A juzgar por las consultas que nos hacen nuestros lectores, entre algunos arrendadores existe la preocupación de que su inquilino se le quede con la casa, sobre todo después de arrendarle por muchos años, inquietud que anticipamos no tiene sustento legal.
Derechos de un arrendatario por antigüedad.
Por antigüedad el arrendatario no tiene derecho a quedarse con la propiedad que renta; ni siquiera adquiere el derecho a comprarla, y menos a quedársela gratuitamente.
La antigüedad, en algunos casos, puede otorgar derechos como el de renovación del contrato de arrendamiento, como es el caso del arrendamiento de locales comerciales, pero ninguno que comprometa o ponga en riesgo la propiedad del arrendador.
Ni siquiera se crea un derecho como el de prelación en caso que el vendedor decida vender el inmueble arrendado.
Inquilino no puede quedarse con su casa.
El inquilino no puede quedarse con la casa que renta, por las razones que pasamos a explicar a continuación.
El arrendamiento otorga mera tenencia al arrendatario.
La persona que recibe un inmueble en arrendamiento, lo recibe en calidad de mera tenencia, lo que hace imposible que pueda reclamarlo por posesión.
El artículo 1973 del código civil colombiano define el arrendamiento así:
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
En el arrendamiento de inmuebles, el goce del inmueble se otorga a cambio de pagar por ese goce, pago que se conoce como renta o canon de arrendamiento.
El arrendamiento no deriva en posesión.
Complementando lo anterior, es claro que del contrato de arrendamiento no deriva posesión, como claramente se desprende de la lectura del artículo del artículo 762 del código:
«La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.
El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.»
Para que se configure la posesión de un inmueble, se requiere que quien lo ocupe desconozca dominio ajeno y actúe como señor y dueño del inmueble, y ellos es imposible en el contrato de arrendamiento por una razón muy fuerte: el pago de la renta y la existencia de un contrato.
Cuando el arrendatario le paga la renta al arrendador, está reconociendo expresamente que no es dueño del inmueble, y por tanto debe pagarle para que le permita gozarlo, lo que automáticamente lo lleva a reconocer dominio ajeno, haciendo imposible configuras las condiciones para que se materialice la posesión.
Requisitos para apropiarse de un inmueble anejo.
Para que una persona pueda quedarse con un inmueble que no es suyo, debe ocupar ese inmueble en calidad de poseedor, y por esa razón es imposible que un arrendatario se apropie del inmueble arrendado, pues como ya señalamos, en el contrato de arrendamiento se configura la tenencia más no la posesión.
Por eso es importante diferenciar entre tenencia y posesión, pues es la posesión permite a una persona adquirir la propiedad del dominio sobre el cual ejerce posesión, mediante la figura de la prescripción adquisitiva del dominio.
Por lo anterior, un inquilino puede ocupar durante muchos años un inmueble sin que tenga posibilidad alguna de apropiárselo.
De modo que es infundado el temor de perder la casa si la arrienda por X cantidad de años a un mismo inquilino. Eso no sucederá ni aunque lo arriende por 100 años.
Cuidado con los contratos de arrendamiento verbales.
Cuando el contrato de arrendamiento es verbal, sí existe una pequeña posibilidad de que luego de muchos años al arrendatario se le ocurra reclamar la posesión del bien.
Y la razón no es porque del arrendamiento se pueda derivar la posesión, sino por la dificultad de probar la condición en que el inquilino ocupa el inmueble.
El inquilino luego de 10 años puede desconocer el contrato de arrendamiento verbal, y el arrendador tendrá que probar que quien alega la posesión ocupa el inmueble en calidad de arrendatario, lo que será difícil si no existe un contrato escrito.
En tal situación, el arrendador tendrá que probar de alguna manera que el inquilino no ocupa el bien en calidad de amo y señor del mismo, y una forma de probarlo es con el pago de los cánones de arrendamiento.
Ya señalamos que cuando el arrendatario paga la renta está reconociendo dominio ajeno, y así no exista contrato de arrendamiento escrito, la posesión no se configura en tales circunstancias.
En una reclamación así, el arrendador debe demostrar por otros medios que existe un contrato de arrendamiento verbal.
Por lo anterior la recomendación es que nunca se arriende un inmueble de palabra, pues luego no se puede probar en qué condiciones se entregó el goce de la casa, y la situación se complica cuando el arrendador fallece y los herederos no tiene idea de los negocios del causante.
Derechos del arrendatario después de 10 años.
Como ya lo señalamos al inicio, el arrendatario no adquiere ningún derecho especial por llevar 10 años en el inmueble arrendado, por lo menos bajo la ley colombiana.
Esos 10 años son relevantes para el caso en que no existe un contrato de arrendamiento por escrito, y el inquilino en juicio pueda demostrar una posesión, caso en el cual, como ya se explicó, podría adquirir la casa o apartamento por prescripción adquisitiva de dominio.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
No pasa nada. Mientras exista un contrato de arrendamiento, el inquilino no adquiere ningún derecho de propiedad por antigüedad, por el simple paso del tiempo,
Como arrendatario, la casa nunca será suya por más tiempo que lleve vivienda en ella. Si no es arrendatario, sino que ejerce posesión, dependiendo de si es posesión regular o irregular, necesita vivir 5 años o 10 años.
Cómo arrendador no. Si tiene la posesión de la casa sin que existe un contrato en el que sea evidente la tenencia, el pago de los servicios es apenas un elemento que le pueda ayudar a demostrar la posesión con ánimo de señor y dueño, pero probablemente requerirá más elementos para poderse quedar con la casa.
Cuando no se haya pactado un término de duración, o cuando expresamente se haya pactado como indefinido, lo que no es usual.
No. El contrato de arrendamiento entrega el inmueble al arrendatario en calidad de tenencia, y la tenencia nunca puede mutar a una posesión precisamente porque en el contrato de arrendamiento de forma expresa el arrendatario está reconociendo dominio ajeno en cabeza del arrendador.
Qué hacer cuando el arrendador no recibe el inmueble
Renovación del contrato de arrendamiento de vivienda
julio 29th, 2020 a las 8:14 pm
Buenas noches tengo una pregunta para ustedes
Tengo un inmueble el cual está Arendador hace 18 años es un local quiero pedirlo pero ellos distes q no por q ellos llevan muchos años y tengo q darles un mes por año y me responde q haga lo que quiera q puedo hace
octubre 10th, 2020 a las 6:10 am
Buenos días vivo hace 9 años y medio en una casa y el dueño vino a pedirla yo le tengo que pagar los meses que me quedé mientras encuentro para donde irme gracias
marzo 26th, 2023 a las 7:09 pm
No tiene que pagar nada
mayo 17th, 2023 a las 7:40 pm
Buena noche
claro que si, y especialmente cuando existe un contrato de arrendamiento firmado
febrero 14th, 2021 a las 11:14 pm
Por favor me podrían ayudar con esta duda! Mi suegro vive en mi casa desde hace 11 años y no paga arriendo ni impuesto! Solo servicios públicos! Puede el reclamar la propiedad de esa casa?
mayo 17th, 2023 a las 9:52 am
si su suegro busca asesoria juridica. puede quedarse con su inmueble por medio del proceso de prescripcion adquisitva de dominio
mayo 17th, 2023 a las 7:49 pm
mientras no exista contrato de arrendamiento si lo puede hacer por medio de una demanda verbal de pertenencia o prescripción adquisitiva ojo con eso
febrero 20th, 2021 a las 9:31 am
mi madre vive en un dto hace 22 años con mi hermano discapacitado sin contrato pagando alquiler en negro impuestos y expensas el departamento no esta a nombre de la señora esta a nombre de otra persona. la señora murió aparecieron unos sobrinos y siguieron cobrando el alquiler en negro. obligándola a pagar las expensas y los impuestos anuales. Mi madre tubo que hacer habitable el departamento no tenia cocina, había humedad no tenia calefón el piso estaba cubierto por una goma, el baño tenia pedazos de azulejos que se caían al rozarlos en total era una casa inhabitable, mi madre la convirtió en habitable, pose los recibo de impuestos y expensas. ahora ellos la quieren obligar a llevarla a una inmobiliaria para hacerle un contrato, después de 21 años. Y no quieren reconocer los gastos. Necesito que alguien me asesore. gracias
enero 8th, 2022 a las 11:34 pm
antes de invertir en una propiedad ajena debes llegar a un acuerdo con el dueño de lo contrario es una falta grave construir en propiedad ajena
septiembre 5th, 2023 a las 12:45 am
quisiera saber si llegaste a solucionar ese tema.. estoy en lo mismo
abril 28th, 2021 a las 12:54 am
Se puede quedar alguien con una casa tentada, con contrato de por medio, después de cinco años
mayo 17th, 2023 a las 7:57 pm
no señor puede llevar mas 100 años
únicamente ocurre si tiene mas de 10 años y sin contrato de arrendamiento
agosto 12th, 2021 a las 4:28 pm
tengo 12 años de arrendamiento en un local y me quieren sacar en 3 meses el arrendador vendio 3 locales a alquien co mas dinero y me esta presionando para desocupar
mayo 17th, 2023 a las 8:01 pm
si es un local comercial deben de informarle 6 meses antes para que entregue el local claro esta que tiene prioridad si tiene mas de 2 años en el inmueble
febrero 23rd, 2022 a las 11:15 pm
14 años viviendo en un apartamento y el dueño me lo está pidiendo
mayo 17th, 2023 a las 7:52 pm
si es con contrato de arrendamiento el arrendador debe informarle 3 meses antes de vencerse el contrato y es legal y lo indica la norma
mayo 10th, 2022 a las 10:41 am
Hola a todos tengo parte de una finca que es de cinco propietarios yo quiero vender mi parte puedo vender
agosto 14th, 2023 a las 10:16 pm
Hola mi mamá lleva más de diez años en una casa arrendada pero nunca se hizo contrato si no verbal tiene derecho a quedarse con la casa
octubre 30th, 2022 a las 4:16 pm
En el caso de casas del INFONAVIT o FOVISSSTE, casas que se entregaron en tiempo y forma a quienes solicitaron el crédito y, que después por diferentes razones,(falta de pago, por desempleo o falta de compromiso), algunos abandonaron esas viviendas y otros se quedaron. Pero, en ninguno de los dos casos, estas personas siguieron pagando sus créditos.Y de esta misma forma informalmente, algunos derechohabientes, dan las casas en renta. Cómo pueden obtener un beneficio, como el pago de una renta, cuando ellos mismos no pagaron sus creditos??? Cómo pueden pensar,que pueden quedarse en una casa y volverse dueños del inmueble sue no pagan??? Creo que,ven este caso, quien arrienda una casa, es porque necesita una vivienda, y, estas personas que con sacrificios logran pagar, deberian ser considerados, para darles la vivienda, haciendo un cambio de nombre del titular del crédito al nombre de la persona que necesita la casa y que si está pagando su rente. Y convertir su pago en un abono para ser dueño de la casa que está habitando.
octubre 30th, 2022 a las 4:28 pm
En el caso de casas del INFONAVIT o FOVISSSTE, casas que se entregaron en tiempo y forma a quienes solicitaron el crédito y que, después por diferentes razones,( falta de pago, por desempleo o por falta de compromiso), algunas abandonaron esas viviendas y otros se quedaron. Pero, en ninguno de los dos casos, estas personas siguieron pagando sus créditos. Y de esta misma manera, informal, algunos de ellos, dieron las casas en renta. ¿Cómo es posible? ¿cómo pueden obtener un beneficio, como el pago de una renta, cuando ellos mismos no pagan sus creditos??? ¿Cómo pueden pensar que pueden quedarse en una casa y volverse dueños del inmueble que nunca pagaron??? Nosotros solicitamos un crédito en infonavit para pagar en 30 años, y terminamos de pagar en 20 años, y ni así podemos llamarnos dueños, hasta que se liberen las escrituras a nombre de mi esposo. Entonces, si ese es caso, como alguien que no ha pagado, cree tener derechos de una vivienda, solo porque la habita y por 10 años y sin pagar nada, ni agua, ni predio, ni luz. Creo que, en el caso, de quienes arriendan una casa, es porque necesitan una vivienda, y, estas personas que tienen familia y con sacrificios lograron pagar su renta, son quienes deben ser considerados, para darles esa vivienda. Primero, haciendo un cambio de nombre del titular del crédito al nombre de la persona que si necesita la casa y que si está pagando su renta. Y segundo, convertir su pago en un abono para que puedan ser dueños de la casa que están habitando.
abril 4th, 2023 a las 8:15 am
Hace poco firme un contrato de alquiler y venía que tengo que hacerme cargo de los gastos de mantenimiento y inspección, revisión de caldera. Tengo que hacerlo o la ley me ampara si pasa algo con la caldera.
junio 3rd, 2023 a las 3:29 pm
HOLA BUENA TARDE MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE MI MADRE ABITO EN UNA CASA DURANTE 17 AÑOS EL SEÑOR DUEÑO LES HIZO FIRMAR UN NUEVO CONTRATO EN EL AÑO 2019 LA CASA SE DESOCUPO EN EL 2023 PERO EL SEÑOR DURANTE 6 MECES NO VOLVIO A DAR RECIBO DE CANCELACION Y AHORA ESTA RECLAMANDO EL CANON DE LOS 6 MECES QUE NO DIO EL RECIBO COLOCO ABOGADO RECLAMANDO LOS 6 MECES QUE SE DEBE DE HACER EN ESE CASO MIL FRACIAS POR LA RESPUESTA
junio 7th, 2023 a las 1:06 pm
Buen día , llevo trece años viviendo en cuarto alquilado y de un momento a otro la dueña de la casa , me pidió desocupar, que puedo hacer en ese caso . muchas gracias 🙂
junio 24th, 2023 a las 12:45 pm
Hasta cuantos años debo pagar el aumento de alquiler si tengo 21 años viviendo en el apto?