Qué hacer si otra persona ocupa una propiedad que es suya

Suele suceder que somos dueños de una propiedad, pero otra persona tiene la posesión, la ocupa sin que medie contrato alguno. ¿Qué debemos hacer?

Acción que debe ejercer el dueño de una cosa cuya posesión se encuentra en manos de otra persona.

Cuando otra persona posee algo que nos pertenece porque tenemos el derecho de propiedad sobre dicho bien, la acción a ejercer es la acción reivindicatoria de dominio cuya titularidad corresponde a quien tiene la propiedad de la cosa.

Acción reivindicatoria de dominio y quién puede ejercerla.La acción reivindicatoria de dominio busca que el dueño de una propiedad la recupera cuando está ocupada por otra persona en calidad de poseedor.

Aunque la propiedad se encuentre limitada como la del propietario fiduciario, cuando este sea despojado de la posesión puede ejercer la acción reivindicatoria, al igual que el propietario absoluto o el nudo propietario.

El artículo 946 del código civil define la acción reivindicatoria de la siguiente manera:

«La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla.»

Esta acción prospera siempre y cuando quien se encuentra poseyendo no haya adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, es decir, que el que posee ya sea por medio de la prescripción ordinaria o extraordinaria, y a través de un proceso de pertenencia no lo hayan declarado dueño de la cosa.

Incluso puede darse el caso que cuando se demanda por acción reivindicatoria de dominio, el demandado, o sea el poseedor contrademande para que se declare que por prescripción adquisitiva de dominio este adquirió la propiedad.

Prescripción adquisitiva como modo de adquirir el dominio.La pertenencia o propiedad de un bien se puede adquirir mediante la figura de la prescripción adquisitiva de dominio.

De igual forma para que la acción reivindicatoria proceda es necesario que concurran las siguientes circunstancias:

  • Que quien se demanda sea el actual poseedor.
  • Concordancia entre el título de propiedad y el bien objeto del litigio.
  • Que quien demanda sea el titular del dominio, sin importar si tiene la propiedad plena, nuda o fiduciaria de la cosa.
  • El demandante, es decir, el propietario debe desvirtuar la presunción de propietario que recae sobre el poseedor.

Sin el cumplimiento de esas condiciones no prosperará la acción de reivindicatoria de dominio.

Posesión en el derecho civil – Sus clases e importancia.La posesión es una figura jurídica por medio de la cual se puede tener la propiedad de un inmueble o perderla, y de allí la importancia de entenderla.

Carga de la prueba en la reivindicación del dominio.

Quien reclama ser el dueño debe probar que es el dueño que predica ser, así que el demandante es quien tiene la carga de la prueba.

La Corte Suprema de Justicia sala de casación civil en sentencia 10 de febrero de 2003 expediente 6788, se refirió al tema de la carga de la prueba en la acción reivindicatoria de la siguiente manera:

«Cuando una persona se atribuye la condición jurídica de propietario de un bien que se halla en la posesión de otro, para reclamar su restitución, mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria, corre con la carga de aniquilar la presunción de dominio que protege el poseedor, suministrando la prueba contrario del hecho presumido, es decir, comprobando que en el radica la titularidad del derecho aludido, tarea en la cual le compete exhibir un titulo que contraste la posesión material ejercida por su adversario y justifique  en él un mejor derecho a la posesión  del bien, título que por tanto debe tener una existencia precedente  a la posesión del demandado.»

El demandante que alega ser dueño debe demostrar que lo era antes de que iniciara la posesión el demandado, y debe hacer con un título idóneo anterior a esa fecha.

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15 Opiniones
  1. Jaime rodriguez Dice:

    Buenas tardes.puedo demandar el pago de arriendo a las personas que a pesar de haber un fallo de unica instancia que afecta al arrendatario y quien albergó a esas personas habiéndose desaparecido por completo?
    El fallo dice que por falta de pago queda invalidado el contrato y que se entregue el inmueble al demandante.El arrendatario los alojó pero no volvió a pagar arriendo y se desconoce su paradero.puedo demandar a las personas que habitan ahí para que desocupen y paguen 10 meses que se me adeudan?

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    • Rosa Dice:

      Tengo escritura de un lote ya hace 22 años hacen 5 años un hermano lo compro y construyó como hago para no aparecer como prpietaria

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  2. Palomo Dice:

    hola, buenas tardes. es que si me podrían explicar que podría hacer yo si alguien reclama algo después(teoricamente, no se, pero ese objeto podría valer parte de una casa) de ponerlo el venta. teniendo el cuenta que el lugar donde se encontró fue alguna vez su propiedad ( una casita con un terreno amplio: en el campo, o lote de él) y que ha pasado 20 años y un poquito más. ¿El objeto pertenecerá a nosotros o a él?

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  3. maria tere Dice:

    saludos. mi pregunta es qué acción se debe ejercer sobre un bien inmueble adquirido con una sola matrícula sin desenglobar, donde me vendieron el segundo piso, pero no está desenglobado y está ocupado por una señora antigua propietaria del bien. ella dice que no me entrega porque ella ya es poseedora del bien inmueble donde vive, por todo el tiempo que lleva viviendo allí,que es el segundo piso y fue el que yo compre sin desenglobar, en el certificado de tradición aparece el 50% a nombre del vendedor y el otro 50% a mi nombre por no estar desenglobado, pero en realidad lo que yo reclamo es el segundo piso.
    muchas gracias por la orientación. mi correo es [email protected]. estaré atenta.

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    • Juan Ramírez Dice:

      Buenas tardes me vendieron una casa en obra negra pero ya pasaron 3años que yo pagué y ahora llego el dueño cuando yo sé qué ni escrituras hay es una zona irregular que puedo hacer

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  4. Henry mora Dice:

    Buenas noches Cómo quisiera q me ayudaran con un casó q me está pasando .Remate un inmueble legalmente y tengo el inmueble xq un juez de la República me lo entrego y después biene una adquisición adquisitiva a favor de la persona q tenia el inmueble y me inicia un reivindicativo es procedente el reivicatorio yo siendo dueño y posedor de buena fe y haber rematado primero primero .les agradezco cualquier comentario mil gracias

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  5. Rosy ruiz Dice:

    Hola quisiera saber que procede cuando alguien empeña un titulo de propiedad el cual es compartido sean dos los propietarios y el segundo titular ño hace sin la debida autorizacion del primero o el principal titular le agradeceria me explicara un poco gracias

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  6. Rosa Dice:

    Tengo escritura de un lote ya hace 23años hacen 5 años un hermano lo compro y construyó como hago para no aparecer como prpietaria

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  7. Sharon Dice:

    Hola, quisiera saber que procede cuando se compra un predio rural y la persona que me hizo el traspaso el dominio decide luego venderla a una segunda persona de forma ilegal (ya que el dominio del inmueble esta en mi poder), entonces esta otra persona que realizo la segunda compra se esta haciendo posesión del bien ocasionando perjuicios en mi contra.

    ¿Que tipo de acción puedo realizar en contra del vendedor?

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  8. Carolina Morales Dice:

    Buenas tardes, compre una finca de 35.000 m2 y todos los papeles legales indican que soy dueña de esa cantidad pero actualmente solo me registran en el levantamiento topográfico 20.000 m2, los vecinos han usurpado el resto del área 15.000 m2, como recuperar esta área e inicia con el proceso.

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  9. D Dice:

    ¿Qué acciones se deben tomar ante un familiar que se le dio alojo en un inmueble y éste abusando de la congianza y buena fe de los hospedadores registra el inmueble a su nombre? El inmueble es una sucesión y el inquilino está apelando a la vulnerabilidad y manifiesta que los herederos ” gozan de bienestar economico”?

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  10. Carlos Torres Rubio Dice:

    Bogotà, Abril 19 de 2021

    Hay una casa que por herencia familiar esta a nombre de dos hijos ambos hermanos uno es legitimo (o sea del matrimonio) y el otro es natural (o sea por fuera del matrimonio) reconocidos por el padre que aun vive y tiene 88 años. El viejo escrituro a ambos hijos la casa y recibe usufructo del arriendo de esta casa hasta que el fallezca; pero uno de los hijos el que es legítimo es vivo, ventajoso y remodeló la casa sin consentimiento del otro hermano. El viejo ya por su deterioro de edad pues ha perdido la memoria y padece achaques propios de su edad no se da cuenta de este hecho.

    Puede el hijo natural, es decir el mediohermano tomar propiedad en forma y entrar por la fuerza a esta casa teniendo por delante la copia de la escritura y alegar que esta propiedad tambien es mia y que nadie me puede sacar?. Por las buenas estos dos mediohermanos no se han puesto de acuerdo y ha habido agresiones incluso fisicas entre los dos. EL hijo legitimo es mas pudiente economicamente que el hijo natural. El hijo legitimo tiene mas propiedades, pero la ambicion no deja que su mediohermano se apropie fisicamente del inmueble. como se resuelve este tipo de litigios?

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    • Alejandro Dice:

      Quiero comprar un terreno pero este está ocupado , pero tengo las escrituras que debo hacer ?

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  11. lolita Dice:

    hola buena madrugada que se puede hacer cuando a mi mama, mi hermano la corrio de su propia casa,mi mama hace algun tiempo fue engañada por mi hermano para que pusiera su huella a papeles y el muy abusado puso los terrenos a su nombre,ahora mi madre esta fuera de su casa sin nada de nada y ellos reclamando y queriendo tomar posesion de algo que no se lo dio mi madre, aun puede revocarse o pelear para vender y que ese dinero sea para los gastos de mi madre

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  12. ANDRESP.SUAREZ Dice:

    Cordial saludo , una copropetaria esta aelantando una obra de construccion sin licencia en una terraza, ya acudi a la alaldia para denunciar e interponer la querella. mi pregunta es ¿ le hacen demoler la obra y que vuelva a su estado anterior? ya que es un bien comun. o hay que adelantar una demanda? gracias

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