Indemnizaciones en el contrato de arrendamiento

En un contrato de arrendamiento se pueden generar una serie de indemnizaciones tanto en su ejecución como en su terminación, y tanto a favor del arrendador como del arrendatario.

Indemnización por terminación de contrato de arrendamiento.

La terminación del contrato de arrendamiento puede implicar el pago de una indemnización, especialmente en el caso de la vivienda urbana.

La indemnización puede ser a favor del arrendador o del arrendatario, según quien haya causado la terminación del contrato de arrendamiento.

Estas son indemnizaciones que expresamente contempla la ley 820 de 2003, que trata sobre el arrendamiento de vivienda urbana.

Indemnización en el arrendamiento de vivienda en favor del arrendatario.

El artículo 22 de la ley 820 del 2003 en su numeral 7 faculta al arrendador para que termine el contrato de arrendamiento de forma unilateral durante las prórrogas, sin que exista justa causa para la terminación del contrato excepto la voluntad del arrendador:

«El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»

Esto aplica para las prórrogas y se deben cumplir dos condiciones:

1. Notificar al arrendatario con tres meses de anticipación.
2. El pago de una indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento.

El pago de la indemnización se hará efectiva si el arrendatario cumple con entregar el inmueble en el plazo fijado por el arrendador; sino es así, el arrendatario no tiene derecho al pago de la indemnización y el arrendador queda habilitado para iniciar un proceso de restitución de inmueble.

Restitución de inmueble arrendado.Demanda para conseguir que el arrendatario o inquilino restituya el inmueble arrendador al propietario o arrendador.

Por ejemplo: el 15 de agosto se notifica al arrendador que el contrato de arrendamiento será terminado el 20 de noviembre. El pago de la indemnización se hará siempre que el arrendador entregue el inmueble dentro de esa fecha; si llega el 20 de noviembre y no lo entrega pierde el derecho a recibir la indemnización dando lugar a un proceso de lanzamiento si fuere necesario.

Si la terminación de contrato por parte del arrendador ocurre a la fecha de vencimiento de las prórrogas, es decir, si el arrendador decide no prorrogar el contrato una vez vencido el término de una prórroga, se debe indemnizar de acuerdo al literal de del numeral 8 de la ley 820 de 2003:

«La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.»

Esta indemnización procede cuando el contrato lleva un mínimo de 4 años de ejecución, y se da cuando el arrendador decide no prorrogar el contrato por mera voluntad, es decir, sin que exista una causa legal para no prorrogarlo.

Si el contrato lleva menos de 4 años aplica la indemnización de los 3 meses contenida en el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820.

Indemnización en el arrendamiento de vivienda en favor del arrendador.

El arrendatario también puede terminar el contrato de arrendamiento de forma unilateral y sin que exista una justa causa, pagando la indemnización contenida en el numeral 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003 en favor del arrendador:

«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»

Lo primero que debemos resaltar, es que el arrendatario puede terminar unilateralmente el contrato en dos momentos: en la ejecución del contrato inicial o durante las prórrogas, mientas que el arrendador sólo puede terminarlo durante las prórrogas y nunca durante el término inicial.

Vencido el término indicado por el arrendatario para la terminación del contrato, si el arrendador no lo recibe, no hay lugar al pago de la indemnización y el arrendador podrá hacer entrega provisional del inmueble ante autoridad competente.

El arrendatario puede terminar el contrato de arrendamiento al vencimiento del contrato inicial o de cualquiera de sus prórrogas sin justa causa, y sin pagar ninguna indemnización, siempre que preavise al arrendador con una antelación no inferior a 3 meses.

Precisiones sobre el pago de indemnizaciones en el arrendamiento de vivienda.

Frente al pago de las indemnizaciones tanto de parte del arrendador como del arrendatario, se deben tener en cuenta las siguientes consideraciones:

1. La indemnización se paga siempre que el beneficiario cumpla con su parte: Entregar o recibir oportunamente la vivienda según sea arrendador o arrendatario.
2. La notificación de terminación no debe ser inferior a 3 meses y debe hacerse por intermedio de un servicio postal autorizado, y por escrito.
3. La indemnización no se paga directamente, sino que se consigna ante una entidad autorizada para ello.

El pago de indemnizaciones no implica que:

1. El arrendatario tenga derecho a vivienda gratis por tres meses.
2. No se le debe pagar al arrendatario para que se vaya.
3. El arrendador no tiene derecho a recibir automáticamente 3 meses de arriendo.
4. Las indemnizaciones se causan independientemente del canon de arrendamiento.

La anterior precisión se hace porque existe el mito de que el arrendador tiene derecho a vivir gratis durante 3 meses antes de entregar la vivienda, lo que es absolutamente falso.

¿Cuánto tiempo tiene un arrendatario para desocupar?.Tiempo o plazo que tiene el arrendatario o inquilino para entregar una vivienda o un local comercial.

El inquilino sólo tiene derecho a tres meses de arrendamiento, pero por concepto de indemnización cuando el contrato de arrendamiento es terminado unilateralmente por el arrendador en las condiciones ya expuestas.

Indemnización en la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial.

El código de comercio en su artículo 522 establece una indemnización para el arrendatario de un inmueble destinado a uso comercial cuando el contrato de arrendamiento no haya sido renovado en los términos del artículo 518 del mismo código.

Renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.Casos en que el arrendatario tiene derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento del local comercial y casos en que no tiene derecho.

Recordemos que cuando un comerciante ha ocupado un inmueble por dos años o más adquiere el derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento, excepto en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Si el arrendador niega la renovación del contrato de arrendamiento con base a las anteriores causales y luego no se ajusta a ellas, procede la indemnización a que se refiere el artículo 522 del código de comercio:

«Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.»

Por último, señalar que cuando la ley no ha dispuesto el monto de la indemnización, ya sea en cánones de arrendamiento, salarios mínimos u otras formas, quien la pretenda debe probar y tasar el perjuicio.

Indemnizaciones por mal estado del inmueble arrendado.

Cuando se arrienda un inmueble, maquinaria, equipos o cualquier otra cosa, se hace para poder hacer uso de ella, y si el arrendatario no puede disfrutarla por mal estado, se genera una condición que da derecho al pago de una indemnización por parte del arrendador.

En el contrato de arrendamiento, independientemente de que exista mala o buena fe por parte del arrendador, en caso de que la cosa se encuentre en mal estado el arrendatario tiene derecho a solicitar que se termine el contrato y que se le indemnice por los perjuicios que esta situación le cause.

Terminación del contrato de arrendamiento.Causas y requisitos a cumplir para terminar las distintas clases de contratos de arrendamiento que existen en Colombia.

Esta indemnización surge a favor del arrendatario independientemente del conocimiento que tenía el arrendador del mal estado de la cosa objeto del contrato de arrendamiento, en virtud de lo establecido en el artículo 1991 del código civil, el cual establece lo siguiente:

«Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.

Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante.»

Sin embargo, cuando se trata del arrendatario sí es importante saber si este tenía conocimiento del mal estado de la cosa que pretende arrendar, ya que si tenía conocimiento antes de celebrar el contrato y aun así lo celebra sin obligar al arrendador a efectuar el saneamiento no tendrá derecho a que se le indemnice por el mal estado de la cosa arrendada.

De igual forma no tendrá el arrendatario derecho a indemnización por el mal estado de la cosa en los siguientes casos:

• Cuando el vicio o mala calidad de la cosa era tal que este no debía ignorarlo sin grave negligencia de su parte.
• Cuando de manera expresa se renuncia a la acción de saneamiento por el mismo vicio o mal estado.

Entonces, cuando se trata de indemnización por el mal estado de la cosa es importante tener claro si el arrendatario tenía conocimiento de esta para determinar si tiene o no derecho a la indemnización de perjuicios; caso contrario respecto al arrendador pues no es necesario saber si este tenía o no conocimiento de la mala calidad, pues en ambos casos debe indemnizar.

Monto de la indemnización por mal estado del bien arrendado.

La ley no fija el monto que se debe pagar como indemnización en razón al mal estado de la cosa, bien o inmueble arrendado, por lo tanto, les corresponde a las partes fijar ese monto en el contrato de arrendamiento, o en su defecto, probar tanto el daño en sí como el monto de ese daño.

Recordemos que en un proceso judicial la parte que reclama la indemnización debe demostrar que el daño existió, y debe determinar el detrimento que sufrió en razón a esa deño alegado.

Cuando el mal estado de la cosa arrendada no genera indemnización.

Para que sucedan las consecuencias del mal estado de la cosa arrendada es necesario que el vicio no se haya generado por culpa del arrendatario, de conformidad con lo señalado por el inciso primero del artículo 1990 del código civil el cual señala lo siguiente:

«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.»

Además, tendrá derecho a que se le indemnice el daño emergente siempre y cuando se den las siguientes circunstancias:

• El vicio o mala calidad tenga una causa anterior a la celebración del contrato.
• El vicio o la mala calidad eran de conocimiento del arrendador o este debió conocerlo, en este caso en la indemnización deberá incluirse el lucro cesante.

Sin embargo, no habrá lugar a la indemnización establecida para el arrendatario, cuando este celebró el contrato sabiendo del vicio o la mala calidad y no requirió al arrendador para que solucionara dicha situación; tampoco habrá lugar a la indemnización cuando no teniendo conocimiento del vicio no debió ignorarlo sin grave negligencia.

Por último, tampoco habrá lugar a indemnización cuando el arrendatario de manera expresa haya renunciado a la acción de saneamiento por el vicio de la cosa, es decir, aceptó contratar con el vicio y renunció a solicitar saneamiento del arrendador.

Indemnización por perturbación al arrendador.

El código civil establece indemnizaciones cuando el goce de la cosa arrendada es perturbado, haciendo que el arrendador no pueda hacer uso total de la cosa para lo que la arrendó.

Reparaciones en el contrato de arrendamiento.Reparaciones locativas, necesaria y mejoras útiles en los inmuebles arrendados. ¿A quién le corresponde hacer cada una de ellas?

Una de las perturbaciones que puede sufrir el arrendador y que puede dar derecho al pago de indemnizaciones o perjuicios sucede cuando el arrendatario hace obras o reparaciones en la cosa arrendada.

El artículo 1986 del código civil colombiano señala lo siguiente al respecto:

«El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.

Con todo, si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere.

Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla.

Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.»

Y el artículo siguiente dispone que:

«Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios.»

Cuando la perturbación proviene de terceros, la indemnización será procedente en los términos del artículo 1988 del código civil que señala las siguientes reglas.

1. Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño.
2. Si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo restante.
3. Si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.
4. Se podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella.
5. Si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.

Recordemos que cuando se trata de cobrar perjuicios o indemnizaciones el reclamante debe tasarlas y demostrar el perjuicio.

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