En la propiedad horizontal donde se combinan bienes privados, comunes y comunes de uso exclusivo, el manejo de los parqueaderos es un tema que se debe abordar adecuadamente para evitar conflictos.
Parqueaderos de uso privado.
Los parqueaderos de uso privado son aquellos que son propiedad del copropietario dueño del apartamento, casa o local comercial, y el uso, por ser un bien privado, es exclusivo de su propietario; la administración no puede restringirlo de ningún modo.
Estos espacios hacen parte de la esfera privada de cada copropietario, y este, así no tenga carro, tiene el derecho a disponer de él, y, por supuesto, no puede ser utilizado ni por otro propietario, ni por visitantes; la administración no puede disponer de él sin la autorización del dueño.
Parqueaderos comunes de uso exclusivo.
Existen parqueaderos comunes de uso exclusivo, que son asignados por la administración de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal.
En algunos conjuntos no existen parqueaderos privados, sino comunes que son asignados a los propietarios según los criterios que previamente se hayan fijado en el reglamento o según los criterios que se fijen en la asamblea de copropietarios.
Parqueadero de visitantes.
Los parqueaderos de visitantes son aquellos de uso exclusivo para las personas visitantes de los copropietarios del conjunto, y son distintos a los privados o a los comunes destinados para el uso de los copropietarios.
Cobro de parqueadero a visitantes de la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal puede, válidamente, fijar un cobro por el uso de los parqueaderos de visitantes.
El cobro de parqueaderos a visitantes se puede hacer por razones de control o por razones económicas.
El cobro de los parqueaderos a visitantes debe ser aprobado por la asamblea general de copropietarios.
Asignación de parqueaderos de visitantes para uso exclusivo.
Los parqueaderos de visitantes no pueden ser entregados para uso exclusivo de copropietarios ni de las personas que hacen parte de la administración.
Al respecto, señala el inciso segundo del artículo 22 de la Ley 675 de 2001:
«Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.»
Como su nombre lo indica, el parqueadero de visitantes es para los visitantes, y al respecto señala el Ministerio de Vivienda en su cartilla sobre propiedad horizontal:
«En cuanto a la prohibición de uso de los parqueaderos de visitantes, por parte de los propietarios o residentes de un edificio o conjunto, es administrativamente correcta en cuanto dichos parqueaderos no pueden ser usados por estos ni en forma permanente ni transitoria, pues los parqueaderos de visitantes son única y exclusivamente para el uso de los visitantes de la copropiedad.»
En algunos conjuntos se tolera que los copropietarios que tienen dos vehículos utilicen el parqueadero de visitantes, pero ello no significa que sea correcto, y esa práctica suele convertirse en fuente de conflicto, puesto que crea inequidad y, en algún momento, impedirá que la visita de algún copropietario pueda parquear su vehículo, lo que inevitablemente causará molestias entre los copropietarios.
Restringir uso de parqueaderos a copropietarios morosos.
Cuando se trata de parqueaderos de uso común, la propiedad horizontal puede impedir que sean utilizados por los copropietarios morosos.
Así lo señala el Ministerio de Vivienda en su cartilla:
«La prohibición de uso de los parqueaderos comunes de un edificio o conjunto como medida correctiva a los deudores morosos es correcta cuando el parqueadero corresponde a la categoría de bien común.»
Esto aplica para parqueaderos de visitantes y comunes de uso exclusivo, más no para parqueaderos de uso privado.
Consultar la cartilla de propiedad horizontal del Ministerio de Vivienda.
Arrendamiento de parqueaderos.
Los copropietarios que tienen parqueaderos de uso privado pueden arrendarlos en virtud de lo señalado en el parágrafo 4 del artículo 5 de la Ley 675 de 2001:
«El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.»
En cuanto a los parqueaderos de visitantes, se puede cobrar su uso, pero no arrendarlo, puesto que ello implicaría una asignación de uso exclusivo para quien lo toma en arriendo, y ello está prohibido por la ley.
En el caso de parqueaderos comunes de uso exclusivo, se puede cobrar por esa asignación y goce, pero no necesariamente sería un arrendamiento.
Impuestos en el alquiler o arrendamiento de parqueaderos.
Cuando la propiedad horizontal cobra el uso de parqueadero, está prestando un servicio gravado con el IVA, pues así lo señala expresamente el artículo 462-2 del estatuto tributario.
Por este solo hecho, la propiedad horizontal se puede convertir en responsable del IVA debiendo presentar la respectiva declaración, lo que obliga a considerar si se justifica o no cobrar por el uso de parqueaderos, pues en algunos casos puede que los ingresos obtenidos por ese concepto no justifiquen el costo de ser responsable del IVA.
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Tengo un apartamento en un conjunto cerrado al cual le pertenece un parqueadero de un área muy limitada que apenas le cabe un auto pequeño. El parqueadero está delimitado por una línea amarilla de los vecinos. Resulta que uno de ellos, además de tener una camioneta grande que estaciona al lado, también posee una motocicleta, la cual estaciona sobre la línea amarilla que delimita, de un lado, mi parqueadero. Esto me incomoda y me estorba para salir y entrar a mi auto. Además, en varias ocasiones se ha topado o tocado con mi carro. Ni ha sido posible, por las buenas, hacer que mueva la moto, que está sobre esta línea amarilla, lo que me incomoda y estorba, además de ser una permanente amenaza para un rayón en la pintura de mi carro.
¿Existe alguna norma que prohíba este tipo de estacionamiento como medida preventiva para evitar un conflicto entre vecinos?
Buenas tardes, Martha
No conocemos una norma específica para esos casos por lo que es preciso remitirse al reglamento de convivencia, y en todo caso, presentar su caso ante el comité de convivencia.
Saludos
Buen día. Vivimos en un edificio de 5 pisos con 6 apartamentos y nos impusieron la administración del edificio, pero, debido a problemas de empatía, convivencia y otros factores, no queremos llevarlo a cabo. ¿Existe alguna normatividad que nos obligue? Gracias.
Se puede aprobar la extinción de la propiedad horizontal para no quedar sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal, pero probablemente las consecuencias para la convivencia serían peores.
Hola, tengo una duda: ¿puede la asamblea de propietarios modificar la posición de los parqueaderos privados? ¿Podría exigir que los parqueaderos privados sean trasladados a otro sitio de la propiedad para hacer modificaciones en la zona común?
En nuestro criterio, sí se podría, pero ello implicaría modificación del reglamento de la propiedad horizontal.
En un conjunto residencial, ¿se puede cobrar el uso del parqueadero para los visitantes? ¿Cuál es el valor máximo autorizado?
Sí, la propiedad horizontal puede imponer un cobro al parqueadero de visitas, y el valor es el que decidan los copropietarios.
Buenos días. Vivo en un conjunto residencial en un primer piso. Frente a mi apartamento están los parqueros de otras torres; los propietarios de vehículos los estacionan en reversa, lo que ocasiona que la emisión de gases penetre por las ventanas, ya que la parte trasera del vehículo queda a solo 60 cm de dichas ventanas. A pesar de que en el manual de convivencia se solicita estacionar de frente, esto no se cumple y la administración no hace nada. He presentado quejas e incluso un derecho de petición, pero ni siquiera me contestan. ¿Qué puedo hacer o a quién recurrir y qué norma me protege? Me están afectando la salud de un niño y dos adultos mayores, así como el derecho a la vida y al bienestar según la Constitución. Agradezco su respuesta.
Impetro una acción de tutela contra la Administración del conjunto por violación al derecho de petición, debido a que se encuentran en peligro inminente personas de alta vulnerabilidad y de especial protección constitucional.
Felicitaciones por la claridad al expresar los conceptos legales. Tengo la siguiente pregunta: asistí, en representación de mi esposa, a la asamblea ordinaria de copropietarios. ¿Podría yo impugnar las decisiones que se tomaron, aunque ella sea la que aparece como dueña en la escritura? ¿Podría ella concederme poder para que yo impugne en su nombre? Mil gracias. [email protected]
Por supuesto, la impugnación se puede hacer mediante el otorgamiento del poder.
Vivo en un primer piso. Los carros que se parquean quedan a menos de un metro de mi ventana. Al encender estos vehículos, se llena el apartamento de olor a gasolina y smog. La administración no hace nada al respecto. Somos varios los apartamentos que experimentamos esto. ¿Qué puedo hacer o qué se debe hacer para que estos vehículos estacionen de frente? Cualquier ayuda la agradeceré.
Gracias.
[email protected]
Si el diseño de la propiedad horizontal hace que estacionar vehículos esté permitido, es decir, son parqueaderos autorizados, no se puede impedir su uso, siendo necesario que la asamblea prohibiera la utilización de los parqueaderos o prohibir que los vehículos se estacionen en reversa para que el smog no dé contra las ventas.
Soy arrendatario en un conjunto. Mi hermano prestó el parqueadero a un vecino por tres meses, pero ya lleva ocho años. Ahora requerimos el espacio de parqueo y no hemos podido recuperarlo. ¿Qué debo hacer?
Mil gracias por su ayuda.
[email protected]
Siendo el parqueadero un bien privado, la propiedad horizontal no podría hacer nada al respecto y tendría que recurrir a una acción civil para recuperar la posesión y el uso de su propiedad.
Buenas tardes. Si alguien puede aclararme esta duda: en la escritura se indica que el conjunto tiene un área de 11.593 m². La administración, para generar el coeficiente, ha sumado a esta área los parqueaderos privados que están dentro del conjunto, dando como resultado 13.950 m². Este es el área que utilizan para generar los coeficientes de cada apartamento. ¿Esto es correcto? Muchas gracias por su apoyo.
Sí, es correcto. El coeficiente se determina con la superficie que conforma el bien privado, que es la sumatoria de la vivienda y el parqueadero, excepto si el parqueadero está dentro de la misma vivienda.
Pero, si no se está saliendo de la demarcación asignada, ¿qué problema habría? ¿O acaso el dueño no tendría la autonomía de manejar su propio parqueadero?
Cuando en un parqueadero para un vehículo se parquean dos vehículos, aun no saliéndose de la demarcación, generan un problema, porque debe quedar un espacio razonable para abrir las puertas sin comprometer la integridad de los vehículos contiguos, lo que no es posible si se ocupa el 100% del espacio con los vehículos sin abrir las puertas. Es el mismo problema que surge cuando se parquean más vehículos, ya que luego los de al lado no pueden abrir sus puertas.
Cordial saludo. Deseo hacerles una pregunta. Mi padre es propietario de un apartamento en el norte de Bogotá, pero no convive allí. Sin embargo, hace uso esporádico del parqueadero de visitantes, ya que requiere un tratamiento médico por una cardiopatía que padece. Cada vez que vamos a este procedimiento, el automóvil permanece parqueado entre 2 y 3 días, y por este servicio nos facturan $108,000 por día de parqueo (es decir, $324,000 mensual), suma que ni siquiera pagan las personas que estacionan allí todos los días (la mensualidad del parqueadero es de $60,000). Quisiera saber si tengo alguna manera de no pagar este valor, ya que mi padre es una persona de la tercera edad, con una enfermedad crónica, y el edificio no cuenta con parqueadero para todos los apartamentos.
Se supone que el parqueadero de visitantes es para los visitantes, ya que los propietarios tienen su propio parqueadero. De modo que, si un propietario hace uso del parqueadero de visitantes, y ese es un servicio de pago, naturalmente, debe pagar por él.
Tengo un apartamento con parqueadero privado y escrituras independientes. ¿Puedo vender el apartamento sin el parqueadero?
Si la propiedad horizontal no lo prohíbe en su reglamento, sí se podría vender el apartamento sin parqueadero o el parqueadero sin apartamento, debiendo considerar el efecto que ello pudiera tener en el coeficiente de copropiedad, puesto que cualquier modificación podría implicar la modificación del reglamento de propiedad horizontal, que se hace por escritura pública.
¿Quién tiene prioridad al ingresar a un parqueadero: el vehículo que entra o el vehículo que sale?
El Código Nacional de Tránsito no define quién tiene prioridad, pero en algunos casos la prioridad, por sentido común, es del que sale, puesto que necesita generar el espacio para que los que entran puedan ingresar, sobre todo en estacionamientos con poco espacio.
En todo caso, es un asunto que cada conjunto podría reglamentar.
Buenas tardes, tengo una consulta:
En el edificio hay un total de 96 parqueaderos, todos privados y numerados, y algunos son de discapacidad, pero también privados (tienen escritura para cada propietario). Sin embargo, se supone que estos parqueaderos son para estacionar un vehículo (lo indica la escritura y el RPH). No obstante, hay un propietario que parquea dos vehículos, aduciendo que es su parqueadero y que los vehículos caben en el espacio.
¿Qué se puede hacer al respecto? Porque, entonces, todos los parqueaderos de discapacidad podrían estacionar dos vehículos, lo cual podría generar sobrecargas en la estructura. Gracias.
Es un asunto que debe resolver la administración, porque se debe respetar el uso indicado para cada bien privado. Si se establece que sólo es para un vehículo, así debería ser.
Buenas tardes, tengo una consulta. ¿Existe alguna normatividad que indique que, para la asignación de parqueaderos comunales, cada tres meses debo solicitar un certificado de tradición y libertad para tener derecho al parqueadero?
No existe una ley que contemple esa exigencia, pero podría estar incluida en el reglamento de propiedad horizontal, por lo que deberá solicitar una copia de tal disposición.
Buenos días, la administradora ha permitido un estacionamiento sin cobro a un miembro del consejo. ¿Incurre en una falta?
En nuestro criterio, no es correcto. Cualquier excepción a un servicio que se ha establecido como de pago debe ser decidida por la asamblea o por consejo de administración, aunque en este caso podrían estar impedidos, puesto que sería como legislar en causa propia.
Tengo una pregunta: tengo un parqueadero privado que solo uso en vacaciones, dos meses al año. Durante el resto del tiempo, está desocupado y lo utilizan otras personas del conjunto. Sin informarme, pedí a la administración que, ya que ellos no hacen nada por garantizar que mi parqueadero sea respetado y que nadie se parqueé en mi ausencia, solicité si podía poner un cepo dentro de mi parqueadero. Me han dicho que lo llevarán a la asamblea del próximo año. ¿Es esto correcto? ¿Hay algo que pueda hacer considerando que la administración no respeta los parqueaderos privados?
El procedimiento que sugiere la propiedad horizontal es razonable, pues se debe autorizar cualquier cambio o modificación en los bienes privados que tengan efecto estético y de usabilidad.
La otra alternativa es recurrir a una acción civil o policiva contra las personas que ocupan su propiedad privada sin autorización.
Buenos días, escribo para consultar sobre un tema. Tengo un local comercial tipo supermercado dentro del conjunto residencial donde vivo. El consejo de administración tomó la decisión de prohibirme el ingreso de los vehículos que me surten, argumentando que se dañan los adoquines. Sin embargo, he observado que permiten el ingreso de carros con material de construcción y trasteo, a los que no les realizan ninguna prohibición.
¿Es legal esta prohibición y qué debo hacer?
Restringir el tránsito de vehículos pesados es una medida razonable y justificada. Habría que mirar si el Consejo de Administración está facultado o no para ello, o si le corresponde a la Asamblea de Copropietarios.
Buenas tardes. Tengo una pregunta: si un residente está limpiando su carro en el parque y lleva baldes y sillas para sentarse, ¿eso se puede prohibir o no? Porque en el conjunto dicen que eso es limpiar el carro y no hay castigo. Los paraderos son comunales.
Probablemente no se pueda prohibir llevar una silla para sentarse en una zona común, siempre que no obstaculice el tránsito; lo que sí podría estar prohibido es lavar el vehículo en la zona común.
Saludos. Lean el manual de convivencia del conjunto, donde se especifica qué está permitido y qué no.
Y si el manual de convivencia no dice nada, ¿bajo la ley estaría permitido usar el parqueadero propio para parquear más de un vehículo, teniendo en cuenta que es propiedad privada y que no nos salimos de los límites del parqueadero?
El parqueadero es una zona común; por tanto, no puedes tomarlo como propio.
¿Es posible que un propietario de un apartamento en una propiedad horizontal rente o preste un parqueadero a otro propietario o residente del mismo o de otro conjunto residencial?
Si es un parqueadero privado, sí, el dueño puede arrendarlo, así como puede arrendar su apartamento o casa. Es propiedad privada que no puede ser limitada ni restringida por la propiedad horizontal.
En la unidad donde vivo hay parqueaderos comunes y para su uso se debe presentar el SOAT vigente. Si no, el vehículo debe quedar afuera, es decir, sin ingreso.
¿Es admisible?
Sí, es una medida de seguridad que el conjunto puede tomar para efectos de responsabilidad civil por si llegara a ocurrir un accidente donde no hay un SOAT que responda. Es una medida razonable, pero que debe estar debidamente aprobada.
En mi conjunto pasa exactamente lo mismo, y dicen que es porque una ley ampara que tanto propietarios como arrendatarios participen en igualdad de condiciones. Pero nunca he encontrado cuál ley reglamenta esto.
En esos casos, las decisiones o solicitudes deben estar respaldadas por un reglamento o una decisión tomada por la asamblea de copropietarios.
En mi edificio hay parqueaderos públicos y privados. Con frecuencia, noto que, en mi ausencia, mi parqueadero es ocupado. La vigilancia es muy regular y la administración ni se da cuenta.
¿Qué debo hacer?
Debe informar de la situación a la administración con pruebas del hecho para que esta tome las medidas que se hayan dispuesto para el efecto, como, por ejemplo, con la intervención del comité de convivencia, etc.
Buenas tardes. En mi conjunto, los parquaderos son comunales. Yo no saco mi carro todo el tiempo; solo lo uso para viajar o hacer diligencias que ameriten ir en carro. Ahora me dicen que debo sacar el carro todo el tiempo. Si yo soy propietario, ¿tengo derecho a parquear, verdad? Hay una ley que ampara esto. Gracias.
Cuando el parqueadero es comunal, el conjunto debe fijar las reglas que gobiernen el uso del parqueadero. Si en ese reglamento se dispone que un vehículo no puede estar ocupando un parqueadero todo el tiempo, se debe acatar, independientemente de la razón por la que está parqueado todo el tiempo. El objetivo es racionalizar el uso del mismo para evitar que unos pocos copropietarios monopolicen el uso de los parqueaderos, impidiendo a otros hacer uso de él.
El decreto 1538 de 2005 establece que se debe reservar el 2 % de los parqueaderos de una propiedad horizontal para personas con discapacidad.
Es correcto. El artículo 15 del decreto 1538 de 2005 dispone que, de los parqueaderos dispuestos para visitantes, al menos el 2% deben estar destinados para personas con movilidad reducida, debidamente señalizados.
De acuerdo con lo anterior, tengo la inquietud de si la administración de la propiedad horizontal puede hacer cobro de cuotas adicionales a la administración para los propietarios de los parqueaderos privados.
Mi pregunta se plantea porque en mi conjunto residencial la administración está tomando la decisión de realizar cobros adicionales por el uso del parqueadero privado. Este parqueadero se encuentra en escritura pública, por lo que deseo saber si es posible entablar un proceso legal por esta razón. Agradezco a quien me pueda responder.
Si el parqueadero privado está incluido dentro del coeficiente de copropiedad, que debería ser así, en la cuota de administración ya están incluidos tanto el inmueble (apartamento, casa) como el parqueadero, por lo que no podría imponerse cobros adicionales. Recuérdese que la contribución a las expensas comunes debe hacerse con base en el coeficiente de copropiedad.
En mi conjunto tengo parqueadero privado porque es una escritura pública aparte del apartamento, y allí estaciono mi moto detrás del vehículo. No excede el límite permitido. El día de hoy recibí un llamado de atención porque dicen que no puedo tener dos vehículos en mi propio parqueadero privado. Pero, ¿acaso eso es viable? Teniendo en cuenta que es un parqueadero privado, la administración no puede tener derecho sobre él.
Mientras no ocupe espacio de uso común o el espacio privado de otro copropietario, no debería estar limitado el uso que cada quien pueda dar a su propiedad. No obstante, debe solicitar la parte del reglamento en la que se apoya tal solicitud, porque si llegara a estar considerado, sería de obligatorio cumplimiento hasta que sea modificado, incluso si requiere ser demandado.
El parqueadero es propiedad privada y puedes disponer de él siempre y cuando le des el uso adecuado. La propiedad privada está protegida por la Constitución. Puedes acudir a la acción de “tutela”.
En efecto, la propiedad horizontal o la administración no pueden afectar ni limitar el uso de los bienes privados, siempre que se ajusten al reglamento, destinación y uso.
La administración no puede realizar tales cambios por sí sola. La Ley 675 de 2001 establece los requisitos para desafectar bienes comunes e implica una reforma al reglamento de propiedad horizontal que debe registrarse ante las entidades correspondientes.
Es correcto. Se requiere seguir el procedimiento establecido por la ley para desafectar los bienes de uso común.