Promesa de compraventa cuando fallece uno de los promitentes

¿Qué sucede con la promesa de compraventa cuando muere el promitente comprador o el promitente vendedor?

Promesa de compraventa no desparece por muerte de uno o ambos promitentes.

El código civil no considera que por la muerte de uno de los promitentes la promesa de compraventa termine, o que no se deba cumplir con lo prometido.

Contrato de promesa de compraventa

La promesa de compraventa es un contrato en que las partes se obligan a hacer; el uno a comprar y el otro a vender, y si uno de los dos fallece se entiende que físicamente es imposible cumplir, y en tal caso la obligación derivada de la promesa de compraventa queda en cabeza de los herederos.

Cuando se firma una promesa de compraventa el promitente comprador paga una parte del precio, y por lo general el promitente vendedor entrega el inmueble al promitente comprador.

Ahora, si falleciera por ejemplo el promitente comprador, la situación la deben resolver los herederos, que pueden optar por terminar de pagar el precio para que el vendedor suscriba el contrato de compraventa, o solicitar la resolución del contrato y realizar las restituciones mutuas.

El promitente vendedor no se puede quedar con el precio ya pagado por el promitente comprador fallecido.

Ahora, si el que fallece es el promitente vendedor cuando el promitente comprador ya ha pagado parte del precio o todo, corresponde a los herederos del vendedor cumplir con la promesa, que es celebrar el contrato de compraventa, o si fuere el caso, solicitar la resolución de la promesa de compraventa para proceder a las restituciones mutuas.

Lo ideal es que el asunto se resuelva amistosamente con el con los herederos, pero si no es posible, es necesario una acción civil en los términos del artículo 87 del código general del proceso que señala las siguientes reglas:

  • Cuando se pretenda demandar en proceso declarativo o de ejecución a los herederos de una persona cuyo proceso de sucesión no se haya iniciado y cuyos nombres se ignoren, la demanda deberá dirigirse indeterminadamente contra todos los que tengan dicha calidad, y el auto admisorio ordenará emplazarlos en la forma y para los fines previstos en este código. Si se conoce a alguno de los herederos, la demanda se dirigirá contra estos y los indeterminados.
  • La demanda podrá formularse contra quienes figuren como herederos abintestato o testamentarios, aun cuando no hayan aceptado la herencia. En este caso, si los demandados o ejecutados a quienes se les hubiere notificado personalmente el auto admisorio de la demanda o el mandamiento ejecutivo, no manifiestan su repudio de la herencia en el término para contestar la demanda, o para proponer excepciones en el proceso ejecutivo, se considerará que para efectos procesales la aceptan.
  • Cuando haya proceso de sucesión, el demandante, en proceso declarativo o ejecutivo, deberá dirigir la demanda contra los herederos reconocidos en aquel, los demás conocidos y los indeterminados, o solo contra estos si no existieren aquellos, contra el albacea con tenencia de bienes o el administrador de la herencia yacente, si fuere el caso, y contra el cónyuge si se trata de bienes o deudas sociales.
  • En los procesos de ejecución, cuando se demande solo a herederos indeterminados el juez designará un administrador provisional de bienes de la herencia.

Este tipo de procesos pueden ser complejos y de larga duración, por lo que debe en lo posible tratar de resolverse amistosamente, cada quien cumpliendo que lo que quedó pendiente al momento del fallecimiento de uno de los promitentes.

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