Justo título

El justo título es el acto o contrato que, por su naturaleza, habría transferido o constituido el dominio de no mediar el defecto que la prescripción está llamada a subsanar, y a él se refiere el artículo 765 del código civil. ¿Qué se entiende exactamente por justo título, cuáles lo son, cuáles no y por qué de él depende que la propiedad se gane en cinco años o en diez?

Qué es el justo título.

El código civil no lo define. El artículo 765 se limita a clasificar los títulos y a enumerarlos, de modo que el concepto lo ha construido la jurisprudencia.

La sala civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia 41001 del 19 de diciembre de 2011, con ponencia del magistrado Pedro Octavio Munar Cadena, lo definió así:

«La jurisprudencia ha entendido por justo título “todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio”… En otras palabras, será justo título aquel que daría lugar a la adquisición del dominio de no mediar el vicio o el defecto que la prescripción está llamada a subsanar.»

Traducida al lenguaje de todos los días, la idea es sencilla: hubo un negocio serio, de los que sirven para volverse dueño, pero algo falló y por eso quien recibió el bien quedó como poseedor y no como propietario.

El caso típico es el de quien compra de buena fe a alguien que no era el dueño. La compraventa existe, es válida y habría transferido el dominio si el vendedor lo hubiera tenido. Como no lo tenía, el comprador quedó con la posesión y con un justo título para llegar a la propiedad por prescripción.

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Clases de justo título.

El artículo 765 del código civil clasifica los títulos en dos grupos, y la distinción tiene consecuencias.

Títulos constitutivos de dominio.

Son los que por sí mismos generan el dominio cuando concurren sus requisitos. El artículo 765 menciona tres:

• La ocupación, que opera sobre cosas que no pertenecen a nadie.
• La accesión, por la que el dueño de una cosa se hace dueño de lo que ella produce o de lo que se le junta.
• La prescripción, que es el modo que aquí nos ocupa.

Títulos traslaticios de dominio.

Son los que por su naturaleza sirven para transferir el dominio de una persona a otra: la compraventa, la permuta, la donación, el aporte a una sociedad, la dación en pago.

Son los que interesan en la práctica, porque son los que dan lugar a la posesión regular cuando el negocio no alcanza a producir la transferencia.

Conviene recordar que, tratándose de títulos traslaticios, el artículo 764 exige además la tradición, que en los inmuebles se cumple con la inscripción en la oficina de registro. Sin ella hay título pero no modo, y por tanto hay posesión pero no propiedad, asunto relacionado con el plazo para registrar una escritura pública.

Características que debe reunir el título.

La sala civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC2474-2022, resume las condiciones que el juez debe verificar para tener un título por justo.

• Es verdadero: existe en la realidad, lo que excluye los falsificados y los otorgados por quien decía ser mandatario o representante sin serlo.
• Es eficaz: carece de defectos sustanciales que lo invaliden.
• Es solemne cuando la ley lo exige: tratándose de inmuebles, debió cumplirse la solemnidad respectiva, que es la escritura pública.
• Habría producido el efecto: de haberlo otorgado el verdadero propietario y de haberse perfeccionado el modo, el derecho real habría ingresado al patrimonio del poseedor.
• Se evalúa con objetividad, al margen de circunstancias que le resulten ajenas.
• Se aprecia al momento de su existencia y no en un instante posterior.

Ese último rasgo es importante: lo que se examina es cómo era el título cuando se otorgó, no lo que ocurrió después con él o con el bien.

Títulos que no son justos.

El artículo 766 del código civil enumera de manera taxativa los títulos que no pueden considerarse justos.

1. El falsificado, esto es, el no otorgado realmente por la persona que se pretende.
2. El conferido por quien dice obrar como mandatario o representante legal de otro, sin serlo.
3. El que adolece de un vicio de nulidad, como la enajenación que debiendo ser autorizada por un representante legal o por decreto judicial no lo ha sido.
4. El meramente putativo, como el del heredero aparente que no es realmente heredero, o el del legatario cuyo legado fue revocado por un testamento posterior.

Sobre el tercero de esos casos, la propia Corte precisó en la sentencia SC2474-2022 que la nulidad puede ser absoluta o relativa, porque la ley no distingue:

«Un título deja de ser justo cuando adolece de algún vicio o defecto o no tiene valor respecto de la persona a quien se confiere, conforme puede inferirse del artículo 766 del Código Civil que descalifica como tal los títulos que allí relaciona en forma taxativa, entre ellos, “el que adolece de un vicio de nulidad” (num. 3º)… Esa nulidad puede ser absoluta o relativa, pues la ley no distingue, ni hay razones que justifiquen una diferenciación al respecto.»

De acuerdo con nuestro criterio, esta es la razón por la que conviene revisar el título antes de invocarlo: un documento que el poseedor cree su mejor carta puede ser justamente lo que lo condene a esperar el término extraordinario.

El título de mera tenencia nunca es justo título.

Hay que descartar una confusión frecuente: no todo documento sobre el bien sirve.

El contrato de arrendamiento, el de comodato, el depósito o el usufructo no son títulos traslaticios sino títulos de mera tenencia. No solo no dan justo título: excluyen la posesión misma, porque reconocen dominio ajeno.

Más aún, el artículo 2531 del código civil dispone que la existencia de un título de mera tenencia hace presumir mala fe. La diferencia entre una y otra situación la desarrollamos en el artículo sobre el mero tenedor y la mera tenencia.

Tampoco es justo título la promesa de compraventa, porque genera una obligación de hacer y no traslada nada. Quien recibe el bien en virtud de una promesa recibe la tenencia, no la posesión.

Justo título, posesión regular y prescripción.

Aquí está la razón por la que este concepto importa tanto en la práctica.

El artículo 764 del código civil exige el justo título para que la posesión sea regular:

«Se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión.»

Son entonces dos requisitos simultáneos: el título y la buena fe al momento de adquirir. Y la posesión regular es, a su turno, el requisito de la prescripción ordinaria que exige el artículo 2528.

De manera que quien posee amparado en un justo título llega a la propiedad en la mitad del tiempo, y ese es todo el sentido de la figura. Los términos y las clases de prescripción los desarrollamos en el artículo sobre la prescripción adquisitiva de dominio.

Conviene recordar, por último, que si se pretende sumar la posesión de un antecesor, todas las posesiones adicionadas deben tener por fuente un justo título para poder invocar la prescripción ordinaria, según explicamos en el artículo sobre la suma de posesiones.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

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