El contrato de arrendamiento, así como se firma se puede terminar, tanto de común acuerdo entre las partes, o unilateralmente por el arrendador o por el arrendatario.
- Terminación unilateral del contrato de arrendamiento.
- Causales para terminar el contrato de arrendamiento.
- Terminación del contrato por mal estado del inmueble o cosa arrendada.
- Notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.
- Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda.
- Terminación del contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio.
- Incumplimiento del contrato de arrendamiento.
- Causales para pedir un inmueble arrendado.
Terminación unilateral del contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento por regla general termina cuando expira el plazo pactado y una de las partes opta por no renovarlo.
Sin embargo, existen una serie de causales por las cuales el contrato de arrendamiento puede ser terminado de forma unilateral por cualquiera de las partes.
Tanto el arrendador como el arrendatario pueden dar por terminado el contrato de arrendamiento en cualquier momento, y las consecuencias serán distintas dependiendo de si esa terminación obedece a una causa justificada o legal, o no.
Causales para terminar el contrato de arrendamiento.
El artículo 2008 del código civil colombiano contempla unas causales generales para terminar el contrato de arrendamiento, que son:
- Por la destrucción total de la cosa arrendada.
- Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
- Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
- Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
Pero existen otras causas contractuales que las partes pueden incluir en el contrato de arrendamiento.
La principal de ellas es el incumplimiento de las partes, como no pagar el canon de arrendamiento, o incumplir otras obligaciones legales y contractuales.
Terminación del contrato por mal estado del inmueble o cosa arrendada.
El artículo 1990 del código civil contempla como causal para que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento, por el mal estado de la cosa arrendada:
«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.»
Es natural que, si el mal estado impide disfrutar normalmente el inmueble arrendado, el arrendatario tiene derecho a terminar un contrato inconveniente sin más consideraciones, pues el mal estado del inmueble es causa suficiente para la terminación del contrato.
Notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.
En algunos casos la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento es necesaria por obligación que impone el código civil.
La notificación de la terminación es obligatoria en los casos en que la duración del contrato no es definida en los términos del artículo 2009 del código civil:
«Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.
El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata en los capítulos V y VI de este título.»
Los capítulos V y VI hacen referencia al arrendamiento de casas, almacenes, edificios y predios rústicos (fincas).
En los demás casos la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento no es obligatoria, a no ser que se haya acordado como obligatoria en el respectivo contrato.
Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda.
La terminación del contrato de vivienda urbana tiene regulación especial en la ley 820 de 2003, tema que se aborda en detalle en el siguiente artículo:
Terminación del contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio.
La terminación del contrato de arrendamiento de locales comerciales tiene una regulación particular en el código de comercio que abordamos en el siguiente artículo.
La regulación especial consiste básicamente en el tema de la renovación, que en determinadas condiciones resulta obligatoria para el arrendatario lo que impide o dificulta su terminación.
Incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Cuando una de las partes termina unilateralmente el contrato de arrendamiento sin que exista una causa justa o legal, estamos ante un incumplimiento.
En tal caso, las consecuencias serán las que señale el contrato, y en algunos casos, las que señale la ley como en el caso del arrendamiento de vivienda, tema desarrollado en el artículo enlazado líneas atrás.
Todo contrato debe llevar una cláusula penal o de incumplimiento, en la que se estipule la consecuencia para quien incumpla con el contrato, que puede fijarse o medirse en cánones de arrendamiento en valores determinados.
Se reitera que, en el caso del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, la ley considera unas indemnizaciones para el caso del incumplimiento.
En el caso del arrendamiento de locales comerciales y demás inmuebles distintos a la vivienda, se pagará la indemnización, multa o pena que se haya incluido en el respectivo contrato.
Causales para pedir un inmueble arrendado.
El arrendador puede pedir el inmueble al arrendatario cuando este ha incumplido el contrato de arrendamiento, o el término del contrato ha expirado.
Además, en el caso de la vivienda urbana, podrá pedir el inmueble cuando lo necesite para su propia vivienda, cuando el inmueble se vende o cuando se debe demoler o remodelar en los términos del artículo 22 de la de la ley 820 de 2003.
Además, en el contrato de arrendamiento se pueden incluir otras causales por las que el contrato se puede terminar.
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