En la propiedad horizontal donde se combinan bienes privados, comunes, y comunes de uso exclusivo, el manejo de los parqueaderos es un tema que se debe abordar adecuadamente para evitar conflictos.
Parqueaderos de uso privado.
Los parqueaderos de uso privado son aquellos son propiedad del copropietario dueño del apartamento, casa o local comercial, y el uso, por ser un bien privado, es exclusivo de su propietario y la administración no puede restringirlo de ningún modo.
Estos espacios hacen parte de la esfera privada de cada copropietario, y este, así no tenga carro, tiene el derecho a disponer de él, y por supuesto no puede ser utilizado ni por otro propietario, ni visitantes, ni la administración puede disponer de él sin la autorización del dueño.
Parqueaderos comunes de uso exclusivo.
Existen parqueaderos de comunes de uso exclusivo, que son asignados por la administración de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal.
En algunos conjuntos no existen parqueaderos privados, sino comunes que son asignados a los propietarios según los criterios que previamente se hayan fijado en el reglamento, o según los criterios que se fijen en la asamblea de copropietarios.
Parqueadero de visitantes.
Los parqueaderos de visitantes son aquellos de uso exclusivo para las personas visitantes del los copropietarios del conjunto, y son distintos a los privados o a los comunes destinados para el uso de los copropietarios.
Cobro de parqueadero a visitantes de la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal puede, válidamente, fijar un cobro por el uso de los parqueaderos de visitantes.
El cobro de parqueaderos a visitantes se puede hacer por razones de control, o por razones económicas.
El cobro de del parqueaderos a visitantes debe ser aprobado por la asamblea general de copropietarios.
Asignación de parqueaderos de visitantes para uso exclusivo.
Los parqueaderos de visitantes no pueden ser entregados para uso exclusivo de copropietarios ni de las personas que hacen parte de la administración.
Al respecto señala el inciso segundo del artículo 22 de la ley 675 de 2001:
«Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.»
Como su nombre lo indica, el parqueado de visitantes es para los visitantes, y al respecto señala el ministerio de vivienda en su cartilla sobre propiedad horizontal:
«En cuanto a la prohibición de uso de los parqueaderos de visitantes, por parte de los propietarios o residentes de un edificio o conjunto, es administrativamente correcta en cuanto dichos parqueaderos no pueden ser usados por estos ni en forma permanente ni transitoria, pues los parqueaderos de visitantes son única y exclusivamente para el uso de los visitantes de la copropiedad.»
En algunos conjuntos se tolera que los copropietarios que tienen dos vehículos utilicen el parqueadero de visitantes, pero ello no significa que sea correcto, y esa práctica suele convertirse en fuente de conflicto, puesto que crea inequidad y en algún momento impedirá que la visita de algún copropietario pueda parquear su vehículo, lo que inevitablemente causará molestias entre los copropietarios.
Restringir uso de parqueaderos a copropietarios morosos.
Cuando se trata de parqueaderos de uso común, la propiedad horizontal puede impedir que sea utilizado por los copropietarios morosos.
Así lo señala el ministerio de vivienda en su cartilla:
«La prohibición de uso de los parqueaderos comunes de un edificio o conjunto como medida correctiva a los deudores morosos es correcta cuando el parqueadero corresponde a la categoría de bien común.»
Esto aplica para parqueadero de visitantes y comunes de uso exclusivo, más no para parqueaderos de uso privado.
Consultar la cartilla de propiedad horizontal del Ministerio de vivienda.
Arrendamiento de parqueaderos.
Los copropietarios que tienen parqueaderos de uso privado pueden arrendarlos en virtud de los señalado en el parágrafo 4 del artículo 5 de la ley 675 del 2001:
«El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.»
En cuanto a los parqueaderos de visitantes, se puede cobrar su uso pero no arrendarlo, puesto que ello implicaría una asignación de uso exclusivo para quien lo toma en arriendo, y ello está prohibido por la ley.
En el caso de parqueaderos comunes de uso exclusivo, se puede cobrar por esa asignación y goce, pero no necesariamente sería un arrendamiento.
Impuestos en el alquiler o arrendamiento de parqueaderos.
Cuando la propiedad horizontal cobra el uso de parqueadero está prestando un servicio gravado con el Iva, pues así lo señala expresamente el artículo 462-2 del estatuto tributario.
Por este sólo hecho la propiedad horizontal se puede convertir en responsable del Iva debiendo presentar la respectiva declaración, lo que obliga a considerar si se justifica o no cobrar por el uso de parqueaderos, pues en algunos casos puede que los ingresos obtenidos por ese concepto no justifique el costo de ser responsable del Iva.
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