El usufructo permite gozar de un bien ajeno con la obligación de conservarlo y devolverlo, y desmembra la propiedad en dos mitades: la nuda propiedad, que conserva el dueño, y el goce, que pasa al usufructuario. Este puede usar el bien, arrendarlo y quedarse con los frutos, pero no venderlo ni transmitirlo a sus herederos, porque el derecho se extingue con su muerte. El propietario, por su parte, puede vender la nuda propiedad, pero el comprador tendrá que respetar el usufructo hasta que se extinga.
- Qué es el usufructo.
- Cómo se constituye.
- Cuánto dura.
- Cómo se extingue.
- El usufructo no se hereda.
- Qué puede hacer el usufructuario.
- Qué obligaciones tiene el usufructuario.
- El propietario puede vender, pero respetando el usufructo.
- Usufructo, uso y habitación.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué es el usufructo?
- ¿Qué es un usufructo vitalicio?
- ¿El usufructo se hereda?
- ¿Qué pasa con el usufructo si muere el propietario?
- ¿Una casa con usufructo se puede vender?
- ¿El usufructuario puede arrendar?
- ¿Qué pasa con el arriendo si se acaba el usufructo?
- ¿Cómo se quita o se levanta un usufructo?
- ¿Se puede quitar un usufructo vitalicio?
- ¿Se puede vender el usufructo?
- ¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y usufructo?
- ¿El usufructuario puede vender la casa?
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El usufructo es el derecho real que permite gozar de un bien ajeno con la obligación de conservarlo y devolverlo, y está definido en el artículo 823 del Código Civil. Quien lo tiene puede usar el bien, arrendarlo y quedarse con sus frutos, pero no es su dueño: la propiedad sigue en cabeza de otro, que queda como nudo propietario. ¿Cómo se constituye, cuánto dura y qué puede hacer cada uno?
Qué es el usufructo.
La definición de usufructo la encontramos en el artículo 823 del código civil, que dice:
«El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor si la cosa es fungible.»
En términos corrientes: el usufructuario disfruta de algo que no es suyo, y debe devolverlo cuando el derecho se acabe.
El usufructuario es mero tenedor, no poseedor. Reconoce que el bien es ajeno, y esa calidad le impide adquirirlo por prescripción por mucho tiempo que lo tenga.
Las tres piezas de la figura.
| Pieza. | Qué es. | Qué puede hacer. |
|---|---|---|
| Nudo propietario | El dueño jurídico del bien | Vender la nuda propiedad y heredarla |
| Nuda propiedad | El bien despojado del derecho de goce | Se transfiere y se transmite |
| Usufructuario | Quien tiene el derecho de gozar | Usar, arrendar y percibir los frutos |
La nuda propiedad y el usufructo son las dos mitades de un derecho que estaba completo y se desmembró. El detalle de la primera está en nuda propiedad y nudo propietario.
Cómo se constituye.
El artículo 825 del Código Civil señala cuatro modos: por la ley, por testamento, por acto entre vivos como la donación o la venta, y por prescripción.
En bienes inmuebles se hace por escritura pública inscrita. Sin ese registro el usufructo no le es oponible a terceros, que es justamente para lo que sirve un derecho real.
Cuando lo concede la ley se llama usufructo legal, y el caso más frecuente es el de los padres sobre los bienes de sus hijos menores. Se desarrolla en usufructo legal.
El usufructo no siempre es gratuito.
Conviene precisarlo porque suele decirse lo contrario.
Lo que no hay en el usufructo es un canon periódico, a diferencia del arrendamiento. Pero su constitución sí puede ser onerosa: el propio artículo 825 admite que se constituya por venta, y quien recibe el usufructo puede haber pagado por él.
La diferencia con el arrendamiento está en otra parte. El arrendatario tiene un derecho personal frente a su arrendador; el usufructuario tiene un derecho real que hace valer frente a cualquiera, incluso frente a quien compre el inmueble después.
Cuánto dura.
El artículo 829 del Código Civil permite constituirlo por un tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario.
El usufructo vitalicio dura mientras viva el usufructuario. Es la modalidad más común cuando unos padres transfieren la nuda propiedad a sus hijos y se reservan el goce.
Pero ni siquiera el usufructo a plazo fijo sobrevive al usufructuario: si muere antes de que el plazo venza, el usufructo se extingue igual.
Cómo se extingue.
Además del vencimiento del plazo, el artículo 865 del Código Civil enumera varias causales.
- La muerte del usufructuario, aunque el plazo no haya vencido.
- La resolución del derecho de quien lo constituyó.
- La consolidación, cuando el usufructuario adquiere la propiedad del bien.
- La prescripción.
- La renuncia del usufructuario.
- La destrucción total del bien.
- La sentencia judicial, cuando el usufructuario incumplió sus obligaciones.
Extinguido el usufructo, el goce vuelve al nudo propietario sin necesidad de trámite alguno, y su derecho vuelve a estar completo.
Lo que sí exige trámite es sacarlo de la escritura. En inmuebles conviene otorgar la escritura de cancelación e inscribirla, para que el registro refleje la situación real y el propietario pueda disponer sin tropiezos.
El usufructo no se hereda.
Es la característica que más sorprende y la que decide muchos conflictos sucesorales.
El artículo 832 del Código Civil distingue con claridad las dos mitades:
| Derecho. | Qué ocurre con él. |
|---|---|
| La nuda propiedad | Se transfiere entre vivos y se transmite por causa de muerte |
| El usufructo | Es intransmisible por testamento y por sucesión intestada |
La razón es que el usufructo se extingue con la muerte del usufructuario. No hay nada que heredar, porque el derecho desaparece en el mismo instante en que se abriría la sucesión.
Cosa distinta es que el usufructo se constituya por testamento. Eso sí puede hacerse: el testador puede dejarle a alguien el usufructo de un bien. Lo que ese usufructuario no podrá hacer después es transmitirlo a sus propios herederos.
Si muere el nudo propietario, el usufructo sigue.
La ley no contempla que el usufructo se extinga con la muerte del dueño, de modo que la nuda propiedad pasa a sus herederos con el usufructo a cuestas.
De acuerdo con nuestro criterio, nada impide que al constituir el usufructo se pacte su extinción para el caso de que el nudo propietario fallezca, porque se trata de una condición y las partes pueden establecerla. Pero si no se pactó, el usufructo subsiste.
Qué puede hacer el usufructuario.
La ley delimita lo que el usufructuario le está permitido hacer. Veamos.
Arrendar y ceder el usufructo.
Esta facultad está regulada por el artículo 832 del Código civil:
«El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera, a título oneroso o gratuito. Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario. Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiere prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibición. El usufructuario que contraviniere a esta disposición, perderá el derecho de usufructo.»
El Código Civil permite entonces las dos cosas, con dos advertencias que conviene no pasar por alto.
El cedente sigue respondiendo. Ceder el usufructo no libera al cedente frente al nudo propietario: sigue siendo directamente responsable ante él.
Y la prohibición se sanciona con la pérdida del derecho. Si el constituyente prohibió arrendar o ceder y el usufructuario lo hace de todos modos, no solo se anula el acto: pierde el usufructo entero.
De acuerdo con nuestro criterio, esa sanción es la razón por la que hay que leer la escritura antes de arrendar. El usufructo suele constituirse a favor de alguien de confianza, y por eso es frecuente que se prohíba la cesión para que el bien no termine en manos que el propietario no eligió.
Qué pasa con el arrendamiento cuando el usufructo se acaba.
Es la consecuencia práctica más importante y la que más perjudica al arrendatario desprevenido.
Si el usufructuario arrienda el inmueble y después el usufructo se extingue, el arrendamiento expira con él, aunque el plazo pactado no haya vencido. Lo dispone el artículo 2016 del Código Civil, que se refiere expresamente al arrendador usufructuario.
Y el arrendatario no siempre tiene derecho a indemnización. Si el arrendador contrató dejando clara su calidad de usufructuario, no la hay. Solo si contrató presentándose como propietario absoluto, y el arrendatario lo ignoraba, procede indemnizarlo.
De acuerdo con nuestro criterio, de ahí se sigue una recomendación elemental para quien va a arrendar: pedir el certificado de tradición antes de firmar. Ahí consta si quien arrienda es dueño o usufructuario. El punto se desarrolla en qué pasa con el contrato de arrendamiento al morir el arrendador.
Quedarse con los frutos.
El artículo 840 del Código Civil le da al usufructuario todos los frutos naturales del inmueble, incluidos los pendientes al momento de empezar el usufructo.
La regla es recíproca: los frutos que estén pendientes cuando el usufructo termine pertenecen al propietario.
En una finca, lo que esté por cosechar al iniciar el usufructo es del usufructuario, y lo que quede por cosechar al terminarlo es del dueño.
Qué obligaciones tiene el usufructuario.
Son tres y conviene tenerlas presentes porque su incumplimiento puede costarle el derecho.
- Conservar la forma y sustancia del bien, sin alterarlo.
- Restituirlo al extinguirse el usufructo.
- Constituir caución para responder por la conservación y la restitución.
La caución no es un detalle. Si el usufructuario no la constituye, la administración del bien puede adjudicarse al propietario, con lo que el usufructuario conserva el derecho a los frutos pero pierde el manejo de la cosa.
Quién paga las reparaciones.
El reparto sigue la misma lógica del arrendamiento, aunque con una particularidad.
Las expensas ordinarias de conservación corren por cuenta del usufructuario, según el artículo 854 del Código Civil. Las obras mayores son del propietario.
«Se entiende por obras o refacciones mayores las que ocurren por una vez a largos intervalos de tiempo y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa fructuaria.»
La particularidad está en quién termina pagando. Cuando el propietario hace una obra mayor, el usufructuario debe reconocerle un interés legal sobre el dinero invertido mientras dure el usufructo. La obra la paga el dueño, pero el usufructuario financia su costo de oportunidad.
Un ejemplo aclara el reparto: cambiar una teja rota es del usufructuario; reemplazar todo el techo es del propietario.
El propietario puede vender, pero respetando el usufructo.
El artículo 832 del Código Civil permite al nudo propietario transferir la nuda propiedad, de modo que puede vender el bien sin pedirle permiso al usufructuario.
Quien compra adquiere la nuda propiedad, no el goce. Debe respetar el usufructo hasta que se extinga por alguna de las causales legales, y mientras tanto no podrá usar el inmueble ni arrendarlo.
De acuerdo con nuestro criterio, esa es la razón por la que un inmueble con usufructo vitalicio vale considerablemente menos que uno libre: el comprador adquiere un derecho cuyo disfrute está aplazado por un tiempo que nadie puede calcular.
Y por la misma razón, el propietario tampoco puede ejecutar actos que perjudiquen al usufructuario en su derecho, aunque siga siendo el dueño.
Usufructo, uso y habitación.
Son tres derechos reales de la misma familia y se confunden con frecuencia, aunque el alcance de cada uno es distinto.
| Aspecto. | Usufructo. | Uso. | Habitación. |
|---|---|---|---|
| Alcance | Goce pleno del bien | Parte limitada de sus utilidades | Habitar el inmueble |
| Sobre qué recae | Muebles e inmuebles | Muebles e inmuebles | Solo inmuebles |
| Se puede arrendar | Sí, salvo prohibición | No | No |
| Se puede ceder | Sí, salvo prohibición | No | No |
| Se hereda | No | No | No |
La diferencia decisiva es la posibilidad de arrendar y ceder. El uso y la habitación se constituyen en razón de la necesidad personal de su titular, y por eso no salen de sus manos.
El derecho de habitación se constituye y se pierde de la misma manera que el usufructo, según el artículo 871 del Código Civil, y en ambos las expensas ordinarias de conservación corren por cuenta del titular.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué es el usufructo?
Es el derecho real de gozar de un bien ajeno con la obligación de conservarlo y devolverlo a su dueño. Quien lo tiene puede usar el bien, arrendarlo y quedarse con sus frutos, pero no es el propietario.
¿Qué es un usufructo vitalicio?
El que dura toda la vida del usufructuario. Fallecido este, se extingue y el goce vuelve al nudo propietario.
¿El usufructo se hereda?
No. El artículo 832 del Código Civil lo declara intransmisible por testamento y por sucesión intestada, y además se extingue con la muerte del usufructuario, de modo que no hay nada que heredar. Cosa distinta es que un testamento pueda constituir un usufructo a favor de alguien.
¿Qué pasa con el usufructo si muere el propietario?
Subsiste. La nuda propiedad pasa a los herederos, que deben respetar el usufructo. Nada impide que al constituirlo se haya pactado su extinción para ese caso, pero si no se pactó, el usufructo continúa.
¿Una casa con usufructo se puede vender?
Sí. El propietario puede vender la nuda propiedad sin pedirle permiso al usufructuario, pero el comprador solo adquiere la propiedad y debe respetar el usufructo hasta que se extinga.
¿El usufructuario puede arrendar?
Sí, salvo que el constituyente se lo haya prohibido en el acto que constituyó el usufructo. Si lo hace pese a la prohibición, pierde el derecho de usufructo, de modo que conviene revisar la escritura antes.
¿Qué pasa con el arriendo si se acaba el usufructo?
El arrendamiento expira con el usufructo aunque el plazo no haya vencido. Habrá indemnización para el arrendatario solo si el usufructuario contrató presentándose como propietario absoluto y aquel lo ignoraba.
¿Cómo se quita o se levanta un usufructo?
Por renuncia del usufructuario o por acuerdo con el propietario, y en inmuebles se formaliza por escritura pública inscrita, igual que se constituyó. El propietario no puede cancelarlo unilateralmente.
¿Se puede quitar un usufructo vitalicio?
En principio no. Puede extinguirse por renuncia del usufructuario, por acuerdo, o por sentencia judicial cuando incumplió sus obligaciones o cuando se cumple una condición resolutoria pactada al constituirlo.
¿Se puede vender el usufructo?
Sí, salvo prohibición expresa del constituyente. El artículo 852 del Código Civil permite cederlo a título oneroso o gratuito, con la advertencia de que el cedente sigue siendo responsable ante el propietario.
¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y usufructo?
La nuda propiedad es el bien despojado del derecho de goce, y el usufructo es el derecho de goce despojado de la propiedad. El nudo propietario es dueño pero no puede usar el bien; el usufructuario lo usa pero no es dueño.
¿El usufructuario puede vender la casa?
No. Solo puede ceder o arrendar su derecho de usufructo. Vender el inmueble corresponde al nudo propietario, y lo que venda será la nuda propiedad.
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Puedo ceder el 50 % del usufructo. Somos dos propietarios, pero yo quiero darle mi usufructo.
Sí, todo derecho se puede ceder, ya sea gratuitamente o por un precio. Sólo debe hacer un contrato para que la cesión conste por escrito.