A juzgar por las consultas que nos hacen nuestros lectores, entre algunos arrendadores existe la preocupación de que su inquilino se quede con la casa, sobre todo después de arrendarle por muchos años, inquietud que anticipamos no tiene sustento legal.
Derechos de un arrendatario por antigüedad.
Por antigüedad, el arrendatario no tiene derecho a quedarse con la propiedad que renta; ni siquiera adquiere el derecho a comprarla, y menos a quedársela gratuitamente.
La antigüedad, en algunos casos, puede otorgar derechos como el de renovación del contrato de arrendamiento, como es el caso del arrendamiento de locales comerciales, pero ninguno que comprometa o ponga en riesgo la propiedad del arrendador.
Ni siquiera se crea un derecho como el de prelación en caso de que el vendedor decida vender el inmueble arrendado.
Inquilino no puede quedarse con su casa.
El inquilino no puede quedarse con la casa que renta, por las razones que pasamos a explicar a continuación.
El arrendamiento otorga mera tenencia al arrendatario.
La persona que recibe un inmueble en arrendamiento lo recibe en calidad de mera tenencia, lo que hace imposible que pueda reclamarlo por posesión.
El artículo 1973 del Código Civil colombiano define el arrendamiento así:
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
En el arrendamiento de inmuebles, el goce del inmueble se otorga a cambio de pagar por ese goce, pago que se conoce como renta o canon de arrendamiento.
El arrendamiento no deriva en posesión.
Complementando lo anterior, es claro que del contrato de arrendamiento no deriva posesión, como claramente se desprende de la lectura del artículo 762 del Código:
«La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.
El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.»
Para que se configure la posesión de un inmueble, se requiere que quien lo ocupe desconozca dominio ajeno y actúe como señor y dueño del inmueble, y ello es imposible en el contrato de arrendamiento por una razón muy fuerte: el pago de la renta y la existencia de un contrato.
Cuando el arrendatario le paga la renta al arrendador, está reconociendo expresamente que no es dueño del inmueble y, por tanto, debe pagarle para que le permita gozarlo, lo que automáticamente lo lleva a reconocer dominio ajeno, haciendo imposible configurar las condiciones para que se materialice la posesión.
Requisitos para apropiarse de un inmueble anejo.
Para que una persona pueda quedarse con un inmueble que no es suyo, debe ocupar ese inmueble en calidad de poseedor, y por esa razón es imposible que un arrendatario se apropie del inmueble arrendado, pues como ya señalamos, en el contrato de arrendamiento se configura la tenencia, más no la posesión.
Por eso es importante diferenciar entre tenencia y posesión, pues es la posesión la que permite a una persona adquirir la propiedad del dominio sobre el cual ejerce posesión, mediante la figura de la prescripción adquisitiva del dominio.
Por lo anterior, un inquilino puede ocupar durante muchos años un inmueble sin que tenga posibilidad alguna de apropiárselo.
De modo que es infundado el temor de perder la casa si la arrienda por X cantidad de años a un mismo inquilino. Eso no sucederá ni aunque lo arriende por 100 años.
Cuidado con los contratos de arrendamiento verbales.
Cuando el contrato de arrendamiento es verbal, sí existe una pequeña posibilidad de que, luego de muchos años, el arrendatario se le ocurra reclamar la posesión del bien.
Y la razón no es porque del arrendamiento se pueda derivar la posesión, sino por la dificultad de probar la condición en que el inquilino ocupa el inmueble.
El inquilino, luego de 10 años, puede desconocer el contrato de arrendamiento verbal, y el arrendador tendrá que probar que quien alega la posesión ocupa el inmueble en calidad de arrendatario, lo que será difícil si no existe un contrato escrito.
En tal situación, el arrendador tendrá que probar de alguna manera que el inquilino no ocupa el bien en calidad de amo y señor del mismo, y una forma de probarlo es con el pago de los cánones de arrendamiento.
Ya señalamos que cuando el arrendatario paga la renta está reconociendo dominio ajeno, y así no exista un contrato de arrendamiento escrito, la posesión no se configura en tales circunstancias.
En una reclamación así, el arrendador debe demostrar por otros medios que existe un contrato de arrendamiento verbal.
Por lo anterior, la recomendación es que nunca se arriende un inmueble de palabra, pues luego no se puede probar en qué condiciones se entregó el goce de la casa, y la situación se complica cuando el arrendador fallece y los herederos no tienen idea de los negocios del causante.
Derechos del arrendatario después de 10 años.
Como ya lo señalamos al inicio, el arrendatario no adquiere ningún derecho especial por llevar 10 años en el inmueble arrendado, por lo menos bajo la ley colombiana.
Esos 10 años son relevantes para el caso en que no existe un contrato de arrendamiento por escrito, y el inquilino en juicio pueda demostrar una posesión, caso en el cual, como ya se explicó, podría adquirir la casa o apartamento por prescripción adquisitiva de dominio.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
No pasa nada. Mientras exista un contrato de arrendamiento, el inquilino no adquiere ningún derecho de propiedad por antigüedad, por el simple paso del tiempo.
Como arrendatario, la casa nunca será suya por más tiempo que lleve viviendo en ella. Si no es arrendatario, sino que ejerce posesión, dependiendo de si es posesión regular o irregular, necesita vivir 5 años o 10 años.
Como arrendador, no. Si tiene la posesión de la casa sin que exista un contrato en el que sea evidente la tenencia, el pago de los servicios es apenas un elemento que le pueda ayudar a demostrar la posesión con ánimo de señor y dueño, pero probablemente requerirá más elementos para poderse quedar con la casa.
Cuando no se haya pactado un término de duración, o cuando expresamente se haya pactado como indefinido, lo que no es usual.
No. El contrato de arrendamiento entrega el inmueble al arrendatario en calidad de tenencia, y la tenencia nunca puede mutar a una posesión, precisamente porque en el contrato de arrendamiento de forma expresa el arrendatario está reconociendo dominio ajeno en cabeza del arrendador.
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Tengo un apartamento en arriendo a un hermano y va a cumplir 10 años de habitarlo. No tenemos un contrato de arrendamiento suscrito, ha sido verbal y paga mensualmente el arriendo. Quiero hacerle firmar un contrato de arrendamiento, pero me surgen las siguientes preguntas:
1. ¿El contrato debe establecer la fecha desde el inicio, cuando habitó el inmueble, o es mejor que contenga una fecha nueva? En cuyo caso, ¿qué se debe indicar en el contrato con relación a los años anteriores?
2. ¿El contrato de arrendamiento debe establecer específicamente que el inmueble lo ocupa en calidad de arrendatario y no como poseedor del mismo?
3. ¿El valor del contrato debe ser el del inicio (hace casi 10 años) o se coloca el actual?
Muchas gracias por su respuesta. Quedo pendiente.
El contrato escrito debería hacerse a partir de la fecha en que pasa de ser verbal a escrito, y si lo prefiere, puede incluir la referencia a ese cambio de modalidad para dejar evidencia de la fecha en que inició el contrato verbal.
Al tratarse de un contrato de arrendamiento, no es necesario indicar que el inmueble se ocupa en calidad de tenencia y no como poseedor, ya que, por definición legal, el arrendatario es un simple tenedor.
En cuanto al precio, sucede igual que con la fecha de inicio, y se debería colocar el precio a partir del cual se firma el contrato escrito, pero igualmente nada impide hacer referencia al valor del canon para cuando se inició el contrato verbal, si ello da tranquilidad a las partes.
Me parece un apoyo de gran ayuda. Quisiera saber si el contrato hay que renovarlo cada año o si con la renovación automática es suficiente.
Depende de lo que se haya pactado en el contrato, pero en general, si las partes guardan silencio al finalizar el contrato, este se renueva automáticamente. Para que el contrato no se renueve automáticamente, es preciso comunicar a la contraparte la decisión de no renovarlo con una anticipación de 3 meses, según la ley 820 de 2003.
¿Qué se hace con el anticipo de un arriendo? Después de tres años viviendo en el inmueble, ¿se devuelve a la persona que arrendó o al dueño del inmueble?
Depende de lo acordado en el contrato, pero en general, y aunque es ilegal, ese pago se trata como un depósito para garantizar el pago de servicios públicos y, en ese sentido, se suele reintegrar al terminar el contrato de arrendamiento.
¿Qué se debe hacer con el anticipo de un arriendo? Después de tres años viviendo en el inmueble, ¿se devuelve a la persona que está en arriendo o el dueño del inmueble se queda con el anticipo?
El anticipo se debería devolver al arrendatario al terminar el contrato de arrendamiento. El anticipo generalmente se utiliza como garantía por los servicios públicos que el arrendatario pueda quedar debiendo al término del contrato, aunque es una práctica irregular.
Hola, soy el inquilino. ¿Qué pasaría si llevo más de 8 años y me quieren echar ahora? Estoy sin contrato, pagando todo en negro y sin poder declarar.
¿En qué país reside? Nuestro sitio se fundamente en la ley colombiana y pare que Colombia no es el país en el que reside.
Saludos
¿Hasta cuántos años debo pagar el aumento del alquiler si tengo 21 años viviendo en el apartamento?
El incremento del alquiler se debe pagar cada año por el tiempo que dure el contrato de arrendamiento, incluso si dura 100 años o más.
Buen día. Llevo trece años viviendo en un cuarto alquilado y, de un momento a otro, la dueña de la casa me pidió desocupar. ¿Qué puedo hacer en ese caso? Muchas gracias. 🙂
Lamentablemente, no puedes hacer nada, mi estimado, ya que tú reconoces al propietario como dueño. Solo queda pedir un plazo para poder desocupar el bien.
Hola, buena tarde. Mi pregunta es la siguiente: mi madre habitó en una casa durante 17 años. El señor dueño les hizo firmar un nuevo contrato en el año 2019. La casa se desocupó en 2023, pero el señor, durante 6 meses, no volvió a dar recibo de cancelación y ahora está reclamando el canon de los 6 meses por los que no se dio el recibo. Colocó abogado reclamando esos 6 meses. ¿Qué se debe hacer en ese caso? Mil gracias por la respuesta.
Deberá intentar probar de otro modo que pagó los cánones de arrendamiento. Si no logra probar el pago, el juez ordenará pagar. Son las consecuencias de exigir los recibos de pago.
Hace poco firmé un contrato de alquiler y se estipula que debo hacerme cargo de los gastos de mantenimiento, así como de la inspección y revisión de la caldera. ¿Debo hacerlo o la ley me ampara si sucede algo con la caldera?
Si en el contrato se comprometió a asumir esas obligaciones, deberá cumplir con ellas, que además son razonables.
En el caso de casas del INFONAVIT o FOVISSSTE, se trata de viviendas que se entregaron en tiempo y forma a quienes solicitaron el crédito. Sin embargo, por diferentes razones (falta de pago, desempleo o falta de compromiso), algunos abandonaron esas viviendas mientras que otros se quedaron. En ninguno de los dos casos, estas personas continuaron pagando sus créditos. De manera informal, algunos derechohabientes rentan las casas. ¿Cómo pueden obtener un beneficio, como el pago de una renta, cuando ellos mismos no pagaron sus créditos? ¿Cómo pueden pensar que pueden quedarse en una casa y volverse dueños del inmueble si no pagan? Creo que, en este caso, quienes arriendan una casa lo hacen porque necesitan una vivienda. Estas personas, que con sacrificios logran pagar, deberían ser consideradas para recibir la vivienda, realizando un cambio de nombre del titular del crédito al nombre de la persona que necesita la casa y que sí está pagando su renta. Además, su pago podría convertirse en un abono para que sean dueños de la casa que están habitando.
Para ello, se requiere que la entidad asuma una política en ese sentido, en caso de tener facultades para ello. Lo que puede ser dudoso; podría ser necesaria una política directamente desde el gobierno.
Hola a todos. Tengo parte de una finca que pertenece a cinco propietarios. Yo quiero vender mi parte. ¿Puedo hacerlo?
Hola, mi mamá lleva más de diez años en una casa arrendada, pero nunca se hizo un contrato, solo verbal. ¿Tiene derecho a quedarse con la casa?
Llevo 14 años viviendo en un apartamento y el dueño me lo está pidiendo.
Si es con contrato de arrendamiento, el arrendador debe informarle tres meses antes de que venza el contrato. Esto es legal y está indicado en la norma.
Antes de invertir en una propiedad ajena, debes llegar a un acuerdo con el dueño; de lo contrario, es una falta grave construir en propiedad ajena.
Es correcto. Al invertir en propiedad ajena sin autorización del propietario, se expone a perder lo invertido; además, puede incumplir con ello el contrato que haya firmado para ocupar o gozar del inmueble, dando lugar a su terminación.