En este artículo 39 secciones
- A qué inmuebles aplica la exención.
- Qué es la casa de habitación.
- Monto exento en la venta de la casa de habitación.
- Requisitos para acceder a la exención.
- Casos en que no procede la exención.
- Cuando la vivienda pertenece a varias personas.
- Retención en la fuente en la venta de la vivienda de habitación.
- La exención no está sujeta al límite del 40%.
- Lo que propone la reforma tributaria en trámite.
- Preguntas frecuentes.
- ¿La venta de una casa es ganancia ocasional?
- ¿Puedo estar exento de la retención en la fuente en la venta de la casa de habitación?
- ¿Hay exención si el dinero se usa para construir en un lote propio?
- ¿Si solo utilizo el 70% de los recursos para comprar otra vivienda aplica la exención?
- ¿Qué pasa si consigné el dinero en mi cuenta de ahorros?
- ¿La exención aplica en una permuta?
- ¿Puedo pagar con el dinero de la venta el crédito hipotecario de la casa donde vivo ahora?
- ¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir el dinero?
- ¿La exención aplica si la vivienda está a nombre de varios propietarios?
- ¿Puedo aplicar la exención más de una vez?
- ¿Qué pasa si vendo la casa antes de dos años?
- ¿Qué pasa si vendo mi casa y no compro otra?
- ¿Cómo evitar pagar ganancia ocasional por la venta de un inmueble?
- ¿Un copropietario que no habitaba la casa puede tomar la exención?
- ¿Qué es casa de habitación para efectos fiscales?
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El artículo 311-1 del estatuto tributario contempla una exención parcial del impuesto de ganancias ocasionales por la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural, de modo que no se paga impuesto sobre las primeras 5.000 UVT de la utilidad, siempre que se cumplan los requisitos legales. Y ahí está el problema: son requisitos de forma muy estrictos, que se pierden por consignar el dinero en la cuenta equivocada o por destinar apenas una parte de él. Veamos cómo funciona y en qué casos no procede.
A qué inmuebles aplica la exención.
La casa o el apartamento es un inmueble como cualquier otro, pero la exención solo cubre los que sirven de habitación al contribuyente, por expresa disposición del artículo 311-1 del estatuto tributario.
Por lo tanto, la exención no aplica a la venta de inmuebles de personas jurídicas, ni a los inmuebles de personas naturales con destinación distinta de la habitación: locales comerciales, oficinas, bodegas, lotes, fincas, ni casas o apartamentos que se tengan para arrendar.
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Qué es la casa de habitación.
Es un concepto clave, porque de él depende el derecho a la exención. La casa de habitación es aquella donde regularmente vive o reside la persona, sea un apartamento o una casa.
Así, cuando alguien tiene dos o más casas, vive en una y arrienda las demás, al vender una de las arrendadas no puede aplicar la exención del artículo 311-1. Algunas personas lo intentan, pero hoy la Dian lo detecta con facilidad gracias a la información exógena, y el resultado es tener que corregir la declaración, pagar la sanción por inexactitud y los intereses moratorios que correspondan.
Un caso frecuente. Quien compró un apartamento con crédito hipotecario pero vive en otra ciudad y lo tiene arrendado no puede tratarlo como vivienda de habitación al venderlo, aunque sea el único inmueble a su nombre. Lo que define el beneficio es dónde vive, no cuántos inmuebles tiene.
Cuántas casas de habitación puede tener un contribuyente.
Una sola: aquella en la que vive regularmente. No es posible tener varios apartamentos y tratarlos a todos como de habitación al momento de venderlos para aprovechar la exención.
¿Y la finca donde vivo? La norma habla de «casa o apartamento de habitación». De acuerdo con nuestro criterio, y aunque el contribuyente resida efectivamente en ella, una finca no encaja en esa descripción, de modo que la exención no procede. Es una interpretación estricta, pero es la que se desprende del texto de la ley.
Monto exento en la venta de la casa de habitación.
Del total de la utilidad generada en la venta está exento el equivalente a las primeras 5.000 UVT, y el exceso sí queda sujeto al impuesto. En pesos tendríamos los siguientes valores:
| Año | Valor exento |
|---|---|
| 2026 | $261.870.000 |
| 2025 | $248.995.000 |
| 2024 | $235.325.000 |
Conviene insistir en algo que se malinterpreta con frecuencia: la exención se liquida sobre la utilidad de la venta, no sobre el precio de venta. Y la utilidad es el precio de venta menos el costo fiscal del inmueble.
Supongamos que una persona vende su apartamento de habitación en $700.000.000 y que su costo fiscal declarado es de $400.000.000. Si el valor de las 5.000 UVT del año fuera de $260.000.000, la liquidación sería la siguiente:
| Precio de venta. | $700.000.000 |
| (-) Costo fiscal. | $400.000.000 |
| (=) Utilidad o ganancia ocasional. | $300.000.000 |
| (-) Ganancia ocasional exenta (5.000 UVT). | $260.000.000 |
| (=) Ganancia ocasional gravada. | $40.000.000 |
| Impuesto (15%). | $6.000.000 |
Obsérvese que un apartamento de $700.000.000 puede terminar pagando apenas $6.000.000 de impuesto, siempre que se cumplan los requisitos. Si no se cumplen, el impuesto sería de $45.000.000.
La ley 2277 de 2022 cambió dos cosas.
Conviene tener presente qué modificó la última reforma en este beneficio, porque todavía circula información desactualizada:
- Redujo el monto exento de 7.500 UVT a 5.000 UVT.
- Eliminó la restricción que impedía el beneficio cuando el inmueble tenía un valor catastral o autoavalúo superior a 15.000 UVT.
Es decir que hoy el beneficio aplica sin importar cuán costosa sea la vivienda, pero el monto amparado es menor. Para viviendas de alto valor el cambio resultó favorable; para las de valor medio, desfavorable.
Requisitos para acceder a la exención.
La exención solo procede si se cumplen los requisitos del artículo 311-1 del estatuto tributario y del artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016. Son dos, y el segundo tiene varias aristas.
Los dos años de posesión.
El primer requisito es que la casa o apartamento haya sido poseído por dos años o más.
La razón es de fondo y no meramente formal: si el inmueble se poseyó por menos de dos años, la utilidad de la venta no es ganancia ocasional sino renta ordinaria, y al no existir ganancia ocasional tampoco puede existir ganancia ocasional exenta.
En ese caso la utilidad se declara como renta ordinaria, y la ley no contempla ninguna renta exenta por la venta de la casa de habitación. De ahí la importancia de verificar la fecha de adquisición antes de firmar la escritura.
El destino de la totalidad del dinero.
El segundo requisito es que la totalidad de los dineros recibidos en la venta tenga uno o varios de los destinos que autoriza la norma. La palabra «totalidad» es la que genera casi todos los problemas.
La cuenta AFC.
Los dineros deben depositarse en una o más cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), cuyo titular sea única y exclusivamente el vendedor del inmueble, para destinarlos a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación.
El retiro de esos recursos debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación, sea vivienda nueva o usada, financiada o no por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera, bajo alguna de estas modalidades:
- Compra de contado.
- Cuota inicial, pago de las cuotas del crédito hipotecario, cánones del leasing habitacional o valor de la opción de compra del leasing habitacional.
- Pago del precio en la etapa de preventa del proyecto, en el caso del fideicomiso inmobiliario.
El dinero debe llegar directamente a la AFC. De acuerdo con nuestro criterio, si el precio de la venta se consigna primero en una cuenta corriente o de ahorros común, el beneficio queda en riesgo aunque después se traslade a una AFC o se compre efectivamente otra vivienda. La norma exige que los dineros recibidos «sean depositados» en la cuenta AFC, y la Dian suele ser exegética en la interpretación de estos requisitos.
¿Cuánto tiempo debe permanecer el dinero allí? La ley no fijó plazo. El contribuyente puede reinvertir en el mismo año de la venta o en los siguientes, sin límite, siempre que mientras tanto los recursos permanezcan en la cuenta AFC. Tampoco aplica aquí el término de diez años del artículo 126-4 del estatuto tributario, que rige para retiros con destino distinto al que la ley autoriza.
El pago del crédito hipotecario.
La otra alternativa es destinar el dinero al pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios, lo que deberá demostrarse por cualquier medio probatorio.
En este caso no es necesario que el dinero pase por una cuenta AFC, siempre que se verifique el abono directo al crédito.
Pero el crédito debe ser del inmueble vendido. No sirve pagar el crédito hipotecario de otro inmueble, así sea la vivienda donde el contribuyente vive actualmente, porque la norma exige que el crédito esté vinculado directamente con la casa o apartamento objeto de la venta.
Si el crédito es menor que el precio de venta. El remanente debe consignarse en la cuenta AFC. Por ejemplo, si la venta fue por $200.000.000 y se debían $150.000.000, los otros $50.000.000 deben ir a la AFC. Destinar solo la mitad al crédito y disponer libremente del resto hace perder la exención completa.
La hipoteca constituida con un particular.
Es una duda que la doctrina de la Dian no ha resuelto, así que fijamos posición.
Tanto el artículo 311-1 del estatuto tributario como el artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016 se refieren al pago de una hipoteca vinculada directamente a la casa o apartamento de habitación, sin exigir que se haya constituido con una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera. Desde ese ángulo, una hipoteca con un particular sería admisible.
Sin embargo, el artículo 1.2.3.9 del mismo decreto, que fija los requisitos para retirar los dineros de una cuenta AFC, sí exige que el crédito hipotecario que se pague con esos recursos se haya constituido con una entidad financiera autorizada.
De acuerdo con nuestro criterio, por analogía y atendiendo al propósito de la ley, ese requisito debería aplicarse también cuando el dinero de la venta se abona directamente al crédito sin pasar por la AFC. La intención del legislador no es otra que los recursos se dediquen a la financiación o adquisición de vivienda, y si la hipoteca con el particular respaldaba un préstamo con un objetivo distinto, esa finalidad no se cumple.
Casos en que no procede la exención.
Buena parte de las consultas de nuestros lectores corresponde a situaciones en que el beneficio se pierde. Las reunimos aquí para que puedan revisarse antes de cerrar el negocio.
| Situación. | Por qué no procede. |
|---|---|
| Se usa solo una parte del dinero para comprar la nueva vivienda. | La norma exige destinar la totalidad de los dineros recibidos. |
| El dinero se consigna en cuenta corriente o de ahorros común. | La ley exige el depósito en una cuenta AFC a nombre del vendedor. |
| Se paga el crédito hipotecario de otro inmueble. | El crédito debe estar vinculado al inmueble vendido. |
| El inmueble se entrega en permuta. | No hay dineros recibidos que puedan consignarse en la AFC. |
| El inmueble se entrega como parte de pago de otro. | Mismo caso: no hay dinero que canalizar por la AFC. |
| El dinero se usa para construir en un lote propio. | La norma habla de adquisición de vivienda, no de construcción. |
| Se vende un inmueble arrendado o de inversión. | No es la casa de habitación del contribuyente. |
| El inmueble se poseyó por menos de dos años. | No hay ganancia ocasional, sino renta ordinaria. |
Los dos casos de la permuta y la parte de pago merecen un comentario. Aunque económicamente el contribuyente esté reinvirtiendo en vivienda, la norma condicionó el beneficio a un mecanismo concreto, que es el paso del dinero por la cuenta AFC. Si no hay dinero, no hay forma de cumplirlo. De acuerdo con nuestro criterio, en esos casos no es recomendable declarar la exención, aunque el propósito de la ley parezca satisfecho.
El retiro parcial también hace perder el beneficio. El reglamento es explícito:
«El retiro parcial o total de los recursos para cualquier otro propósito, o el incumplimiento de alguno de los requisitos previstos en este artículo implica que el contribuyente pierda el beneficio otorgado por el artículo 311-1 del Estatuto Tributario.»
Por eso, si el contribuyente destina el 70% a comprar otra vivienda, el 30% restante debe quedarse en la cuenta AFC sin retirarse. Si se aceptara conservar el beneficio invirtiendo el 70%, nada impediría hacerlo invirtiendo el 1%, y la ley no consideró nada distinto de la totalidad.
Cuando ya se habían hecho abonos a la nueva vivienda.
Es una situación habitual: el contribuyente abonó con recursos propios una parte de la nueva vivienda antes de vender la anterior, y luego consigna en la AFC la totalidad del precio de la venta.
De acuerdo con nuestro criterio, puede pagar desde la cuenta AFC el saldo pendiente de la nueva vivienda y recuperar lo que había abonado, siempre que ese remanente permanezca en la cuenta AFC. Lo que no puede hacer es retirarlo para comprar otro bien o para gastos personales, porque en ese momento se pierde el beneficio.
Cuando la vivienda pertenece a varias personas.
Es muy común que la vivienda familiar figure a nombre de los dos cónyuges, de varios hermanos que la heredaron o de dos socios que la compraron juntos. Al venderla surge la pregunta obligada: ¿la exención aplica para cada propietario o se reparte entre todos?
La exención recae sobre la utilidad y no sobre cada contribuyente.
El punto de partida es cómo está redactada la norma: la ley exime las primeras 5.000 UVT de la utilidad generada en la venta. El beneficio se otorga a la utilidad de la operación, no a cada persona que participa en ella.
En consecuencia, ese monto exento se reparte entre los propietarios en la misma proporción en que cada uno participa en la propiedad. No es que cada copropietario pueda declarar 5.000 UVT exentas por su cuenta.
La Dian se pronunció en ese sentido en el concepto 006970 (int. 820) del 25 de septiembre de 2024, cuya tesis jurídica es clara:
«El monto de la exención prevista en el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, sujeta al cumplimiento de los requisitos allí señalados, se aplica sobre el importe total de la utilidad generada por la venta de la casa o apartamento de habitación, y no, sobre la utilidad obtenida por cada uno de sus propietarios.»
La doctrina se apoya en la regla de interpretación del artículo 27 del Código Civil: cuando el sentido de la ley es claro, no se puede desatender su tenor literal a pretexto de consultar su espíritu. Y el tenor literal del artículo 311-1 habla de la utilidad de la venta, no del contribuyente.
El procedimiento correcto.
Teniendo claro lo anterior, la liquidación se hace en este orden:
- Determinar la utilidad total de la venta: precio de venta menos costo fiscal del inmueble.
- Aplicar a esa utilidad total la exención de hasta 5.000 UVT.
- Distribuir tanto la utilidad como la exención entre los propietarios, en el porcentaje que cada uno tenga sobre el inmueble.
- Cada propietario declara su parte de la utilidad y su parte de la exención en su propia declaración de renta.
Supongamos que una casa de habitación pertenece por partes iguales a dos cónyuges y se vende dejando una utilidad de $500.000.000. Manteniendo el valor de referencia de $260.000.000 para las 5.000 UVT, la liquidación quedaría así para cada uno:
| Concepto. | Cónyuge 1. | Cónyuge 2. |
|---|---|---|
| Participación en el inmueble. | 50% | 50% |
| Utilidad que le corresponde. | $250.000.000 | $250.000.000 |
| Ganancia ocasional exenta (50% del tope). | $130.000.000 | $130.000.000 |
| Ganancia ocasional gravada. | $120.000.000 | $120.000.000 |
| Impuesto (15%). | $18.000.000 | $18.000.000 |
Si cada uno hubiera tomado el tope completo, la parte gravada habría sido cero y el error habría costado $36.000.000 en impuesto no pagado, con la sanción por inexactitud y los intereses que ello acarrea.
Cuando las participaciones son desiguales. La regla es la misma. Si tres hermanos heredaron el inmueble en proporciones del 50%, 30% y 20%, la exención se reparte en esos mismos porcentajes: el de mayor participación toma la mitad del tope y el de menor, la quinta parte.
Cada propietario debe cumplir los requisitos por su cuenta.
Repartir la exención no es lo único que hay que hacer. Los requisitos que ya vimos se verifican en cabeza de cada contribuyente que va a tomar el beneficio, y eso tiene tres consecuencias prácticas.
Cada uno necesita su propia cuenta AFC. De acuerdo con nuestro criterio, cada copropietario debe consignar en su propia cuenta AFC la parte del precio que le corresponde. No sirve que uno solo de ellos reciba todo el dinero en su cuenta, aunque después reparta, porque el reglamento exige que el titular de la cuenta sea única y exclusivamente el vendedor.
Si uno cumple y otro no, cada quien responde por su parte. El que cumplió toma la porción de exención que le corresponde y el que no la pierde, sin que esa porción perdida se traslade al primero.
El inmueble debe ser vivienda de habitación de cada uno. Este es el punto más delicado. Si uno de los copropietarios no vivía en el inmueble, de acuerdo con nuestro criterio no puede tomar su parte de la exención, porque el requisito de casa de habitación se verifica frente a cada contribuyente. Es una situación frecuente entre hermanos que heredaron la casa donde solo uno de ellos residía.
La retención en la fuente entre copropietarios.
El notario practica la retención sobre el valor de la enajenación y la distribuye entre los vendedores según su participación. Conviene revisar que el certificado quede expedido a nombre de cada copropietario por su parte, porque si se expide todo a nombre de uno solo, los demás no podrán descontar lo que se les retuvo.
Retención en la fuente en la venta de la vivienda de habitación.
Por regla general el notario practica una retención en la fuente del 1% sobre el valor de la venta del inmueble, conforme al artículo 398 del estatuto tributario. Pero cuando procede la exención, esa retención puede evitarse.
El artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016 permite que el notario se abstenga de practicar la retención cuando el contribuyente cumple los requisitos de la exención y así lo manifiesta en la escritura, comprometiéndose a darle a los recursos el destino que exige la ley.
¿Qué se debe hacer? Abrir la cuenta AFC antes de firmar la escritura y dejar constancia en ella de que el precio se consignará allí. Es la razón por la que conviene no vender sin tener resuelto ese trámite: hacerlo después obliga a solicitar la devolución de la retención practicada, que es un proceso mucho más largo.
Si la retención se practicó de todos modos, no se pierde: es un anticipo que se descuenta en la declaración de renta, como explicamos en el artículo sobre la retención en la fuente en la venta de bienes inmuebles.
Resumen de lo que se paga al vender la vivienda.
Reunimos en un solo lugar los conceptos que intervienen cuando una persona natural vende su casa de habitación:
| Concepto. | Cuánto. | Norma. |
|---|---|---|
| Impuesto de ganancia ocasional. | 15% sobre la utilidad gravada. | Artículo 314 del E.T. |
| Ganancia ocasional exenta. | Primeras 5.000 UVT de la utilidad. | Artículo 311-1 del E.T. |
| Retención en la fuente del notario. | 1% del valor de la venta. | Artículo 398 del E.T. |
| Retención cuando procede la exención. | El notario puede abstenerse. | Artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625. |
A esto se suman los gastos notariales y de registro, que no son impuestos de renta y que no disminuyen la ganancia ocasional, como ya se explicó.
La exención no está sujeta al límite del 40%.
El impuesto de ganancias ocasionales se liquida aparte del impuesto de renta, de modo que esta exención no se ve afectada por las limitaciones del sistema de renta cedular. En particular, no le aplica el límite del 40% del artículo 336 del estatuto tributario, que rige para las rentas exentas y deducciones de la cédula general.
Es una diferencia importante frente a otros beneficios de las personas naturales. El detalle de todas las exenciones de este impuesto está en el artículo sobre las ganancias ocasionales exentas.
Lo que propone la reforma tributaria en trámite.
El proyecto de reforma tributaria radicado el 20 de julio de 2026 propone recortar varias de las exenciones del impuesto de ganancias ocasionales y modificar el término de posesión que se exige para que la venta de un activo fijo constituya ganancia ocasional.
Es apenas un proyecto que debe surtir cuatro debates y que, de aprobarse, aplicaría desde el año gravable 2027. Por ahora sigue vigente el beneficio en los términos aquí explicados, pero quien tenga previsto vender su vivienda hará bien en seguirle la pista.
Preguntas frecuentes.
A continuación damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿La venta de una casa es ganancia ocasional?
Sí, cuando la casa se poseyó por dos años o más y el precio de venta supera su costo fiscal. Si se poseyó menos de dos años, la utilidad es renta ordinaria.
¿Puedo estar exento de la retención en la fuente en la venta de la casa de habitación?
Sí. Cuando se cumplen los requisitos de la exención, el notario puede abstenerse de practicar la retención en los términos del artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016. Para ello debe tener abierta la cuenta AFC antes de firmar la escritura.
¿Hay exención si el dinero se usa para construir en un lote propio?
No. Tanto el artículo 311-1 del estatuto tributario como su reglamento hablan de adquisición de vivienda nueva o usada, y no contemplan la construcción por medios propios.
¿Si solo utilizo el 70% de los recursos para comprar otra vivienda aplica la exención?
Depende de qué haga con el otro 30%. Si lo deja en la cuenta AFC, conserva el beneficio. Si lo retira para cualquier otro propósito, lo pierde, porque la norma exige destinar la totalidad de los dineros recibidos.
¿Qué pasa si consigné el dinero en mi cuenta de ahorros?
En nuestro criterio pierde el beneficio, aunque después compre otra vivienda. La norma exige que los dineros recibidos se depositen en una cuenta AFC a nombre del vendedor, y la Dian interpreta ese requisito de forma exegética.
¿La exención aplica en una permuta?
No. En la permuta no se reciben dineros que puedan consignarse en la cuenta AFC ni abonarse a un crédito hipotecario, de modo que no es posible cumplir el requisito de destinación.
¿Puedo pagar con el dinero de la venta el crédito hipotecario de la casa donde vivo ahora?
No. El crédito debe estar vinculado directamente con el inmueble que se vendió. Pagar el crédito de otro inmueble no cumple el requisito, aunque sea su vivienda actual.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir el dinero?
La ley no fijó un plazo. Puede reinvertir en el mismo año de la venta o en los siguientes, siempre que mientras tanto los recursos permanezcan en la cuenta AFC sin retirarse para otros fines.
¿La exención aplica si la vivienda está a nombre de varios propietarios?
Sí, pero el tope se reparte. Cada propietario declara la exención en proporción a su participación en el inmueble, y no cada uno por las 5.000 UVT completas.
¿Puedo aplicar la exención más de una vez?
Sí, siempre que se trate de inmuebles distintos y que cada uno haya sido efectivamente su casa de habitación por dos años o más. Lo que no puede hacer es dedicarse a comprar y vender vivienda, porque en ese caso los inmuebles serían inventario y no activos fijos.
¿Qué pasa si vendo la casa antes de dos años?
La utilidad se declara como renta ordinaria y no como ganancia ocasional. Al no existir ganancia ocasional tampoco puede haber ganancia ocasional exenta, y la ley no contempla una renta ordinaria exenta por este concepto.
¿Qué pasa si vendo mi casa y no compro otra?
Puede conservar el beneficio si el dinero permanece en la cuenta AFC, porque la ley no fijó un plazo para reinvertir. Lo que no puede hacer es retirarlo para otro fin: en ese momento pierde la exención y deberá corregir la declaración.
¿Cómo evitar pagar ganancia ocasional por la venta de un inmueble?
Si es su vivienda de habitación, cumpliendo los requisitos de esta exención. En los demás inmuebles no hay exención, pero sí puede reducirse la ganancia incrementando el costo fiscal con los ajustes que permite la ley. Las demás exenciones del impuesto las tratamos en el artículo sobre las ganancias ocasionales exentas.
¿Un copropietario que no habitaba la casa puede tomar la exención?
En nuestro criterio no. El requisito de que el inmueble sea la casa de habitación se verifica frente a cada contribuyente, de modo que quien no residía allí no puede tomar su parte de la exención, aunque figure como propietario.
¿Qué es casa de habitación para efectos fiscales?
Es el inmueble donde el contribuyente vive o reside regularmente, sea casa o apartamento. No lo define el número de inmuebles que tenga ni cuál es el más valioso, sino dónde vive efectivamente.
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Buenos días, tengo el siguiente caso: en el 2025 vendí una casa por 190 millones (casa que tuve por más de dos años), pero no estaba viviendo en ella porque compré otro apartamento con crédito hipotecario. El costo fiscal de esa propiedad que vendí estaba en 153 millones. ¿Puedo aplicar la extensión? Ya que el dinero de la venta lo utilicé para pagar la hipoteca total, pero del otro apartamento en el cual vivo actualmente.
Uno de los requisitos para que proceda la exención es que la casa o apartamento que se venda sea casa de habitación del contribuyente, y parece ser que no se cumple ese requisito, por lo que la Dian puede cuestionar esa exención. Así, decide declararla, tendrá esa incertidumbre.
¿Si se vende la casa de habitación por $260.000.000 y tiene una hipoteca con una persona natural por $60.000.000 y se está vendiendo precisamente para poder pagar la hipoteca, se puede aplicar la exención? Muchas gracias.
Interesante inquietud y revisando la doctrina de la Dian al respecto no hemos encontrado alguna que se pronuncie sobre este tema, así que dejamos nuestra opinión.
Tanto el artículo 311-1 del estatuto tributario como el artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 señalan que debe pagarse una hipoteca vinculada directamente a la casa o apartamento de habitación, sin exigir que la hipoteca debe haber sido constituida con una entidad financiera autorizada por la Superintendencia financiera, por lo que desde ese punto de vista podría ser plausible la procedencia de una hipoteca constituida con un particular.
Sin embargo, el artículo 1.2.3.9 del decreto 1625, que fija los requisitos para retirar los dineros consignados en una cuenta AFC, sí exige que el crédito hipotecario que se pague con esos recursos debe ser constituido con una entidad financiera autorizada por la Superintendencia financiera, por lo que, por analogía y considerando el propósito de la ley, este requisito sería aplicable también cuando el dinero de la venta del inmueble no pasa previamente por la cuenta AFC sino que se abona directamente al crédito hipotecario.
La intención del legislador no es otra que los recursos se dediquen a la financiación o adquisición de vivienda, y si la hipoteca constituida con un particular no tenía ese objetivo, sino que era para respaldar un préstamos con un objetivo distinto a la financiación o compra de la vivienda, no se cumple con esa finalidad.
En todo caso, en su caso, de proceder el pago de la hipoteca, deberá consignar en una cuenta AFC el resto del precio que reciba por la venta, que también debe tener como finalidad la financiación de vivienda.
Si vendo mi apartamento, donde vivo hace 8 años, y tengo un crédito hipotecario, y destino el 50% de la venta para pagarlo, ¿tengo derecho a la exención del Artículo 331 ET?
Para tener derecho a la extensión, se requiere destinar el total de la venta a los propósitos establecidos por la ley. En consecuencia, si solo destina el 50%, no tiene derecho a la exención. Lo que puede hacer es destinar el 50% para pagar el crédito hipotecario, siempre que esté relacionado con el inmueble vendido, y consignar el otro 50% en una cuenta AFC.
Buenas tardes, esta es mi consulta:
Mi casa de habitación, en la que viví 15 años, la vendí en noviembre de 2024. La plata de la venta me la consignaron en mi cuenta corriente. Con esa plata compré mi nueva casa de habitación en marzo de 2025.
¿En mi declaración de renta de 2025 estoy obligado a pagar impuesto de ganancia ocasional?
Para que proceda la ganancia ocasional exenta, debió haber consignado el dinero en una cuenta AFC; si lo hizo en una cuenta corriente, perdió ese beneficio.
Buen día. Si en el 2024 una persona vendió la casa de habitación y consignó el dinero en una cuenta de ahorro, pero en el 2025, con ese dinero, compra otra casa, ¿la persona puede en el 2025 consignar el dinero de la venta de la casa en un AFC y de ahí comprar la nueva casa para obtener el beneficio de ganancia ocasional?
Sí, porque se le da el uso que exige, que es la compra de una nueva vivienda o, en su defecto, dejar el dinero en la cuenta AFC.
Si la totalidad del dinero de la venta es consignado en la cuenta AFC, pero yo ya hice pagos del 15% de la nueva propiedad, ¿puedo pagar el 85% restante desde la cuenta AFC y recuperar el 15% que ya aboné? Esto ya que, finalmente, el valor del nuevo predio corresponde al 100% de la venta.
En nuestro criterio, sí, porque el objetivo de la norma es que el dinero se quede en la cuenta AFC o se destine a la compra de otro inmueble, y en su caso, solo el 85% se dedica a la compra del inmueble, y el otro 15% se queda en la AFC. Lo que no puede hacer es utilizar el 15% en comprar otro bien o retirarlo de la cuenta AFC para gastos personales.
Tengo una casa en la que no hay venta, sino una permuta en la cual no recibo plata, porque la casa que voy a obtener tiene un mayor valor que la que voy a entregar en permuta. ¿Tengo el beneficio del artículo 311-1?
No tiene beneficio del artículo 311-1 del estatuto porque para ello se requiere que el dinero de la venta sea consignado en una cuenta AFC o que sea utilizado para pagar un crédito hipotecario, lo que no es posible en su caso por tratarse de una permuta.
Tengo un apartamento a mi nombre y, con mi esposo, queremos comprar una casa. Como parte de pago, me aceptan el inmueble. En mi renta de personas naturales, ¿puedo descontar como no gravado el valor del inmueble en la liquidación de la ganancia ocasional, dado que no hay dinero para consignar en la AFC?
La norma exige que el dinero producto de la venta se consigne en una cuenta AFC, y en el caso que usted plantea no es así, y la Dian suele ser muy exegética con la interpretación de la norma, por lo que no es recomendable darle el tratamiento señalado en el artículo 311-1 del estatuto tributario.
Saludos
Pregunto: si vendo mi casa, donde vivo hace 14 años, al realizar la escritura, ¿estoy exento de pagar la retención en la fuente? Gracias por su información.
Buenas noches, Sergio.
Puede estar exento si cumple con los requisitos del artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016.
Saludos
Se tiene un error en:
“Los cambios fueron 2:
… Disminuye el límite de la ganancia ocasional exenta de 7.500 UVT a 5.000 UVT.
Se elimina la restricción que impedía el beneficio sobre inmuebles con valor catastral superior a 15.000 UVT.”
Ya que:
El artículo 307. Ganancias ocasionales exentas. Las ganancias ocasionales que se enumeran a continuación están exentas del impuesto a las ganancias ocasionales:
1. El equivalente a las primeras trece mil (13.000) UVT del valor de un inmueble de vivienda de habitación de propiedad del causante.
Adicionalmente:
Artículo 311-1. Utilidad en la venta de la casa o apartamento. Estarán exentas las primeras cinco mil (5.000) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción” (AFC).
La ganancia ocasional exenta a que hace referencia el artículo 307 del Estatuto Tributario aplica para las sucesiones, en tanto el 311-1 aplica para la venta de la casa o apartamento por parte del contribuyente.
Buenas tardes,
Me radiqué a vivir en mi finca desde el 2020. En el año 2022, vendí el 50% de ella. Actualmente, sigo viviendo en ella. ¿Puedo aplicar el valor exento de las 5.000 UVT al que hace referencia el artículo 311-1, a pesar de que no es casa o apartamento?
Gracias.
No. El beneficio aplica para la casa de habitación únicamente.
Excelente artículo de alta importancia, gracias.
Gracias por el comentario.
Tengo mi vivienda, que estoy pagando con un crédito hipotecario, pero no la puedo habitar porque mi trabajo queda en otra ciudad. La tengo arrendada. ¿Debo declarar ese ingreso?
Buenos días,
Sí, ese ingreso debe ser declarado, máxime si los pagos que hace el arrendador o la inmobiliaria son reportados a la Dian mediante la información exógena.
Saludos
En el año 2022, vendí la casa de habitación adquirida en 1974. El dinero recibido por la venta es un ingreso no constitutivo de renta en un 100%. ¿Cómo declaro la venta?
Buenas tardes, señor Juan.
Depende del valor del ingreso o venta ya que hay un tope máximo con beneficio. Además, tenga en cuenta que al valor de la venta puede restarle el costo fiscal de la casa. En este artículo encontrará información adicional.
Mi pregunta es la siguiente: si tengo un bien con costo fiscal, es decir, declarado en el año 2021 por $200 millones, y en el año 2022, por reavalúo, su costo o avalúo catastral fue de $400 millones, y en este mismo año lo vendo por $400 millones de su valor comercial, ¿qué debo hacer este año para declarar renta? ¿Qué tratamiento le doy a esa diferencia: ingreso exento, ganancia ocasional exenta, o por el contrario no es exento? Mil gracias, quedo atento.
Esa diferencia es una ganancia ocasional y se le da el tratamiento explicado en esa nota. El costo fiscal es el que haya declarado en el año inmediatamente anterior al de la venta.
Buenas tardes. Tengo una pregunta: mi casa tiene un avalúo de $60,000,000 y voy a hacer la venta con un crédito hipotecario que el cliente tiene aprobado por el banco por un valor de $130,000,000. Esta es la casa donde vivo, pero necesito venderla.
La otra pregunta es si debo pagar impuesto de ganancia ocasional si tengo otra propiedad diferente a esta.
De acuerdo con la norma, si es su casa de habitación, no genera ganancia ocasional. Son exentas los primeros $212.060.000 de ganancia ocasional, pero debe cumplir con las condiciones. Por el valor de su vivienda cumple, por haber vivido allí cumple, pero debe haber sido propietario por más de 2 años de la vivienda. Adicionalmente, debe destinar los recursos para la compra de una nueva vivienda, que puede ser nueva o usada. Por ello, en la promesa de compraventa y en la notaría debe quedar registrado que va a invertir en vivienda o abrir una cuenta AFC para que le consignen allí el dinero. Cuando encuentre la nueva casa, destina ese dinero para el pago total o parcial, si corresponde. Mejor dicho, no venda si no tiene ya su cuenta AFC o su proyecto de compra de otra vivienda. O si vende, tenga en cuenta que pagará ganancia ocasional si corresponde por $70.000.000 de ganancia ocasional, que equivalen a $7.000.000. Restando la retención en la venta de $1.300.000, pagaría $5.700.000.
Así lo he entendido. Me aclaran, colegas, si estoy desviado en la interpretación.
Estás en lo cierto, chaparrón; solo que para el año 2023, el impuesto de ganancias ocasionales en la venta de casa de habitación subió al 15%.
La utilidad de la ganancia ocasional en la venta de casa habitación, con mi tenencia de más de dos años, plantea una pregunta: ¿necesariamente debo invertir esa ganancia ocasional en la compra de otro inmueble o puedo darle un destino diferente a la compra de vivienda? Si es así, ¿me puede indicar en qué artículo del Estatuto Tributario, decreto de la DIAN o alguna ley se menciona si puedo dar un libre destino a la ganancia ocasional o si necesariamente debe ser en la compra de otro inmueble?
Muchas gracias por las respuestas.
Atentamente,
Marco Rodríguez
Cali, Colombia
Sí, debe comprar otro inmueble o ingresarlo en la cuenta AFC. Artículo 311-1 del Estatuto Tributario y el artículo 1.2.3.1 del Decreto 1625 de 2016.
Si se vende la casa de habitación y solamente se utiliza el 75% para la compra de la nueva casa, ¿aplica la exención?
No habría exención. Tendría que dejar el dinero en la cuenta AFC para ello.