Exención en la venta de casa o apartamento de habitación

La ley 1607 de 2012 en su artículo 105 contempló una exención aplicable a la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación, dicha exención tiene una limitación de 7.500 UVT, algo así como $212.093.000 en el año 2015.

Ahora bien, para que proceda la exención la norma establece una serie de requisitos, entre ellos que la “totalidad” de los dineros recibidos sean consignados en cuantas AFC y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, en ausencia de lo anterior, que los dineros recibidos sean para el pago total o parcial d uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente a la casa o apartamento de habitación de la venta.

Adicional a lo anterior, el decreto 2344 de 2014 señaló los requisitos para que proceda la exención así:

“Artículo 1°. Utilidad exenta en la venta de la casa o apartamento de habitación. Están exentas del impuesto de ganancia ocasional las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre y cuando se cumpla con la totalidad de los siguientes requisitos:

  1. Que la casa o apartamento de habitación objeto de la venta haya sido poseída dos años o más.
  2. Que el valor catastral o el autoavalúo de la casa o apartamento de habitación sea igual o inferior al valor equivalente a quince mil (15.000) UVT, en el año gravable en el cual se protocoliza la escritura pública de compraventa.
  3. Que la totalidad de los dineros recibidos en la venta tenga uno o varios de los si­guientes destinos:
  4. a) Que sean depositados en una o más cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC)”, cuyo titular sea única y exclusivamente el vendedor del inmueble;
  5. b) Que se destinen para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vin­culados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta.
  6. Tratándose de los dineros depositados en una o más Cuentas de Ahorro para el Fo­mento de la Construcción (AFC), el retiro de los mismos debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación, tratándose de vivienda nueva o usada, sea o no financiada por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia a través de crédito hipotecario, leasing habitacional o fideicomiso inmobiliario, bajo alguna de las siguientes modalidades:
  7. a) Compra de contado;
  8. b) Cuota inicial y/o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los cánones del leasing habitacional, o para cubrir el valor de la opción de compra del leasing habitacional;
  9. c) Pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario.”

Sin embargo, hay ocasiones donde los dineros recibidos no pasan por cuentas AFC pero se destinan a la compra de casa o apartamento de habitación. La pregunta que surge entonces es ¿en estos casos también aplica la renta exenta de que trata el artículo 311-1 del Estatuto Tributario? La respuesta es no, así lo ha manifestado la DIAN mediante concepto 25601 de 2015 donde señaló:

“Como se observa, son claras las disposiciones tanto la ley como el reglamento, en que la procedencia de la exención del impuesto de ganancia ocasional, solo se dará si se cumplen la totalidad de los requisitos exigidos, siendo fundamental el hecho de consignar en una cuenta AFC del contribuyente, la totalidad del dinero producto de la venta del inmueble y/o el pago del crédito hipotecario, en los términos descritos en las mismas.

En consecuencia si el dinero producto de la venta de la casa de habitación no es consignado en la cuenta AFC del contribuyente, como lo exige la norma, así se adquiera nuevamente otra casa de habitación con estos dineros, no se cumple la exigencia legal y en consecuencia, no se hará acreedor a la exención del impuesto sobre ganancia ocasional del artículo 311-1 del estatuto tributario, que se cause por la utilidad en la enajenación del inmueble, pues la norma exige para que esta exención se produzca “... que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el fomento de la construcción, AFC”, y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta”.

Sin lugar a dudas, el paso correcto es consignar la totalidad de esos dineros a la cuenta AFC y ahí sí proceder a la compra de la casa o apartamento. De lo contrario se perderá una exención de más de 200 millones.

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