Titular de dominio incompleto

Cuando en el certificado de tradición y libertad aparece una I junto a su nombre, en lugar de una X, el registro le está diciendo que usted figura como titular de dominio incompleto, es decir, que no es propietario pleno del inmueble aunque haya pagado por él y tenga escritura. ¿Qué significa exactamente esa anotación, qué puede hacer con ese inmueble y cómo se corrige?

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Qué significa titular de dominio incompleto.

El dominio incompleto es el derecho de propiedad que no se tiene de forma íntegra, sino apenas en parte, o el que se recibió de quien no podía transferirlo.

Ocurre porque quien vendió no era dueño, o lo era solo de una cuota, o apenas tenía una expectativa sobre el bien. Y como nadie puede transferir más derechos de los que tiene, el comprador queda en la misma condición de su vendedor.

Conviene distinguir dos términos que suelen confundirse. La falsa tradición es el acto o la inscripción defectuosa; el titular de dominio incompleto es la persona que queda en esa situación. Uno es el hecho, el otro es la consecuencia sobre quien compró.

Lo desarrollamos con detalle en el artículo sobre la falsa tradición.

Dónde aparece esa anotación.

En el certificado de tradición y libertad, dentro de cada anotación, hay un renglón que dice:

«PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL ACTO (X-Titular de derecho real de dominio, I-Titular de dominio incompleto)»

Debajo aparecen las partes identificadas con DE: para quien transfiere y A: para quien adquiere, y al final del nombre de cada una, una letra.

Esa letra es lo que hay que mirar, y casi nadie lo hace: es la que dice si usted es dueño o no.

La diferencia entre la X y la I.

Cuando junto a la I aparece además un porcentaje, significa que lo adquirido fue una cuota y no la totalidad del bien, situación típica de las cesiones de derechos herenciales.

Recordemos que en los folios antiguos, bajo el decreto 1250 de 1970, la falsa tradición se asentaba en la columna sexta del folio de matrícula. Ese estatuto fue subrogado por la ley 1579 de 2012, y hoy la información se presenta con el sistema de letras descrito.

Por qué su título quedó incompleto.

La causa está siempre en el acto que dio origen a la inscripción, y estas son las situaciones más frecuentes.

• Compra de una posesión o de mejoras. El vendedor solo tenía la ocupación o lo construido sobre suelo ajeno, no el terreno.
• Cesión de derechos herenciales. Se compran los derechos de un heredero antes de que la sucesión se liquide y se le adjudique algo concreto.
• Venta de cuota sobre un bien común. El vendedor era comunero y transfirió su porcentaje, no el inmueble.
• Venta de cosa ajena. El vendedor sencillamente no era el dueño.
• Inscripción sin antecedente propio. El folio se abrió sin que existiera una cadena de tradición que respaldara el derecho.

El fundamento legal de todas ellas es el mismo: conforme al artículo 752 del código civil, si quien entrega no es el verdadero dueño, por la tradición no se adquieren otros derechos que los transmisibles del propio tradente sobre la cosa entregada.

De modo que la escritura es válida y el registro también, pero ninguno de los dos puede crear un derecho que el vendedor no tenía.

Qué puede y qué no puede hacer con el inmueble.

Esta es la parte práctica, y la respuesta no es que el inmueble no sirva para nada: sirve para menos cosas de las que el comprador suele creer.

Se puede vender, pero conviene decirlo. Quien compra un inmueble con dominio incompleto adquiere exactamente la misma condición del vendedor, y por eso estos predios se negocian muy por debajo del precio de mercado. De acuerdo con nuestro criterio, callar esa circunstancia en la negociación expone al vendedor a una reclamación posterior.

No se puede hipotecar, y esa es la limitación que más pesa: ningún banco acepta como garantía un inmueble sobre el cual el deudor no acredita dominio pleno.

No se puede desenglobar ni englobar, de manera que tampoco se puede segregar un lote para venderlo por separado mientras la situación no se sanee.

El titular de dominio incompleto es un poseedor.

Aquí está la buena noticia, y suele pasarse por alto.

Quien figura con dominio incompleto no es propietario, pero sí es poseedor inscrito: tiene el bien con ánimo de señor y dueño, y además su situación consta en el registro público.

Esa condición lo habilita para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva, porque la tradición defectuosa no le dio la propiedad, pero sí lo puso en posesión.

Y si la compra se hizo mediante escritura pública, esa escritura funciona como justo título, de modo que la posesión es regular y el término que corre es el más corto.

Cómo pasar de dominio incompleto a dominio pleno.

El camino depende del acto que originó la situación y del tamaño del inmueble.

El proceso de la ley 1561, con sus requisitos y plazos, lo desarrollamos en el artículo sobre el saneamiento de la falsa tradición, y el trámite ordinario en el del proceso de pertenencia.

Lo que no funciona en ningún caso es otorgar una escritura nueva ante notario: el defecto viene del origen y se repite en cada venta posterior.

De acuerdo con nuestro criterio, antes de iniciar cualquier trámite conviene un estudio de títulos que identifique la anotación exacta que generó el dominio incompleto, porque de ella depende cuál de las cuatro vías corresponde.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.