Importancia del justo titulo en la posesión

El código civil define el justo titulo en el artículo 765 como aquel que es constitutivo o traslaticio de dominio; el justo titulo juega un papel importante en la posesión, para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva, ya que para adquirir la prescripción ordinaria se requiere ser poseedor regular. ¿Quién es poseedor regular?

Se denomina la posesión regular como aquella que emana de justo titulo y ha sido adquirida de buena fe, aunque esta no subsista después de adquirida la posesión. El código civil en su artículo 765, dice que son títulos constitutivos de dominio:

  • La ocupación.
  • La accesión.
  • Y la prescripción.

Y son títulos traslaticios de dominio, los que por su naturaleza sirven para transferirlo:

  • La venta.
  • Le permuta.
  • La donación entre vivos.
  • Sentencias de adjudicación en juicios divisorios
  • Actos legales de partición.

Entonces el justo titulo es necesario en la posesión, para ser poseedor regular, para adquirir la prescripción adquisitiva de dominio ordinaria, la cual se adquiere a los tres años para los bienes muebles y a los cinco años para los bienes inmuebles. Al  ser poseedores regulares, es decir, que la posesión proviene de justo titulo, podemos adquirir el dominio de las cosas por prescripción ordinaria.

¿Qué pasa si un poseedor, no posee el justo titulo? Cuando un poseedor no tiene justo titulo, su posesión no es posesión regular, sino posesión irregular por ende no puede adquirir las cosas por prescripción ordinaria, sino por prescripción extraordinaria, en la cual se adquiere el dominio de las cosas transcurridos diez años de posesión.

La Corte Suprema De Justicia sala de casación civil en sentencia de 21 de junio de 2002, expediente 6889, se refirió al tema de la siguiente manera:

“Para efectos de la prescripción ordinaria. Recibe el nombre de justo titulo traslaticio el que consistiendo en un acto o contrato celebrado con quien tiene actualmente la posesión, seguido de la tradición a que el obliga (inc. 4 del art. 764 Código Civil), da pie para persuadir al adquirente de que la posesión que ejerce en adelante es posesión de propietario. Precisamente por esta condición especial es que la ley muestra aprecio por tal clase de poseedores, distinguiéndolos de los que poseen simple y llanamente; y denominándolos  regulares los habilita para que el domino que, en estrictez jurídica no les llego, puedan alcanzarlo mediante una prescripción sucinta, que, para el caso de los inmuebles, es de cinco años.”

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19 Opiniones
  1. Edward Quintero dice:

    Buenos días, Mi pregunta es la siguiente doctor: un vecino que lleva más de 20 años cuidando un lote en el sector urbano, eso según escritura pública aparece a nombre de una asociación llamada usuarios campesinos que ya desapareció, no se volvieron a reunir y la junta directiva no la volvieron a renovar, es mas ya la mayoría que la conformaban murieron.
    Mi vecino quiere saber cómo hacer y mediante que ley puede adquirir el lote por posesión ya que lleva cuidándolo mas de 20 años consecutivos, tiene los testigos suficientes para declarar que el cuida del lote.

    • JUANKAC dice:

      Edward, de acuerdo a la forma en que usted presenta el caso, el señor sí tendría la posibilidad de hacerse a la propiedad de dicho inmueble previo el agotamiento de un proceso judicial de pertenencia, para el efecto, si gusta, se puede comunicar conmigo, soy un profesional del derecho que le podría brindar la asesor´pia y ayuda que el caso requiere. Mi teléfono es 3166914414. wp 3138533915.

  2. MARTA PINTO dice:

    Tengo una finca en posesión desde hace unos veinte años, tiene escritura publica, la cuestion es que dicha propiedad se la entrego el propietario con un documento por pago de un dinero, en su momento no se hizo la escritura porque el dueño y mi esposo habian acordado que cuando el señor consiguiera el dinero, mi esposo le devolvia el predio, pero no sucedio y el dueño murio, mi esposo murio y yo continue en la finca como dueña y señora, ahora viene un hijo del dueño anterior y quiere quitarme la finca, aduciendo que él es el dueño, por ser hijo del señor. Mi pregunta es ,esta persona puede sacarme del predio despues de haberlo cuidado por veinte años?. Puedo yo vender el predio? y que debo hacer para adquirir el predio por vía legal

    • SANTIAGO MANTILLA dice:

      Claro que no puede sacarla, usted ya tiene el derecho; claramente tendrá que contactar a un abogado e iniciar un proceso de prescripción adquisitiva, definitivamente esa permuta que hubo en un inicio se tendría que probar y eso lo veo difícil pero por el tiempo que lleva en el predio ya tiene asegurado un derecho.

      Usted jamas deberá reconocer al otro como propietario porque tal como usted lo indica, es usted la que se ha comportado como señora y dueña de ese predio, por ninguna razón deberá abandonar la finca; sin duda alguna y si lo que usted relata es verídico ningún juez le negara el derecho.

  3. alicia morales dice:

    hace 25 años a mi esposo lo pusieron de casero ,jamas percibio sueldo alguno,hace 4 años lo intimaron a que dejara la casa en 48hs,lo cual el contesta que le paguen sus haberes ,por medio de una carta documento,hace una sma le vuelven a reclamar la propiedad,el tiene un documento de posecion ,ya que durante estos años ,ha pagado servicios,mantenido y mejorado la vivienda,el pretende una indemnizacion ,y tambien cuenta con un documento cuando lo pusieron de casero ,alegan que la casa fue usurpada,que se puede hacer ,desde ya muchas gracias x su respuesta

  4. Yohana dice:

    Buenos Días. Mi planteamiento es el siguiente: Me están vendiendo una vivienda sin documentos por haber sido otorgada por el gobierno, la vivienda fue pagada en su totalidad pero aun no tiene titulo de propiedad, dejando saber que dicho titulo esta en tramite a nombre de la dueña adjudicada que es quien me esta vendiendo la vivienda. Mi pregunta es: ¿Que tipo de documentación debo exigirle de manera privada para constatar de que el inmueble es mio y no tener problemas mas adelante?

    • SANTIAGO MANTILLA dice:

      Para las transferencias de Dominio debe existir EL TITULO Y EL MODO en este caso si la Sr. No tiene ninguna de las Dos no se podría adelantar una negociación, es decir quien garantiza que en realidad es la propietaria y que lo que dice es real? y en el evento que así lo fuera no es recomendable que se haga un tipo de negocio de estos por que evidentemente sera un problema, toda vez que si este inmueble fue vendido por el gobierno debería con mas razón tener un certificado de Tradición donde se evidencie que efectivamente ella es la propietaria. Ademas como puede vender algo que legalmente aun no es de ella?.

      • Gloria Mejía dice:

        Buenas noches, con las viviendas entregadas por el Estado no se puede hacer ningún tipo de negocio hasta que transcurra 10 años. Lo anterior esta de acuerdo a la ley 1537 de 2012, que en su artículo 21- informa que cuando los beneficiarios “trasfieran cualquier derecho real sobre la solución de vivienda o dejen de vivir en ella antes de trascurrido los 10 años , sera restituible el bien al Estado. Por lo anterior solicite a la prominente vendedora el documento de registro público o registro de tradición y libertad en donde esta condición queda inscrita. Por favor haga revisar el documento que le entreguen de un abogado experto en Derecho Civil que pueda verificar en la actualidad si el inmueble presenta algún impedimento.

  5. Laura dice:

    Buen dia.

    La consulta es la siguiente.

    Mis padres adquirieron un terreno de 15 hectareas a cambio de su vivienda, y les dieron un documento de posecion. Mi madre vivio en el terreno poco mas de 5 años y por causas de salud tubo que salir de alli. Como podemos lograr escriturar el terreno y que se necesita?

  6. Elehonora Núñez López dice:

    Buen día. MI papá tiene 80 años, lleva viviendo en la misma casa familiar 30 años en compañía de su hermana menor. Pensábamos que la casa estaba a nombre de ambos, ya que era una herencia de mi abuela, pero hace poco unos allegados nos contaron que mi tía había puesto en un testamento que le dejaba la casa en su totalidad a otros sobrinos de ella (ella no tiene hijos). Nos pusimos en la tarea y averiguamos que cuando mi abuela murió hace ya 25 años, mi tía hizo unas escrituras para que quedara la casa a nombre de mi si misma, excluyendo a mi papá de la herencia. Por estas escrituras no hubo intercambio de dinero, las firmas que aparecen no son las de mi abuela que se hallaba en lecho de muerte para entonces y no hubo conocimiento de mi papá como heredero. La casa tiene un apartamento y 3 garajes que permanecen arrendados y con eso se sostiene la casa, mi tía siempre se ha encargado de las cuentas y mi papá desconocía que la casa se la habían quitado, hasta ahora que los otros sobrinos llegaron a poseerla. Un abogado nos dice que el hecho ilícito de las escrituras ya caduco por tiempo, pero mi papa nunca ha dejado de vivir allí y nunca se dio cuenta de los hechos.

  7. Selene180 dice:

    firmamos un contrato de compraventa con una señora dandole el 60% del valor de una casa, nos dimos cuenta q la señora a espaldas de su esposo nos estaba vendiendo propiedad la cual pedimos escrituras o devolucion del dinero esto es en 2005, a los 2 años nos demanda por despojo y no quiere dar nos el dinero el detalle es q esto esta a nombre de mi padre el cual en 2010 secuestraron y no sabemos mas de el a la fecha que puedo hacer en este caso, ya q la señora pretende que se tome como renta y se hace analfabeta es decir dice que no sabe leer o escribir.

  8. laura lopez dice:

    Le compre a unos herederos los derechos herenciales que tenían frente a un inmueble con escritura que se registro. mi pregunta es… esa escritura es justo titulo para adquirir por prescripcion ordinaria ya que los herederos no me quieren facilitar los registros civiles para yo presentar la sucesion y estoy en otra ciudad

    • jairo enriquez dice:

      es justo titulo siempre y cuando el causante (fallecido) aparece como propietario en el certificado de libertad y tradición del bien inmueble, si el causante tenia solamente la posesión y así aparece en el certificado de libertad y tradición debe presentar prescripción extraordinaria. De todas maneras en la escritura publica se debió establecer en la calidad que lo que compro (la propiedad o la posesión).

  9. Hector Miguel ramirez molina dice:

    Construí una casa en en lote q no esta a nombre mio q en el pasado me lo habían sedido pero la persona q me lo asedio se arrepintió y me quiere quitar la casa ..por q el lote es de ella por lo tanto la casa también …escucho opiniones y accesorias gracias

    • cristian dice:

      si la persona propietaria del lote tenia conocimiento de que usted construiria una casa y aun asi permitio eso usted debe de retener el bien inmueble, es decir, puede seguir ocupandola hasta que la señora propietaria del lote le satisfaga la totalidad de lo invertido en la construccion de la casa. D de retencion.

  10. maria mendoza dice:

    buenos días, mi abuela ana vivió por mas de 20 años con mi papa en una casa que fue de mi bisabuela, durante todo ese tiempo mi papa le hizo mejoras a la casa y mantuvo al día el predio con el impuesto predial, hoy en dia mi bisabuela murio hace mucho tiempo, mi papa tambien murio y mi abuela ana tuvo un año que fallecio.
    ¿ que derechos tengo sobre el predio como heredero de mi abuela ana y mi padre ya que un hermano de mi abuela llego a la casa regalo todos los muebles y ahora la alquilo?
    por favor necesito asesoria.

    • maria mendoza dice:

      y el predio no tiene escritura publica.

    • Felipe dice:

      Buenas tardes! Tengo una pregunta en caso de que se halla adquirido el derecho de dominio mediante sentencia judicial; esa sola sentencia constituye justo titulo independientemente de si se lo registra en la oficina de instrumentos publicos; o para q constityya justo titulo primero debe registrarse??

  11. Fabian dice:

    Buen día.
    En el año 2007 adquirí un vehículo,el supuesto dueño que me lo vendió resultó no ser la persona que dijo que era (falsificó los documentos). Resulta que yo recibí el vehículo y a cambio pagué casi la totalidad del dinero,firmamos una promesa de compraventa, solamente quedaba faltando hacer el traspaso del vehículo… De ahí hasta la fecha (10 años después) no he sabido nada más de ese personaje, solamente sé que el carro lo sacaron de un concesionario con documentos falsos, eso sí,,, el carro no tiene deuda con ellos porque fue pagado en su totalidad. La persona que fue víctima de esta falsificación también interpuso una denuncia indicando que suplantaron su identificación y que desconoce todo lo que tiene que ver con el carro.
    Dicho esto, agradecería si alguno de ustedes puede decirme si puedo iniciar un proceso por prescripción adquisitiva de dominio?
    Gracias!

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