Nulidad de la promesa de compraventa

La promesa de compraventa es un contrato preparatorio que, si no cumple con los requisitos que exige la ley, adolece de nulidad, que puede ser alegada por la parte interesada, o declarada de oficio por el juez.

¿Cuándo es nula la promesa de compraventa?

El artículo 1740 del código civil colombiano dispone que es nulo todo contrato al que le haga falta uno de los requisitos que la ley prescribe para su validez, es decir, que, si la promesa de compraventa no cumple uno o más requisitos, será nulo.

Contrato de promesa de compraventa.Contrato en el que una parte (promitente vendedor) promete vender una cosa y la otra promete (promitente comprador) promete comprarla.

La promesa de compraventa, al ser un contrato solemne, sólo surte efectos si cumple con los requisitos que la ley prescribe, según se interpreta del artículo 1500 del código civil.

En consecuencia, primero debemos conocer cuáles son los requisitos que debe tener una promesa de compraventa para que tenga valor jurídico, requisitos que los encontramos en el artículo 1611 del código civil.

Requisitos de la promesa de compraventa.

Los requisitos de la promesa de compra venta son los siguientes:

  • Que la promesa conste por escrito.
  • Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil.
    • Que sea legalmente capaz.
    • Que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio.
    • Que recaiga sobre un objeto lícito.
    • Que tenga una causa lícita.
  • Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.
  • Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

La promesa de compraventa debe cumplir todos los requisitos, y si deja de cumplir sólo uno, no surte efecto entre las partes, es decir, resulta nulo.

Importancia de la fecha en que se debe cumplir la promesa de compraventa.La ausencia de una fecha clara para cumplir la promesa de compraventa hace que esta sea nula o no surta efecto alguno.

Declaración judicial de la nulidad de la promesa de compraventa.

La nulidad de la promesa de compraventa sólo puede ser declarada por un juez, así que la parte interesada debe presentar una demanda a fin de que el juez declare esa nulidad.

La nulidad de la promesa de compraventa puede ser absoluta o relativa, y cuando es absoluta, la nulidad debe o puede ser declarada de oficio por el juez; si la nulidad es relativa, debe ser alegada por la parte interesada.

Nulidad de los contratos.La nulidad de un contrato se debe a que tiene vicios o a que no cumple con los requisitos que la ley exige para su validez.

¿Cuándo hay nulidad absoluta de la promesa de compraventa?

Hay nulidad absoluta en la promesa de compraventa cuando esta no cumple con los requisitos que señala el artículo 1611 del código civil.

Así se interpreta del inciso primero del artículo 1741 del código civil:

«La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.»

Es claro que, si no se cumple con uno de los requisitos que dispone el artículo 1611 del código civil, la promesa de compraventa adolece de nulidad absoluta, lo mismo que si es firmada por una persona que no es legalmente capaz.

Declaratoria de oficio de la nulidad absoluta por parte de juez.

Cuando hay conflicto entre las partes y una de ellas presenta demanda, por lo general la demanda se encamina a la resolución del contrato de promesa de compraventa, y no a la declaración de nulidad de la misma.

En tal evento, si el juez al estudiar la demanda encuentra que la promesa de compraventa adolece de una nulidad absoluta debe declararla de oficio antes que declarar la resolución del contrato, que tiene connotaciones diferentes.

Respecto a la obligación que tiene el juzgador de declarar o decretar la nulidad absoluta de un contrato de promesa, la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia 44650 del 8 de abril de 2018 con ponencia del magistrado Ariel Salazar Ramírez dijo:

«La declaración de la nulidad absoluta, además, debía hacerse oficiosamente, porque así lo ordena el artículo 1742 de la misma codificación, y toda vez que la misma aparece de manifiesto en la promesa; dicho contrato fue invocado en el litigio como fuente de derechos y obligaciones para las partes; y al proceso concurrieron, en calidad de parte, quienes en él intervinieron.

Debe precisarse que aunque los fundamentos del cargo, relativos a la nulidad absoluta del contrato de promesa, no fueron expuestos en las instancias, tal circunstancia no impide su estudio en casación, pues es un tema que involucra el orden público y, según lo ha señalado la Corte, «los argumentos de puro derecho y los medios de orden público… nunca serán materia nueva en casación…».

Además, por el mismo motivo, su declaratoria se impone incluso sin petición de parte, conforme lo ordena el artículo 1742 del Código Civil. (…)»

Como ya señalamos, cuando se demanda el incumplimiento de una promesa de compraventa, suele suceder que ninguna de la parte incluye dentro de sus pretensiones la declaración de la nulidad absoluta, y el juez en caso de encontrar esta se presenta, tiene la obligación de declararla de oficio.

Y si el juez de primera instancia no declara la nulidad absoluta oficiosamente, el de segunda instancia puede hacerlo, y si tampoco lo hace, la corte en casación lo hará aún si en todo el proceso nada se discutió sobre ese tema, y tampoco fue planteado por las partes en la demanda de casación.

Nulidad relativa de la promesa de compraventa.

La nulidad relativa de la promesa de compraventa también debe ser declarada por el juez, pero este no puede declararla de oficio, debiendo ser alegada por la parte interesada o beneficiada por la nulidad relativa.

Recordemos que la nulidad relativa se genera por cualquier error o vicio que no causa una nulidad absoluta, razón por la cual la ley no define las causales por la que se produce la nulidad relativa.

Un ejemplo de nulidad relativa podría ser que se pacta una venta a crédito pero no se fija el plazo para pagar las cuotas, nulidad que las partes pueden corregir sin que se afecta la promesa de compraventa como tal.

Efectos de la nulidad de la promesa de compraventa.

No es lo mismo declarar la resolución de un contrato por incumplimiento que la declaración de la nulidad del mismo por no cumplir los requisitos de ley.

Cuando hay incumplimiento la parte incumplida debe asumir las consecuencias del incumplimiento que estén incorporadas en la promesa, o en su defecto, las que la ley permita.

Cuando se declara la nulidad significa que el contrato no tiene efecto entre las partes, es decir, cualquier cláusula incluida en él es inoponible a las partes. Es como si el contrato nunca hubiera existido.

Por lo tanto, si en la promesa de compraventa se contemplaron arras, se incluyó una cláusula penal o de incumplimiento, no se pueden ejecutar en razón que el contrato o promesa quedó sin efecto por ser declarado nulo.

Cláusula penal en los contratos.En los contratos se suele incluir una cláusula penal, que como se nombre lo indica, penaliza a quien incumpla el contrato.

De la nulidad de la promesa de compraventa se deriva únicamente las restituciones mutuas incluyendo los frutos percibidos por las partes, cuando fuere el caso, puesto que las cosas deben volver a su estad previo a la existencia del contrato nulo.

Restituciones mutuas – ¿Qué son?.Cuando se termina, anula o resuelve un contrato hay lugar a las restituciones mutuas entre las partes del contrato.

Por ejemplo, si el promitente comprador recibió el apartamento y el promitente vendedor recibió parte del precio, cada quien debe restituir al otro lo que haya recibido, y si una de las partes obtuvo frutos o beneficios, debe restituirlos según dictamen pericial reconocido en juicio.

Guía Laboral 2024

Conozca sus derechos y obligaciones laborales como trabajador o como empleador, y evítese problemas. Ver más.

Recomendados.

Compártalo en Facebook Compártalo en Twitter
Deje su opinión o su pregunta.

Regístrese para informarle cuando se responda su pregunta.

  1. Fanny (enero 11 de 2022)

    Buenas tardes.
    Resulta que mi hijo pagó la cuota de separación de un apartamento en Suba; sin embargo, fuimos mal asesortados, ya que la asesora se equivocó al hacer la cuenta de los pagos mensuales de la cuota inicial, y ahora nos pide que mi hijo empiece a cotizar en una caja de compensación. Él es independiente, y haciendo cuentas, vemos que no puede pagar las cuotas del apartamento y a la vez cotizar a caja de compensación. Queremos desistir de la compra, pero no sabemos si se haga efectivo algún tipo de penalización hacia mi hijo. ¿Cuál sería la penalización que contempla la ley si él ya firmó la promesa de compraventa? Gracias por su atención

    Responder
    • Lilia Rosas en respuesta a Fanny (junio 9 de 2022)

      Solicite la anulación del contrato , toda vez que hubo un error x parte de la vendedora o quien elaboró dicho contrato, ya q está contemplado en la ley sin causar ninguna penalidad , simplemente xque fue un contrato erróneo mal calculado sin responsabilidad suya. Solicite la nulidad de dicho contrato , y será valido x ese error q manifiesta.

      Responder
  2. Lilia (julio 20 de 2022)

    Compré un inmueble hace seis años. En la promesa de compraventa fijaron como fecha de escrituración y entrega del inmueble el 5-07-2018 y debía estar pago en su totalidad. Sin embargo la fecha para realizar el último pago de la cuota inicial quedó para el 30-11-2018. Se puede anular por este error?

    Responder
  3. Isabel (octubre 25 de 2022)

    Realice la compra de un comercio, la cual no tenia vigente la inscripción ante cámara de comercio cuando se firmo este documento y la secretaria de salud encontró las certificaciones para el funcionamiento del negocio vencidas, es posible retractarse del negocio ya que no cumple con lo mínimo y no esta al día

    Responder
  4. William gonzalez (marzo 8 de 2023)

    Estoy en proceso de adquirir un apar, opte por un desestimiento el año pasado el cual se entregaria en marzo 2023, pague la cuota inicial a la fiducia que ellos me dijieron, pero no firme aún promesa de compraventa, como estaba esperando q saliera el subsidio de micasaya, pero eso esta en un limbo, ahora debo considerar desistir, mi pregunta es, si desisto cuanto legalmente me pueden descontar la fiducia ya que no he firmado promesa de compraventa con la constructora?

    Responder

Este sitio web utiliza cookies propias y de terceros para ofrecer un mejor servicio. Al seguir navegando acepta su uso.