Seguros de la propiedad horizontal: póliza obligatoria de incendio y terremoto

Toda copropiedad debe asegurar sus bienes comunes contra los riesgos de incendio y terremoto. Lo ordena el parágrafo 1 del artículo 15 de la ley 675 de 2001, una norma que nació de las lecciones del terremoto del Eje Cafetero de 1999. ¿Qué bienes deben asegurarse, por qué valor, quién paga la póliza, qué otros seguros conviene contratar y qué pasa si el conjunto no tiene seguro cuando ocurre el siniestro?

El seguro obligatorio de los bienes comunes.

El artículo 15 de la ley 675 de 2001 empieza con una facultad y termina con una obligación. Su inciso primero permite a los edificios y conjuntos contratar pólizas contra incendio y terremoto que garanticen su reconstrucción total, y su parágrafo 1 dispone:

«En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.»

Es decir, la ley distingue dos niveles:

• Obligatorio: asegurar contra incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, como la estructura, las fachadas, las cubiertas, los ascensores, las redes y las zonas comunes construidas.
• Potestativo: asegurar la totalidad de la edificación, incluidos los bienes privados, para garantizar la reconstrucción total.

El Ministerio de Vivienda reiteró ese alcance en el concepto 2024EE0061599 del 26 de julio de 2024: la póliza de incendio y terremoto sobre los bienes comunes destructibles es obligatoria, y es legalmente viable asegurar también las áreas privadas.

Qué significa «susceptibles de ser asegurados».

No todos los bienes comunes pueden destruirse por un incendio o un terremoto. El terreno, por ejemplo, no se destruye. Por eso el seguro recae sobre la parte destructible de la edificación: lo construido y las instalaciones.

Por qué valor se asegura.

El valor asegurado debe corresponder al costo de reconstruir la parte destructible de los bienes comunes, no al valor comercial de los apartamentos ni al avalúo catastral. Según el concepto 2024EE0061599, el seguro cubre la parte destructible y la indemnización no puede superar el valor del bien al momento del siniestro.

Asegurar por menos de lo debido tiene un costo que suele descubrirse tarde. En los seguros de daños, cuando el valor asegurado es inferior al valor real del bien, la aseguradora solo indemniza en proporción, conforme a la regla del artículo 1102 del Código de Comercio.

Ejemplo. Supongamos que reconstruir los bienes comunes de un conjunto cuesta $10.000 millones, pero la póliza se contrató por $6.000 millones. Si un incendio causa daños por $1.000 millones, la aseguradora pagará solo el 60 %: $1.000 millones × ($6.000 / $10.000) = $600 millones. Los $400 millones restantes los tendrán que pagar los copropietarios con cuotas extraordinarias.

Por eso conviene actualizar el valor asegurado cada año, con base en un avalúo técnico de reconstrucción, y no limitarse a renovar la póliza del año anterior.

Quién contrata y quién paga la póliza.

El seguro lo contrata la persona jurídica, por medio de su representante legal, y su costo es una expensa común que se incluye en el presupuesto anual. El numeral 1 del artículo 51 de la ley 675 de 2001 ordena al administrador someter a la asamblea:

«…un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.»

El administrador debe además cuidar los bienes comunes, según el numeral 7 del mismo artículo, lo que incluye mantener vigente la póliza, verificar que cubra los riesgos legales y reclamar oportunamente a la aseguradora cuando ocurra un siniestro. Cómo se proyecta el gasto lo explicamos en el artículo sobre el presupuesto de la propiedad horizontal.

Si la asamblea no aprueba el gasto.

La asamblea no puede decidir que el conjunto no se asegure, porque la obligación es legal. De acuerdo con nuestro criterio, si la asamblea niega la partida, el administrador debe dejar constancia de su advertencia en el acta y buscar alternativas de cobertura, porque responde por los perjuicios que cause por culpa leve, según el artículo 50 de la ley 675 de 2001.

Si el problema es que ninguna aseguradora acepta el riesgo o el costo es desproporcionado, por ejemplo en edificios antiguos, el Ministerio de Vivienda, en el mismo concepto de 2024, remitió la cuestión a la Superintendencia Financiera y al defensor del consumidor financiero de cada aseguradora.

El seguro de la copropiedad y el seguro del crédito hipotecario.

Muchos propietarios tienen ya un seguro de incendio y terremoto sobre su apartamento, porque el banco lo exige para el crédito hipotecario. Ese seguro protege el bien privado y la garantía del banco, pero no reemplaza la póliza de la copropiedad, que es una obligación de la persona jurídica sobre los bienes comunes.

Pueden coexistir ambos seguros sobre una misma porción de la edificación. En ese caso, conforme a las reglas de coexistencia de seguros del Código de Comercio, las aseguradoras responden en proporción a lo que cada una asegura, sin que el asegurado pueda cobrar más del daño sufrido.

A dónde va la indemnización.

El parágrafo 2 del artículo 15 de la ley 675 de 2001 fija el destino de la indemnización. En primer término debe aplicarse a la reconstrucción del edificio o conjunto, cuando esta sea procedente. Si no se reconstruye, el importe se distribuye entre los propietarios en proporción a sus coeficientes de copropiedad.

Esto impide que la indemnización se use para otros fines, como cubrir cartera morosa o gastos ordinarios. La reconstrucción de un edificio destruido en más de tres cuartas partes exige además una decisión de la asamblea con mayoría calificada, como explicamos en el artículo sobre cuándo se extingue la propiedad horizontal.

Otros seguros que conviene contratar.

Fuera del seguro de incendio y terremoto, la ley 675 de 2001 no obliga a contratar otras pólizas. Sin embargo, varias son muy aconsejables por los riesgos que asume la copropiedad:

La póliza de responsabilidad civil cobra especial importancia en las copropiedades con piscina, por los riesgos que explicamos en el artículo sobre la ley de piscinas. Y la de manejo y cumplimiento del administrador la desarrollamos en el modelo de contrato de administración.

Recordemos, por último, que los trabajadores contratados directamente por la copropiedad deben estar afiliados a riesgos laborales, que no es un seguro voluntario sino una obligación del empleador, como explicamos en el artículo sobre las obligaciones laborales de la propiedad horizontal.

Qué hacer cuando ocurre un siniestro.

Cuando se produce un incendio, un sismo u otro evento cubierto, el administrador debe actuar rápido para no perder la cobertura. Estos son los pasos que recomendamos:

1. Atender la emergencia y proteger a las personas y los bienes, evitando que el daño se extienda.
2. Avisar a la aseguradora dentro del plazo que fije la póliza, que en ningún caso puede ser inferior a tres días, según el artículo 1075 del Código de Comercio.
3. Documentar los daños con fotografías, videos, informes de bomberos y peritajes.
4. Presentar la reclamación con la prueba de la ocurrencia y de la cuantía de la pérdida.
5. Informar al consejo y a la asamblea, y destinar la indemnización a la reparación o reconstrucción.

Tenga en cuenta que las acciones derivadas del contrato de seguro prescriben, por regla general, en dos años desde que se conoció el hecho, conforme al artículo 1081 del Código de Comercio. Dejar pasar ese término puede significar perder la indemnización.

Estas son las dudas más comunes sobre los seguros de la propiedad horizontal.