Fiador y codeudor en el contrato de arrendamiento

Casi ningún arrendador entrega un inmueble sin exigir un tercero que respalde al arrendatario, y lo que exige suele llamarse indistintamente fiador, codeudor o coarrendatario. Ninguna norma obliga a presentarlo ni fija sus requisitos: la ley 820 de 2003 no lo menciona, de modo que lo que se pide en la práctica lo determinan el arrendador, la inmobiliaria o la aseguradora. ¿Qué se exige entonces y hasta cuándo responde quien firma?

En qué calidad le están pidiendo firmar.

Es lo primero que hay que verificar y lo que menos se verifica, porque las tres figuras que se usan en el arrendamiento obligan de manera distinta.

Las inmobiliarias exigen casi siempre codeudor. Es la figura que les permite cobrar sin rodeos, porque no tiene el beneficio de excusión que sí tiene el fiador.

El régimen general de cada figura, su comparación completa y qué se necesita para dejar de serlo están en codeudor o fiador: en qué se diferencian, y la fianza como contrato en contrato de fianza.

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Cuidado con firmar como coarrendatario sin ir a vivir allí.

Es el desvío más frecuente y el que más perjudica a quien firma.

Cuando el arrendador pide un tercero que respalde y le hace firmar como coarrendatario a alguien que no va a ocupar el inmueble, esa persona asume las obligaciones de un arrendatario sin recibir ninguno de sus beneficios.

De acuerdo con nuestro criterio, quien va a garantizar sin ocupar el inmueble debería firmar como codeudor, porque su posición es la de un garante y así debe quedar reflejada. La figura se desarrolla en coarrendatario.

Y con la cláusula de renuncia al beneficio de excusión.

Muchos contratos de arrendamiento hacen firmar al fiador una renuncia expresa a ese beneficio.

Con ella queda en la misma posición del codeudor, aunque el documento siga llamándolo fiador: podrá ser ejecutado desde el primer día de mora sin que antes se persiga al arrendatario.

De acuerdo con nuestro criterio, quien va a firmar como fiador debe leer específicamente esa cláusula antes de estampar su firma, porque es la que determina su verdadera posición.

Requisitos para ser fiador o codeudor de un arriendo.

La ley no fija ninguno. Los que existen los imponen el arrendador, la inmobiliaria o la aseguradora, y buscan una sola cosa: que quien garantiza tenga con qué responder.

Eso tiene una consecuencia útil: son requisitos comerciales y por lo tanto negociables. Varían de una inmobiliaria a otra y no todos son indispensables.

Fiador con finca raíz.

Es la exigencia más común y significa que el garante debe ser propietario de un bien inmueble.

La razón es práctica. Un inmueble aparece en el certificado de tradición, no se puede ocultar y puede embargarse y rematarse. Un salario puede terminar y una cuenta bancaria puede vaciarse; una casa sigue ahí.

Ser fiador con finca raíz no significa hipotecar el inmueble. La propiedad no queda gravada ni afectada. Simplemente sirve de respaldo patrimonial, y solo se vería comprometida si el arrendador obtiene una sentencia y pide su embargo dentro de un proceso ejecutivo.

Es una aclaración que conviene tener presente, porque el temor a hipotecar es lo que más frena a quienes aceptarían garantizar.

Fiador con solvencia demostrada.

Cuando no se exige propiedad raíz, se pide acreditar ingresos suficientes, normalmente entre dos y tres veces el valor del canon.

Es la modalidad que aceptan algunos arrendadores particulares, y suele ir acompañada de la consulta a las centrales de riesgo.

Aquí aparece un efecto que conviene advertir. La deuda que se respalda consume la capacidad de endeudamiento del garante, tanto como si el crédito fuera suyo. Quien piensa comprar vivienda en el corto plazo debería evaluarlo antes de firmar.

Documentos que se suelen exigir.

1. Fotocopia del documento de identidad.
2. Certificación laboral con cargo, antigüedad y salario, o declaración de renta si es independiente.
3. Desprendibles de nómina de los últimos meses.
4. Certificado de tradición y libertad del inmueble, cuando se exige finca raíz.
5. Extractos bancarios o certificaciones financieras.
6. Recibo del impuesto predial del inmueble ofrecido como respaldo.

Ninguno de esos documentos está exigido por la ley, y por eso la lista cambia de una inmobiliaria a otra.

Hasta cuándo responde quien garantiza.

Es la pregunta que deberían hacerse quienes aceptan respaldar un arriendo y casi nadie hace.

El problema de las prórrogas.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se prorroga automáticamente por periodos iguales al inicial si nadie da el preaviso, y esas prórrogas pueden encadenarse durante años.

De acuerdo con nuestro criterio, el garante que respaldó un contrato con prórroga automática sigue respondiendo durante las prórrogas, porque la garantía cubre las obligaciones derivadas de ese contrato y la prórroga no crea uno nuevo sino que extiende el mismo.

¿Qué se debe hacer? Quien no quiera quedar obligado indefinidamente debe pactar un límite temporal expreso, del tipo «la presente garantía se otorga por el término inicial del contrato y no se extiende a sus prórrogas». Sin esa limitación, la obligación se prolonga con el contrato.

La prórroga automática y el preaviso que la impide se desarrollan en renovación del contrato de arrendamiento de vivienda.

Qué cubre la garantía.

No solo el canon. Conviene saberlo antes de firmar.

• Los cánones de arrendamiento vencidos y sus reajustes.
• Los intereses de mora causados sobre cada canon.
• Los servicios públicos y las expensas comunes a cargo del arrendatario.
• Los daños al inmueble que no provengan del uso legítimo.
• La cláusula penal, si se pactó.
• Las costas del proceso.

La fianza se extiende a los accesorios de la obligación principal por disposición del artículo 2373 del Código Civil, de modo que quien garantiza un canon de un millón puede terminar respondiendo por bastante más.

Si el garante fallece.

La obligación no se extingue. Pasa a sus herederos, que responden hasta concurrencia de lo que reciban en la herencia.

El arrendador podrá exigir el reemplazo del garante fallecido solo si el contrato lo facultaba para ello. Si no lo hacía, no puede terminar el contrato por esa sola razón.

El garante que paga puede repetir.

Quien pagó la deuda ajena no la pierde. Puede cobrarle al arrendatario lo que asumió en su lugar, con intereses y gastos.

Con una condición práctica. Conservar la prueba del pago y, preferiblemente, el documento donde conste que pagó en calidad de garante y por cuenta de quién. Sin ese soporte la recuperación se complica.

La póliza de arrendamiento.

Es la alternativa que ofrecen las inmobiliarias cuando el arrendatario no consigue garante, aunque rara vez lo sustituye del todo.

La aseguradora le paga al arrendador el canon que el arrendatario deje de cubrir, y después repite contra el arrendatario y sus garantes. Por eso casi siempre exige un codeudor para emitir la póliza.

La prima la paga normalmente el arrendatario y se calcula como un porcentaje del canon mensual.

Cuando el contrato está amparado por una póliza, cualquier cambio de las partes requiere autorización de la aseguradora. Ceder el contrato sin ella deja la póliza sin efecto frente al incumplimiento del nuevo arrendatario, como se explica en cesión del contrato de arrendamiento.

Cómo arrendar sin fiador.

Conseguir garante es difícil, y conseguir quién arriende sin él lo es más. Hay, sin embargo, alternativas que un arrendador razonable suele aceptar.

• Póliza de arrendamiento. Es la salida más común y la que menos resistencia genera. Consulte: Seguro de arrendamiento.
• Acreditar solvencia propia. Certificación laboral, extractos y buen historial en centrales de riesgo pueden sustituir al garante ante un arrendador particular.
• Pago anticipado de varios meses. Reduce la percepción de riesgo. Con una advertencia importante que se explica enseguida.
• Garantía real propia. Posible en locales comerciales y demás inmuebles, no en vivienda urbana.

La advertencia del tercer punto no es menor. Si el dinero se entrega para que el arrendador lo retenga como respaldo y lo devuelva al final, es un depósito prohibido por el artículo 16 de la ley 820 de 2003, cualquiera sea el nombre que se le dé. Solo es válido como pago efectivo de cánones futuros.

Y el cuarto solo funciona fuera de la vivienda. En vivienda urbana las cauciones reales están prohibidas; en locales comerciales pueden pactarse libremente, como se detalla en garantías en el contrato de arrendamiento.

Antes de firmar como garante.

Cuatro verificaciones que cambian la posición de quien va a respaldar un arriendo.

1. En qué calidad firma: fiador, codeudor o coarrendatario.
2. Si hay cláusula de renuncia al beneficio de excusión.
3. Si la garantía se extiende a las prórrogas del contrato.
4. Cuál es el canon, qué conceptos cubre la garantía y qué patrimonio tiene el arrendatario.

De acuerdo con nuestro criterio, la tercera es la que más consecuencias tiene a largo plazo y la que menos se revisa. Un contrato de un año puede prolongarse una década por prórrogas sucesivas, y con él la obligación del garante.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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