¿Qué derechos tiene un inquilino sin contrato de alquiler?

El inquilino que no firmó ningún documento tiene los mismos derechos que el que tiene contrato escrito, porque el contrato de arrendamiento puede ser verbal: el artículo 3 de la ley 820 de 2003 admite expresamente las dos formas para la vivienda urbana. Lo que cambia sin papel de por medio no son los derechos, sino la facilidad de probarlos, ¿y cómo se maneja eso?

El contrato verbal vale igual que el escrito.

No se puede hablar de «ausencia de contrato» solo porque no se firmó un documento. Si una persona ocupa el inmueble de otra, paga por ello un precio y las partes así lo acordaron, hay contrato de arrendamiento, así todo haya sido de palabra.

La ley 820 de 2003 solo exige que, en el contrato verbal o escrito, las partes se pongan de acuerdo al menos en la identificación de los contratantes y del inmueble, el precio y la forma de pago, y el término de duración.

En consecuencia, al arrendamiento verbal se le aplican todas las normas del arrendamiento de vivienda urbana: las obligaciones del arrendador y del arrendatario, las reglas de terminación, los preavisos y las indemnizaciones.

Los derechos del inquilino sin contrato escrito.

Los derechos del arrendatario son el espejo de las obligaciones que el artículo 8 de la ley 820 de 2003 impone al arrendador, y se resumen así:

• A que se le entregue el inmueble en la fecha convenida y en estado de servir para el fin arrendado, junto con los servicios, cosas y usos conexos acordados.
• A que el arrendador mantenga el inmueble, los servicios y los usos conexos en buen estado durante el contrato.
• Al goce pacífico del inmueble, sin perturbaciones del arrendador ni de terceros a los que este deba responder.
• A que el contrato solo termine por las causales legales, con los preavisos y, cuando proceda, las indemnizaciones de ley.
• A no ser desalojado por vías de hecho: el arrendador no puede sacarlo por su cuenta, cambiar guardas ni cortar servicios para presionar la entrega.

Este último punto es el que más importa en la práctica: aunque no exista papel firmado, el arrendador que quiera recuperar el inmueble debe acudir a las causales y procedimientos legales, no a la fuerza.

La duración del contrato verbal y su terminación.

Como en el contrato verbal es difícil probar el término pactado, a falta de estipulación la duración se entiende de un año, que es la regla supletiva de la ley 820 de 2003, y el contrato se va renovando en las mismas condiciones.

Sobre esa base se aplican las reglas generales: para no renovar o terminar unilateralmente, el arrendador debe dar el preaviso escrito de 3 meses y pagar la indemnización cuando corresponda, exactamente igual que en el contrato escrito, como se explica en el artículo sobre si el arrendatario tiene derecho a uno o tres meses gratis.

Y si el inquilino no entrega el inmueble terminado el contrato, el camino del arrendador es el proceso de restitución de inmueble, donde la falta de contrato escrito tampoco lo deja sin herramientas, pues el contrato verbal se prueba por otros medios.

Cómo se prueba el contrato de arrendamiento verbal.

Quien alega el contrato verbal, sea el inquilino para defender sus derechos o el arrendador para cobrar o pedir el inmueble, puede probarlo con cualquier medio:

• Las consignaciones o transferencias periódicas del canon.
• Los recibos de pago, mensajes y chats donde se acuerden canon, reparaciones o entregas.
• Los testimonios de vecinos o de quienes presenciaron el acuerdo.
• Las facturas de servicios públicos a nombre del ocupante o pagadas por él.

De acuerdo con nuestro criterio, el inquilino sin contrato escrito debería pagar siempre por un medio que deje rastro, como una transferencia con la referencia «arriendo» y el mes, porque esa trazabilidad es, a la vez, su prueba del contrato y de que está cumpliendo.

Las obligaciones también existen sin contrato escrito.

Los derechos vienen con su contrapartida: el inquilino verbal debe pagar el canon en la oportunidad acordada, cuidar el inmueble, responder por los daños que cause, pagar los servicios a su cargo y restituir el inmueble a la terminación del contrato.

El incumplimiento de esas obligaciones habilita al arrendador para terminar el contrato, también sin papel firmado de por medio.

Cuando no hay contrato de ninguna clase.

Distinto es el caso de quien ocupa un inmueble sin que exista acuerdo alguno, ni verbal ni escrito. Allí ya no hay inquilino y las normas del arrendamiento no aplican.

Puede tratarse de un contrato de comodato, que es el préstamo gratuito del inmueble, donde el ocupante tiene los derechos del comodatario pero no paga canon; o de una ocupación de hecho, como cuando alguien se instala sin permiso del dueño, caso en el cual no tiene ningún derecho derivado de contrato y el propietario puede perseguir la restitución por las vías legales.

La clave para distinguir los tres escenarios es el pago: si hay precio acordado, hay arrendamiento; si hay permiso gratuito, hay comodato; si no hay ni precio ni permiso, hay ocupación ilegal.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.