¿El arrendatario tiene derecho a uno o tres meses gratis?

En el imaginario popular existe la creencia que cuando el arrendador le pide la casa al arrendatario, este no debe pagar los últimos meses de arriendo. ¿Qué de cierto hay en esto?

No hay arriendo gratis.

La ley no impone al arrendador la obligación de darle 1, 2 o 3 meses de arriendo gratis al inquilino. Esta es una creencia equivocada que se ha convertido en leyenda popular.

El arrendatario tiene la obligación de pagar todos los cánones de arrendamiento que se causen hasta el último día del contrato, hasta que entregue el inmueble al arrendador.

Es así, incluso cuando se le pide al inquilino desocupar la casa sin que haya incumplido con el contrato de arrendamiento.

Indemnización al arrendatario en lugar de arriendo gratis.

Existe en el imaginario popular la creencia de que el inquilino tiene tres meses para desocupar la casa, y que no debe pagar el arriendo por eses tres meses, pero la cosa no es así.

Sí es cierto que el arrendatario tiene un plazo de 3 meses para entregar el inmueble, en la medida en que el arrendador debe notificar al arrendatario con 3 meses de anticipación a la expiración del término de duración del contrato, de que no lo renovará, pero una vez terminado el contrato, el inmueble debe ser entregado sin plazo adicional.

Y la notificación con tres meses de anticipación aplica solamente cuando el arrendador termina el contrato de arrendamiento de forma unilateral y sin que medie incumplimiento por parte del arrendador, situación contemplada por el artículo 22 de la ley 820 de 2003 en su numeral 7:

«El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»

Y ahí el origen de los tres meses gratis de arriendo cuando se le pide el inmueble al arrendatario:

1. Se requiere una notificación con 3 meses de antelación.
2. Se debe pagar una indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento.

Como se observa, los 3 meses de indemnización coinciden con los tres meses de anticipación en la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.

Lo que sucede aquí es lo siguiente:

1. El arrendatario debe pagar todos los meses de arriendo.
2. El arrendador debe pagar al inquilino una indemnización igual a 3 meses de arriendo.

Entonces, las partes cruzan cuentas, y lo que resulta de ese acuerdo es que el arrendatario no paga los últimos 3 meses de arriendo, pero entonces el arrendador no paga la indemnización de los 3 meses de arriendo y todos felices.

Lo que no puede pretenderse es que el inquilino deje de pagar los últimos tres meses de arriendo, y luego pretender que el arrendador le pague los tres meses de indemnización. Eso no lo considera la ley.

Además, esa indemnización de 3 meses de disminuye a 1.5 meses de arriendo en el siguiente caso:

«La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.»

Así en el mismo orden de ideas, en este caso los tres meses de arriendo gratis se convierten en mes y medio.

Y, se repite una vez más, que esto se presenta única y exclusivamente cuando el arrendador termina el contrato de arrendamiento sin que exista una justa causa, simplemente por su plena voluntad.

Si hay incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, no hay notificación previa de 3 meses para terminar el contrato, ni hay 3 meses de indemnización.

Ahora, si la razón por la que el arrendador termina unilateralmente el contrato de arrendamiento es una de las siguientes, el asunto se trata de forma diferente:

1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.
2. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.
3. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.

En tal caso la notificación de la terminación del contrato se debe hacer mínimo con 3 meses de anticipación, y, además, se debe constituir una garantía en favor del arrendatario según el inciso segundo del literal d) del numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 de 2003:

«Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.»

No es una indemnización que se pague al inquilino, sino una garantía que se hará efectiva si el arrendatario no da cumplimiento a las causales que alegó para terminar el contrato de arrendamiento.

Pero, se repite, si el arrendador no alega ninguna causal para terminar el contrato, sino que lo hace porque sí, entonces procede el pago de los 3 meses de indemnización al que ya hicimos referencia.

Esto es válido para el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, no siendo extensible al arrendamiento de locales comerciales y demás inmuebles.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.