Incumplimiento del contrato de arrendamiento: qué hacer y qué se puede cobrar

El contrato de arrendamiento se incumple cuando una de las partes desatiende las obligaciones que asumió, y como los contratos son ley para las partes según el artículo 1602 del Código Civil, ese incumplimiento habilita a la otra para terminarlo. Lo que no está tan claro para muchos es qué se puede cobrar además de terminar, qué plazo hay que dar y qué hacer cuando quien incumple es el arrendador. ¿Cómo se procede en cada caso?

Cuándo se incumple el contrato de arrendamiento.

Basta con desatender cualquiera de las obligaciones asumidas, sean legales o contractuales. No hay incumplimientos leves que la ley excuse.

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Incumplimientos del arrendatario.

Las obligaciones del arrendatario de vivienda urbana están en el artículo 9 de la ley 820 de 2003, y las incumple cuando:

• No paga el canon dentro del plazo estipulado.
• No cuida el inmueble o no repara los daños que le sean imputables.
• No paga a tiempo los servicios públicos o las expensas comunes que estén a su cargo.
• No cumple el reglamento de propiedad horizontal ni las normas de convivencia.

El más frecuente es el primero, y conviene precisar cuándo se configura: con un solo día de retardo. La ley no concede días de gracia ni exige un número mínimo de meses de mora.

Que el arrendador espere un mes o tres antes de actuar es una decisión suya, no una exigencia legal. El incumplimiento ya está consumado desde el primer día.

Incumplimientos del arrendador.

Las obligaciones del arrendador están en el artículo 8 de la misma ley, y las incumple cuando:

• No entrega el inmueble en la fecha convenida o no lo entrega en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.
• No mantiene los servicios, cosas y usos conexos en buen estado de servir.
• No entrega copia del contrato con firmas originales al arrendatario y al codeudor dentro de los diez días siguientes.
• No entrega copia de la parte normativa del reglamento, en inmuebles sometidos a propiedad horizontal.
• No mantiene en condiciones las zonas comunes, en el caso de vivienda compartida.

El tercero tiene una sanción propia: multa de hasta tres mensualidades de arrendamiento, que impone la alcaldía a petición de parte, según el parágrafo del artículo 8.

Terminación del contrato por incumplimiento.

El incumplimiento habilita a la parte cumplida para terminar el contrato, y la ley 820 de 2003 enumera las causales de cada una.

Causales a favor del arrendador.

El artículo 22 de la ley 820 de 2003 le permite terminar cuando el arrendatario incurre en alguna de estas seis causales:

1. No pagar las rentas y los reajustes dentro del término estipulado.
2. No pagar los servicios públicos, cuando ello cause la desconexión o pérdida del servicio, ni las expensas comunes a su cargo.
3. Subarrendar o ceder el contrato o el goce del inmueble, o cambiar su destinación, sin autorización expresa.
4. Incurrir reiteradamente en procederes que afecten la tranquilidad de los vecinos, o destinar el inmueble a actos delictivos, comprobados ante la autoridad policiva.
5. Hacer mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización, o destruir total o parcialmente el inmueble.
6. Violar el reglamento de propiedad horizontal.

Causales a favor del arrendatario.

El artículo 24 de la misma ley le permite terminar cuando:

1. Se suspenden los servicios públicos por acción premeditada del arrendador o por su mora en pagos que estaban a su cargo.
2. El arrendador incurre reiteradamente en procederes que afecten gravemente el disfrute del inmueble, comprobados ante la autoridad policiva.
3. El arrendador desconoce derechos reconocidos al arrendatario por la ley o por el contrato.

La tercera causal es de redacción amplia y cubre buena parte de los incumplimientos del artículo 8. El arrendador que no repara lo que le corresponde o que no entrega copia del contrato está desconociendo derechos del arrendatario.

Además de estas causales específicas, el incumplimiento de cualquier otra obligación del contrato habilita para terminarlo por las reglas generales de los contratos.

Cómo terminar el contrato por incumplimiento.

El contrato se termina notificando a la otra parte la decisión y la causa concreta que la motiva. No hay que acudir a un juez para terminarlo.

La comunicación debe identificar el incumplimiento con precisión, porque de ella dependerá el proceso posterior si el arrendatario no entrega.

Modelo de carta de terminación por incumplimiento.

La carta debe enviarse por un medio que deje constancia de su entrega, preferiblemente servicio postal autorizado, y conservarse la guía.

Qué plazo hay que dar para entregar.

Es una de las dudas más frecuentes y conviene despejarla con precisión, porque circula una confusión costosa.

Los tres meses de preaviso que exige la ley 820 de 2003 operan cuando el arrendador termina el contrato sin que el arrendatario haya incumplido. No aplican al incumplimiento.

De acuerdo con nuestro criterio, cuando media incumplimiento la ley no obliga al arrendador a conceder plazo alguno, porque el preaviso está previsto para la terminación unilateral sin justa causa y no para la terminación con justa causa.

En la práctica lo razonable es conceder hasta el vencimiento de la mensualidad en curso, que da tiempo material para desocupar y evita que la discusión sobre el plazo entorpezca después el proceso de restitución.

¿Debe el arrendatario pagar indemnización si incumple?

Es una pregunta que sorprende por su respuesta, y conviene separar dos figuras que se confunden todo el tiempo.

La ley no impone indemnización por incumplir. La ley 820 de 2003 no establece que el arrendatario que incumple deba indemnizar al arrendador. La única consecuencia legal es la terminación del contrato y la obligación de restituir el inmueble.

La indemnización legal es por terminar anticipadamente, no por incumplir. Los tres meses de arriendo del numeral 4 del artículo 24 son la contraprestación de terminar el contrato unilateralmente sin justa causa, no una sanción por incumplimiento.

Naturalmente, el arrendatario sí debe pagar lo que adeuda: los cánones vencidos, los servicios, las expensas y los daños que haya causado. Pero eso es cobrar la deuda, no indemnizar.

La consecuencia perversa que conviene cerrar.

De lo anterior resulta una asimetría que algunos arrendatarios conocen y aprovechan.

Al arrendatario que necesita irse antes de tiempo puede resultarle más barato dejar de pagar y forzar al arrendador a terminarle el contrato, que dar el preaviso de tres meses y pagar la indemnización de tres cánones.

¿Qué se debe hacer? Cerrar esa puerta al redactar el contrato, mediante una cláusula penal que fije la consecuencia del incumplimiento. La ley 820 no la contempla pero tampoco la prohíbe, de modo que se rige por el Código Civil y puede pactarse.

El tope de esa pena, la forma de redactarla y las reglas para cobrarla están en cláusula penal en el contrato de arrendamiento. Conviene revisarlo antes de fijar el monto, porque una pena excesiva se reduce judicialmente.

Y si además se quieren cobrar intereses de mora junto con la pena, hay que estipularlo expresamente, según se explica en intereses de mora en el contrato de arrendamiento.

Qué se puede cobrar cuando el arrendatario incumple.

Terminar el contrato y cobrar lo adeudado son cosas distintas, y el arrendador no pierde lo segundo por hacer lo primero.

1. Los cánones causados y no pagados, incluidos los reajustes válidamente notificados.
2. Los intereses de mora sobre cada canon, si se pactaron o según la tasa legal supletoria.
3. Los servicios públicos y expensas que el arrendador haya pagado por el arrendatario.
4. El costo de los daños causados al inmueble que no provengan del uso legítimo.
5. La cláusula penal, si se pactó y se cumplen sus condiciones.

El cobro se hace por la vía ejecutiva y con el solo contrato, porque el de vivienda urbana presta mérito ejecutivo por disposición del artículo 14 de la ley 820 de 2003. La demanda puede dirigirse contra el arrendatario, contra sus codeudores o contra todos, como se detalla en ¿el contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?.

Si el arrendatario no entrega el inmueble, hay que iniciar además un proceso de restitución, que es distinto del ejecutivo y persigue la entrega y no el pago. El trámite está en restitución de inmueble arrendado.

Conviene recordar, porque es fuente permanente de conflicto, que es falso que el arrendatario no deba pagar los últimos tres meses de arriendo mientras desocupa.

Qué hacer cuando quien incumple es el arrendador.

La situación es distinta porque el arrendatario no puede pedir la restitución de un inmueble que él mismo ocupa. Sus vías son otras.

• Terminar el contrato con justa causa. Invocando alguna de las tres causales del artículo 24, sin preaviso de tres meses y sin pagar indemnización, porque la terminación no es por su voluntad sino por el incumplimiento del arrendador.
• Restablecer el servicio y descontarlo. Cuando el incumplimiento es la suspensión de los servicios públicos, el numeral 1 del artículo 24 lo faculta expresamente para asumir el costo del restablecimiento y descontarlo de lo que deba pagar.
• Hacer la reparación y descontarla. Cuando el arrendador no repara lo que le corresponde, el arrendatario puede hacerlo y descontar hasta el 30% del canon cada mes, previo aviso escrito, como se explica en reparaciones en el contrato de arrendamiento.
• Retener el inmueble. Si el arrendador le adeuda una indemnización o el saldo de esas reparaciones, el arrendatario no está obligado a entregar hasta que le paguen o le aseguren el importe, según el derecho de retención.
• Demandar los perjuicios. Cuando el incumplimiento le causó un daño cuantificable, puede reclamarlo judicialmente. Deberá acreditar tanto el incumplimiento como los perjuicios y su monto.
• Acudir a la alcaldía. Para las controversias sobre copias del contrato, comprobantes de pago, depósitos ilegales e incrementos indebidos, la vía es administrativa y no judicial, según el artículo 33 de la ley 820 de 2003.

La conciliación antes del pleito.

Antes de demandar conviene intentar un acuerdo en un centro de conciliación, aunque no sea obligatorio.

El acta de conciliación presta mérito ejecutivo y hace tránsito a cosa juzgada, de modo que si en ella quedan la fecha de entrega, el reconocimiento de lo adeudado y la forma de pago, se obtiene en semanas lo que un proceso daría en años.

Es especialmente útil cuando el conflicto viene de un malentendido o cuando las dos partes tienen algo de razón. Frente al arrendatario que decidió no pagar, en cambio, rara vez sirve, y lo único que se gana es la constancia de no acuerdo.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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