El artículo 311-1 del estatuto tributario contempla una exención parcial del impuesto a las ganancias ocasionales por la venta de la casa o apartamento de habitación de la persona natural, de modo que no se paga impuesto sobre los primeros 5.000 UVT de utilidad.
- Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles.
- Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles en la reforma tributaria 2022.
- Monto exento en la venta de la casa de habitación.
- Requisitos para la exención en la venta de casa de habitación.
- Para que haya utilidad exenta debe haber ganancia ocasional.
- Preguntas frecuentes.
- ¿La venta de una casa es ganancia ocasional?
- ¿Puedo estar exento de la retención en la fuente en la venta de la casa de habitación?
- ¿Hay utilidad exenta si el dinero de la venta se utiliza para la construcción en un lote del mismo propietario?
- ¿Si sólo utilizo el 70% de los recursos para adquirir otra vivienda aplica la exención?
- ¿Qué es casa de habitación?
- Nuestros productos y servicios
Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles.
La casa o apartamento es un inmueble como cualquier otro, pero la ganancia ocasional exenta sólo aplica respecto a los apartamentos o casas de habitación.
El artículo 311-1 del estatuto tributario claramente señala que la exención aplica para la casa o apartamento de habitación del contribuyente persona natural.
Por lo tanto, esta exención no aplica para la venta de inmuebles de personas jurídicas, ni de personas naturales que tengan una destinación diferente a la habitación, como locales comerciales, oficinas o fincas.
Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles en la reforma tributaria 2022.
La ley 2277 de 2022 modificó el artículo 311-1 del estatuto tributario que trata sobre la ganancia ocasional exenta por la venta de la casa o apartamento de habitación de la persona natural.
Los cambios fueron 2:
- Disminuye el límite de la ganancia ocasional exenta de 7.500 UVT a 5.000 UVT.
- Se elimina la restricción que impedía el beneficio sobre inmuebles con valor catastral superior a 15.000 UVT.
El principal cambio es el segundo, puesto que ahora la exención beneficia a cualquier inmueble, sin importar su valor, lo que es un alivio a las personas naturales con inmuebles de alto valor.
Monto exento en la venta de la casa de habitación.
Del total de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento, está exento del impuesto a la ganancia ocasional el equivalente a las primeras 7.500 UVT; el exceso está sujeto al impuesto de ganancias ocasionales.
En pesos tendríamos los siguientes valores:
| Año | Valor exento |
| 2024 | $235.325.000 |
| 2023 | $212.062.000 |
| 2022 | $285.030.000 |
| 2021 | $272.310.000 |
| 2020 | $267.053.000 |
| 2019 | $257.025.000 |
| 2018 | $248.670.000 |
| 2017 | $238.943.000 |
Recordemos que la declaración de renta se presenta en el periodo siguiente: la del 2022 en el 2023, la del 2023 en el 2024, etc., por lo que la tabla se debe observar de esa manera.
La exención se liquida sobre la utilidad en la venta, más no sobre el valor de la venta, y la utilidad es el valor de venta menos el costo fiscal.
Requisitos para la exención en la venta de casa de habitación.
La exención en la venta de la casa o apartamento de habitación sólo procede si se cumplen los requisitos señalados en el artículo 311-1 del estatuto tributario y el artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016, que son:
- Que la casa o apartamento de habitación objeto de la venta haya sido poseído dos (2) años o más.
- Que la totalidad de los dineros recibidos en la venta tenga uno o varios de los siguientes destinos:
- Que sean depositados en una o más cuentas de ahorro denominadas Ahorro para Fomento la Construcción (AFC) cuyo titular sea única y exclusivamente el vendedor del inmueble, para ser destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación.
- Que se destinen para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta. Este evento deberá demostrarse a través de cualquier medio probatorio.
- Tratándose de los dineros depositados en una o más cuentas de ahorro para el fomento de la construcción -AFC, el retiro de los mismos debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación, tratándose de vivienda nueva o usada, sea o no financiada por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia a través de crédito hipotecario, leasing habitacional o fideicomiso inmobiliario, bajo alguna de las siguientes modalidades:
- Compra de contado.
- Cuota inicial y/o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los cánones del leasing habitacional, o para cubrir el valor de la opción de compra del leasing habitacional.
- Pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario.
El único caso en que no es necesario constituir una cuenta AFC es cuando se abona el valor de la venta directamente a un crédito hipotecario afecto a la casa o apartamento vendido.
Es decir, no se puede pagar un crédito hipotecario de otro inmueble distinto al vendido, pues no se cumple el propósito de obligar al contribuyente a comprar otro inmueble a fin de obtener el beneficio de la exención.
Si el avalúo catastral de la casa o apartamento vendido supera 15.000 UVT (hasta 2022) no se otorga la exención y la totalidad de la utilidad queda sujeta al impuesto de ganancias ocasionales:
| Año | Valor exento |
| 2023 y siguientes | Cualquier monto. |
| 2022 | $570.060.000 |
| 2021 | $544.620.000 |
| 2020 | $534.105.000 |
| 2019 | $514.050.000 |
| 2018 | $497.340.000 |
| 2017 | $477.885.000 |
Recordemos que el impuesto de ganancias ocasionales se liquida aparte del impuesto a la renta, por lo tanto, esta exención no se ve afectada por las limitaciones que impone el sistema de renta cedular.
Si la casa o apartamento vendido fue poseído por menos de 2 años, la utilidad en su venta no se trata como una ganancia ocasional sino como una renta ordinaria, por lo que no se puede aplicar la exención aquí prevista.
Para que haya utilidad exenta debe haber ganancia ocasional.
La ganancia ocasional surge cuando el inmueble vendido ha pertenecido a la persona por dos años o más, de manera que si la persona vende su casa o apartamento de habitación del que ha sido dueño por menos de 2 años, no se genera ganancia ocasional sino renta ordinaria, lo que implica que no pueda declarar la ganancia ocasional exenta, pues no existe ganancia ocasional.
En tal caso se debe declarar como renta ordinaria, y como renta ordinaria no existe renta exenta por la venta de la casa de habitación.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Sí. Cuando se vende una casa que ha sido poseída por más de 2 años se genera ganancia ocasional siempre que el precio de venta sea superior al costo fiscal de la casa.
Sí. Cuando se cumplen los requisitos para que la utilidad generada por la venta de la casa de habitación sea exenta, el notario se abstendrá de aplicar la retención en la fuente en los términos del artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016.
No. Tanto el artículo 311-1 del estatuto tributario como el 1.2.3.9 del decreto 1625 de 2016 hablan de adquisición de vivienda o apartamento, sea nuevo o usado, y no contemplan la construcción por sus propios medios, por lo que se interpreta que no es posible hacerlo.
No. El artículo 311-1 del estatuto tributario establece que la totalidad de los dineros recibidos se deben consignar en la cuenta AFC, por lo que, en nuestro criterio, se entiende que el 100% de los recursos deben ser utilizados para tal propósito.
En efecto, el artículo del decreto 1625 señala en uno de sus apartes:
«El retiro parcial o total de los recursos para cualquier otro propósito, o el incumplimiento de alguno de los requisitos previstos en este artículo implica que el contribuyente pierda el beneficio otorgado por el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, ...»
En consecuencia, para mantener el beneficio el otro 30% deberá dejarse en la cuenta AFC, es decir, no retirarlo, lo que es lógico porque si se acepta mantener el beneficio invirtiendo el 70% nada impediría hacerlo con el 1%, y se repite, la ley no consideró nada distinto a la totalidad de los dineros.
Para efectos de la exención en el impuesto de ganancias ocasionales, es importante tener claro el concepto de casa de habitación, que es la que da derecho a la exención.
La casa de habitación es aquella donde regularmente vive o reside la persona, sea un apartamento o una casa normal.
Así, cuando una persona tiene dos casas o más, vive en una de ellas y arrienda las demás, en caso de vender una de las casas arrendadas no puede optar por la ganancia ocasional a la que se refiere el artículo 311-1 del estatuto tributario.
Algunas personas lo hacen, pero en caso de que la Dian se entere, lo que hoy es fácil gracias a la información exógena, tendrá que corregir la declaración para eliminar la ganancia ocasional exenta, pagar la respectiva sanción por inexactitud y los intereses moratorios que correspondan, y considerando que el impuesto de ganancia ocasional es apenas del 10%, probablemente no se justifique este tipo de maniobras.
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¿Si se vende la casa de habitación por $260.000.000 y tiene una hipoteca con una persona natural por $60.000.000 y se está vendiendo precisamente para poder pagar la hipoteca, se puede aplicar la exención? Muchas gracias.
Interesante inquietud y revisando la doctrina de la Dian al respecto no hemos encontrado alguna que se pronuncie sobre este tema, así que dejamos nuestra opinión.
Tanto el artículo 311-1 del estatuto tributario como el artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 señalan que debe pagarse una hipoteca vinculada directamente a la casa o apartamento de habitación, sin exigir que la hipoteca debe haber sido constituida con una entidad financiera autorizada por la Superintendencia financiera, por lo que desde ese punto de vista podría ser plausible la procedencia de una hipoteca constituida con un particular.
Sin embargo, el artículo 1.2.3.9 del decreto 1625, que fija los requisitos para retirar los dineros consignados en una cuenta AFC, sí exige que el crédito hipotecario que se pague con esos recursos debe ser constituido con una entidad financiera autorizada por la Superintendencia financiera, por lo que, por analogía y considerando el propósito de la ley, este requisito sería aplicable también cuando el dinero de la venta del inmueble no pasa previamente por la cuenta AFC sino que se abona directamente al crédito hipotecario.
La intención del legislador no es otra que los recursos se dediquen a la financiación o adquisición de vivienda, y si la hipoteca constituida con un particular no tenía ese objetivo, sino que era para respaldar un préstamos con un objetivo distinto a la financiación o compra de la vivienda, no se cumple con esa finalidad.
En todo caso, en su caso, de proceder el pago de la hipoteca, deberá consignar en una cuenta AFC el resto del precio que reciba por la venta, que también debe tener como finalidad la financiación de vivienda.
Si vendo mi apartamento, donde vivo hace 8 años, y tengo un crédito hipotecario, y destino el 50% de la venta para pagarlo, ¿tengo derecho a la exención del Artículo 331 ET?
Para tener derecho a la extensión, se requiere destinar el total de la venta a los propósitos establecidos por la ley. En consecuencia, si solo destina el 50%, no tiene derecho a la exención. Lo que puede hacer es destinar el 50% para pagar el crédito hipotecario, siempre que esté relacionado con el inmueble vendido, y consignar el otro 50% en una cuenta AFC.
Buenas tardes, esta es mi consulta:
Mi casa de habitación, en la que viví 15 años, la vendí en noviembre de 2024. La plata de la venta me la consignaron en mi cuenta corriente. Con esa plata compré mi nueva casa de habitación en marzo de 2025.
¿En mi declaración de renta de 2025 estoy obligado a pagar impuesto de ganancia ocasional?
Para que proceda la ganancia ocasional exenta, debió haber consignado el dinero en una cuenta AFC; si lo hizo en una cuenta corriente, perdió ese beneficio.
Buen día. Si en el 2024 una persona vendió la casa de habitación y consignó el dinero en una cuenta de ahorro, pero en el 2025, con ese dinero, compra otra casa, ¿la persona puede en el 2025 consignar el dinero de la venta de la casa en un AFC y de ahí comprar la nueva casa para obtener el beneficio de ganancia ocasional?
Sí, porque se le da el uso que exige, que es la compra de una nueva vivienda o, en su defecto, dejar el dinero en la cuenta AFC.
Si la totalidad del dinero de la venta es consignado en la cuenta AFC, pero yo ya hice pagos del 15% de la nueva propiedad, ¿puedo pagar el 85% restante desde la cuenta AFC y recuperar el 15% que ya aboné? Esto ya que, finalmente, el valor del nuevo predio corresponde al 100% de la venta.
En nuestro criterio, sí, porque el objetivo de la norma es que el dinero se quede en la cuenta AFC o se destine a la compra de otro inmueble, y en su caso, solo el 85% se dedica a la compra del inmueble, y el otro 15% se queda en la AFC. Lo que no puede hacer es utilizar el 15% en comprar otro bien o retirarlo de la cuenta AFC para gastos personales.
Tengo una casa en la que no hay venta, sino una permuta en la cual no recibo plata, porque la casa que voy a obtener tiene un mayor valor que la que voy a entregar en permuta. ¿Tengo el beneficio del artículo 311-1?
No tiene beneficio del artículo 311-1 del estatuto porque para ello se requiere que el dinero de la venta sea consignado en una cuenta AFC o que sea utilizado para pagar un crédito hipotecario, lo que no es posible en su caso por tratarse de una permuta.
Tengo un apartamento a mi nombre y, con mi esposo, queremos comprar una casa. Como parte de pago, me aceptan el inmueble. En mi renta de personas naturales, ¿puedo descontar como no gravado el valor del inmueble en la liquidación de la ganancia ocasional, dado que no hay dinero para consignar en la AFC?
La norma exige que el dinero producto de la venta se consigne en una cuenta AFC, y en el caso que usted plantea no es así, y la Dian suele ser muy exegética con la interpretación de la norma, por lo que no es recomendable darle el tratamiento señalado en el artículo 311-1 del estatuto tributario.
Saludos
Pregunto: si vendo mi casa, donde vivo hace 14 años, al realizar la escritura, ¿estoy exento de pagar la retención en la fuente? Gracias por su información.
Buenas noches, Sergio.
Puede estar exento si cumple con los requisitos del artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016.
Saludos
Se tiene un error en:
“Los cambios fueron 2:
… Disminuye el límite de la ganancia ocasional exenta de 7.500 UVT a 5.000 UVT.
Se elimina la restricción que impedía el beneficio sobre inmuebles con valor catastral superior a 15.000 UVT.”
Ya que:
El artículo 307. Ganancias ocasionales exentas. Las ganancias ocasionales que se enumeran a continuación están exentas del impuesto a las ganancias ocasionales:
1. El equivalente a las primeras trece mil (13.000) UVT del valor de un inmueble de vivienda de habitación de propiedad del causante.
Adicionalmente:
Artículo 311-1. Utilidad en la venta de la casa o apartamento. Estarán exentas las primeras cinco mil (5.000) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción” (AFC).
La ganancia ocasional exenta a que hace referencia el artículo 307 del Estatuto Tributario aplica para las sucesiones, en tanto el 311-1 aplica para la venta de la casa o apartamento por parte del contribuyente.
Buenas tardes,
Me radiqué a vivir en mi finca desde el 2020. En el año 2022, vendí el 50% de ella. Actualmente, sigo viviendo en ella. ¿Puedo aplicar el valor exento de las 5.000 UVT al que hace referencia el artículo 311-1, a pesar de que no es casa o apartamento?
Gracias.
No. El beneficio aplica para la casa de habitación únicamente.
Excelente artículo de alta importancia, gracias.
Gracias por el comentario.
Tengo mi vivienda, que estoy pagando con un crédito hipotecario, pero no la puedo habitar porque mi trabajo queda en otra ciudad. La tengo arrendada. ¿Debo declarar ese ingreso?
Buenos días,
Sí, ese ingreso debe ser declarado, máxime si los pagos que hace el arrendador o la inmobiliaria son reportados a la Dian mediante la información exógena.
Saludos
En el año 2022, vendí la casa de habitación adquirida en 1974. El dinero recibido por la venta es un ingreso no constitutivo de renta en un 100%. ¿Cómo declaro la venta?
Buenas tardes, señor Juan.
Depende del valor del ingreso o venta ya que hay un tope máximo con beneficio. Además, tenga en cuenta que al valor de la venta puede restarle el costo fiscal de la casa. En este artículo encontrará información adicional.
Mi pregunta es la siguiente: si tengo un bien con costo fiscal, es decir, declarado en el año 2021 por $200 millones, y en el año 2022, por reavalúo, su costo o avalúo catastral fue de $400 millones, y en este mismo año lo vendo por $400 millones de su valor comercial, ¿qué debo hacer este año para declarar renta? ¿Qué tratamiento le doy a esa diferencia: ingreso exento, ganancia ocasional exenta, o por el contrario no es exento? Mil gracias, quedo atento.
Esa diferencia es una ganancia ocasional y se le da el tratamiento explicado en esa nota. El costo fiscal es el que haya declarado en el año inmediatamente anterior al de la venta.
Buenas tardes. Tengo una pregunta: mi casa tiene un avalúo de $60,000,000 y voy a hacer la venta con un crédito hipotecario que el cliente tiene aprobado por el banco por un valor de $130,000,000. Esta es la casa donde vivo, pero necesito venderla.
La otra pregunta es si debo pagar impuesto de ganancia ocasional si tengo otra propiedad diferente a esta.
De acuerdo con la norma, si es su casa de habitación, no genera ganancia ocasional. Son exentas los primeros $212.060.000 de ganancia ocasional, pero debe cumplir con las condiciones. Por el valor de su vivienda cumple, por haber vivido allí cumple, pero debe haber sido propietario por más de 2 años de la vivienda. Adicionalmente, debe destinar los recursos para la compra de una nueva vivienda, que puede ser nueva o usada. Por ello, en la promesa de compraventa y en la notaría debe quedar registrado que va a invertir en vivienda o abrir una cuenta AFC para que le consignen allí el dinero. Cuando encuentre la nueva casa, destina ese dinero para el pago total o parcial, si corresponde. Mejor dicho, no venda si no tiene ya su cuenta AFC o su proyecto de compra de otra vivienda. O si vende, tenga en cuenta que pagará ganancia ocasional si corresponde por $70.000.000 de ganancia ocasional, que equivalen a $7.000.000. Restando la retención en la venta de $1.300.000, pagaría $5.700.000.
Así lo he entendido. Me aclaran, colegas, si estoy desviado en la interpretación.
Estás en lo cierto, chaparrón; solo que para el año 2023, el impuesto de ganancias ocasionales en la venta de casa de habitación subió al 15%.
La utilidad de la ganancia ocasional en la venta de casa habitación, con mi tenencia de más de dos años, plantea una pregunta: ¿necesariamente debo invertir esa ganancia ocasional en la compra de otro inmueble o puedo darle un destino diferente a la compra de vivienda? Si es así, ¿me puede indicar en qué artículo del Estatuto Tributario, decreto de la DIAN o alguna ley se menciona si puedo dar un libre destino a la ganancia ocasional o si necesariamente debe ser en la compra de otro inmueble?
Muchas gracias por las respuestas.
Atentamente,
Marco Rodríguez
Cali, Colombia
Sí, debe comprar otro inmueble o ingresarlo en la cuenta AFC. Artículo 311-1 del Estatuto Tributario y el artículo 1.2.3.1 del Decreto 1625 de 2016.
Si se vende la casa de habitación y solamente se utiliza el 75% para la compra de la nueva casa, ¿aplica la exención?
No habría exención. Tendría que dejar el dinero en la cuenta AFC para ello.