En este artículo 44 secciones
- Clases de parqueaderos en la propiedad horizontal.
- Parqueaderos de uso privado.
- Parqueaderos comunes de uso exclusivo.
- Parqueaderos de visitantes.
- Los residentes no pueden usarlos ni de forma permanente ni transitoria.
- Qué hacer cuando un residente ocupa el parqueadero de visitantes.
- El reglamento debe fijar la prohibición y la sanción.
- Cobro del parqueadero de visitantes.
- ¿Puede la copropiedad arrendar el parqueadero de visitantes?
- El IVA en el cobro del parqueadero.
- Restricción del uso de parqueaderos a los copropietarios morosos.
- Reserva de parqueaderos para personas con movilidad reducida.
- Desafectación del parqueadero de visitantes.
- Reserva de parqueaderos para personas con movilidad reducida.
- Restricción del uso de parqueaderos a los copropietarios morosos.
- Conflictos frecuentes en el uso de los parqueaderos.
- Modificación y desafectación de los parqueaderos.
- ¿Cuántos parqueaderos debe tener un edificio y de qué medidas?
- IVA en el cobro y alquiler de parqueaderos.
- Preguntas frecuentes.
- ¿La administración puede restringir el uso de mi parqueadero privado?
- ¿Puedo parquear mi moto y mi carro en mi parqueadero privado?
- ¿Los parqueaderos privados deben pagar cuota de administración adicional?
- ¿Puedo arrendar mi parqueadero privado?
- ¿Pueden los propietarios usar el parqueadero de visitantes?
- ¿Se puede cobrar el uso del parqueadero de visitantes?
- ¿Qué hacer si un residente ocupa el parqueadero de visitantes?
- ¿Cuáles son las sanciones por usar indebidamente el parqueadero de visitantes?
- ¿Puede la administración bloquear el acceso a los parqueaderos de visitantes?
- ¿Le pueden cobrar a un copropietario por usar el parqueadero de visitantes?
- ¿Pueden prohibirme el parqueadero comunal por estar en mora?
- ¿Cómo se deben asignar o sortear los parqueaderos comunes?
- ¿Existe una norma sobre el número o las medidas de los parqueaderos?
- ¿La propiedad horizontal debe cobrar IVA por el parqueadero?
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En la propiedad horizontal conviven parqueaderos privados, comunes de uso exclusivo y de visitantes, y cada clase tiene un régimen distinto en cuanto a su uso, asignación, cobro y restricciones, según la ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal. El desconocimiento de esas reglas es una de las principales fuentes de conflicto en los conjuntos, de modo que conviene precisar qué puede y qué no puede hacer la administración con cada tipo de parqueadero.
Clases de parqueaderos en la propiedad horizontal.
Antes de resolver las dudas, hay que distinguir las tres clases de parqueaderos, porque de la clase depende el régimen aplicable.
- Parqueaderos de uso privado: son propiedad del copropietario, hacen parte de su bien privado y su uso es exclusivo de su dueño.
- Parqueaderos comunes de uso exclusivo: son bienes comunes que la copropiedad asigna a un propietario para su uso, sin transferirle la propiedad.
- Parqueaderos de visitantes: son bienes comunes destinados únicamente a las visitas de los residentes.
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Parqueaderos de uso privado.
Los parqueaderos de uso privado son propiedad del copropietario, por lo general con escritura pública propia o incluida en la del inmueble. Al ser un bien privado, su uso es exclusivo del dueño, quien puede disponer de él aun cuando no tenga vehículo, y la administración no puede restringirlo ni disponer de él sin su autorización.
¿Puede la administración limitar el uso del parqueadero privado?
Por regla general, no. Mientras el uso no viole el reglamento de propiedad horizontal, la administración no puede imponer restricciones que no estén contempladas en ninguna norma, ni retirar bienes ubicados en el parqueadero privado sin el consentimiento del dueño ni una orden judicial.
Cosa distinta es que el reglamento sí establezca una limitación, como que el parqueadero se destine a vehículos livianos de cierto peso o a un solo vehículo. En ese caso la limitación es de obligatorio cumplimiento hasta que se modifique, y quien la considere ilegal debe solicitar por escrito el sustento y, de ser necesario, acudir a una acción civil.
¿Puedo parquear dos vehículos o una moto y un carro en mi parqueadero privado?
Depende del reglamento. Si el reglamento o la escritura destinan el parqueadero a un solo vehículo, debe respetarse ese uso. Si nada dicen, puede usarse con libertad, siempre que los vehículos quepan dentro del espacio demarcado y no invadan el parqueadero vecino ni las zonas comunes.
Aun dentro de la demarcación, un segundo vehículo puede generar problemas si impide abrir las puertas de los vehículos contiguos o compromete la seguridad, y por eso algunos reglamentos lo limitan. Lo mismo aplica al control de bicicletas: no puede prohibirse su parqueo si no obstaculiza el espacio común y el reglamento no lo prohíbe.
¿Los parqueaderos privados pagan una cuota de administración adicional?
No. Cuando el parqueadero privado está incluido en el coeficiente de copropiedad, la cuota de administración ya comprende tanto el inmueble como el parqueadero, pues la contribución a las expensas se hace con base en el coeficiente. No es procedente, entonces, un cobro adicional por el parqueadero privado.
El coeficiente se determina con el área del bien privado, que es la sumatoria de la vivienda y el parqueadero, salvo que el parqueadero esté dentro de la misma vivienda. Por eso su área ya está considerada en la cuota.
Arrendamiento y venta del parqueadero privado.
El dueño de un parqueadero privado puede arrendarlo o venderlo, como cualquier bien privado, en virtud del parágrafo 4 del artículo 5 de la ley 675 de 2001:
«El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.»
Incluso puede venderse el apartamento sin el parqueadero, o el parqueadero sin el apartamento, si el reglamento no lo prohíbe, teniendo en cuenta que ello puede modificar el coeficiente de copropiedad y, por tanto, exigir la reforma del reglamento por escritura pública.
Parqueaderos comunes de uso exclusivo.
En muchos conjuntos no hay parqueaderos privados, sino comunes que la administración asigna a los propietarios según los criterios del reglamento o los que fije la asamblea. El asignatario recibe el uso, no la propiedad, que sigue siendo de la copropiedad.
Por eso la copropiedad puede cobrar por esa asignación y goce, y si un asignatario pierde el uso —por ejemplo, por mora— y la administración lo arrienda, ese dinero pertenece a la copropiedad y va a su presupuesto, no se abona automáticamente a la deuda del moroso.
Asignación y sorteo de parqueaderos comunes.
Cuando los parqueaderos comunes no alcanzan para todos, su asignación suele hacerse por sorteo. Las reglas del sorteo deben constar por escrito y ser equitativas, de modo que ningún copropietario pueda apropiarse de un parqueadero común ni monopolizarlo, y no pueden depender del capricho del administrador o del consejo.
La copropiedad puede establecer limitantes —por ejemplo, que una misma persona no resulte beneficiaria más de cierto número de veces—, pero deben estar expresamente previstas. Y no puede excluirse, sin sustento en el reglamento, el vehículo que está a nombre del cónyuge del copropietario.
Se puede establecer que los propietarios con deudas con la copropiedad no participen en el sorteo, o que este aplique únicamente para propietarios excluyendo arrendatarios.
Parqueaderos de visitantes.
Los parqueaderos de visitantes son de uso exclusivo de las visitas de los residentes, y no pueden asignarse para uso exclusivo de copropietarios ni de quienes integran la administración. Así lo dispone el inciso segundo del artículo 22 de la ley 675 de 2001:
«Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.»
La prohibición es de las que no admiten excepción por decisión interna: ni el reglamento, ni la asamblea, ni el consejo de administración pueden asignar esos espacios a un residente en particular.
Los residentes no pueden usarlos ni de forma permanente ni transitoria.
El Ministerio de Vivienda, en su cartilla de propiedad horizontal, precisa que los propietarios y residentes no pueden usar los parqueaderos de visitantes ni de forma permanente ni transitoria, pues son única y exclusivamente para las visitas. Por eso, si un propietario los usa, y son de pago, debe pagar por ese uso, como cualquier visitante.
En el mismo sentido puede consultarse el concepto 2025ER0080591 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
La razón es sencilla: cuando un residente estaciona allí de manera habitual está haciendo, en la práctica, un uso exclusivo del bien común, que es justamente lo que la ley prohíbe, aunque no exista una asignación formal.
A eso se suma un problema de convivencia. El uso desigual de esos espacios impide que los demás residentes puedan recibir visitas y termina siendo una de las causas más frecuentes de conflicto en los conjuntos.
Qué hacer cuando un residente ocupa el parqueadero de visitantes.
La queja debe presentarse por escrito ante la administración, el consejo de administración o el comité de convivencia, según lo que prevea el reglamento, dejando constancia de la fecha, la placa del vehículo y la unidad privada del infractor.
En muchos conjuntos el control operativo está a cargo del personal de portería o de vigilancia, de modo que la primera medida suele ser informarles para que registren el ingreso y adviertan al residente.
Recordemos que el comité de convivencia intenta fórmulas de arreglo y no puede imponer sanciones, según el parágrafo 2 del artículo 58 de la ley 675 de 2001. La sanción, cuando procede, la imponen la asamblea o el consejo de administración.
Lo que no puede hacer la administración es bloquear el acceso al parqueadero de visitantes para evitar el problema. Ese bien común debe permanecer habilitado para su destinación, y solo puede cerrarse de manera temporal por razones de seguridad o mantenimiento.
El reglamento debe fijar la prohibición y la sanción.
No es indispensable que el reglamento de propiedad horizontal prohíba el uso del parqueadero de visitantes por parte de residentes, porque la prohibición ya está en la ley.
Lo que sí es indispensable es que el reglamento señale la consecuencia del incumplimiento, pues la ley 675 de 2001 no fijó sanciones para este caso y, conforme al parágrafo del artículo 60, en el reglamento deben indicarse las conductas objeto de sanción y las sanciones que proceden para cada evento.
Sin esa previsión, la administración carece de herramientas: no puede multar por una conducta que el reglamento no describe. El régimen sancionatorio, con sus topes y su procedimiento, lo ampliamos en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.
Cobro del parqueadero de visitantes.
La propiedad horizontal puede cobrar por el uso de los parqueaderos de visitantes, por razones de control o económicas. Ese cobro debe ser aprobado por la asamblea general, y el valor lo fijan los copropietarios.
El cobro por horas o por rotación es compatible con la destinación del bien, porque no lo asigna a nadie: sigue disponible para cualquier visitante que llegue y pague la tarifa.
De acuerdo con nuestro criterio, el administrador no puede fijar ni modificar esa tarifa por su cuenta, ni el consejo de administración, salvo que la asamblea los haya facultado expresamente para hacerlo dentro de unos parámetros.
¿Puede la copropiedad arrendar el parqueadero de visitantes?
Aquí conviene distinguir con cuidado, porque la respuesta cambia según lo que se pretenda.
Arrendarlo de manera permanente a un residente, no. Eso equivale a asignarle un uso exclusivo, que es precisamente lo que prohíbe el inciso segundo del artículo 22, sin importar que medie un canon.
Explotarlo económicamente conservando su destinación, sí. El parágrafo 2 del artículo 19 de la ley 675 de 2001 permite que el reglamento autorice la explotación económica de los bienes comunes, siempre que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura ni contravenga las normas urbanísticas o ambientales, y que los ingresos se destinen al beneficio común.
De acuerdo con nuestro criterio, esa explotación debe ser autorizada por la asamblea general y no es una decisión que puedan tomar por su cuenta el administrador o el consejo de administración.
El IVA en el cobro del parqueadero.
Antes de aprobar un cobro conviene revisar el efecto tributario. El artículo 462-2 del Estatuto Tributario dispone que en el impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las propiedades horizontales o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o quien preste directamente el servicio.
El punto no está exento de discusión. La Dian, en el oficio 16044 de 2018, sostuvo que las copropiedades de uso residencial no son responsables del IVA por ese servicio, apoyándose en la exclusión prevista para ellas en el artículo 186 de la ley 1607 de 2012, hoy artículo 19-5 del Estatuto Tributario.
De acuerdo con nuestro criterio, esa exclusión está referida al impuesto de renta y al de industria y comercio, mientras que el artículo 462-2 no contempla excepción alguna para las copropiedades residenciales, razón por la cual el asunto debe manejarse con prudencia.
En la práctica, además, buena parte de las copropiedades no supera los topes que permiten operar como no responsables del IVA, de modo que la decisión debe evaluarse caso por caso. El tema lo desarrollamos en el artículo sobre las obligaciones tributarias de la propiedad horizontal.
Restricción del uso de parqueaderos a los copropietarios morosos.
Cuando se trata de parqueaderos de uso común —de visitantes o comunes de uso exclusivo—, la propiedad horizontal puede impedir que los utilice el copropietario moroso. Así lo reconoce la cartilla del Ministerio de Vivienda:
«La prohibición de uso de los parqueaderos comunes de un edificio o conjunto como medida correctiva a los deudores morosos es correcta cuando el parqueadero corresponde a la categoría de bien común.»
Esta medida no aplica a los parqueaderos de uso privado, que no pueden restringirse por la mora. Téngase presente, además, que la restricción del uso de bienes comunes no esenciales es una sanción del numeral 3 del artículo 59 de la ley 675 de 2001 y, como tal, debe imponerse con el debido proceso del artículo 60.
Reserva de parqueaderos para personas con movilidad reducida.
El artículo 11 del decreto 1538 de 2005 dispone que, de los parqueaderos destinados a visitantes, en especial en establecimientos comerciales abiertos al público, al menos el 2 % se reserve para personas con movilidad reducida, debidamente señalizados.
Esos cupos no pueden asignarse a residentes ni utilizarse como parqueaderos ordinarios, y su señalización es responsabilidad de la administración.
Desafectación del parqueadero de visitantes.
Una copropiedad puede preguntarse si es posible convertir el parqueadero de visitantes en un bien privado. El artículo 20 de la ley 675 de 2001 lo permite mediante la desafectación, que exige autorización de las autoridades municipales o distritales competentes y el voto favorable del 70 % de los coeficientes de copropiedad, pero le impone una condición:
«En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.»
Esa exigencia hace poco probable la desafectación en conjuntos ya construidos, porque obliga a habilitar otros estacionamientos que reemplacen a los que se retiran, y rara vez hay espacio disponible para ello.
Recordemos, por último, que la desafectación implica una reforma del reglamento de propiedad horizontal, que debe elevarse a escritura pública y registrarse, y que los bienes desafectados pasan a ser de dominio particular de la persona jurídica.
Reserva de parqueaderos para personas con movilidad reducida.
El artículo 11 del decreto 1538 de 2005 dispone que, de los parqueaderos destinados a visitantes, en especial en establecimientos comerciales abiertos al público, al menos el 2% se reserve para personas con movilidad reducida, debidamente señalizados.
Restricción del uso de parqueaderos a los copropietarios morosos.
Cuando se trata de parqueaderos de uso común —de visitantes o comunes de uso exclusivo—, la propiedad horizontal puede impedir que los utilice el copropietario moroso. Así lo reconoce la cartilla del Ministerio de Vivienda:
«La prohibición de uso de los parqueaderos comunes de un edificio o conjunto como medida correctiva a los deudores morosos es correcta cuando el parqueadero corresponde a la categoría de bien común.»
Esta medida no aplica a los parqueaderos de uso privado, que no pueden restringirse por la mora. Ampliamos el régimen sancionatorio en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.
Conflictos frecuentes en el uso de los parqueaderos.
Ocupación del parqueadero ajeno o apropiación de los comunes.
Ningún copropietario puede apropiarse de un parqueadero común, poner candados o reservárselo, por más que haya sido de los primeros residentes; los comunes son de todos. Es deber de la administración recuperar el bien de uso común, incluso mediante acción civil o policiva.
Cuando alguien ocupa el parqueadero privado de otro, el afectado debe informar a la administración con pruebas para que actúe según lo previsto, y, tratándose de un bien privado, puede acudir a una acción civil para recuperar su uso.
Vehículos que obstaculizan accesos, salidas o zonas peatonales.
El acceso a los bienes privados no puede ser obstaculizado, y las zonas peatonales, las entradas y las salidas no son parqueaderos. La asamblea puede reglamentar el uso, pero no aprobar decisiones que obstaculicen el acceso a las viviendas; si lo hace, el afectado puede demandar a la copropiedad por los perjuicios.
Cuando el estacionamiento de vehículos afecta la salud —por humos o gases que entran a las viviendas—, y la administración no responde a las quejas ni a los derechos de petición, puede acudirse a la acción de tutela para proteger los derechos fundamentales, sobre todo si hay personas de especial protección.
Vehículos grandes y las dimensiones de los parqueaderos.
Ninguna norma nacional fija las dimensiones de los vehículos que pueden ingresar; es la copropiedad la que lo reglamenta según sus características. Si un parqueadero, por su tamaño, no permite alojar vehículos de ciertas dimensiones, la restricción es razonable, porque un vehículo que sobresale invade el espacio peatonal o común y puede causar accidentes.
SOAT, lavado y mecánica de vehículos.
La copropiedad puede exigir el SOAT vigente para ingresar a los parqueadores comunes, como medida de seguridad frente a la responsabilidad por accidentes, siempre que esté debidamente aprobada. Del mismo modo, los reglamentos suelen prohibir lavar el vehículo o hacerle mecánica en las zonas comunes, prohibiciones que son válidas si están previstas.
Modificación y desafectación de los parqueaderos.
La asamblea puede modificar la ubicación de los parqueaderos o cambiar su destinación, pero, de acuerdo con nuestro criterio, ello implica la reforma del reglamento de propiedad horizontal.
Convertir un parqueadero común en privado, o a la inversa, exige seguir el procedimiento de desafectación previsto en la ley 675 de 2001, que implica una reforma del reglamento aprobada con la mayoría calificada y elevada a escritura pública registrada. La administración no puede hacer estos cambios por sí sola.
¿Cuántos parqueaderos debe tener un edificio y de qué medidas?
La ley 675 no fija el número de parqueaderos ni sus dimensiones. Eso lo determina la norma urbanística de cada municipio —el Plan de Ordenamiento Territorial y sus reglamentaciones— y la licencia de construcción del proyecto.
Por eso, el número de parqueaderos exigible y sus medidas dependen del municipio y del proyecto aprobado, y no de una norma nacional única.
IVA en el cobro y alquiler de parqueaderos.
Cuando la propiedad horizontal cobra por el uso del parqueadero, presta un servicio gravado con IVA, según el artículo 462-2 del estatuto tributario, que hace responsable del impuesto a la persona jurídica de la propiedad horizontal.
Conviene aclarar un punto que suele confundirse: aunque el artículo 19-5 del estatuto tributario excluye a las copropiedades residenciales de ser contribuyentes, esa exclusión se limita al impuesto de renta y al de industria y comercio, no al IVA. Por eso, incluso las copropiedades residenciales son responsables del IVA cuando cobran el servicio de parqueadero —de visitantes, de residentes o de bicicletas—, como lo ha sostenido el Consejo de Estado en su sentencia de unificación del 29 de octubre de 2014.
Ser responsable del IVA obliga a facturar, declarar y pagar el impuesto, por lo que conviene evaluar si el ingreso por el parqueadero justifica asumir esas cargas. Ampliamos el tema en el artículo sobre las obligaciones tributarias de la propiedad horizontal.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores.
¿La administración puede restringir el uso de mi parqueadero privado?
No, mientras el uso no viole el reglamento. El parqueadero privado es un bien de dominio particular; la administración no puede limitarlo ni disponer de él sin autorización del dueño, salvo lo que el propio reglamento establezca algún tipo de restricción como tipo de vehículo que se puede estacionar.
¿Puedo parquear mi moto y mi carro en mi parqueadero privado?
Depende del reglamento. Si destina el parqueadero a un solo vehículo, debe respetarse; si nada dice, puede hacerlo siempre que los vehículos quepan en el espacio demarcado y no invadan el parqueadero vecino ni las zonas comunes.
¿Los parqueaderos privados deben pagar cuota de administración adicional?
No. Si el parqueadero está incluido en el coeficiente de copropiedad, su valor ya está comprendido en la cuota de administración, y no procede un cobro adicional por él.
¿Puedo arrendar mi parqueadero privado?
Sí. Al ser un bien privado, puede arrendarlo o venderlo, y el reglamento no puede prohibirlo (parágrafo 4 del artículo 5 de la ley 675 de 2001).
¿Pueden los propietarios usar el parqueadero de visitantes?
No. El parqueadero de visitantes es únicamente para las visitas y no puede asignarse para uso exclusivo de copropietarios (artículo 22 de la ley 675 de 2001). Si un propietario lo usa, y es de pago, debe pagar por ese uso.
¿Se puede cobrar el uso del parqueadero de visitantes?
Sí, siempre que lo apruebe la asamblea general. El valor del cobro lo fijan los copropietarios.
¿Qué hacer si un residente ocupa el parqueadero de visitantes?
Presentar la queja por escrito ante la administración, el consejo de administración o el comité de convivencia, indicando la fecha, la placa del vehículo y la unidad privada. En muchos conjuntos el control operativo está a cargo del personal de portería, por lo que conviene informarles para que quede registro del ingreso.
¿Cuáles son las sanciones por usar indebidamente el parqueadero de visitantes?
Las que consten en el reglamento de propiedad horizontal, que por lo general consisten en una multa. La ley 675 de 2001 no fijó sanciones para este caso, de modo que si el reglamento no las contempla no pueden imponerse.
¿Puede la administración bloquear el acceso a los parqueaderos de visitantes?
No. El parqueadero de visitantes debe permanecer habilitado para su destinación y solo puede cerrarse de manera temporal por razones de seguridad o mantenimiento.
¿Le pueden cobrar a un copropietario por usar el parqueadero de visitantes?
Sí, cuando la asamblea aprobó una tarifa por su uso. El Ministerio de Vivienda ha señalado que si el propietario los usa y son de pago, debe pagar por ese uso como cualquier visitante, sin que ello lo autorice a ocuparlos de manera permanente.
¿Pueden prohibirme el parqueadero comunal por estar en mora?
Sí, cuando el parqueadero es un bien común. La restricción por mora no aplica a los parqueaderos de uso privado.
¿Cómo se deben asignar o sortear los parqueaderos comunes?
Con reglas escritas y equitativas, que impidan la apropiación o el monopolio, sin que dependan del capricho del administrador o del consejo. Ningún copropietario puede apoderarse de un parqueadero común.
¿Existe una norma sobre el número o las medidas de los parqueaderos?
No en la ley 675. El número y las dimensiones los define la norma urbanística de cada municipio (el POT) y la licencia de construcción, no una norma nacional única.
¿La propiedad horizontal debe cobrar IVA por el parqueadero?
Sí. El servicio de parqueadero está gravado con IVA (artículo 462-2 del estatuto tributario), incluso en las copropiedades residenciales, pues la exclusión de estas se limita a renta e industria y comercio, no al IVA.
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La administración por reglamento de convivencia y uso de parqueos también ordenó a los propietarios de los apartamentos no poder estacionarse dentro de la propiedad, argumentando que son vehículos grandes, o sea (microbuses, vans, SUV, Prado, Fortuner, Hilux y otras doble cabina). Los sacó de la propiedad por sus dimensiones, ya que los parqueaderos son de 5 metros. ¿Qué norma establece las dimensiones dentro de la propiedad? Ya que uno no podría tener uno de estos automóviles, ¿estaríamos obligados a comprar sedanes o autos pequeños?
Ninguna norma lo establece; es algo que la propiedad horizontal debe reglamentar internamente según sus características. Según usted, la dimensión de los parqueaderos tiene una limitación de espacio que impide albergar vehículos de determinadas dimensiones, lo cual es razonable, porque si un vehículo queda por fuera del parqueadero puede causar accidentes de forma directa o indirecta al ocupar el espacio peatonal, por ejemplo.
Buen dia. Actualmente vivo en un conjunto que cuenta con parqueadero privado. En este parqueadero privado yo estaciono mi moto y mi bicicleta. El dia de hoy al bajar me di cuenta que mi bicicleta no estaba, al consultar con la administracion esta me dijo que fueron recogidas ya que no estaba cumpliendo con el uso del parqueadero (este es el momento en que no se donde esta mi bicicleta ya que no me quisieron dar respuesta).
Sin embargo en el manuel de propiedad horizontal no dice explicitamente que no se puedan parquear bicicletas en los parqueaderon privados. Dice explicitamente lo siguiente: DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. ARTICULO 5: En el Conjunto [], son bienes privados los apartamentos, parqueaderos,[], estos inmuebles son funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, por lo tanto, son de libre disposición, utilización y goce del respectivo titular del derecho de dominio. ARTICULO 6: Los bienes de dominio exclusivo que integran el Conjunto de Uso Mixto, serán Destinados: [] B) Los Parqueaderos, para el Conjunto de vehículos livianos, es decir, con capacidad no mayor de dos toneladas. Todos los usos anteriores se entienden que en ningún caso se impida, estorbe o perturbe el derecho de los demás copropietarios al uso de sus respectivos bienes y disfrute de los bienes de dominio común, o contrarien la moral y las buenas costumbres o constituyan actividades peligrosas o impliquen la tenencia, ya sea ocasional o transitoria de elementos u objetos que pongan en peligro la seguridad y tranquilidad de alguna de las torres y de sus habitantes.
Teniendo en cuenta lo anterior, yo segui dejando mi bicicleta en el espacio de mi parqueadero privado, ya que no obstruia el paso a nadie y se encontraba en el espacio delimitado. En principio, no me parece un buen actuar de parte de la administracion retirar mi bicicleta sin ningun tipo de consentimiento ni orden judicial, ya que es propiedad privada. No me fue notificado ningun tipo de aviso ni de sansion, simplemente procedieron a retirar unilateral de un bien ubicado en parqueadero privado.
¿Como puedo proceder? La administracion esta limitando los parqueaderos privados exclusivamente a vehículos y motos, obviando que la ley notariada otorga libre disposición dentro del marco legal para vehiculos livianos no mayor a dos toneladas.
¿Acaso es viable que me prohiban parquear mi bicicleta si no esta obstaculizando ningun espacio comun y no esta generando evidente desorganización o
causando molestias a los copropietarios de estas zonas?
Es evidente que, mientras el uso del parqueadero no esté violando lo dispuesto por el reglamento de propiedad horizontal, no se pueden imponer restricciones que no están contempladas en normatividad alguna.
En ese sentido, deberá solicitar una respuesta por escrito debidamente sustentada a la administración y, de ser necesario, recurrir a una acción civil.
Buenas tardes. Mi pregunta es la siguiente: vivo en un conjunto de 55 casas de PH, donde las zonas comunes son los frentes de casas para un solo carro, la zona de libre acceso a las casas, la zona vehicular de acceso y salida del conjunto, el jardín y, por ende, las fachadas. Quiero saber si la asamblea tiene el poder de aprobar parquear 2 carros por casa utilizando la parte de libre acceso a las casas, donde, cuando parquean entre las dos casas, los 4 carros no tienen cómo salir.
Nos pasó con una vecina que llegó la ambulancia y el vecino de ella tenía ocupada la salida de la casa y casi no la pudieron sacar; les tocó alzar la camilla por encima de los carros. Hay vecinos que tienen 4 carros y 2 o 4 motos. Yo he discutido en las asambleas que no se puede parquear en las entradas y salidas de las casas, ni en las zonas vehiculares de entrada y salida, que al mismo tiempo son peatonales. Fuera de eso, el humo y olor de los carros con gasolina o diésel son terribles, no se puede respirar. Además, las personas que entran a la madrugada con los carros y las motos aceleran y no respetan el sueño y la tranquilidad de los vecinos.
Tenemos carros que pesan más de una tonelada, grandes como camiones de estacas, camionetas de 4 puertas con platón; por ende, estos carros quedan sobresaliendo sobre la zona vehicular y peatonal. Eso es una parte. Otra es que las personas han modificado las fachadas, han hecho ampliaciones y han modificado los adoquines.
Estoy aburrida; ninguna administradora ha hecho nada y se aprobó en asamblea lo de los carros pesados, ya que estos conjuntos son muy viejos (36 años más o menos) y se están hundiendo los adoquines de los frentes donde parquean. Por eso, hasta quiero vender y no amargarme más peleando en las asambleas y en el conjunto con los vecinos.
Por favor, ¿qué debo hacer o ante qué ente me quejo? En este conjunto vivimos personas de la tercera edad o viejitos, y ahora mandan más los arrendatarios que los pocos dueños que aún vivimos ahí. Muchas gracias, no los molesto más. Dios los bendiga y que siga dando mucha salud a ustedes y a sus familiares. Gracias.
En principio, la asamblea general puede aprobar tales decisiones, puesto que es el órgano competente para ello. En ese sentido, si usted se ve perjudicada por las decisiones de la asamblea, la única alternativa es demandar a la PH por los daños y perjuicios que le está causando.
Es evidente que el acceso a los bienes privados no puede ser obstaculizado, pero si la asamblea aprobó obstaculizarlo, necesariamente tendrá que demandar, a no ser que la asamblea apruebe cambiar su decisión.
Cordial saludo,
Me surge una duda: resulta que mi esposo es el propietario o dueño del apartamento de propiedad horizontal y el vehículo está a nombre mío. En este caso, sucede que en el sorteo no quedamos beneficiarios, ya que, valga la redundancia, el vehículo está a nombre mío y no de mi pareja, que es el propietario. La respuesta de ellos es que, por no estar a nombre de él, no queda en el sorteo, ya que no cumple.
¿Qué puedo hacer en este caso?
Quedo atenta.
En general, el vehículo del cónyuge del copropietario queda fuera de este, puesto que se trata de un matrimonio con bienes comunes, y, para que no fuera incluido en el sorteo, tendría que estar estipulado así en el reglamento que regule la gestión del parqueadero; y si no lo está, no podría excluirla.
Toda decisión que se tome en la propiedad horizontal debe estar sustentada en el reglamento, no puede depender de la decisión de cada administrador o consejo de administración.
Tengo un parqueadero común de uso exclusivo asignado a mi apartamento. Por mora, la administración me prohibió el uso, lo que entiendo es correcto. Pero, adicionalmente, la administración arrendó el parqueadero y ahora me dicen que ese dinero es de la administración y que no se puede tomar el valor para sufragar la deuda. ¿Eso es legal?
Si el parqueadero no es de su propiedad y, por mora, perdió el uso que le había sido autorizado por la administración, en caso de que esta lo arriende, es un dinero que le pertenece al conjunto, puesto que el parqueadero pertenece a la copropiedad y es un dinero que irá al presupuesto de toda la copropiedad.
Vivo en un conjunto cerrado y realizarán el sorteo de parqueaderos. ¿Cómo se debe realizar el sorteo de parqueaderos en una propiedad horizontal? Para ponerlos en contexto, la relación de parqueaderos es 10 a 1 y los espacios ya no son suficientes. ¿Hay algunas prioridades en estos casos?
¿Por qué realizo esta pregunta? Porque, según la administradora, quitará el parqueadero a quien lleva mucho tiempo con este, así se encuentre al día, para dar paso a quien no ha tenido, teniendo en cuenta que la mayoría de solicitudes nuevas son de arrendatarios.
La forma de sortear los parqueaderos depende completamente de las reglas que la propia propiedad haya establecido, las cuales deben constar por escrito.
Cuando se habla de sortear, se supone que se eligen números aleatorios que serán asignados según se realice el sorteo, valga decir, como una lotería o un baloto.
Además, la propiedad horizontal puede establecer reglas o limitantes, como que una misma persona no puede ser beneficiaria más de X veces en un período de tiempo. Cuando eso suceda, en el siguiente sorteo no se tendrá en cuenta, etc. Pero es algo que debe estar expresamente establecido y no debe ser un capricho del administrador o del consejo de administración.
Buenos días:
Es para preguntar si es legal lo que está haciendo y, si no, a quién se hace la denuncia. En unos apartamentos de interés, los parqueaderos son comunales por llegada y son pocos por cada edificio o bloque. Sin embargo, un propietario se adueñó de un parqueadero, argumentando que tiene derecho a ello por ser el primer dueño del apartamento en llegar, y se apropió del espacio poniendo un candado exclusivo para que nadie parqueé ni presta la llave para nada, argumentando que su hijo maneja llaves y llega de noche. ¿Es legal hacer eso en unos apartamentos con parqueadero comunal?
Gracias.
Cuando los parqueaderos son comunes, significa que todos los copropietarios pueden hacer uso de ellos, y ningún copropietario puede apropiarse de ellos, pues no son un bien privado. El hecho de que haya sido de los primeros residentes no le otorga ningún derecho sobre un parqueadero que no es suyo.
Le corresponde a la copropiedad fijar el reglamento de uso del parqueadero, que por lo general es por sorteo, de modo que todos tengan el mismo derecho de uso. Si uno de los propietarios se apropia de un bien de uso común, es deber de la administración realizar las gestiones necesarias para recuperarlo, incluso si es necesaria una acción civil o policiva.
Hola, vivo en un conjunto residencial de 150 casas que tiene suficientes parqueaderos para carros y motos, pero algunos desadaptados parquean su moto frente a su casa, pasando por las rampas y las zonas peatonales. Estas zonas exclusivas para caminar ahora están llenas de aceite y gasolina, y por más que se les ha dicho de mil maneras, no quieren hacer uso de los parqueaderos, dizque por miedo a que les roben sus motos. Pero las otras 50 motos no se las roban. Aclaro que son personas de 25 años que creen que para ellos no aplica la ley ni las normas de la comunidad. ¿Podrían decirme cuáles son las leyes y sanciones que se les puede aplicar?
Es un asunto que la ley de propiedad horizontal no regula específicamente, y le corresponde a la copropiedad regularlo y establecer las multas o sanciones correspondientes. Si en el reglamento de convivencia o de propiedad horizontal no está regulado, se deberá solicitar a la asamblea general de copropietarios que apruebe las medidas necesarias para evitar ese tipo de prácticas y problemas.
Buenos días, soy arrendatario de un apartamento que tiene parqueadero privado y hago uso de él, pero me llegó una carta del administrador indicándome que, debido a obras que van a realizar en la zona de parqueo, debo desocuparlo en 2 días y por un periodo de 1 mes. Si se puede avisar con tan poco tiempo para desocupar el parqueadero, ¿el costo de salir a buscar un sitio donde arrendar para guardar el carro por ese mes corre por cuenta del arrendador o del arrendatario? Gracias.
No es lo más indicado que se notifique a última hora, pero se debe acatar la solicitud por la necesidad y el riesgo que suponen las obras para el vehículo o elementos que estén en el parqueadero.
Buenas tardes. Para consultar sobre un edificio que administro, desean convertir un área de circulación en parqueadero de visitantes. ¿Qué se debe hacer?
Ese cambio debe ser aprobado por la asamblea de copropietarios, ya sea en una asamblea ordinaria o una extraordinaria.
En mi conjunto existen parqueaderos comunales y privados. Sucede que algunos propietarios de parqueaderos (privados) están subarrendando este espacio, pero para motos de particulares. En este espacio caben 8 motos, lo que genera administración, vigilancia, aseo y posibles casos de inseguridad. Mi pregunta es si existe algún artículo de ley que prohíba el usufructo de estos espacios, sabiendo que es un espacio privado y exclusivo para autos o una moto.
La ley 675 de 2001 no regula ese aspecto, el cual debe ser regulado por la propiedad horizontal, y si no existe tal regulación, en la asamblea de copropietario se puede presentar una propuesta ene se sentido con las justificaciones correspondientes.
Si yo soy arrendatario y pago al día mi arriendo y mi administración, que incluye el parqueadero de moto en un conjunto cerrado, pero la dueña del apartamento debe un valor correspondiente a arreglos de fachadas, ¿puede la administración quitarme el parqueadero, aun cuando ese cobro no me corresponde?
En primer lugar, depende de lo que diga el reglamento. Si el reglamento o la asamblea han aprobado suspender el servicio de parqueadero a quienes estén en mora, entonces es posible hacerlo, y se hará respecto al inmueble que adeuda las cuotas independientemente de si quien vive allí es el propietario o el arrendatario. Si no existe tal medida el administrador no puede inventársela y aplicara según su criterio.
Ahora, si por incumplimiento del propietario usted se ve privado del disfrute el inmueble por el que está pagando arriendo, hay incumplimiento del contrato por parte del arrendador y es un asunto que debe resolverse con el, e incluso podría dar lugar a que usted de por terminado el contrato de arrendamiento.
Es legal que la Administradora aplique a las multas y sanciones los dineros cancelados por concepto de pago de administración de algún residente.
No sería legal. Este tema está resuelto en este enlace.
En mi conjunto, los vehículos se parquean en reversa contra las ventanas de los apartamentos, quedando a escasos sesenta centímetros o menos, lo que ocasiona contaminación por emisión de gases. ¿A dónde puedo recurrir para que se evite este inconveniente o qué norma regula esta conducta? La contaminación está afectando mi salud como persona adulta mayor (73 años) y la de mi nieto de 8 años, ya que no ha sido posible que la administración y el consejo administrativo solucionen esto, violando mis derechos fundamentales, como el derecho a la salud, por consiguiente, el derecho a la vida y otros consagrados en nuestra Constitución Nacional. Agradezco su colaboración con esta consulta.
En primer lugar, es un asunto que debería ser planteado en la asamblea general de copropietarios, la única que puede modificar el reglamento para incorporar restricciones en la forma en que se utiliza el parqueadero, y en lo posible acompañar la solicitud con algún informe médico o técnico que valide su inquietud por la afectación a su salud.
Buen día. Quiero saber si en la Asamblea se aprobó cobrar por el uso del bicicletero una cuota mensual. ¿Es legal esto? En el reglamento de propiedad horizontal no se menciona el pago por el uso del bicicletero. Gracias.
Si se esa decisión se ha aprobado con las mayorías requeridas, sí es legal, puesto que esa es una de la funciones de la asamblea de copropietarios.
Las paredes de los parqueaderos privados en la copropiedad pueden ser utilizadas por los dueños del espacio o celda de parqueo para clavar soportes y colgar paquetes grandes.
Dependerá de lo que haya establecido la propiedad horizontal en sus normas internas. En general no se permite, pero se debe consultar cada caso particular.
Saludos
Buenos días, quiero preguntar qué manejo se le debe dar a un parqueadero en una unidad abierta.
Buenos día, José Fernando.
En una unidad abierta el parqueadero no es común ni privado, prácticamente es público, por lo que, si bien los vecinos se pueden organizar de algún modo que encuentren una solución satisfactoria para todos, tal acuerdo no es vinculante.
Saludos
Buenas noches.
Sucede que tengo un apartamento en un edificio de cuatro pisos, en el cual no está constituida la propiedad horizontal ni nada. Desde hace tres años tengo inconvenientes con los arrendatarios y dueños del apartamento, ya que ningún inquilino les sirve. Cada vez que arriendo mi apartamento, molestan tanto a los inquilinos que en dos meses se me van. No hacen más que llamarme, escribirme y molestarme, que los niños de los señores que viven allí son un problema, que tienen un perro que molesta, y, en fin, un sinnúmero de cosas que me tienen aburrida.
También pasaron una cotización para pintar el edificio, pero en esa cotización no está incluida la fachada del edificio. Mi apartamento es uno de los que tiene vista a la calle y, según ellos, debo pintar solo yo las barandas y la fachada de mi apartamento.
Ahora resulta que se les ha dado por molestar porque no cuento con parqueadero para el apartamento. Ellos hablaron con el señor que construyó y él dijo que no, que nunca me vendió el derecho a parqueadero. En la escritura no aparece, pero en el contrato de compraventa sí consta que tengo derecho a parqueadero para moto. ¿Por qué es imposible que, de todos los apartamentos del edificio, mi apartamento sea el único que no cuenta con parqueadero?
¿Qué debo hacer? Gracias.
Buenos días, Eimy
Es una situación difícil de resolver porque no existe un reglamente que regule el comportamiento de los vecinos.
La única posibilidad es llamar al vecino a un centro de conciliación o de convivencia, que tampoco tiene muchas herramienta para corregir la situación.
En estos casos, lo más saludable es vender el apartamento y huir de un problema que puede no tener solución.
Saludos
hola, tengo una pues duda o mas bien, inquietud porque en mi conjunto, claro que hay numeraciones ara los carros
por ejemplo 26 25 24 23 22 21 20, ok
esta semana vi que habia el numero 5 4 3 2 y el 1 hay? donde esta el 1? no deberia estar, debe ser todo desde la a hasta la z, bueno al lado del 2, debiara venir un 1, pero esta es un espacios para discapasitado ,osea son designados para personas con discapicidad, solo mi inquietud es ese lote o esspacio es enumerado osea es el 1?, ammm pense que lo era pero me dije porque no l ponen el numero 1 para que no empiece el orden desde el 2, seria como bcdefghijklñmnopqrst, ya, osea ese espacio ya vi por internet que no usan numeros en las imagenes que vi, pues eso solo es una pequeña inquietud jejej, soy muy cuirioso, bueno si me dije si si esta de primero es el numero 1, eso fue ayer que no vi las imagenes y pense porque no le ponen los numeros hay dos espacios de esos uno frente a otro y hoy vi las imagenes y ninguna de parqueo especial posee numero, porque me dije el parqueadero el espaicio tambien tiene otro espacio para discapasitados y dije si tampoco tiene numero y al lado de el esta el numero 117, el debe ser el 118, eso fue ayer, entonces no se si el primer espacio de discapasitado es el primero, pero puede ser asi por orden, pero tampoco puede ser asi porque empesaria la numeracion desde el 1 2 3 4 5 sin enumerar el sitio, entonces, pense entonces si no se enumeran no es el 1? un vigilante me dijo ayer, aya , es que ese es especial y viene el 2 el 3 el 4 parqueo y este de aca osea al ado derecho izquierdo hay un espacio parqueadero grandesito de motos el me dijo este es el 1, e primero y yo dije ahhhhhhhh, claro es un espacio mas grande dodne caben como 20 motos y tiene unas pequeñas numeraciones, que ni se usan porque las motos las ponen desordenadas. jejejej, bueno ahroa asi si pues e me dijo que el uno es el parqueadero lde motos pero, bueno le crei, y tiene ,as sentido, hasya le pregunte a la IA es aveces son formas de los diseñadores o cuestiones de espacios o logica. gracias de antemado por este pensamiento, es algo simple solo, que yo estube en la facultad de arquitectura, y pues veo mucho los detalles y en mi edificios hay detalles horribles, espeluznantes, ya no hay pasion, trabajar por trabajar, asi lo es, en si tenia 2) formas que mi mente conciente uso, 1) el numero 1 es evidente el parqueadero 1, el azul del dibujo de discapasitados, pero me dije aja porque abajo no le pusieron un 1, para enumerarlo, puedo ser asi de logica no ponerlo porque es el primero y despues viene el 2 y 34567891011121314, y pense eso a yaaaa, es el primer, y es especial, no hay necesidad de enumerar, y hoy vi en fotos de bing, que no encontre ninguno enumerado, a yaa ,dije hoy entonces es el primero y es el uno(1) pues no hay necesidad de enumerar, PORQUE ES EL PRIMERO DE LA LSITA, pero no se si sea el primero o el anterior de las motos, en si como que me estreso ese problemita, despues ayer me di cuenta , que si ese es el 1 entonces el 118 que esta al frente de el azul para discapacitados seria el 118, entonces no se si se enumeran, los espacios especiales o si, pero lo queme dijo el vigilante que el 1 es el espacio grnade de las motos, puede ser verdad. en si dejemos esos espacios azules quietos sin numeros y pues en mi conjunto se empieza por el ..espacio de motos como el estacionamiento numero (1), no se si suenma bobo, porque ayer le iba a preguntar a la arquitecta y como que penso que la iba a cotetear o algo que mal sentido de algunas profesionales, solo era ua pregutna de diseño y logistica, la inteligencia artificial chat gtp. si me dijo que aveces se designarn numeros distintos al 1 en este caso 2 para reservar el 1 a otros espacios o intereses o logica de diseño, pues le creo al vigilante que es mi amigo y a la ia, me puedes dar tu punto de vista, a este detalle, jejejjeejej,pensaras que tipo detallista.
Buenas tardes, César.
La decisión empezar la numeración desde el segundo parqueadero, es una forma de reservar una plaza para otros fines, decisión que por lo general toma el constructor.
En el reglamento de propiedad debería figurar el uso del parqueadero sin numerar, uso que la asamblea puede cambiar si así lo desea.
En generar no hay ningún problema con dejar de numerar un parqueadero, siempre y cuando un copropietario no haga uso de él, pues se debe respetar el uso asignado por la propiedad horizontal.
Saludos.
coja oficio
Tengo un parqueadero privado y en él tengo un vehículo con un eje partido, el cual se le está cambiando. A pesar de no molestar, ni hacer ruido, ni hacer uso de los recursos del conjunto o de espacios adicionales, se me va a cobrar una multa por no llevarlo a un taller. Sin embargo, el auto en esas condiciones no puedo sacarlo. ¿Qué puedo alegar? Gracias.
Por lo general, los reglamentos de propiedad horizontal prohíben hacer mecánica o mantenimientos dentro de la copropiedad, y en ese caso, es poco lo que se puede hacer.
Tengo un apartamento en un conjunto cerrado al cual le pertenece un parqueadero de un área muy limitada que apenas le cabe un auto pequeño. El parqueadero está delimitado por una línea amarilla de los vecinos. Resulta que uno de ellos, además de tener una camioneta grande que estaciona al lado, también posee una motocicleta, la cual estaciona sobre la línea amarilla que delimita, de un lado, mi parqueadero. Esto me incomoda y me estorba para salir y entrar a mi auto. Además, en varias ocasiones se ha topado o tocado con mi carro. Ni ha sido posible, por las buenas, hacer que mueva la moto, que está sobre esta línea amarilla, lo que me incomoda y estorba, además de ser una permanente amenaza para un rayón en la pintura de mi carro.
¿Existe alguna norma que prohíba este tipo de estacionamiento como medida preventiva para evitar un conflicto entre vecinos?
Buenas tardes, Martha
No conocemos una norma específica para esos casos por lo que es preciso remitirse al reglamento de convivencia, y en todo caso, presentar su caso ante el comité de convivencia.
Saludos
Buen día. Vivimos en un edificio de 5 pisos con 6 apartamentos y nos impusieron la administración del edificio, pero, debido a problemas de empatía, convivencia y otros factores, no queremos llevarlo a cabo. ¿Existe alguna normatividad que nos obligue? Gracias.
Se puede aprobar la extinción de la propiedad horizontal para no quedar sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal, pero probablemente las consecuencias para la convivencia serían peores.
Hola, tengo una duda: ¿puede la asamblea de propietarios modificar la posición de los parqueaderos privados? ¿Podría exigir que los parqueaderos privados sean trasladados a otro sitio de la propiedad para hacer modificaciones en la zona común?
En nuestro criterio, sí se podría, pero ello implicaría modificación del reglamento de la propiedad horizontal.
En un conjunto residencial, ¿se puede cobrar el uso del parqueadero para los visitantes? ¿Cuál es el valor máximo autorizado?
Sí, la propiedad horizontal puede imponer un cobro al parqueadero de visitas, y el valor es el que decidan los copropietarios.
Buenos días. Vivo en un conjunto residencial en un primer piso. Frente a mi apartamento están los parqueros de otras torres; los propietarios de vehículos los estacionan en reversa, lo que ocasiona que la emisión de gases penetre por las ventanas, ya que la parte trasera del vehículo queda a solo 60 cm de dichas ventanas. A pesar de que en el manual de convivencia se solicita estacionar de frente, esto no se cumple y la administración no hace nada. He presentado quejas e incluso un derecho de petición, pero ni siquiera me contestan. ¿Qué puedo hacer o a quién recurrir y qué norma me protege? Me están afectando la salud de un niño y dos adultos mayores, así como el derecho a la vida y al bienestar según la Constitución. Agradezco su respuesta.
Impetro una acción de tutela contra la Administración del conjunto por violación al derecho de petición, debido a que se encuentran en peligro inminente personas de alta vulnerabilidad y de especial protección constitucional.
Felicitaciones por la claridad al expresar los conceptos legales. Tengo la siguiente pregunta: asistí, en representación de mi esposa, a la asamblea ordinaria de copropietarios. ¿Podría yo impugnar las decisiones que se tomaron, aunque ella sea la que aparece como dueña en la escritura? ¿Podría ella concederme poder para que yo impugne en su nombre? Mil gracias. [email protected]
Por supuesto, la impugnación se puede hacer mediante el otorgamiento del poder.
Vivo en un primer piso. Los carros que se parquean quedan a menos de un metro de mi ventana. Al encender estos vehículos, se llena el apartamento de olor a gasolina y smog. La administración no hace nada al respecto. Somos varios los apartamentos que experimentamos esto. ¿Qué puedo hacer o qué se debe hacer para que estos vehículos estacionen de frente? Cualquier ayuda la agradeceré.
Gracias.
[email protected]
Si el diseño de la propiedad horizontal hace que estacionar vehículos esté permitido, es decir, son parqueaderos autorizados, no se puede impedir su uso, siendo necesario que la asamblea prohibiera la utilización de los parqueaderos o prohibir que los vehículos se estacionen en reversa para que el smog no dé contra las ventas.
Soy arrendatario en un conjunto. Mi hermano prestó el parqueadero a un vecino por tres meses, pero ya lleva ocho años. Ahora requerimos el espacio de parqueo y no hemos podido recuperarlo. ¿Qué debo hacer?
Mil gracias por su ayuda.
[email protected]
Siendo el parqueadero un bien privado, la propiedad horizontal no podría hacer nada al respecto y tendría que recurrir a una acción civil para recuperar la posesión y el uso de su propiedad.
Buenas tardes. Si alguien puede aclararme esta duda: en la escritura se indica que el conjunto tiene un área de 11.593 m². La administración, para generar el coeficiente, ha sumado a esta área los parqueaderos privados que están dentro del conjunto, dando como resultado 13.950 m². Este es el área que utilizan para generar los coeficientes de cada apartamento. ¿Esto es correcto? Muchas gracias por su apoyo.
Sí, es correcto. El coeficiente se determina con la superficie que conforma el bien privado, que es la sumatoria de la vivienda y el parqueadero, excepto si el parqueadero está dentro de la misma vivienda.
Pero, si no se está saliendo de la demarcación asignada, ¿qué problema habría? ¿O acaso el dueño no tendría la autonomía de manejar su propio parqueadero?
Cuando en un parqueadero para un vehículo se parquean dos vehículos, aun no saliéndose de la demarcación, generan un problema, porque debe quedar un espacio razonable para abrir las puertas sin comprometer la integridad de los vehículos contiguos, lo que no es posible si se ocupa el 100% del espacio con los vehículos sin abrir las puertas. Es el mismo problema que surge cuando se parquean más vehículos, ya que luego los de al lado no pueden abrir sus puertas.
Cordial saludo. Deseo hacerles una pregunta. Mi padre es propietario de un apartamento en el norte de Bogotá, pero no convive allí. Sin embargo, hace uso esporádico del parqueadero de visitantes, ya que requiere un tratamiento médico por una cardiopatía que padece. Cada vez que vamos a este procedimiento, el automóvil permanece parqueado entre 2 y 3 días, y por este servicio nos facturan $108,000 por día de parqueo (es decir, $324,000 mensual), suma que ni siquiera pagan las personas que estacionan allí todos los días (la mensualidad del parqueadero es de $60,000). Quisiera saber si tengo alguna manera de no pagar este valor, ya que mi padre es una persona de la tercera edad, con una enfermedad crónica, y el edificio no cuenta con parqueadero para todos los apartamentos.
Se supone que el parqueadero de visitantes es para los visitantes, ya que los propietarios tienen su propio parqueadero. De modo que, si un propietario hace uso del parqueadero de visitantes, y ese es un servicio de pago, naturalmente, debe pagar por él.
Tengo un apartamento con parqueadero privado y escrituras independientes. ¿Puedo vender el apartamento sin el parqueadero?
Si la propiedad horizontal no lo prohíbe en su reglamento, sí se podría vender el apartamento sin parqueadero o el parqueadero sin apartamento, debiendo considerar el efecto que ello pudiera tener en el coeficiente de copropiedad, puesto que cualquier modificación podría implicar la modificación del reglamento de propiedad horizontal, que se hace por escritura pública.
¿Quién tiene prioridad al ingresar a un parqueadero: el vehículo que entra o el vehículo que sale?
El Código Nacional de Tránsito no define quién tiene prioridad, pero en algunos casos la prioridad, por sentido común, es del que sale, puesto que necesita generar el espacio para que los que entran puedan ingresar, sobre todo en estacionamientos con poco espacio.
En todo caso, es un asunto que cada conjunto podría reglamentar.
Buenas tardes, tengo una consulta:
En el edificio hay un total de 96 parqueaderos, todos privados y numerados, y algunos son de discapacidad, pero también privados (tienen escritura para cada propietario). Sin embargo, se supone que estos parqueaderos son para estacionar un vehículo (lo indica la escritura y el RPH). No obstante, hay un propietario que parquea dos vehículos, aduciendo que es su parqueadero y que los vehículos caben en el espacio.
¿Qué se puede hacer al respecto? Porque, entonces, todos los parqueaderos de discapacidad podrían estacionar dos vehículos, lo cual podría generar sobrecargas en la estructura. Gracias.
Es un asunto que debe resolver la administración, porque se debe respetar el uso indicado para cada bien privado. Si se establece que sólo es para un vehículo, así debería ser.
Buenas tardes, tengo una consulta. ¿Existe alguna normatividad que indique que, para la asignación de parqueaderos comunales, cada tres meses debo solicitar un certificado de tradición y libertad para tener derecho al parqueadero?
No existe una ley que contemple esa exigencia, pero podría estar incluida en el reglamento de propiedad horizontal, por lo que deberá solicitar una copia de tal disposición.
Buenos días, la administradora ha permitido un estacionamiento sin cobro a un miembro del consejo. ¿Incurre en una falta?
En nuestro criterio, no es correcto. Cualquier excepción a un servicio que se ha establecido como de pago debe ser decidida por la asamblea o por consejo de administración, aunque en este caso podrían estar impedidos, puesto que sería como legislar en causa propia.
Tengo una pregunta: tengo un parqueadero privado que solo uso en vacaciones, dos meses al año. Durante el resto del tiempo, está desocupado y lo utilizan otras personas del conjunto. Sin informarme, pedí a la administración que, ya que ellos no hacen nada por garantizar que mi parqueadero sea respetado y que nadie se parqueé en mi ausencia, solicité si podía poner un cepo dentro de mi parqueadero. Me han dicho que lo llevarán a la asamblea del próximo año. ¿Es esto correcto? ¿Hay algo que pueda hacer considerando que la administración no respeta los parqueaderos privados?
El procedimiento que sugiere la propiedad horizontal es razonable, pues se debe autorizar cualquier cambio o modificación en los bienes privados que tengan efecto estético y de usabilidad.
La otra alternativa es recurrir a una acción civil o policiva contra las personas que ocupan su propiedad privada sin autorización.
Buenos días, escribo para consultar sobre un tema. Tengo un local comercial tipo supermercado dentro del conjunto residencial donde vivo. El consejo de administración tomó la decisión de prohibirme el ingreso de los vehículos que me surten, argumentando que se dañan los adoquines. Sin embargo, he observado que permiten el ingreso de carros con material de construcción y trasteo, a los que no les realizan ninguna prohibición.
¿Es legal esta prohibición y qué debo hacer?
Restringir el tránsito de vehículos pesados es una medida razonable y justificada. Habría que mirar si el Consejo de Administración está facultado o no para ello, o si le corresponde a la Asamblea de Copropietarios.
Buenas tardes. Tengo una pregunta: si un residente está limpiando su carro en el parque y lleva baldes y sillas para sentarse, ¿eso se puede prohibir o no? Porque en el conjunto dicen que eso es limpiar el carro y no hay castigo. Los paraderos son comunales.
Probablemente no se pueda prohibir llevar una silla para sentarse en una zona común, siempre que no obstaculice el tránsito; lo que sí podría estar prohibido es lavar el vehículo en la zona común.
Saludos. Lean el manual de convivencia del conjunto, donde se especifica qué está permitido y qué no.
Y si el manual de convivencia no dice nada, ¿bajo la ley estaría permitido usar el parqueadero propio para parquear más de un vehículo, teniendo en cuenta que es propiedad privada y que no nos salimos de los límites del parqueadero?
El parqueadero es una zona común; por tanto, no puedes tomarlo como propio.
¿Es posible que un propietario de un apartamento en una propiedad horizontal rente o preste un parqueadero a otro propietario o residente del mismo o de otro conjunto residencial?
Si es un parqueadero privado, sí, el dueño puede arrendarlo, así como puede arrendar su apartamento o casa. Es propiedad privada que no puede ser limitada ni restringida por la propiedad horizontal.
En la unidad donde vivo hay parqueaderos comunes y para su uso se debe presentar el SOAT vigente. Si no, el vehículo debe quedar afuera, es decir, sin ingreso.
¿Es admisible?
Sí, es una medida de seguridad que el conjunto puede tomar para efectos de responsabilidad civil por si llegara a ocurrir un accidente donde no hay un SOAT que responda. Es una medida razonable, pero que debe estar debidamente aprobada.
En mi conjunto pasa exactamente lo mismo, y dicen que es porque una ley ampara que tanto propietarios como arrendatarios participen en igualdad de condiciones. Pero nunca he encontrado cuál ley reglamenta esto.
En esos casos, las decisiones o solicitudes deben estar respaldadas por un reglamento o una decisión tomada por la asamblea de copropietarios.
En mi edificio hay parqueaderos públicos y privados. Con frecuencia, noto que, en mi ausencia, mi parqueadero es ocupado. La vigilancia es muy regular y la administración ni se da cuenta.
¿Qué debo hacer?
Debe informar de la situación a la administración con pruebas del hecho para que esta tome las medidas que se hayan dispuesto para el efecto, como, por ejemplo, con la intervención del comité de convivencia, etc.
Buenas tardes. En mi conjunto, los parquaderos son comunales. Yo no saco mi carro todo el tiempo; solo lo uso para viajar o hacer diligencias que ameriten ir en carro. Ahora me dicen que debo sacar el carro todo el tiempo. Si yo soy propietario, ¿tengo derecho a parquear, verdad? Hay una ley que ampara esto. Gracias.
Cuando el parqueadero es comunal, el conjunto debe fijar las reglas que gobiernen el uso del parqueadero. Si en ese reglamento se dispone que un vehículo no puede estar ocupando un parqueadero todo el tiempo, se debe acatar, independientemente de la razón por la que está parqueado todo el tiempo. El objetivo es racionalizar el uso del mismo para evitar que unos pocos copropietarios monopolicen el uso de los parqueaderos, impidiendo a otros hacer uso de él.
El decreto 1538 de 2005 establece que se debe reservar el 2 % de los parqueaderos de una propiedad horizontal para personas con discapacidad.
Es correcto. El artículo 15 del decreto 1538 de 2005 dispone que, de los parqueaderos dispuestos para visitantes, al menos el 2% deben estar destinados para personas con movilidad reducida, debidamente señalizados.
De acuerdo con lo anterior, tengo la inquietud de si la administración de la propiedad horizontal puede hacer cobro de cuotas adicionales a la administración para los propietarios de los parqueaderos privados.
Mi pregunta se plantea porque en mi conjunto residencial la administración está tomando la decisión de realizar cobros adicionales por el uso del parqueadero privado. Este parqueadero se encuentra en escritura pública, por lo que deseo saber si es posible entablar un proceso legal por esta razón. Agradezco a quien me pueda responder.
Si el parqueadero privado está incluido dentro del coeficiente de copropiedad, que debería ser así, en la cuota de administración ya están incluidos tanto el inmueble (apartamento, casa) como el parqueadero, por lo que no podría imponerse cobros adicionales. Recuérdese que la contribución a las expensas comunes debe hacerse con base en el coeficiente de copropiedad.
En mi conjunto tengo parqueadero privado porque es una escritura pública aparte del apartamento, y allí estaciono mi moto detrás del vehículo. No excede el límite permitido. El día de hoy recibí un llamado de atención porque dicen que no puedo tener dos vehículos en mi propio parqueadero privado. Pero, ¿acaso eso es viable? Teniendo en cuenta que es un parqueadero privado, la administración no puede tener derecho sobre él.
Mientras no ocupe espacio de uso común o el espacio privado de otro copropietario, no debería estar limitado el uso que cada quien pueda dar a su propiedad. No obstante, debe solicitar la parte del reglamento en la que se apoya tal solicitud, porque si llegara a estar considerado, sería de obligatorio cumplimiento hasta que sea modificado, incluso si requiere ser demandado.
El parqueadero es propiedad privada y puedes disponer de él siempre y cuando le des el uso adecuado. La propiedad privada está protegida por la Constitución. Puedes acudir a la acción de “tutela”.
En efecto, la propiedad horizontal o la administración no pueden afectar ni limitar el uso de los bienes privados, siempre que se ajusten al reglamento, destinación y uso.
La administración no puede realizar tales cambios por sí sola. La Ley 675 de 2001 establece los requisitos para desafectar bienes comunes e implica una reforma al reglamento de propiedad horizontal que debe registrarse ante las entidades correspondientes.
Es correcto. Se requiere seguir el procedimiento establecido por la ley para desafectar los bienes de uso común.