El numeral 15 del artículo 476 del Estatuto Tributario excluye del IVA el arrendamiento de inmuebles para vivienda, sin condicionar esa exclusión a la duración del contrato ni al monto del canon. De ahí que, en nuestro criterio, el alquiler de un apartamento por Airbnb siga siendo arrendamiento de vivienda y no genere IVA. ¿Dónde está entonces el límite con el servicio hotelero, que sí lo genera?
Por qué no está gravado.
La exclusión del arrendamiento de vivienda está redactada sin condiciones, y ese es el argumento central con base al numeral 15 del artículo 476 del Estatuto tributario:
«El servicio de arrendamiento de inmuebles para vivienda y el arrendamiento de espacios para exposiciones y muestras artesanales nacionales, incluidos los eventos artísticos y culturales.»
La norma no exige un plazo mínimo, no fija un tope de canon, no distingue entre arrendamiento permanente y transitorio, y no condiciona la exclusión a la forma en que se consiga al arrendatario.
De acuerdo con nuestro criterio, mientras no exista norma que reglamente el punto, ese numeral se aplica a los arrendamientos de vivienda contratados por plataformas. El régimen general del impuesto está en IVA en el arrendamiento de inmuebles.
La plataforma es un intermediario más.
Airbnb y las plataformas similares facilitan el contacto entre quien ofrece la vivienda y quien la toma, cobran por ese servicio y trasladan el resto al anfitrión.
Hacen, en esencia, lo mismo que una inmobiliaria: intermediar. Y el arrendamiento no cambia de naturaleza según el intermediario que se use para conseguirlo.
La responsabilidad frente al IVA se mira siempre en el propietario del inmueble, no en el intermediario, como se explica en IVA en el arrendamiento de inmuebles con inmobiliarias.
El IVA que sí cobra la plataforma.
Conviene deshacer una confusión frecuente, porque el anfitrión ve un IVA en su liquidación y concluye que su arrendamiento está gravado.
Airbnb cobra IVA sobre su tarifa de servicio, no sobre el arrendamiento. Esa tarifa es la remuneración de la plataforma por su intermediación, y es un servicio distinto del arrendamiento de la vivienda.
Es exactamente lo que ocurre con la comisión de una inmobiliaria, que se grava aunque el arrendamiento que administra esté excluido.
En consecuencia, ver IVA en el desglose de la plataforma no significa que el anfitrión deba cobrar IVA a su huésped ni que deba declararlo.
Dónde está el límite: el servicio hotelero.
Aquí está la frontera y conviene trazarla con cuidado, porque de un lado hay exclusión y del otro un servicio gravado.
Una cosa es arrendar una vivienda por días y otra prestar un servicio de hotel. Lo primero está excluido; lo segundo es un servicio gravado con IVA a la tarifa general.
De acuerdo con nuestro criterio, la diferencia no está en la duración de la estadía sino en la naturaleza de lo que se presta.
| Elemento. | Qué indica. |
|---|---|
| Se entrega el inmueble para que el huésped lo habite | Arrendamiento de vivienda |
| Se prestan servicios complementarios propios de la hotelería | Servicio hotelero |
| El inmueble está inscrito en el Registro Nacional de Turismo | Servicio hotelero |
| El anfitrión opera como prestador de servicios turísticos | Servicio hotelero |
Cuando el apartamento se ha registrado y formalizado como prestador de servicios turísticos, y se ofrecen los servicios propios de un hotel, ya no estamos ante un arrendamiento de vivienda sino ante un servicio distinto.
Los servicios hoteleros tienen su propio régimen.
Conviene precisar que las reglas del sector hotelero no son las del arrendamiento y que sus beneficios son más estrechos de lo que suele creerse.
El numeral 26 del artículo 476 del Estatuto Tributario excluye del IVA los servicios de hotelería y turismo prestados en determinadas zonas geográficas del país.
Y el literal d) del artículo 481 del Estatuto Tributario trata como exentos, con derecho a devolución bimestral, los servicios turísticos prestados a residentes en el exterior que se utilicen en territorio colombiano, originados en paquetes vendidos por agencias operadoras u hoteles inscritos en el Registro Nacional de Turismo.
Esa segunda regla es muy acotada: exige que el destinatario sea un residente en el exterior y que el prestador esté inscrito en el registro. No convierte en exentos los servicios hoteleros en general.
Qué debe tener presente el anfitrión.
Más allá del IVA, arrendar por plataformas genera otras obligaciones que suelen pasarse por alto.
- Retención en la fuente. Si el huésped es agente de retención, lo que ocurre cuando arrienda una empresa, procede la retención sobre el pago, con las reglas de retención en la fuente por arrendamiento.
- Impuesto de renta. Los ingresos por estos arrendamientos son ingresos gravados y deben declararse, con independencia de que el servicio esté excluido de IVA.
- Seguridad social. Los ingresos por arrendamiento obligan a cotizar como rentista de capital cuando se alcanzan los topes, como se explica en aportes a seguridad social en el contrato de arrendamiento.
- El arrendamiento de inmuebles propios no está gravado con industria y comercio, pero la prestación de servicios de alojamiento sí lo estaría, lo que refuerza la importancia de la frontera trazada arriba.
- Reglamento de propiedad horizontal. Es una obligación no tributaria pero de consecuencias reales: muchos reglamentos prohíben el uso del inmueble para alojamiento transitorio, y su violación es causal de terminación del contrato de arrendamiento y fuente de sanciones de la copropiedad.
Una materia en movimiento.
Conviene cerrar advirtiendo el estado de la cuestión, porque la posición aquí expuesta no está exenta de discusión.
La exclusión del numeral 15 se redactó pensando en el arrendamiento tradicional de vivienda, muchos años antes de que existieran las plataformas de alojamiento. No hay norma que resuelva expresamente el caso.
De acuerdo con nuestro criterio, ante ese vacío debe aplicarse el texto de la norma tal como está, que no distingue por duración ni por canal. Pero se trata de una interpretación, y una reglamentación o una doctrina de la DIAN podrían cambiar el panorama.
¿Qué se debe hacer? Quien opere de forma habitual y con servicios complementarios debería evaluar si su actividad se acerca más al alojamiento que al arrendamiento, y consultar el caso concreto antes de decidir su tratamiento tributario.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Se debe cobrar IVA por arrendar un apartamento en Airbnb?
De acuerdo con nuestro criterio, no. El numeral 15 del artículo 476 del Estatuto Tributario excluye el arrendamiento de inmuebles para vivienda sin condicionar la exclusión a la duración del contrato ni al canal por el que se consiga al arrendatario.
¿Por qué entonces Airbnb me cobra IVA?
Porque cobra IVA sobre su tarifa de servicio, que es la remuneración de su intermediación, no sobre el arrendamiento de la vivienda. Es lo mismo que ocurre con la comisión de una inmobiliaria, que se grava aunque el arrendamiento esté excluido.
¿Los arriendos transitorios tienen IVA?
En nuestro criterio no, si se trata de arrendamiento de vivienda. La norma no fija plazo mínimo ni distingue entre arrendamiento permanente y transitorio.
¿Cuándo pasa a ser un servicio hotelero gravado?
Cuando lo que se presta deja de ser el goce del inmueble y pasa a ser un servicio de alojamiento con servicios complementarios propios de la hotelería, especialmente si el inmueble está inscrito en el Registro Nacional de Turismo y el anfitrión opera como prestador de servicios turísticos.
¿Debo declarar los ingresos que recibo por Airbnb?
Sí. Que el servicio esté excluido de IVA no significa que los ingresos no se declaren. Son ingresos gravados en renta y además pueden obligar a cotizar a seguridad social como rentista de capital.
¿Puede la copropiedad prohibirme arrendar por Airbnb?
Muchos reglamentos de propiedad horizontal prohíben destinar el inmueble a alojamiento transitorio. Es una restricción no tributaria pero real, cuyo incumplimiento puede acarrear sanciones de la copropiedad y ser causal de terminación del contrato de arrendamiento.
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