¿El inquilino puede quedarse con el inmueble que arrienda?

A juzgar por las consultas que nos hacen nuestros lectores, entre algunos arrendadores existe la preocupación de que su inquilino se le quede con la casa, sobre todo después de arrendarle por muchos años, inquietud que anticipamos no tiene sustento legal.

El arrendamiento otorga mera tenencia al arrendatario.

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La persona que recibe un inmueble en arrendamiento, lo recibe en calidad de mera tenencia, lo que hace imposible que pueda reclamarlo por posesión.

El artículo 1973 del código civil colombiano define el arrendamiento así:

«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»

En el arrendamiento de inmuebles, el goce del inmueble se otorga a cambio de pagar por ese goce, pago que se conoce como renta o canon de arrendamiento.

Tenencia – Concepto y diferencias con la posesión

El arrendamiento no deriva en posesión.

Complementando lo anterior, es claro que del contrato de arrendamiento no deriva posesión, como claramente se desprende de la lectura del artículo del artículo 762 del código:

«La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.

El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.»

Para que se configure la posesión de un inmueble, se requiere que quien lo ocupe desconozca dominio ajeno y actúe como señor y dueño del inmueble, y ellos es imposible en el contrato de arrendamiento por una razón muy fuerte: el pago de la renta y la existencia de un contrato.

Cuando el arrendatario le paga la renta al arrendador, está reconociendo expresamente que no es dueño del inmueble, y por tanto debe pagarle para que le permita gozarlo, lo que automáticamente lo lleva a reconocer dominio ajeno, haciendo imposible configuras las condiciones para que se materialice la posesión.

Posesión en el derecho civil – Sus clases e importancia

Requisitos para apropiarse de un inmueble anejo.

Para que una persona pueda quedarse con un inmueble que no es suyo, debe ocupar ese inmueble en calidad de poseedor, y por esa razón es imposible que un arrendatario se apropie del inmueble arrendado, pues como ya señalamos, en el contrato de arrendamiento se configura la tenencia más no la posesión.

Por eso es importante diferenciar entre tenencia y posesión, pues es la posesión permite a una persona adquirir la propiedad del dominio sobre el cual ejerce posesión, mediante la figura de la prescripción adquisitiva del dominio.

Prescripción adquisitiva como modo de adquirir el dominio

Por lo anterior, un inquilino puede ocupar durante muchos años un inmueble sin que tenga posibilidad alguna de apropiárselo.

De modo que es infundado el temor de perder la casa si la arrienda por X cantidad de años a un mismo inquilino. Eso no sucederá ni aunque lo arriende por 100 años.

Cuidado con los contratos de arrendamiento verbales.

Cuando el contrato de arrendamiento es verbal, sí existe una pequeña posibilidad de que luego de muchos años al arrendatario se le ocurra reclamar la posesión del bien.

Y la razón no es porque del arrendamiento se pueda derivar la posesión, sino por la dificultad de probar la condición en que el inquilino ocupa el inmueble.

El inquilino luego de 10 años puede desconocer el contrato de arrendamiento verbal, y el arrendador tendrá que probar que quien alega la posesión ocupa el inmueble en calidad de arrendatario, lo que será difícil si no existe un contrato escrito.

Contrato de arrendamiento

En tal situación, el arrendador tendrá que probar de alguna manera que el inquilino no ocupa el bien en calidad de amo y señor del mismo, y una forma de probarlo es con el pago de los cánones de arrendamiento.

Ya señalamos que cuando el arrendatario paga la renta está reconociendo dominio ajeno, y así no exista contrato de arrendamiento escrito, la posesión no se configura en tales circunstancias.

En una reclamación así, el arrendador debe demostrar por otros medios que existe un contrato de arrendamiento verbal.

Por lo anterior la recomendación es que nunca se arriende un inmueble de palabra, pues luego no se puede probar en qué condiciones se entregó el goce de la casa, y la situación se complica cuando el arrendador fallece y los herederos no tiene idea de los negocios del causante.

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2 Opiniones
  1. Juliana Carbajal Dice:

    Buenas noches tengo una pregunta para ustedes
    Tengo un inmueble el cual está Arendador hace 18 años es un local quiero pedirlo pero ellos distes q no por q ellos llevan muchos años y tengo q darles un mes por año y me responde q haga lo que quiera q puedo hace

    Responder
  2. Gloria Ospina Dice:

    Buenos días vivo hace 9 años y medio en una casa y el dueño vino a pedirla yo le tengo que pagar los meses que me quedé mientras encuentro para donde irme gracias

    Responder
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