Saneamiento de la falsa tradición

Un inmueble con falsa tradición no se arregla con una escritura nueva ni con un trámite notarial: se sanea con una sentencia, dictada dentro del proceso verbal especial que creó la ley 1561 de 2012 para los inmuebles de pequeña entidad económica. ¿Qué requisitos hay que cumplir, ante qué juez se tramita y cuánto tarda?

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Cómo se sanea la falsa tradición.

Recordemos que hay falsa tradición cuando alguien transfiere un derecho que no tenía o que tenía de forma incompleta, de modo que el adquirente queda registrado sin ser propietario pleno.

Para corregir esa situación existe un proceso judicial propio, cuyo objeto define el artículo 1 de la ley 1561 de 2012:

«El objeto de la presente ley es promover el acceso a la propiedad, mediante un proceso especial para otorgar título de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, y para sanear títulos que conlleven la llamada falsa tradición, con el fin de garantizar seguridad jurídica en los derechos sobre inmuebles, propiciar el desarrollo sostenible y prevenir el despojo o abandono forzado de inmuebles.»

La norma abre dos caminos que se tramitan por el mismo procedimiento: titular la posesión, para quien ocupa el bien sin figurar en el registro, y sanear la falsa tradición, para quien sí figura pero con una inscripción que no le transfirió el dominio.

Lo que se obtiene al final es una sentencia que declara la pertenencia y que, una vez inscrita, deja el folio de matrícula con el dominio completo.

El saneamiento no se hace ante notario.

Es la primera pregunta de muchos lectores y la respuesta es no: ninguna notaría puede sanear una falsa tradición.

La razón es sencilla: el notario da fe de lo que las partes declaran, pero no puede crear un derecho que el vendedor nunca tuvo. Otorgar una escritura nueva sobre el mismo inmueble solo repite el defecto, porque quien transfiere sigue sin ser dueño.

De acuerdo con nuestro criterio, ese es el error más costoso en esta materia: gastar en escrituras sucesivas que no sanean nada, en lugar de acudir al proceso judicial que sí lo hace.

Quiénes pueden acudir al proceso.

Señala el artículo 2 de la ley que se otorgará título de propiedad a quien demuestre posesión material sobre un inmueble urbano o rural que cumpla los requisitos legales, y que quien tenga registrado a su nombre un título con inscripción de falsa tradición podrá sanearlo.

Hay además una regla protectora poco conocida en el parágrafo de esa norma: si accede al proceso uno de los cónyuges con sociedad conyugal vigente, o uno de los compañeros permanentes con sociedad patrimonial declarada, el juez debe proferir el fallo a favor de ambos.

De modo que el título no queda solo en cabeza de quien demandó, lo que impide que el proceso se use para excluir al otro miembro de la pareja.

Requisitos según el tipo de inmueble.

La ley solo cubre inmuebles de pequeña entidad económica, y el límite se mide de forma distinta en el campo y en la ciudad.

Inmuebles rurales.

Dispone el artículo 3 de la ley:

«Quien pretenda obtener título de propiedad sobre un inmueble rural mediante el proceso verbal especial establecido en la presente ley, deberá demostrar posesión material, pública, pacífica e ininterrumpida por el término de cinco (5) años para posesiones regulares y de diez (10) años para posesiones irregulares, sobre un predio de propiedad privada cuya extensión no exceda la de una (1) Unidad Agrícola Familiar (UAF), establecida por el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural (Incoder) o por quien cumpla las respectivas funciones.»

Son 5 años si la posesión es regular, esto es, con justo título y buena fe, y 10 años si es irregular, los mismos términos de la prescripción adquisitiva de dominio ordinaria y extraordinaria.

Téngase presente que el Incoder fue liquidado en 2015, de modo que hoy la UAF la determina la Agencia Nacional de Tierras, que asumió esas funciones. Su extensión varía según la zona del país, y por eso lo primero que debe verificarse es cuál rige en el municipio donde está el predio.

La ley amplía además el concepto de posesión material para el campo: también lo son la explotación económica, la vivienda rural y la conservación ambiental, certificadas por la autoridad competente.

Inmuebles urbanos.

Conforme al artículo 4, quien pretenda titular un inmueble urbano debe demostrar posesión regular o irregular por los términos de la prescripción ordinaria o extraordinaria, sobre un bien cuyo avalúo catastral no supere los 250 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Si el inmueble no tiene avalúo catastral se toma su valor comercial, que el demandante indica en la demanda y que tampoco puede superar ese tope.

Como se puede observar, el legislador reservó este trámite abreviado para el pequeño poseedor, y no para quien pretenda titular una hacienda o un edificio.

Requisitos para que la demanda sea admitida.

Además del tamaño del bien y del tiempo de posesión, el artículo 6 de la ley exige que concurran las siguientes condiciones, so pena de que el juez rechace la demanda de plano.

1. Que no se trate de bienes imprescriptibles ni de propiedad de entidades de derecho público, lo que excluye los baldíos y los bienes de uso público.
2. Que el demandante haya poseído materialmente el inmueble por el término legal, de forma pública, pacífica e ininterrumpida, y que el bien cumpla las condiciones de extensión o valor ya señaladas.
3. Que no se adelante proceso de restitución de los que trata la ley 1448 de 2011, ni ningún otro trámite judicial o administrativo por despojo o abandono forzado de tierras.
4. Que el inmueble no esté en zonas de alto riesgo, áreas protegidas, resguardos indígenas o territorios de comunidades étnicas, ni en zonas de cantera deterioradas.
5. Que la construcción no esté en terrenos afectados por obra pública.
6. Que el inmueble no esté sometido a titulación de baldíos, extinción de dominio, clarificación de la propiedad, recuperación de baldíos indebidamente ocupados, deslinde de tierras de la Nación o de comunidades étnicas, ni delimitación de sabanas o playones comunales.
7. Que el inmueble no esté en zonas declaradas de inminente riesgo de desplazamiento o de desplazamiento forzado.

Los numerales 3 y 7 explican la lógica de toda la ley: el proceso busca formalizar al pequeño poseedor, no legalizar despojos ni perjudicar a quienes fueron desplazados de sus tierras.

Cómo es el proceso.

Se trata de un proceso verbal especial, más ágil que el de pertenencia ordinario, pero judicial en todo caso: requiere abogado y termina en sentencia.

Juez competente.

Conoce en primera instancia el juez civil municipal del lugar donde esté ubicado el inmueble, según el artículo 8 de la ley; si el bien comprende varias divisiones territoriales, el demandante elige entre ellas.

Esa asignación no es casual: el legislador quiso acercar el trámite a los municipios pequeños, donde está la mayoría de los predios que la ley pretende formalizar.

Qué debe contener la demanda.

Los requisitos de la demanda y de sus anexos están en los artículos 10 y 11, y exigen identificar plenamente el inmueble, acreditar la posesión y aportar el certificado de tradición donde consta la falsa tradición que se pretende sanear.

Antes de calificar la demanda, el juez debe recaudar información de las autoridades públicas conforme al artículo 12, trámite que reglamentó el decreto 1409 de 2014, expedido precisamente porque muchos procesos se estancaban por falta de respuesta de las entidades.

El juez tiene seis meses para fallar.

Aquí está la ventaja práctica de esta vía frente al proceso ordinario.

El juez debe dictar sentencia dentro de los seis meses siguientes a la notificación del auto admisorio de la demanda al demandado, y la segunda instancia debe resolverse en tres meses contados desde que se recibe el expediente.

Si no falla dentro de ese término, pierde competencia y todo lo que actúe después es nulo. El plazo solo puede prorrogarse hasta por tres meses más, y siempre que se justifique debidamente la necesidad.

Recordemos que esos términos se suspenden cuando el proceso se interrumpe o se suspende por causa legal, de manera que en la práctica pueden extenderse.

Cuándo no es posible sanear.

No toda falsa tradición tiene arreglo por esta vía, y conviene saberlo antes de gastar en un proceso.

Si el predio excede una UAF o los 250 salarios mínimos de avalúo, la ley 1561 no aplica y hay que ir al proceso de pertenencia ordinario.

Y si el origen de la falsa tradición no se puede rastrear —porque los involucrados fallecieron sin herederos conocidos, o porque los antecedentes registrales se perdieron—, el saneamiento puede resultar materialmente imposible, y la alternativa suele ser otra: un proceso divisorio si lo que hay es una comunidad sobre el bien, o la sucesión si el titular falleció.

De acuerdo con nuestro criterio, antes de demandar conviene siempre un estudio de títulos, porque el camino depende del acto concreto que originó la falsa tradición y no de la anotación que aparece en el certificado.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.