En este artículo 23 secciones
- Qué es la carta de no renovación.
- Modelos de carta para vivienda urbana.
- Modelo de carta para local comercial.
- Cómo enviar la carta.
- Los dos errores más costosos.
- La carta del arrendatario que no quiere renovar.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Con cuánta anticipación debo enviar la carta de no renovación?
- ¿Qué pasa si la carta llega tarde?
- ¿Puedo enviar la carta por correo electrónico o WhatsApp?
- ¿Debo decir por qué no renuevo el contrato?
- ¿La carta debe ir acompañada de la indemnización?
- ¿El arrendatario también debe enviar carta de no renovación?
- ¿Tiene el arrendatario tres meses para desocupar después de la carta?
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La carta de no renovación es el preaviso que la ley exige para impedir que el contrato de arrendamiento se renueve solo, y su plazo cambia según el inmueble: tres meses en vivienda urbana por los artículos 22 y 24 de la ley 820 de 2003, y seis meses en local comercial por el artículo 520 del Código de Comercio. Si llega tarde o le falta contenido, el contrato se renueva. ¿Qué debe decir y cómo se envía?
Qué es la carta de no renovación.
Es el documento con el que una parte le comunica a la otra que el contrato no continuará después de la fecha de vencimiento.
No es un trámite de cortesía: es el requisito legal del que depende que el contrato termine. Sin esa carta, o con ella fuera de plazo, el contrato se entiende renovado por un término igual al inicialmente pactado.
La carta de no renovación equivale a la carta de terminación cuando el contrato se termina al expirar el plazo. El mecanismo completo de la renovación automática está en renovación del contrato de arrendamiento de vivienda.
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Los plazos según el inmueble.
| Situación. | Plazo del preaviso. | Si no se da. |
|---|---|---|
| Vivienda urbana, arrendador o arrendatario | Tres meses antes del vencimiento | El contrato se renueva por el término inicial |
| Local comercial, causales 2 y 3 del art. 518 | Seis meses antes del vencimiento | El contrato se renueva en las mismas condiciones |
| Local comercial, incumplimiento del arrendatario | El que diga el contrato | Lo que diga el contrato |
| Local comercial antes de los dos años | El que diga el contrato | Lo que diga el contrato |
El plazo comercial es del doble y sorprende a muchos arrendadores acostumbrados al de vivienda. Seis meses de anticipación exigen planear la decisión con mucho tiempo.
Modelos de carta para vivienda urbana.
El contenido cambia según la vía que se invoque, y usar el modelo equivocado invalida el preaviso. Conviene identificar primero cuál es el caso.
No renovar al vencimiento por plena voluntad.
Es el literal d) del numeral 8 del artículo 22, que exige cuatro años de ejecución del contrato e indemnización de 1,5 meses de arrendamiento.
[Ciudad], [fecha]
Señor(a) [nombre del arrendatario]
[Dirección del inmueble arrendado]
Ref.: no renovación del contrato de arrendamiento
Por medio de la presente le comunico que, en virtud de la facultad que me concede el literal d) del numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, he decidido no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el [fecha del contrato], sobre el inmueble de vivienda urbana ubicado en [dirección], con matrícula inmobiliaria [número].
En consecuencia, el contrato finalizará el [fecha de vencimiento], con lo cual se da cumplimiento a la antelación no menor de tres meses que exige el numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 de 2003.
Adjunto la constancia de consignación de la indemnización de que trata el mismo literal, equivalente a uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento, consignada a su favor y a órdenes de la autoridad competente.
Le solicito ponerse en contacto conmigo para coordinar la entrega del inmueble y la inspección final de su estado.
Cordialmente,
[Nombre, firma y documento del arrendador]
Si el contrato lleva menos de cuatro años de ejecución, esta carta no sirve: el arrendador no puede no renovar por su sola voluntad y debe usar la vía siguiente.
Terminar durante las prórrogas.
Es el numeral 7 del artículo 22, que permite terminar en cualquier momento de una prórroga con indemnización de tres meses de arrendamiento.
[Ciudad], [fecha]
Señor(a) [nombre del arrendatario]
[Dirección del inmueble arrendado]
Ref.: terminación del contrato de arrendamiento
Por medio de la presente le comunico que, en virtud de la facultad que me concede el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, he decidido dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el [fecha del contrato], sobre el inmueble de vivienda urbana ubicado en [dirección], con matrícula inmobiliaria [número], y que actualmente se encuentra en prórroga.
En consecuencia, el contrato finalizará el [fecha], con lo cual se da cumplimiento a la antelación no menor de tres meses que exige la norma citada.
Adjunto la constancia de consignación de la indemnización de que trata el mismo numeral, equivalente a tres (3) meses de arrendamiento, consignada a su favor y a órdenes de la autoridad competente.
Cordialmente,
[Nombre, firma y documento del arrendador]
La diferencia entre las dos vías está en el momento y en el costo. Con el numeral 7 el contrato se corta antes de que expire la prórroga y por eso la indemnización es mayor; con el numeral 8 se espera el vencimiento y se paga menos.
No renovar invocando una causal especial.
Cuando el arrendador necesita el inmueble para su habitación, debe demolerlo o repararlo, o debe entregarlo por una compraventa, no paga indemnización pero debe constituir caución.
La carta es la misma del primer modelo, cambiando dos párrafos:
Por medio de la presente le comunico que, en virtud de la facultad que me concede el literal [a), b) o c)] del numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, he decidido no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el [fecha], sobre el inmueble ubicado en [dirección].
La causal invocada consiste en [describir: que requiero ocupar el inmueble para mi propia habitación por un término no menor de un año; o que el inmueble será demolido para efectuar una nueva construcción; o que debe entregarse en cumplimiento de un contrato de compraventa].
Adjunto la constancia de haber constituido caución a su favor por valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis meses siguientes a la restitución.
La causal debe describirse, no solo citarse. Una carta que invoque el literal a) sin decir para qué necesita el inmueble deja al arrendatario sin forma de verificar después si la causal se cumplió, que es justamente lo que la caución garantiza.
Modelo de carta para local comercial.
En el arrendamiento comercial la carta debe indicar la causal del artículo 518 en que se funda la negativa, porque de ella depende el plazo del preaviso.
[Ciudad], [fecha]
Señor(a) [nombre del arrendatario]
[Dirección del local arrendado]
Ref.: no renovación del contrato de arrendamiento
Por medio de la presente le comunico mi decisión de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el [fecha], sobre el local comercial ubicado en [dirección], cuyo vencimiento se produce el [fecha].
La decisión se funda en el ordinal [2 o 3] del artículo 518 del Código de Comercio, por cuanto [describir con precisión: requiero el inmueble para un establecimiento propio destinado a una empresa sustancialmente distinta de la suya, consistente en ...; o el inmueble debe ser reconstruido mediante obras que no pueden ejecutarse sin su desocupación, consistentes en ...].
La presente comunicación se remite con una antelación no menor de seis meses a la fecha de terminación del contrato, en cumplimiento del artículo 520 del Código de Comercio.
Cordialmente,
[Nombre, firma y documento del arrendador]
Cuando la negativa se funda en el incumplimiento del arrendatario, que es el ordinal 1, no hay desahucio legal de seis meses y basta con invocar el incumplimiento concreto. Las causales y su alcance están en renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.
Advertencia sobre la causal invocada. Si el arrendador no le da al local el destino que anunció, o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, deberá indemnizar al arrendatario en los términos del artículo 522 del Código de Comercio, y esa indemnización comprende hasta las liquidaciones de los trabajadores despedidos por el traslado.
Cómo enviar la carta.
De poco sirve una carta bien redactada que no se pueda probar o que llegue tarde. Estas son las cuatro reglas prácticas.
Por servicio postal autorizado.
En vivienda urbana la ley exige que la notificación se haga por servicio postal autorizado, o por el mecanismo de notificación personal que el contrato haya establecido expresamente.
Un correo electrónico, un mensaje o una entrega en mano no cumplen la exigencia legal, salvo que el contrato los haya previsto. Y conviene guardar la guía de envío, que es la prueba.
Lo que cuenta es la fecha de recibo.
El plazo se cuenta hacia atrás desde la fecha de vencimiento, y lo que debe ocurrir dentro de él es la recepción, no el envío.
Si el contrato vence el 25 de abril, el arrendatario debe haber recibido la carta a más tardar el 24 de enero. Enviarla el 24 de enero es tarde.
¿Qué se debe hacer? Enviarla con varios días de margen sobre el plazo legal, para que el trayecto postal no lo consuma. Cuatro o cinco días suelen bastar en la misma ciudad; para otras ciudades conviene más.
A la dirección de notificaciones del contrato.
Recordemos que el artículo 12 de la ley 820 de 2003 obliga a arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores a indicar en el contrato la dirección donde recibirán notificaciones.
Esa dirección conserva validez mientras no se informe su cambio por servicio postal autorizado, de modo que enviar allí la carta cumple el requisito aunque la persona ya no viva en ese lugar.
Con la causal identificada.
Una carta que anuncia la no renovación sin decir por qué queda expuesta a que el arrendatario reclame la indemnización.
De acuerdo con nuestro criterio, la negativa sin causal invocada es una terminación por plena voluntad, sujeta al pago que la ley señala para ese caso. Si el arrendador tiene una causal, debe decirlo y acreditarlo; y si no la tiene, debe consignar lo que corresponda.
Los dos errores más costosos.
Reunimos aquí las confusiones que con más frecuencia arruinan un preaviso bien intencionado.
Confundir el numeral 7 con el numeral 8. Son vías distintas, en momentos distintos y con costos distintos. El numeral 7 permite cortar el contrato durante la prórroga pagando tres meses; el numeral 8 permite no renovarlo al vencimiento, y solo autoriza invocar la plena voluntad si el contrato lleva cuatro años, caso en el que se pagan 1,5 meses. Citar el numeral equivocado en la carta abre una discusión innecesaria.
Creer que el arrendatario tiene tres meses gratis. Los tres meses son el tiempo de anticipación del aviso y, cuando corresponde, el monto de la indemnización. No son un plazo para desocupar sin pagar. La obligación de pagar el canon subsiste mientras el arrendatario ocupe el inmueble, como se explica en ¿el arrendatario tiene derecho a tres meses gratis?.
La carta del arrendatario que no quiere renovar.
El arrendatario también necesita avisar, y con el mismo plazo, si no quiere que el contrato se le renueve.
El numeral 5 del artículo 24 le permite terminar al vencimiento sin invocar causal y sin indemnizar, siempre que avise con tres meses de anticipación. Esa es la única vía gratuita que tiene.
[Ciudad], [fecha]
Señor(a) [nombre del arrendador]
Ref.: no renovación del contrato de arrendamiento
Por medio de la presente le comunico que, en virtud de la facultad que me concede el numeral 5 del artículo 24 de la ley 820 de 2003, no renovaré el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el [fecha], sobre el inmueble ubicado en [dirección], el cual finalizará en su fecha de vencimiento, esto es, el [fecha].
La presente comunicación se remite con una antelación no menor de tres meses a la referida fecha, y en este caso no estoy obligado a invocar causal distinta de mi plena voluntad ni a indemnizar al arrendador.
Le solicito coordinar conmigo la entrega del inmueble y la inspección final de su estado.
Cordialmente,
[Nombre, firma y documento del arrendatario]
Quien no envía esta carta ve renovado el contrato por otro periodo completo, y para salir de él tendrá que pagar tres meses de indemnización. Es la equivocación más cara del arrendatario de vivienda.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Con cuánta anticipación debo enviar la carta de no renovación?
Tres meses en vivienda urbana, tanto si la envía el arrendador como el arrendatario. Seis meses en local comercial, cuando la negativa se funda en las causales 2 o 3 del artículo 518 del Código de Comercio.
¿Qué pasa si la carta llega tarde?
El contrato se entiende renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado. Lo que cuenta es la fecha en que la otra parte recibe la carta, no la fecha de envío.
¿Puedo enviar la carta por correo electrónico o WhatsApp?
No, salvo que el contrato lo haya previsto expresamente como mecanismo de notificación personal. La ley exige servicio postal autorizado, y conviene conservar la guía de envío como prueba.
¿Debo decir por qué no renuevo el contrato?
Sí. De acuerdo con nuestro criterio, una carta que no invoca causal alguna es una terminación por plena voluntad y queda sujeta al pago de la indemnización que corresponda. Si invoca una causal especial, debe además describirla y acreditar la caución.
¿La carta debe ir acompañada de la indemnización?
Cuando la vía elegida la exige, sí. La consignación debe hacerse a favor de la otra parte y a órdenes de la autoridad competente dentro de los tres meses anteriores a la fecha de terminación, y conviene adjuntar la constancia a la carta.
¿El arrendatario también debe enviar carta de no renovación?
Sí, si quiere terminar al vencimiento sin pagar nada. Es la única vía gratuita que tiene, y exige el mismo preaviso de tres meses. Sin esa carta el contrato se le renueva y salir de él le costará tres meses de indemnización.
¿Tiene el arrendatario tres meses para desocupar después de la carta?
No. Los tres meses son la anticipación del aviso, no un plazo posterior para irse. Terminado el contrato la restitución es inmediata, y esos meses tampoco son gratis: el canon se sigue pagando mientras se ocupe el inmueble.
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Soy arrendataria. Envié el preaviso de no renovación del contrato a la inmobiliaria antes de los tres meses establecidos, por medio de correo electrónico, porque así lo indicaron. ¿Puede la inmobiliaria mostrar el apartamento para arrendarlo mientras aún se está habitando, de aquí a que se entregue? Gracias.
En principio sí puede hacerlo pero deberá tener autorización de quienes habitan el inmueble, puesto que el arrendatario tiene derecho a la intimidad y privacidad, tanto que ni las autoridades pueden ingresar a una vivienda sin una orden judicial.
Saludos
Un arrendador decide terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento con su arrendatario porque este último ha incumplido en varias ocasiones con el pago de los cánones. Este arrendador redacta una carta y, al intentar entregarla por sus propios medios, sin hacer uso de correo certificado, el arrendatario no la recibe. No tiene prueba alguna de ese hecho. El 7 de febrero de 2024 se vencía ese plazo; aparentemente, el contrato estaría renovado automáticamente, pero esto se debe a acciones malsanas del arrendatario.
Pregunta: ¿Qué procede en este caso para que el arrendatario haga entrega de la cosa junto con los cánones de arrendamiento que adeuda?
Cuando la terminación del contrato se da por incumplimiento del arrendatario, la norma no establece ninguna notificación ni plazo. La carta a que nos referimos en esta nota aplica cuando el arrendatario no ha incumplido y aún así el arrendador quiere terminar el contrato, o no renovarlo, que es lo mismo.
Saludos
Hola, en mi caso, la inmobiliaria me escribió por WhatsApp sobre la no renovación del contrato hoy, 6 de marzo, donde llevo ya casi 9 años habitando. Me indican que enviaron la carta en el tiempo establecido, pero yo nunca la recibí. El contrato termina el 15 de abril y ya son menos de 3 meses para el aviso. En este caso, ¿qué pasaría? ¿Se renueva automáticamente el contrato o qué?
Gracias por la atención.
Cordial saludo.
Al parecer la inmobiliaria termina el contrato de arrendamiento con base al numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, y allí expresamente señala que la notificación de no renovación se debe enviar mediante un servicio de correo postal autorizado, de lo cual debe tener las pruebas, y si no es el caso, no se cumple el requisito y por tanto la notificación no tendría validez.
Además, la inmobiliaria debió haber consignado ante la autoridad competente la indemnización allí prevista conforme lo dispone el artículo 23 de la misma ley.
Saludos
Hola. Quisiera saber si, luego de que me avisen sobre la no renovación del contrato, debo esperar obligatoriamente hasta el último día del contrato para entregar el apartamento o si puedo dejar el apartamento un mes después de ser notificado sin generar multa alguna. Por ejemplo: si me notifican hoy, 20 de febrero de 2024, y consigo un apartamento el 2 de marzo de 2024, ¿puedo mudarme sin problema, entregar el apartamento y no pagar por los tres meses que restan?
La obligación de pagar el arrendamiento termina el día en que expira el plazo acordado, y el hecho de que no le renueven el contrato no afecta esa realidad. En consecuencia, tendrá que esperar a que termine el contrato, o en su defecto, llegar a un acuerdo con el arrendador para entregar el apartamento antes.
Saludos
Buenos días. En el caso de un contrato de arrendamiento de 6 meses donde el arrendatario ha incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento, ¿cómo se procede? ¿Qué pasos se deben seguir para la notificación de no prórroga, teniendo en cuenta que los arrendatarios han incumplido el contrato?
Cuando el arrendatario incumple el contrato de arrendamiento, este le puede ser terminado de inmediato, sin necesidad de notificarlo con 3 meses de anticipación. Solo debe notificarle la terminación del contrato y solicitarle la entrega del inmueble, y en caso de que no lo haga, se le puede iniciar un proceso de restitución con base en el incumplimiento del contrato y, paralelamente, un proceso ejecutivo para cobrar los cánones no pagados.
En el caso de arrendamiento de contrato de arrendamiento comercial inicial de tres meses que se ha prorrogado por el lapso de un año, y no habiendo cumplido los dos años para la prórroga automática y el preaviso de seis meses, ¿cuál es el término que debo tener para el aviso de no prórroga?
Buenas tardes.
Si tengo un arrendamiento de local comercial por más de 3 años y deseo dar por terminado el contrato de arriendo que tiene una duración de 3 meses, dado que se han realizado nuevas construcciones en el local y necesito incrementar el valor del arriendo. Deseo dar por terminado el contrato, ya que el arrendatario no quiere pagar más de lo que viene pagando.
Si el contrato es de tres meses, ¿qué término debo cumplir para el aviso de no prórroga? El contrato dice que se dará por terminado el día XXX, sin prórroga y sin necesidad de preaviso.
Gracias.