gracias por la aclaración.
¿Qué factor o factores determinan la competencia en este proceso?
En general, se tiene en cuenta el lugar donde se ubica el inmueble objeto de restitución, pero pueden haber casos especiales, como lo explica la sala civil de la Corte Suprema en las sentencias AC3490-2024 y AC2149-2023.
¿Cuánto se puede demorar un proceso de esta naturaleza? Un familiar demandó en 2022 a unas personas que no quieren salir de una oficina que no les pertenece, ni tienen intención de pagar todo lo que deben de canon de arrendamiento. Sin embargo, ese proceso ya lleva un año y no hay decisión de fondo. Se decretó embargo y secuestro de otro bien en otro lugar, pero esa medida no parece ser muy efectiva para obligarlos a pagar o a salir. ¿Cuánto tiempo tiene el juez para decidir de fondo en esta materia?
Dependerá del estado en el que se encuentre el juzgado al que se presenta la demanda y de qué tan ágil sea; normalmente, el proceso puede durar de 1 a 2 años.
Buenas tardes, ¿alguien podría indicarme qué hacer?
Pasé la carta de no renovación de contrato hace 3 meses por motivos de separación. El contrato se vence el 31 de octubre.
Todos estos meses he estado buscando un inmueble para mudarme, pero no ha sido posible. En Medellín, en este momento, es imposible; los precios se han elevado al doble de lo que normalmente costaban, ya no quieren rentar y no he podido conseguir un lugar para mudarme.
Pedí a la agencia uno o dos meses más, pero me negaron la petición.
¿Puedo hacer algo?
Buenas tardes, Esperanza.
En principio, si las renovaciones y notificaciones se han dado de acuerdo a la ley no puede obligar al arrendador a que le arriende la casa. Lo que puede hacer es no entregar el inmueble y esperar a que le inicien un proceso de restitución de inmueble que puede durar varios meses, pero sería enfrenar un proceso judicial complejo que en lo posible se debe evitar.
Saludos
Di a una inmobiliaria que se encargue de la administración del arrendamiento de un apartamento. Me adeuda 11 meses de cánones; se hizo una conciliación y no cumplió ni con el pago ni con la cesión del contrato, y tampoco entregó el apartamento cuando se cumplió el contrato. ¿Qué debo hacer para recuperar el inmueble y la deuda?
Tendrá que demandar ante un juez civil la inmobiliaria por incumplimiento de contrato para exigir el pago, restitución y posible pago de perjuicios.
Saludos
Hola, ¿qué puedo hacer si mi arrendador no me devuelve el dinero que me pidió de depósito?
Muchas gracias, espero que me puedan ayudar.
Deberá iniciar un proceso civil para reclamarlo.
Una pregunta respecto del numeral 9 del Art. 384. ¿Se entiende que, si el proceso no versa sobre la mora por el no pago del canon de arrendamiento, este se deberá tramitar ante un juez civil de primera instancia, independientemente de la cuantía?
Entendemos que, en ese caso, se aplican las reglas generales, por lo que se debe evaluar el tema de la cuantía.
La sentencia debe contener el término que otorga el juez a los arrendatarios para ese propósito; después de lo cual procede la entrega forzosa, para la cual generalmente se ordena comisionar.
Gracias por el aporte.
Dentro del texto se menciona que en los procesos de restitución de inmueble no es procedente la demanda de reconvención.
Es correcto. Así lo establece expresamente el numeral 6 del artículo 384 del Código General del Proceso.