Cuando se construye un conjunto residencial o comercial sometido al régimen de propiedad horizontal, adicional a la entrega de los bienes individuales a quien los compra, se deben entregar las zonas y espacios comunes necesarios para pleno disfrute de la propiedad, entrega que debe hacerse según el plazo que establece la ley.
Hay bienes o zonas comunes que necesariamente se deben entregar junto con el bien privado adquirido, como es el caso de las escaleras, pasillos, puertas de ingreso, etc., ya que sin estos bienes no es posible utilizar el apartamento o local adquirido, por tanto, para estos bienes no hay plazo diferente que la fecha de entrega del respectivo apartamento o local.
Hay otros bienes, zonas o áreas de uso común que no son indispensables para el disfrute individual de cada bien privado, como son las zonas verdes, gimnasios, piscina, parques infantiles, biblioteca, etc.
Estos bines no esenciales para el goce de las propiedades individuales deben ser entregados por el constructor cuando haya construido y enajenado los bienes privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes de la copropiedad o conjunto residencial o comercial.
Al respecto dice el artículo 24 de la ley 675 del 2001:
«Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
Parágrafo 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
Parágrafo 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.»
La ley clasifica dos tipos de bienes comunes:
- Los de uso de bienes privados.
- Los de uso y goce general.
Los primeros se deben entregar junto con la unidad privada, pues sin ellos esa unidad privada no puede ser utilizada por el propietario, como es el caso de las escaleras.
Las de uso general deben ser entregadas por más tardar cuando se haya completado y venido el 51% del coeficiente de copropiedad.
Si la constructora ha construido y vendido más del 51% de los apartamentos y locales y no ha entregado los bienes comunes, se presenta incumplimiento
Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal
Contabilidad en la propiedad horizontal
noviembre 17th, 2019 a las 11:22 pm
Si la constructora ha construido y vendido más del 51% de los apartamentos y locales y no ha entregado los bienes comunes, se presenta incumplimiento.
En este caso, qué debe hacer la copropiedad para exigir a la constructora que cumpla su deber de entregar las zonas comunes?
Que procedimientos administrativos y/o jurídicos debe seguir la copropiedad para demandar a la constructora para que entregue las áreas comunes, incluidos los documentos como planos, licencias, permisos, etc. ?
junio 9th, 2020 a las 5:45 pm
La constructora de un conjunto no cita a los copropietarios que ya son mas del 51% a asamblea ni quiere presentar el debido presupuesto para el cobro de las expensas pero si las cobra y el conjunto carece de los contadores de energía por que no ha aprobado las instalaciones por la empresa de energía Condensa -enel y tenemos problemas por cortes desde hace un 18 meses.
Donde podemos recurrir para el cumplimiento del constructor, la alcaldía no responde a nuestras inquietudes ni la curaduria por las irregularidades.
mayo 31st, 2022 a las 10:43 am
si la alcaldía o el curador no se pronuncian puede optar por una acción de tutela o inclusive una acción de grupo aduciendo el querer del constructor o administrador inicial de defraudar los derechos de la copropiedad.
El propietario inicial debió inscribir la persona jurídica (RPH) en la alcaldía, la ley no indica que sea precisamente el constructor o propietario inicial quien deba inscribirla, solo que ellos son los que tienen algunos documentos como la certificación de ya haber construido y enajenado el 51% de los bienes privados del conjunto o de la etapa del proyecto, pero lo puede hacer la asamblea general de propietarios que tiene esta faculta cuando busca los intereses de la copropiedad, a esta inscripción presenta las actas de conformación de el consejo de administración, y del de convivencia si así lo quieren.
Nota. si la persona jurídica no esta inscrita legalmente, esto es con el cumplimiento del art. 52 L.675/01 para que se adquiera “la personería” (Capacidad para contratar) los contratos que se realice el administrador no tiene validez y por tal no se le pueden asumir a la propiedad.
de igual manera si para establecer la cuota el administrador en su abuso de poder lo hizo sin el cumplimiento de las normas estatutarias y legales existe “violación al debido proceso y tampoco se esta obligado a asumirlas.
De igual manera el art. 52 Ibidem es claro al indicar que el administrador provisional lo nombra el propietario inicial siempre y cuando el órgano competente “asamblea general de propietarios o consejo de administración” NO ELIJA el administrador del conjunto, entonces previamente a nombrarlo debió citar a los propietarios para que elijieran quien administrara sus intereses.
Ante ello dar conocimiento a la SIC art. 56 Ley 1480/11 en informar en esta demanda el silencio de las autoridades del lugar (alcaldía ,Curaduria)
diciembre 14th, 2019 a las 9:32 pm
Expongo el caso estoy en santa Sofía en Armenia, Quindio si de ha vendido 51% del ecoeficiente pero no los ha entregado aún a sus propietarios,la administración es un caos la constructora Alberto Hurtado no se pronuncia y dónde tiene supuestamente su sede ya no hay atención al público que se puede hacer ante está situación la cuota de administración es alta para un estrato 3 97000 para aptos de 3 alcobas y 87000 para dos sin contar con la cuota de parqueadero 30.000 más por parqueadero lleva este proyecto desde el 2015 y nada que termina la primera etapa entregada a cabalidad y la segunda ni hay cimientos me pueden ayudar con el tema gracias
febrero 6th, 2020 a las 3:29 pm
Buenas tardes, se debe entrar a revisar cual ha sido la responsabilidad por parte de la constructora y si se demuestra incumplimiento en contrato civil puede demandarse por la clausulas establecidas en el mismo, por el tiempo, operación, entre otros aspectos. Buenas tardes, dichos arreglos deben ir por cuenta del arrendador usted como arrendatario no debe cubrir tales gastos, lo establece el contrato y la ley 820 del 2003. En [email protected] podemos darle una solución y guía analizando el caso con base a sus hechos expuestos y acompañarlo en el proceso, tenemos los mejores especialistas y los mejores resultados, puede comunicarse también al numero 301 450 2210
febrero 19th, 2020 a las 2:27 pm
Buenas tardes,
Que sucede si una constructora no termina el proyecto, por tanto nunca va a construir ni vender el 51% de las unidades? Como podríamos obtener la administración?
junio 18th, 2020 a las 12:21 pm
Se recibe un local y desde ese momento se paga la administración; posterior, a los 10 meses informan que la constructora debía administración al momento de la entrega, y que como propietario debo pagar, ¿esto es válido?:
¿Que sin haber informado en el momento de la entrega del bien sobre deuda de administración por parte de la constructora, 10 meses posterior la administración realice el cobro al propietario y que el propietario tenga que pagar lo que debía la constructora?
Muchas gracias
agosto 8th, 2020 a las 9:33 pm
Qué pasa si después de más de un año la empresa delegada por la copropiedad no quiere recibir a la empresa constructora
marzo 17th, 2021 a las 9:11 am
Hola saludos, llevamos 10 años esperando que el urbanizador entregue las áreas comunes, perjudican el uso y disfrute de las mismas.
Que pasos debemos adelandantar y ante que autoridad para que responda.
abril 5th, 2021 a las 10:47 pm
Una vez la constructora entrega la administración al tener vendido mas del 51% de los lotes, pueden hacer parte del concejo de administración, aduciendo que aun son propietarios del restante porcentaje de los predios y tienen derecho a voz y voto en las decisiones tomadas???. Ademas, la constructora debe pagar las cuotas de administración por los lotes que aun tiene y están en procesos de venta???
abril 7th, 2022 a las 10:17 pm
Buenas, si señor, puede hacer parte del consejo, aunq no es común, también esta obligado a pagar la administración de los lotes que no esten vendidos, siempre y cuando el proyecto no sea por etapas, y en este último caso, las etapas que no haya entregado ni construido, no entran en el pago de administración.
abril 8th, 2021 a las 8:03 am
Buen día. En el momento que la constructora haga entrega de la cooproopiedad, que personas idóneas sería necesario contratar para recibir la misma. La cuenta que tiene a nombre del conjunto. También la debe entregar? El constructor debe pagar la administración por los inmuebles que le falta vender.
abril 7th, 2022 a las 10:26 pm
Buenas, las personas idoneas podrian ser ingenieros civiles o arquitectos, aunque esto es relativo, hay empresas especializadas para este trámite, pero en realidad, casi todo se basa en los documentos que tendrian que entregar como contabilidad, planos arquitectonicos, de redes hidraulicas, sanitarias, aguas lluvias si los hay gas, energia, garantias del hierro, ascensores, garantias de las maquinas y equipos que hayan con sus manuales de funcionamiento y mantenimiento. El constructor debe pagar administración de los inmuebles aún a su cargo, siempre y cuando el proyecto no sea por etapas.
mayo 20th, 2021 a las 11:15 am
Buenos dias, que sucede si se realizo todo el proceso de compra incluido liquidacion del inmueble por parte de la entidad bancaria que aprobo la hipoteca y la empresa constructora no entrega el inmueble
junio 10th, 2021 a las 7:20 am
Se me entregaron las llaves de una casa que compre construida por una constructora en un condominio. Al solicitar la instalación de los servicios básicos la empresa de Energía manifiesta que no hay reses externas y hace falta un transformador (enero 2020) la constructora manifiesta que es responsabilidad de la empresa de Energía. Solicito igualmente la acometida del agua. Elevo derechos de petición y solo hasta el 17 de Julio se me instalan los servicios. El administrador me obliga a pagar administración cuando no pude ocupar la propiedad con mi familia. Aclaro no se me hizo acta de entrega .
junio 26th, 2021 a las 12:16 pm
Adquirí un apartamento con Paisaje Urbano en el municipio de Cúcuta. En la promesa de compraventa aluden que el inmueble debía ser entregado 18 meses luego de notificado el punto de equilibrio, la cual fue realizada el 04 de febrero de 2019. Es decir que, el apartamento se me decía entrega en agosto de 2020, lo cual no se realizó. En la misma promesa de compraventa se especifica “c) En caso de eventos de fuerza mayor o caso fortuito que afecten la construcción, el plazo se prorrogará por un término igual al de la duración de la fuerza mayor o caso fortuito, contado a partir de la fecha en que hubiere cesado la fuerza mayor o caso fortuito para lo cual el PROMITENTE VENDEDOR dará aviso por escrito o por correo certificado, dirigido a la dirección que le hubiere suministrado EL(LA)(LOS)(LAS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A)(ES)(AS) en que se señala la fecha de celebración de la escritura.” y esto nunca se hizo. Es de anotar que estoy al día con todos los trámites y pagos, pero ahora ellos quieren que les reciba el inmueble cuando aún están en construcciones y reparaciones de otros apartamentos en el mismo conjunto, lo cual me preocupa porque me parece un riesgo para la integridad de mi familia. ¿Qué puedo hacer al respecto, toda vez que considero hubo incumplimiento por parte de la constructora?
agosto 13th, 2021 a las 7:27 pm
En el caso inverso, donde la constructora ya tiene lista las zonas comunes y el 51% de los apartamentos vendidos, y se cita a la administracion para recibir los espacios comunes, y esta misma administracion alarga y demora recibir las zonas comunes, que se debe hacer por parte de la Constructora, ya que la misma constructora sigue pagando los recibos de administracion y servicios de los apartamentos no recibidos, incluida la administracion y de algunos apartamentos que ya estan habitados, adicionalmente sigue pagando arreglos en los equipos o ascensores ya que al no recibir aun la administracion, no hay mantenimientos preventivos que puedan cobrarse a la misma administracion.
En ese caso que paso se debe seguir por parte de la constructora.
agosto 23rd, 2021 a las 8:17 pm
buenas tardes recibí un apartamento por parte de la constructora y esta ubicado encima del salón comunal la tubería de aguas negras que esta colgada en el techo del salón después de 3 años empezó a fallar y las aguas negras de los residentes de otros apartamento de la misma torre se devuelven a mi apartamento y la constructora dice que ya paso la garantía a quien debo reclamar para que resuelvan ese problema ya que ni constructora ni la administración del conjunto quieren responder por esos daños que son por fuera de mi apartamento pero cuando se tapa la tubería se devuelve inundando mi residencia
agosto 30th, 2021 a las 1:03 pm
Compré un apartamento en un edificio directamente al constructor (Persona natural), el apartamento me fue entregado pero después de unos años me indican que el contador de energía nunca fue legalizado, pero el de los demás apartamentos si lo fue y el constructor no aparece. Puedo demandar al constructor por daños y perjuicios ya que su deber era entregar el apartamento al día?
septiembre 13th, 2021 a las 9:35 am
Un propietario que ya vendió su apartamento (aúnn no están las escrituras), puede aún así estar en el comité de entrega de áreas comunes o se debe reemplazar?
septiembre 13th, 2021 a las 9:35 am
Un propietario que ya vendió su apartamento (aún no están las escrituras), puede aún así estar en el comité de entrega de áreas comunes o se debe reemplazar?
octubre 11th, 2021 a las 12:35 pm
buenas tardes, después de realizar la primera asamblea por el cumplimiento del 51% del coeficiente cuanto tiempo tiene la constructora para entregar las zonas comunes no esenciales. Adicional si el proyecto es por etapas la etapa que no ha entregado la constructora debe pagar admon sobre esa etapa?
febrero 21st, 2022 a las 5:58 pm
Hola, si ya hay el 51% del coeficiente, deberían haber entregado las zonas comunes no esenciales (lea el artículo de nuevo), de no haberlas entregado es incumplimiento de la constructora. si el proyecto es por etapas la constructora debe de pagar la administración de lo que no se ha construido o vendido.
abril 22nd, 2022 a las 10:00 am
La promotora tiene un retraso en la entrega de Areas comunales no escenciales, Aun tienen a cargo la administración, nuestro reglamento interno dice q debe tenerla hasta que termine 100% del proyecto. mi pregunta es cuando nos entreguen la administración, nos la deben entregar subsanada, es decir sin deudas pendientes, sin cargas de empleados sin cuentas cobrar correcto? en que ley o reglamento puede revisar eso
mayo 16th, 2022 a las 6:49 pm
hola recibimos un apartamento sin zonas comunes somos el 2do de 12 unidades, nos preocupa que el edificio sigue en obra y la seguridad es muy precaria , es responsabilidad de la constructura garantizar la seguridad de los habitantes sin haber completado el 51% de ventas
mayo 30th, 2022 a las 12:50 pm
UNA PREGUNTA QUE TENGO SI LA CONSTRUCTORA NO ENTREGA LAS ZONAS COMUNES Y LAS HOJAS DE VIDA DE LAS MAQUINAS DE LA PISCINA Y DEMAS Y TAMPOCO LA GARANTIA DE ESTAS Y HA TRASCURRIDO 5 AÑOS Y A LA FECHA LA CONSTRUCTORA NO HA ENTREGADO EN CUANTO TIEMPO PUEDO INTERPONER UNA DEMANDA, Y QUE NO HAYA PRESCRITO EL TIEMPO DE RECLAMAR ESTE DERECHO Y EN QUE LEY PUEDO CONSEGUIR ESTE TIEMPO.
AGARDEZCO SUS RESPUESTA
enero 29th, 2023 a las 6:18 pm
El administrador nombrado por la constructora no cumplió con sus funciones de cobros a morosos y debe pagos a las empresas de servicios de aseo y vigilancia su contabilidad es deprimente no tiene soportes de pagos la constructora como propietario inicial debe responder por las deudas y cobros para su entrega a los propietarios o al nuevo consejo
febrero 27th, 2023 a las 3:58 pm
Somos una parcelacion por etapas la etapa 2 lleva 10 años el año pasado se integraron etapa 2 y 3.
Los integrantes de la Etapa la etapa 3 desean modificar la PH para quedae solos.
Las nuevas etapas no estamos de acuerdo lo que indica que no hay unanimidad.
Sin embargo pretenden con mayoría en coeficientes aprobar una cuota extraordinaria para pagar un abogado que realizaría este trámite yboptendria una orden administrativa o judicial que anularía nuestra PH donde ya estamos integrados.
Pueden los interesados cobros esta cuota a 100% de los copropietarios de las Etapas 1, 2 y 3
marzo 20th, 2023 a las 6:58 pm
Que acción puedo poner porque la constructora vendió áreas comunales, y ya han pasado 20 años de construccion
marzo 20th, 2023 a las 6:59 pm
Que acción puedo poner porque la constructora vendió áreas comunales, y ya han pasado 20 años de construccion, y copropietarios desean arreglar entrega de esas áreas comunales, no se si por el tiempo transcurrido, (20 años) se pueda reclamar.
abril 17th, 2023 a las 5:56 pm
¿Qué significa para conjunto residencial en propiedad horizontal constituido en 1980 que un liquidador, de la constructora en 1994 cedió al municipio 3 lotes de zonas comunes?
agosto 16th, 2023 a las 6:19 pm
firmamos promesa de compraventa de un lote rural, que forma parte de una parcelación, el promitente vendedor una persona natural. Posteriormente la persona natural dueña de los lotes, conforma una SAS y a través de ella, hace la escritura de venta y registra en notaria la escritura que conforma el Reglamento de Propiedad Horizontal de la parcelación, en dicha escritura da cuenta de las zonas comunes y hace referencia a que el proyecto se desarrollara por etapas, y en esa escritura (reglamento) especifica 25 lotes y 1 de la vía interna de acceso a la parcelación. Con posterioridad registra otra escritura que deja la etapa 1 SIN ZONAS COMUNES. Han pasado 5 años, ya vendieron la totalidad de los lotes, apenas conectaron agua de unos tanques que se alimentan de un nacimiento y estan citando a Reunion para entregar la administracion. Mi pregunta es si es valido que se conforme un equipo administrativo en una etapa que POR ESCRITURA no tiene asignadas zonas comunes. Que debemos hacer los compradores de los lotes etapa 1
agosto 26th, 2023 a las 2:33 pm
Es legal que sean pagados los servicios de vigilancia, aseo y energía por los propietarios sin haberse realizado la asamblea extraordinaria para la entrega oficial de la constructora a los propietarios por ya cumplir con el 51% del coeficiente?
No debe ser responsabilidad de la constructora?
septiembre 19th, 2023 a las 9:09 am
Buen día
Todas las constructoras están obligadas a hacer entrega de por lo menos una planta eléctrica? o esta es opcional