En este artículo 16 secciones
- La muerte no extingue la promesa de compraventa.
- Qué hacer cuando fallece el promitente vendedor.
- Qué hacer cuando fallece el promitente comprador.
- La vía amistosa: acuerdo con los herederos.
- La vía judicial: demandar a los herederos.
- La cláusula de fallecimiento en la promesa de compraventa.
- Cómo escriturar si solo tengo un documento privado y el vendedor murió.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué pasa si el vendedor muere antes de escriturar?
- ¿Cómo escriturar un terreno si el dueño murió?
- ¿Se puede vender una casa sin hacer la sucesión?
- ¿Se puede hacer una sucesión sin abogado?
- El vendedor murió y el terreno ni siquiera estaba a su nombre, ¿qué hago?
- ¿Sirve un contrato de arrendamiento con promesa de venta para la sucesión?
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La muerte de uno de los promitentes no extingue la promesa de compraventa ni libera del negocio: las obligaciones que el fallecido asumió en vida pasan a sus herederos como parte del pasivo de la sucesión, y deben satisfacerse antes de liquidarla. ¿Cómo se cumple entonces lo prometido cuando quien debía firmar ya no está?
La muerte no extingue la promesa de compraventa.
El Código Civil no contempla la muerte de una de las partes como causal de terminación de la promesa de compraventa.
La razón es que la obligación que nace de la promesa —celebrar el contrato prometido— no es de aquellas que se extinguen con la persona del deudor. No es una obligación intuitu personae, como sería la de un artista contratado para pintar un cuadro.
Se trata de una obligación patrimonial transmisible, y por eso pasa a los herederos, que representan al causante en todos sus derechos y obligaciones transmisibles, en los términos del artículo 1155 del Código Civil.
Dicho de forma sencilla: si el vendedor murió, los herederos quedan obligados a escriturar; y si murió el comprador, los herederos quedan obligados a pagar lo que falte, o a pedir la resolución del negocio.
Recordemos, además, que las deudas hereditarias se dividen entre los herederos a prorrata de sus cuotas, conforme al artículo 1411 del Código Civil, de modo que ninguno puede desentenderse alegando que el negocio lo hizo el causante.
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Qué hacer cuando fallece el promitente vendedor.
Este es el caso más frecuente y el más angustiante para el comprador, porque quien debía firmar la escritura ya no puede comparecer a la notaría.
El escenario. El promitente comprador pagó todo o parte del precio y, en muchos casos, ya recibió el inmueble. La escritura está pendiente y el vendedor falleció.
Qué pueden hacer los herederos. Tienen dos alternativas: cumplir la obligación dejada por el causante, otorgando la escritura de compraventa a favor del promitente comprador; o pedir la resolución del contrato y devolver lo recibido.
Lo que no pueden hacer es quedarse con el precio pagado y además con el inmueble. La obligación del causante es un pasivo de la sucesión, y los acreedores del causante se pagan antes de que los herederos reciban su parte.
Por qué la escritura no se puede hacer sin ellos. Para otorgar una escritura de compraventa deben comparecer vendedor y comprador. Habiendo fallecido el vendedor, quienes comparecen en su lugar son los herederos reconocidos en la sucesión, o el albacea con tenencia de bienes.
Qué hacer cuando fallece el promitente comprador.
Aquí el problema es distinto: normalmente queda un saldo por pagar y hay que decidir si el negocio continúa.
Los herederos pueden terminar de pagar el precio para que el vendedor otorgue la escritura, con lo cual el inmueble ingresa a la masa sucesoral. O pueden pedir la resolución del contrato, en cuyo caso se practican las restituciones mutuas.
Tampoco aquí el promitente vendedor puede quedarse con lo pagado. Si el negocio se deshace, debe reintegrar el precio recibido, sin perjuicio de las arras o de la cláusula penal que se hayan pactado y que resulten aplicables.
No olvidemos que los derechos que el causante tenía en la promesa de compraventa también son un activo: forman parte de la masa sucesoral y, si el comprador era casado, de la sociedad conyugal. Por eso deben inventariarse tanto en el proceso de sucesión como en la liquidación de la sociedad conyugal.
La vía amistosa: acuerdo con los herederos.
Antes de pensar en demandar conviene intentar el camino corto, que casi siempre es el mejor.
Si los herederos son conocidos, capaces y están de acuerdo, la sucesión puede tramitarse ante notario conforme al Decreto 902 de 1988, sin necesidad de un proceso judicial. Adjudicado el inmueble, los adjudicatarios otorgan la escritura de compraventa al promitente comprador.
Ese camino tiene dos condiciones: que todos los herederos sean capaces y estén de acuerdo, y que actúen mediante apoderado. Si hay menores de edad o desacuerdo entre los herederos, la sucesión debe tramitarse ante juez.
Para que los herederos acepten, el promitente comprador debe poder acreditar el negocio y los pagos. De ahí la importancia de tener la promesa bien diligenciada, preferiblemente autenticada, y todos los comprobantes de pago.
La vía judicial: demandar a los herederos.
Si el acuerdo no es posible, hay que demandar, y el punto de partida es el artículo 87 del Código General del Proceso, que fija cómo se dirige la demanda cuando el demandado ha fallecido:
«Cuando se pretenda demandar en proceso declarativo o de ejecución a los herederos de una persona cuyo proceso de sucesión no se haya iniciado y cuyos nombres se ignoren, la demanda deberá dirigirse indeterminadamente contra todos los que tengan dicha calidad, y el auto admisorio ordenará emplazarlos en la forma y para los fines previstos en este código. Si se conoce a alguno de los herederos, la demanda se dirigirá contra estos y los indeterminados.»
De esa norma y de sus incisos siguientes se desprenden cuatro reglas prácticas que conviene tener claras antes de acudir a un abogado:
- Si no se conocen los herederos, la demanda se dirige contra los herederos indeterminados y el juez ordena emplazarlos.
- Si se conocen algunos, la demanda se dirige contra ellos y contra los indeterminados.
- La demanda puede formularse contra quienes figuren como herederos aunque todavía no hayan aceptado la herencia; si notificados no repudian dentro del término, se entiende que aceptan para efectos procesales.
- Si ya hay proceso de sucesión, la demanda se dirige contra los herederos reconocidos en él, los demás conocidos y los indeterminados, y contra el cónyuge si se trata de bienes o deudas sociales.
Estos procesos suelen ser largos y costosos, razón de más para agotar primero el acuerdo con los herederos. Y conviene actuar sin demora, porque el término para reclamar corre desde el vencimiento del plazo pactado para cumplir, no desde la muerte del promitente.
La cláusula de fallecimiento en la promesa de compraventa.
Muchas promesas incluyen lo que se conoce como cláusula de fallecimiento, en la que se acuerda de antemano el procedimiento a seguir si uno de los promitentes muere.
Es una cláusula útil, pero conviene entender su alcance real: no puede modificar el régimen sucesoral ni obligar a los herederos a algo distinto de lo que la ley les impone. Lo que sí puede hacer, y es mucho, es fijar plazos, designar quién representa a la parte fallecida y definir qué se hace con lo ya pagado.
Todo depende, además, del estado de ejecución del contrato al momento de la muerte. Si el precio ya estaba pagado, los herederos del vendedor solo pueden escriturar o reintegrar; si apenas se había pagado una cuota, el margen de decisión es mayor.
Modelo de cláusula de fallecimiento.
Cláusula XXX. Fallecimiento de una de las partes. El fallecimiento de cualquiera de los promitentes no extingue las obligaciones derivadas de este contrato, las cuales se transmiten a sus herederos, quienes quedan obligados a cumplirlas en los mismos términos aquí pactados.
Parágrafo primero. Si fallece el Promitente Vendedor, sus herederos deberán otorgar la escritura pública de compraventa dentro de los XXX días siguientes a la adjudicación del inmueble en el respectivo proceso de sucesión, siempre que el Promitente Comprador se encuentre a paz y salvo por concepto del precio. El plazo previsto en la cláusula XXX se entenderá suspendido desde la fecha del fallecimiento y hasta la adjudicación.
Parágrafo segundo. Si fallece el Promitente Comprador, sus herederos podrán, dentro de los XXX días siguientes al fallecimiento, manifestar por escrito si continúan con el negocio en los términos pactados o si desisten de él. En caso de desistimiento, el Promitente Vendedor reintegrará las sumas recibidas dentro de los XXX días siguientes, sin lugar al cobro de la cláusula penal ni a la pérdida de las arras.
Parágrafo tercero. En cualquiera de los dos eventos, las partes o sus herederos podrán acordar por escrito la prórroga de los plazos aquí previstos.
El parágrafo segundo es el que suele omitirse y el que más problemas evita, porque define de entrada que la muerte no se tratará como un incumplimiento imputable.
Cómo escriturar si solo tengo un documento privado y el vendedor murió.
Es la consulta que más recibimos sobre este tema, y la respuesta depende de qué tan bien documentado esté el negocio.
Primero, reúna la prueba. Necesita el documento privado original, los comprobantes de todos los pagos, y cualquier constancia de que usted recibió el inmueble y se comportó como comprador: recibos de servicios, pagos de predial, mejoras.
Segundo, identifique a los herederos. Consulte el registro civil de defunción y establezca si ya se inició la sucesión. El certificado de tradición del inmueble le dirá si el bien sigue a nombre del causante.
Tercero, intente el acuerdo. Presénteles a los herederos la obligación como lo que es: un pasivo de la sucesión que deben atender antes de repartir.
Cuarto, si no hay acuerdo, demande. La pretensión será el cumplimiento de la obligación de escriturar o, en subsidio, la resolución con devolución de lo pagado.
Recordemos que la muerte del vendedor antes de escriturar no tiene por qué frustrar el negocio. Lo que sí lo frustra es no poder probarlo, y por eso insistimos en que la promesa se autentique y en que se conserve el soporte de cada peso pagado.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Qué pasa si el vendedor muere antes de escriturar?
La obligación de escriturar pasa a sus herederos, que deben cumplirla como parte de las deudas dejadas por el causante. Si el comprador ya pagó, los herederos solo tienen dos salidas: otorgar la escritura o resolver el contrato y devolver el dinero.
¿Cómo escriturar un terreno si el dueño murió?
La escritura la otorgan los herederos una vez adjudicado el bien en el proceso de sucesión. El procedimiento notarial es el mismo, solo cambian los firmantes. Si los herederos son capaces y están de acuerdo, la sucesión puede hacerse ante notario.
¿Se puede vender una casa sin hacer la sucesión?
No. Mientras el inmueble figure a nombre del causante, nadie puede transferirlo válidamente. Primero hay que adjudicarlo en la sucesión y registrar la adjudicación; solo entonces el adjudicatario puede vender.
¿Se puede hacer una sucesión sin abogado?
No. Tanto la sucesión notarial como la judicial exigen actuar por medio de apoderado. Lo que sí evita el abogado litigante es la vía judicial cuando todos los herederos son capaces y están de acuerdo, caso en el cual el trámite es notarial y mucho más rápido.
El vendedor murió y el terreno ni siquiera estaba a su nombre, ¿qué hago?
En ese caso hay incumplimiento de la promesa, porque el promitente vendedor no podía transferir lo que no era suyo. Lo procedente es la resolución del contrato con devolución de lo pagado, dirigida contra la sucesión, además de los perjuicios y la pena pactada.
¿Sirve un contrato de arrendamiento con promesa de venta para la sucesión?
Sí. Los derechos derivados de la promesa son un activo patrimonial y deben inventariarse tanto en el proceso de sucesión como en la liquidación de la sociedad conyugal, igual que las obligaciones pendientes se inventarían como pasivo.
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El vendedor del terreno ya murió y el terreno no estaba a nombre de él.
En cualquier caso, hay incumplimiento del contrato de promesa de compraventa y es posible adelantar las acciones pertinentes.
Buenos días,
Tenemos una situación en la que dos cónyuges vendieron el inmueble al señor Javier mediante un contrato privado. Se pagó, al momento del contrato, 40 mil y se acordó pagar 1.000 cada mes durante 60 meses, lo que suma un total de 100.000. Sin embargo, uno de los cónyuges falleció antes de los 6 años, pero el comprador continuó pagando las cuotas mensuales al cónyuge sobreviviente.
Ahora se desea formalizar el contrato, ya que se han pagado los 100.000 acordados, pero el testamento del cónyuge fallecido indica que su pareja tendrá usufructo vitalicio y que sus dos hijos son herederos por partes iguales.
En este contexto, no sabemos qué hacer, ya que se ha pagado todo, pero ahora la cónyuge sobreviviente tiene el usufructo del inmueble y los hijos han heredado en partes iguales.
¿Qué opciones tendríamos para registrar la propiedad a nombre del comprador?
Buenos días, Charlie.
Es un asunto complejo que debe ser revisado detalladamente por un abogado con base al documento privado firmado. Sin embargo, y de forma general, el documento privado representa una obligación a cargo de la sucesión, y esta no puede desconocer los derechos de los acreedores.
Es algo similar a cuando la persona que fallece tiene una deuda con el banco que no tenía seguro de vida. El banco cobra y si queda algo se distribuye entre los herederos.
Saludos
Consigné un vehículo en octubre de 2008 en una concesionaria de vehículos. Firmé un contrato de compraventa, pagadero a más tardar un mes después. Nunca cumplieron con lo pactado. Se realizaron varias conciliaciones, como lo dicta la ley, y tampoco cumplieron. Al gerente le dieron 10 años de cárcel por estafa (hizo lo mismo con otras personas) y, después de salir de la cárcel, lo mataron. El vehículo fue vendido, y la concesionaria de vehículos no respondió por ningún pago. Además, la concesionaria de vehículos actualmente ya no existe. Creo que el contrato ya prescribió o puede ser nulo.
Contacté al comprador y este señor me amenazó con venderlo por partes si trataba de recuperarlo. Averigüé y este señor es un conductor de transporte escolar con varias demandas. No sé si sea cómplice o testaferro.
Hoy están llegando mensajes por el no pago de impuestos, y existe el riesgo de que me involucren en algún siniestro o daño a terceros y me perjudiquen. Deseo recuperar el vehículo para dejar este tema cerrado. ¿Qué debo hacer? Ustedes tienen experiencia en este tipo de situaciones.
Muchas gracias. Mi correo es [email protected].
Si le siguen cobrando el impuesto de vehículos, significa que el traspaso no se ha realizado, y en tal caso puede intentar hacer el traspaso a persona indeterminada.
Siempre Gerencie es una guía y derrotero para ejercer la profesión de abogado.
Gracias.
Gracias por su comentario.