Solo puede llegar a quedarse con una casa ajena quien la ocupa como poseedor, y nunca quien está allí con permiso de alguien. Explicamos por qué el arrendatario y el comodatario nunca adquieren derechos sobre el inmueble por muchos años que lleven en él, qué genera y qué no genera la antigüedad, cuántos años se necesitan cuando sí hay posesión y desde cuándo empieza a contar ese tiempo, que casi nunca es el día en que se entró. Incluimos el único escenario en que el propietario corre riesgo real, cómo formalizar una relación que empezó de palabra y qué hacer para blindar un inmueble que se entrega a un tercero.
- La respuesta corta.
- Todo depende de si hay contrato.
- Derechos del arrendatario por antigüedad.
- Cuántos años se necesitan cuando sí hay posesión.
- Qué hay que probar además del tiempo.
- El único riesgo real para el propietario: el arrendamiento verbal.
- Cuando el contrato termina y no se restituye el inmueble.
- Otras situaciones frecuentes.
- Cumplido el tiempo, ¿la casa ya es suya?
- Cómo blindar el inmueble que se entrega a un tercero.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuántos años debo vivir en una casa para que sea mía?
- ¿Un inquilino se puede quedar con la casa en Colombia?
- ¿Si arriendo la casa por muchos años me la pueden quitar?
- ¿Qué pasa cuando un inquilino lleva más de 10 años?
- ¿Qué pasa si llevo 20 años viviendo en una casa?
- ¿Me puedo quedar con una casa que no es mía?
- ¿Desde cuándo se cuentan los años?
- ¿Un arrendatario puede tomar posesión del inmueble?
- ¿Si pago los servicios o los impuestos de una casa me la puedo quedar?
- ¿Sirve el tiempo en que me dejaron vivir allí por favor?
- ¿Cuenta el tiempo que estuve fuera del inmueble?
- ¿El inquilino tiene derecho de preferencia si vendo la casa?
- ¿Puedo cobrar las mejoras que hice al inmueble en que vivo?
- ¿Y si el inquilino murió y siguen sus herederos en el inmueble?
- ¿Con cuánta anticipación debo avisarle al inquilino que desocupe?
- ¿Y si el inmueble es una vivienda de interés social?
- Cumplido el tiempo, ¿cómo escrituro la casa?
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La pregunta la hacen por igual el propietario que teme perder su casa y el ocupante que lleva años en ella, y la respuesta es la misma para los dos: solo puede llegar a quedarse con el inmueble quien lo ocupa como poseedor, es decir, con ánimo de señor y dueño en los términos del artículo 762 del código civil, y nunca quien está allí con permiso de alguien. ¿Cuándo hay posesión, cuántos años se necesitan y en qué casos el propietario sí corre riesgo?
La respuesta corta.
Antes de hablar de años, hay que responder una pregunta previa que decide todo el asunto: ¿con qué permiso está esa persona en el inmueble?
| Cómo llegó al inmueble | ¿Corre el tiempo? | Qué aplica |
|---|---|---|
| Lo arrendó, con contrato escrito | No | Es tenedor mientras exista el contrato |
| Lo arrendó de palabra | No, pero hay riesgo | Es tenedor; el problema es probarlo |
| Se lo prestaron sin cobrarle | No | Comodato: también es tenedor |
| Lo dejaron quedarse por bondad | No | Mera tolerancia, artículo 2520 |
| Cuida el inmueble para otro | No | Tenencia a nombre del dueño |
| Lo compró y no pudo escriturar | Sí | Posesión regular: 5 años |
| Compró a quien no era dueño, de buena fe | Sí | Posesión regular: 5 años |
| Ocupó un lote o una casa abandonada | Sí | Posesión irregular: 10 años |
| Es heredero y ocupa el bien de la sucesión | Depende | Debe excluir a los demás por 10 años |
Con contrato de por medio, el tiempo no corre nunca, así pasen cincuenta años. Sin contrato de por medio, corre desde el día en que el ocupante empezó a comportarse como dueño.
Todo lo que sigue desarrolla esa tabla, primero desde el lado del propietario y luego desde el lado de quien ocupa.
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Todo depende de si hay contrato.
La ley distingue dos maneras de tener una cosa ajena, y de esa distinción depende que el tiempo cuente o no cuente.
El artículo 762 del código civil define la posesión como la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, es decir, sin reconocerle el derecho a nadie más.
Frente a ella, el artículo 775 define la mera tenencia como la que se ejerce sobre una cosa no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. Es la situación del arrendatario, del comodatario, del usufructuario o del cuidandero, y la desarrollamos en el artículo sobre el mero tenedor y la mera tenencia.
Y el artículo 777 cierra la puerta de manera expresa:
«El simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesión.»
De modo que el tenedor no se convierte en poseedor por esperar. Puede estar allí veinte o treinta años y seguirá siendo tenedor.
Por qué el arrendatario nunca se queda con la casa.
El caso más consultado es el del inquilino, y aquí la ley no deja resquicios.
El artículo 1973 del código civil define el arrendamiento así:
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
La ley 820 de 2003, que rige el arrendamiento de vivienda urbana, lo repite en su artículo 2: una parte concede el goce del inmueble y la otra paga por ese goce un precio determinado.
Fíjese en lo que significa pagar un canon: es admitir que la casa es de otro y que hay que pagarle para poder usarla. Eso es exactamente lo contrario del ánimo de señor y dueño que exige la posesión.
Cada canon pagado es, en sí mismo, un reconocimiento de dominio ajeno, y por eso los recibos de arrendamiento son la mejor prueba de que nunca hubo posesión.
El comodato y el préstamo entre familiares.
La segunda situación más frecuente es la del familiar o el amigo a quien se le prestó la casa.
Si se firmó un contrato de comodato, el ocupante es tenedor y el resultado es el mismo que en el arrendamiento, aunque no pague un peso.
Y si no se firmó nada, tampoco basta con haberlo dejado quedarse. Lo dice el artículo 2520 del código civil:
«La omisión de actos de mera facultad, y la mera tolerancia de actos de que no resulta gravamen, no confieren posesión ni dan fundamento a prescripción alguna.»
Quien entró con permiso del dueño no empieza a poseer ese día. Solo empieza el día en que desconoce abiertamente ese permiso y se comporta como propietario, punto sobre el que volveremos.
Derechos del arrendatario por antigüedad.
Ni la antigüedad ni la fidelidad generan derechos sobre el inmueble arrendado. Conviene precisar qué otorga y qué no otorga el paso de los años.
No otorga el derecho a quedarse con el inmueble, ni gratuitamente ni por prescripción, porque nunca hubo posesión que alegar.
No otorga derecho de preferencia para comprarlo si el arrendador decide venderlo. Tratándose de vivienda urbana, el arrendatario no tiene prelación alguna en la compra.
No otorga derecho a permanecer indefinidamente. El arrendador puede dar por terminado el contrato en los casos y con los preavisos que señala la ley 820 de 2003.
Lo único que la antigüedad sí genera está en el arrendamiento comercial: el empresario que haya ocupado con un mismo establecimiento de comercio un local por no menos de dos años consecutivos tiene derecho a la renovación del contrato, conforme al artículo 518 del código de comercio, asunto que tratamos en el artículo sobre la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.
Ese derecho protege el establecimiento de comercio y su clientela, no la propiedad del inmueble: el local sigue siendo del arrendador.
Derechos del arrendatario después de 10 años.
Bajo la ley colombiana, ninguno en particular.
Los diez años no son un umbral que genere derechos para el arrendatario. Esa cifra circula porque es el término de la prescripción extraordinaria, pero la prescripción exige posesión y el arrendatario no la tiene.
Dicho de otro modo: los diez años solo importan cuando no hay contrato que pruebe la tenencia, que es el escenario del que nos ocupamos más adelante.
Cuántos años se necesitan cuando sí hay posesión.
Establecido que el ocupante posee y no simplemente tiene, el término depende de si esa posesión es regular o irregular.
Es regular cuando procede de un justo título —una compraventa, una permuta, una donación— y se adquirió de buena fe. Es el caso de quien compró y pagó, pero nunca pudo escriturar o registrar.
Es irregular cuando falta el título o falta la buena fe. Es el caso de quien ocupó un lote abandonado o entró a una casa vacía.
| Situación | Inmuebles | Muebles |
|---|---|---|
| Posesión regular (con justo título y buena fe) | 5 años | 3 años |
| Posesión irregular (sin justo título) | 10 años | 10 años |
| Vivienda de interés social, posesión regular | 3 años | — |
| Vivienda de interés social, posesión irregular | 5 años | — |
Los términos generales están en los artículos 2529 y 2532 del código civil, y los de vivienda de interés social en el artículo 51 de la ley 9 de 1989.
Conviene advertir un error muy extendido: quien recibió la casa sin ningún documento no tiene justo título y, por tanto, no le sirven los cinco años sino los diez. Los cinco años son para quien tiene un papel que habría servido para hacerlo dueño y no alcanzó a hacerlo.
Las clases de prescripción, sus requisitos y sus términos los desarrollamos en el artículo sobre la prescripción adquisitiva de dominio.
Desde cuándo empieza a contar el tiempo.
No cuenta desde el día en que se entró al inmueble, sino desde el día en que se empezó a poseer, y esas dos fechas rara vez coinciden.
Quien entró con permiso empieza a poseer el día en que desconoce abiertamente el dominio ajeno y se comporta como propietario frente a todos: deja de pagar y de reconocerse tenedor, dispone del bien, lo arrienda en nombre propio, construye sin pedir autorización.
A ese cambio se le llama interversión del título, se explica en el artículo sobre la interversión del título, y no ocurre por el paso del tiempo sino por un cambio de conducta que hay que probar.
De acuerdo con nuestro criterio, la fecha más defendible es la del primer acto de exclusión del que quede rastro: la comunicación en que se le dijo al dueño que el bien era propio, la construcción hecha sin permiso, el contrato de arrendamiento firmado en nombre propio.
Y hay algo que puede detener el reloj: si el dueño demandó a tiempo, o si otra persona entró a poseer, el conteo se interrumpe, como explicamos en el artículo sobre cuándo se pierde la posesión de un bien.
Qué hay que probar además del tiempo.
Los años no se acreditan solos. Hay que demostrar que durante todo ese período se actuó como dueño, y esa prueba es la que decide el proceso.
- Recibos del impuesto predial y de servicios públicos pagados por el ocupante y a su nombre.
- Soportes de las mejoras: facturas de materiales, contratos de obra, licencias, fotografías fechadas.
- Contratos de arrendamiento celebrados por el ocupante sobre el mismo inmueble.
- Testimonios de vecinos que digan desde cuándo está allí y que nadie se lo ha discutido.
Lo que no sirve es un recibo a nombre del titular inscrito, ni un contrato en el que el ocupante figure como arrendatario o comodatario, porque ambos documentos prueban precisamente lo contrario.
De acuerdo con nuestro criterio, lo decisivo no es un documento aislado sino la continuidad: una cadena de soportes que cubra sin vacíos todo el período que se invoca.
El único riesgo real para el propietario: el arrendamiento verbal.
Hasta aquí hemos hablado del arrendamiento con contrato escrito. Cuando el contrato es verbal la situación cambia, y no por razones de fondo sino de prueba.
El arrendamiento verbal es válido en Colombia. El problema es que, si el ocupante decide desconocerlo al cabo de los años y afirmar que siempre estuvo allí como dueño, le corresponderá al propietario demostrar que la ocupación fue en calidad de arrendatario.
De acuerdo con nuestro criterio, ese es el único escenario en que un propietario ha perdido realmente su inmueble frente a quien había entrado como inquilino: no porque el arrendamiento derive en posesión, sino porque nadie pudo probar que hubo arrendamiento.
Qué sirve para probar el arrendamiento verbal.
Si el contrato no se firmó, la prueba hay que construirla con lo que exista.
- Recibos de pago del canon, firmados por el arrendador y entregados al arrendatario.
- Consignaciones o transferencias periódicas por el mismo valor, con su descripción.
- Mensajes, correos o comunicaciones en los que se hable del arriendo, del aumento anual o de reparaciones.
- Testimonios de vecinos, del administrador del edificio o de quien haya recibido los pagos.
- Recibos de servicios públicos o del predial pagados por el propietario, no por el ocupante.
Cómo formalizar un arrendamiento que empezó de palabra.
Es la consulta que nos hacen muchos propietarios que llevan años con un acuerdo verbal, a veces con un familiar, y que quieren corregir la situación sin generar un conflicto.
La recomendación es firmar el contrato escrito a partir de la fecha en que se firma, dejando constancia de que la relación viene de atrás. No hay que retrotraer el contrato ni inventar fechas: basta con una cláusula que reconozca el origen verbal.
El precio que se consigna es el que rige desde la firma, y nada impide mencionar el canon inicial si eso da tranquilidad a las partes.
Una cláusula como la siguiente cumple esa función:
CLÁUSULA DE RECONOCIMIENTO DE LA RELACIÓN ANTERIOR.
Las partes dejan constancia de que la relación de arrendamiento sobre el inmueble objeto de este contrato viene ejecutándose de manera verbal desde el [fecha aproximada], durante la cual EL ARRENDATARIO ha ocupado el inmueble en calidad de tal y ha pagado el canon correspondiente a EL ARRENDADOR, reconociendo en todo momento que el dominio del inmueble le pertenece a este último. Con la firma del presente documento las partes elevan a escrito esa relación, sin solución de continuidad, y fijan a partir de la fecha el canon y las demás condiciones aquí pactadas.
No es necesario, en cambio, incluir una cláusula que diga que el inmueble se ocupa en calidad de tenencia y no de posesión: por definición legal el arrendatario es un simple tenedor, y el propio contrato lo acredita.
Conviene además autenticar las firmas ante notario, para que la fecha del documento no quede en discusión. El detalle de lo que debe contener el documento lo tratamos en el artículo sobre el contrato de arrendamiento.
Y la recomendación general: nunca entregue las llaves antes de tener el contrato firmado. El riesgo no está en los años, está en el papel que falta.
Cuando el contrato termina y no se restituye el inmueble.
Hay un segundo escenario que conviene entender, porque es donde el temor del propietario tiene algún fundamento, aunque menor del que se cree.
Puede ocurrir que el contrato termine, el arrendatario no restituya el inmueble y el arrendador no haga nada al respecto durante años. Si en ese lapso el antiguo arrendatario deja de comportarse como tal y empieza a actuar como dueño, es posible que su tenencia mute en posesión.
El numeral 3 del artículo 2531 del código civil contempla esa posibilidad, pero la somete a dos condiciones que deben cumplirse ambas:
- Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez años se reconoció expresa o tácitamente su dominio.
- Que quien alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo lapso.
De acuerdo con nuestro criterio, esas condiciones son muy difíciles de satisfacer cuando hay contrato escrito, porque cada recibo, cada prórroga y cada comunicación entre las partes prueba que se reconoció el dominio ajeno.
Además, el contrato probablemente no ha terminado.
Antes de alarmarse conviene revisar si el contrato sigue vigente, porque en vivienda urbana suele estarlo.
Dispone el artículo 6 de la ley 820 de 2003:
«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»
La prórroga opera sin que las partes tengan que manifestar nada, y de manera sucesiva mientras se cumplan esas condiciones, como explicamos en el artículo sobre la renovación del contrato de arrendamiento de vivienda. Así que en muchos casos el contrato que las partes creen vencido sigue plenamente vigente.
En todo caso, la conducta correcta del propietario es siempre la misma: terminado el contrato, procurar la restitución de inmediato y dejar constancia escrita de cada requerimiento. Un inmueble ocupado durante años sin contrato vigente y sin reclamo alguno es el terreno donde estas discusiones se pierden.
Otras situaciones frecuentes.
Fuera del arrendamiento hay cuatro casos que nos consultan a diario y que conviene ubicar.
El heredero que ocupa el bien de la sucesión.
Mientras la sucesión no se liquida, los herederos son comuneros del bien, de manera que el que lo ocupa lo hace, en principio, en nombre de todos.
Solo puede prescribir si poseyó el inmueble con exclusión de los demás durante diez años y sin que mediara acuerdo con ellos, según explicamos en el artículo sobre la prescripción adquisitiva entre comuneros.
El cuidandero.
Quien cuida un inmueble para otro es mero tenedor, porque lo tiene a nombre del dueño, y su situación no deriva en posesión por prolongada que sea.
Lo que puede reclamar son las remuneraciones pactadas y las mejoras que haya hecho con autorización, dentro de los términos de prescripción que correspondan a cada obligación.
Quien ocupa un lote o una casa abandonada.
Su posesión es irregular y el término aplicable es el de diez años, pero antes debe verificar algo decisivo: que el bien sea prescriptible.
Si el predio resulta ser un baldío de la Nación, un bien de uso público, un bien fiscal o un bien de un municipio o de una junta de acción comunal, no hay nada que reclamar, como explicamos en el artículo sobre los bienes que no se pueden adquirir por prescripción.
Quien compró y no pudo escriturar.
Es el caso más favorable de todos: hay un justo título y hubo buena fe, de modo que la posesión es regular y bastan cinco años.
Conviene precisar que la promesa de compraventa no sirve para ello, porque genera una obligación de hacer y no traslada la posesión. Quien recibió el inmueble en virtud de una promesa debe firmar además el contrato correspondiente, asunto que tratamos en el artículo sobre la compraventa de posesión y mejoras.
Cumplido el tiempo, ¿la casa ya es suya?
Todavía no. Cumplir el término da el derecho a reclamar la propiedad, no la propiedad misma.
La prescripción debe declararla un juez dentro de un proceso de pertenencia, y la sentencia, una vez ejecutoriada e inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, hace las veces de escritura pública.
Solo desde esa inscripción se es propietario frente a todo el mundo y se puede vender, hipotecar o heredar el inmueble.
Mientras eso no ocurra, el titular inscrito sigue siendo el dueño y puede reivindicar el bien en cualquier momento.
Cómo blindar el inmueble que se entrega a un tercero.
Cerramos con lo que evita el problema de raíz, que es barato y toma una tarde.
- Firme siempre un contrato escrito: de arrendamiento si va a cobrar, de comodato si no quiere cobrarle nada a un familiar o a un amigo.
- Autentique las firmas ante notario, de modo que la fecha y el contenido no puedan discutirse después.
- Conserve los recibos y los soportes de pago del canon durante toda la relación, no solo del último año.
- Deje por escrito cualquier requerimiento de restitución, para que no quede duda de que usted no fue un propietario inactivo.
- Si la relación empezó de palabra, formalícela por escrito cuanto antes con la cláusula de reconocimiento que vimos arriba.
Cualquiera de esos contratos constituye un título de mera tenencia y hace imposible que el ocupante alegue posesión, viva allí diez, veinte o treinta años.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Cuántos años debo vivir en una casa para que sea mía?
Cinco años si posee con justo título y buena fe, y diez si no los tiene. Pero el tiempo solo cuenta si ocupa la casa como dueño; si entró con permiso de alguien, no corre ningún término.
¿Un inquilino se puede quedar con la casa en Colombia?
No, si hay contrato. El arrendatario reconoce dominio ajeno cada vez que paga el canon, y sin posesión no hay prescripción posible. El riesgo aparece solo cuando el arrendamiento fue verbal y no se puede probar.
¿Si arriendo la casa por muchos años me la pueden quitar?
No. El contrato puede durar cien años y el arrendatario seguirá teniendo únicamente el derecho de goce mientras pague. Lo que debe cuidar es tener siempre el contrato y los recibos.
¿Qué pasa cuando un inquilino lleva más de 10 años?
No pasa nada. Mientras exista contrato, el inquilino no adquiere ningún derecho de propiedad por antigüedad, y el artículo 777 del código civil advierte que el simple paso del tiempo no muda la mera tenencia en posesión.
¿Qué pasa si llevo 20 años viviendo en una casa?
Depende de cómo llegó a ella. Si fue con contrato o con permiso del dueño, esos veinte años no le dan ningún derecho. Si ha estado allí comportándose como dueño y puede probarlo, ya cumplió el término para pedir la pertenencia.
¿Me puedo quedar con una casa que no es mía?
Sí, si la posee con ánimo de señor y dueño durante el tiempo que fija la ley y un juez lo declara. No basta con vivir en ella: hay que haberla poseído sin reconocer dominio ajeno.
¿Desde cuándo se cuentan los años?
Desde que empezó a poseer, no desde que entró al inmueble. Quien entró con permiso empieza a contar el día en que desconoce abiertamente el dominio ajeno y actúa como propietario.
¿Un arrendatario puede tomar posesión del inmueble?
No mientras exista el contrato. Solo podría discutirse si el contrato terminó, el arrendador permaneció inactivo durante años y el ocupante empezó a comportarse como dueño de manera inequívoca, en las condiciones del numeral 3 del artículo 2531 del código civil.
¿Si pago los servicios o los impuestos de una casa me la puedo quedar?
No por ese solo hecho. Si existe contrato de arrendamiento, pagar los servicios no cambia nada. Si no lo hay, es apenas un elemento más para acreditar la posesión, y por sí solo no basta.
¿Sirve el tiempo en que me dejaron vivir allí por favor?
No. El artículo 2520 del código civil señala que la mera tolerancia de actos de que no resulta gravamen no confiere posesión ni da fundamento a prescripción alguna.
¿Cuenta el tiempo que estuve fuera del inmueble?
Sí, si conservó la posesión por medio de otra persona, como un arrendatario o alguien que lo cuidaba. Lo que interrumpe el conteo es que un tercero entre a poseer.
¿El inquilino tiene derecho de preferencia si vendo la casa?
En vivienda urbana, no. La antigüedad no le da prelación para comprar el inmueble arrendado.
¿Puedo cobrar las mejoras que hice al inmueble en que vivo?
Solo las que el contrato o la ley pongan a cargo del propietario. Quien construye o invierte en un inmueble ajeno sin autorización se expone a perder lo invertido, y además puede incumplir el contrato y dar lugar a su terminación.
¿Y si el inquilino murió y siguen sus herederos en el inmueble?
Los herederos continúan la relación en la misma calidad: como tenedores. El contrato firmado por el causante sigue probando el reconocimiento del dominio ajeno, salvo que se acredite una interversión posterior.
¿Con cuánta anticipación debo avisarle al inquilino que desocupe?
Depende de la causal que se invoque. La ley 820 de 2003 exige preavisos, que en varias causales son de tres meses, tema que tratamos en el artículo sobre cuánto tiempo tiene un arrendatario para desocupar un inmueble.
Los términos se reducen: tres años para la prescripción ordinaria y cinco para la extraordinaria, según el artículo 51 de la ley 9 de 1989.
Cumplido el tiempo, ¿cómo escrituro la casa?
Con un proceso de pertenencia. La sentencia que declare la prescripción, inscrita en la oficina de registro, hace las veces de escritura pública. No hay trámite notarial que reemplace ese proceso.
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Tengo un apartamento en arriendo a un hermano y va a cumplir 10 años de habitarlo. No tenemos un contrato de arrendamiento suscrito, ha sido verbal y paga mensualmente el arriendo. Quiero hacerle firmar un contrato de arrendamiento, pero me surgen las siguientes preguntas:
1. ¿El contrato debe establecer la fecha desde el inicio, cuando habitó el inmueble, o es mejor que contenga una fecha nueva? En cuyo caso, ¿qué se debe indicar en el contrato con relación a los años anteriores?
2. ¿El contrato de arrendamiento debe establecer específicamente que el inmueble lo ocupa en calidad de arrendatario y no como poseedor del mismo?
3. ¿El valor del contrato debe ser el del inicio (hace casi 10 años) o se coloca el actual?
Muchas gracias por su respuesta. Quedo pendiente.
El contrato escrito debería hacerse a partir de la fecha en que pasa de ser verbal a escrito, y si lo prefiere, puede incluir la referencia a ese cambio de modalidad para dejar evidencia de la fecha en que inició el contrato verbal.
Al tratarse de un contrato de arrendamiento, no es necesario indicar que el inmueble se ocupa en calidad de tenencia y no como poseedor, ya que, por definición legal, el arrendatario es un simple tenedor.
En cuanto al precio, sucede igual que con la fecha de inicio, y se debería colocar el precio a partir del cual se firma el contrato escrito, pero igualmente nada impide hacer referencia al valor del canon para cuando se inició el contrato verbal, si ello da tranquilidad a las partes.
Me parece un apoyo de gran ayuda. Quisiera saber si el contrato hay que renovarlo cada año o si con la renovación automática es suficiente.
Depende de lo que se haya pactado en el contrato, pero en general, si las partes guardan silencio al finalizar el contrato, este se renueva automáticamente. Para que el contrato no se renueve automáticamente, es preciso comunicar a la contraparte la decisión de no renovarlo con una anticipación de 3 meses, según la ley 820 de 2003.
¿Qué se hace con el anticipo de un arriendo? Después de tres años viviendo en el inmueble, ¿se devuelve a la persona que arrendó o al dueño del inmueble?
Depende de lo acordado en el contrato, pero en general, y aunque es ilegal, ese pago se trata como un depósito para garantizar el pago de servicios públicos y, en ese sentido, se suele reintegrar al terminar el contrato de arrendamiento.
¿Qué se debe hacer con el anticipo de un arriendo? Después de tres años viviendo en el inmueble, ¿se devuelve a la persona que está en arriendo o el dueño del inmueble se queda con el anticipo?
El anticipo se debería devolver al arrendatario al terminar el contrato de arrendamiento. El anticipo generalmente se utiliza como garantía por los servicios públicos que el arrendatario pueda quedar debiendo al término del contrato, aunque es una práctica irregular.
Hola, soy el inquilino. ¿Qué pasaría si llevo más de 8 años y me quieren echar ahora? Estoy sin contrato, pagando todo en negro y sin poder declarar.
¿En qué país reside? Nuestro sitio se fundamente en la ley colombiana y pare que Colombia no es el país en el que reside.
Saludos
¿Hasta cuántos años debo pagar el aumento del alquiler si tengo 21 años viviendo en el apartamento?
El incremento del alquiler se debe pagar cada año por el tiempo que dure el contrato de arrendamiento, incluso si dura 100 años o más.
Buen día. Llevo trece años viviendo en un cuarto alquilado y, de un momento a otro, la dueña de la casa me pidió desocupar. ¿Qué puedo hacer en ese caso? Muchas gracias. 🙂
Lamentablemente, no puedes hacer nada, mi estimado, ya que tú reconoces al propietario como dueño. Solo queda pedir un plazo para poder desocupar el bien.
Hola, buena tarde. Mi pregunta es la siguiente: mi madre habitó en una casa durante 17 años. El señor dueño les hizo firmar un nuevo contrato en el año 2019. La casa se desocupó en 2023, pero el señor, durante 6 meses, no volvió a dar recibo de cancelación y ahora está reclamando el canon de los 6 meses por los que no se dio el recibo. Colocó abogado reclamando esos 6 meses. ¿Qué se debe hacer en ese caso? Mil gracias por la respuesta.
Deberá intentar probar de otro modo que pagó los cánones de arrendamiento. Si no logra probar el pago, el juez ordenará pagar. Son las consecuencias de exigir los recibos de pago.
Hace poco firmé un contrato de alquiler y se estipula que debo hacerme cargo de los gastos de mantenimiento, así como de la inspección y revisión de la caldera. ¿Debo hacerlo o la ley me ampara si sucede algo con la caldera?
Si en el contrato se comprometió a asumir esas obligaciones, deberá cumplir con ellas, que además son razonables.
En el caso de casas del INFONAVIT o FOVISSSTE, se trata de viviendas que se entregaron en tiempo y forma a quienes solicitaron el crédito. Sin embargo, por diferentes razones (falta de pago, desempleo o falta de compromiso), algunos abandonaron esas viviendas mientras que otros se quedaron. En ninguno de los dos casos, estas personas continuaron pagando sus créditos. De manera informal, algunos derechohabientes rentan las casas. ¿Cómo pueden obtener un beneficio, como el pago de una renta, cuando ellos mismos no pagaron sus créditos? ¿Cómo pueden pensar que pueden quedarse en una casa y volverse dueños del inmueble si no pagan? Creo que, en este caso, quienes arriendan una casa lo hacen porque necesitan una vivienda. Estas personas, que con sacrificios logran pagar, deberían ser consideradas para recibir la vivienda, realizando un cambio de nombre del titular del crédito al nombre de la persona que necesita la casa y que sí está pagando su renta. Además, su pago podría convertirse en un abono para que sean dueños de la casa que están habitando.
Para ello, se requiere que la entidad asuma una política en ese sentido, en caso de tener facultades para ello. Lo que puede ser dudoso; podría ser necesaria una política directamente desde el gobierno.
Hola a todos. Tengo parte de una finca que pertenece a cinco propietarios. Yo quiero vender mi parte. ¿Puedo hacerlo?
Hola, mi mamá lleva más de diez años en una casa arrendada, pero nunca se hizo un contrato, solo verbal. ¿Tiene derecho a quedarse con la casa?
Llevo 14 años viviendo en un apartamento y el dueño me lo está pidiendo.
Si es con contrato de arrendamiento, el arrendador debe informarle tres meses antes de que venza el contrato. Esto es legal y está indicado en la norma.
Antes de invertir en una propiedad ajena, debes llegar a un acuerdo con el dueño; de lo contrario, es una falta grave construir en propiedad ajena.
Es correcto. Al invertir en propiedad ajena sin autorización del propietario, se expone a perder lo invertido; además, puede incumplir con ello el contrato que haya firmado para ocupar o gozar del inmueble, dando lugar a su terminación.